對合理利用土地有效解決農(nóng)村宅基地用地途徑的探索

摘要：農(nóng)村宅基地是農(nóng)村地區(qū)的土地。城鄉(xiāng)融合，大量農(nóng)村居民遷入城鎮(zhèn)和村莊，土地使用制度和退出制度不健全，農(nóng)村很多地區(qū)是多戶家庭，使用宅基地不合理，對農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費。本文首先介紹了宅基地的概念和現(xiàn)狀，并討論了造成這種現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)、制度和意識形態(tài)原因。最后，我們提供了幾個建議的解決方案。例如因地制宜，完善農(nóng)民補(bǔ)償機(jī)制，完善土地流轉(zhuǎn)市場，引導(dǎo)和促進(jìn)農(nóng)村生活合理發(fā)展和規(guī)劃農(nóng)村土地利用。政府有權(quán)對宅基地進(jìn)行構(gòu)架和再規(guī)劃，以創(chuàng)建一個全面的社會保障體系。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村;宅基地;用地途徑;合理利用

引言

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使農(nóng)村人口變?yōu)槌青l(xiāng)居民，但農(nóng)村住房面積并未縮小，農(nóng)村住房增長放緩現(xiàn)象嚴(yán)重。如何盤活農(nóng)村宅基地，更有效地利用宅基地，滿足建設(shè)用地需求，成為現(xiàn)階段我國農(nóng)村土地利用面臨的難題。本文分析了農(nóng)村住房現(xiàn)狀下農(nóng)村住房增長放緩的原因，提出建立農(nóng)村住房退出機(jī)制、規(guī)范流轉(zhuǎn)市場、土地保有權(quán)、開荒開發(fā)、促進(jìn)宅基地的標(biāo)準(zhǔn)化、復(fù)墾和復(fù)墾。轉(zhuǎn)換。利用休閑生態(tài)旅游發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。房地產(chǎn)等循環(huán)利用方式旨在改善農(nóng)村土地資源配置，增加農(nóng)村土地利用，解決未利用地和建設(shè)用地短缺問題。

1.農(nóng)村閑置宅基地的概念與現(xiàn)狀

許多房屋研究人員專注于關(guān)于房屋中不使用被動式土地的爭論。今天的學(xué)術(shù)界有自己的概念。一些研究人員認(rèn)為農(nóng)村地區(qū)存在荒地。因各種原因而不能執(zhí)行以下功能的住宅的標(biāo)準(zhǔn)，例如無論是否有建筑物，長期（通常為一年）被忽視或未使用的房屋，或獨戶住宅超過個人不活動的區(qū)域。一些研究人員從寬窄的角度分析惰性地球。從狹義的角度來看，還有尚未使用或廢棄的房屋。從廣義上講，不活躍的土地正在擴(kuò)大。在小范圍內(nèi)，由于土地建設(shè)，不使用土地。根據(jù)前人的研究結(jié)果，本文指的是農(nóng)村生活的農(nóng)民廣泛使用的宅基地，并由于各種原因長期以來一直沒有使用。

1.1未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將農(nóng)用地作為宅基地

走訪發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村在一定程度上未經(jīng)同意擅自建房。一方面，由于對農(nóng)村居民土地管理制度的認(rèn)識不足，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)居民認(rèn)為沒有必要按農(nóng)用地辦證。另一方面，由于房屋用地審批時間長，審批時間長，很多村民等了很久才開始動工。建立農(nóng)民的正常審批程序是每個村申請一個村會議，然后行政村簽署行政村，由當(dāng)?shù)毓芾磙k公室確定宅基地、國家土地。符合條件的領(lǐng)域的定義將由縣政府審查并提交縣政府批準(zhǔn)。如果國家需要耕地，縣和國土資源部門無法提供估算。一種方式是綜合報到當(dāng)?shù)鼐用竦卣畬徟瑢r(nóng)村建設(shè)用地和新增耕地指標(biāo)實行動態(tài)平衡包?？梢钥吹?，土地審批流程中的相關(guān)環(huán)節(jié)是相對的，用地限制嚴(yán)格，審核時間長。許多村民的集體治理選擇侵占了耕地，構(gòu)成了非法用地。建設(shè)耕地方面《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)要求以農(nóng)用地和未利用地為建設(shè)用地的，必須經(jīng)法律批準(zhǔn)。然而，這些規(guī)定并沒有得到足夠的重視，也沒有對非法住房選擇進(jìn)行說明。

1.2山區(qū)閑置住宅用地過多

一般要求農(nóng)村居民使用現(xiàn)有的農(nóng)村集體建筑用地。的確，農(nóng)村集體建設(shè)用地嚴(yán)重不足。棘手的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)代理人。二是閑置土地搬遷困難。三是空缺難以消除。因此，宅基地利用政策實施時間不長，置換獨棟住宅、拆遷空房的現(xiàn)象正在蔓延。在山區(qū)，有很多空置房屋。調(diào)查顯示，在農(nóng)村地區(qū)，越來越多的人在交通便利的道路上建造新房。原村的老房子可以追溯到以有限的空間和交通為建設(shè)用地不斷發(fā)展。發(fā)展是困難和被忽視的。形成了大量的自由空間。部分未利用地占用了農(nóng)村集體建設(shè)用地的定額，但沒有得到有效利用，浪費了土地資源。

1.3村莊、居民點布局散亂

農(nóng)民對初期建設(shè)基本沒有統(tǒng)一的計劃。大多數(shù)網(wǎng)站都選擇了自己的區(qū)域。陸路或承包交通較為方便，為地級村道。由于施工，新房鋪設(shè)了瓷磚，房子的大小和高度不整齊，嚴(yán)重浪費土地資源。法律規(guī)定，集體土地利用經(jīng)濟(jì)組織必須集體擁有農(nóng)民土地，并遵守真正的土地綜合利用計劃[1]。

2.宅基地閑置的原因

根據(jù)對目前情況的事先了解和上述數(shù)據(jù)，可以看出，事態(tài)的發(fā)展并非偶然，事態(tài)惡化的原因也并非孤例。在分析客觀原因時，不僅可以從經(jīng)濟(jì)、制度和主觀方面考慮，還可以分析農(nóng)民的思想和心理因素。

2.1經(jīng)濟(jì)原因

農(nóng)民工收入增加，新的不破壞，舊的空置率高。在城鄉(xiāng)要素雙向流動的背景下，大量農(nóng)民將離開家鄉(xiāng)，遷往城市。收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過耕地收入。他們在城市里能不能買房，收入比以前增加了一點，經(jīng)濟(jì)水平也比以前增加了一點。如何自然激發(fā)新的居民消費行為。在農(nóng)村，建設(shè)成本低，速度快，施工方便。全家搬到了新房子里，這間老房子也閑置著。有的農(nóng)戶連條件都不具備，甚至借機(jī)申請蓋新房。建設(shè)、土地承包和農(nóng)村公共道路的經(jīng)濟(jì)條件改善是非法私人占用的現(xiàn)象，這并不是什么新鮮事。閑置土地出現(xiàn)在新住房上，而不會無限期地退還這筆錢。城市化進(jìn)程正在加速。目前，農(nóng)村勞動力以青年外出打工居多，部分農(nóng)民離開家鄉(xiāng)到農(nóng)村，大大小小農(nóng)民進(jìn)城打工。甚至一些農(nóng)民戶口還在農(nóng)村，但他們住在城鄉(xiāng)住房中。常年居住在城市，工作、學(xué)習(xí)，有時還下鄉(xiāng)、種地、收割，或過春節(jié)，農(nóng)村住宅很少使用。城鄉(xiāng)農(nóng)民擁有雙重住房資源，一房多用，城鎮(zhèn)住房利用率高，農(nóng)村住房用地利用率低。

2.2制度原因

住房使用權(quán)的客體定義不明確，含義也不明確。根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)戶可以擁有土地建房。但由于沒有明確的單位表述，不同的地區(qū)有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)。在一些地區(qū)，農(nóng)民家庭被迫結(jié)婚，在另一些地區(qū)，他們已經(jīng)或只是需要成為成年人。他們可以在結(jié)婚年齡后分手。家庭定義合理或土地利用制度不合理。通過提供工作空間，家庭形成了雙重現(xiàn)象：對農(nóng)場使用權(quán)的侵犯和對農(nóng)村住房的限制。中國的房地產(chǎn)土地使用權(quán)不是無限的。雖然土地不多，但仍有不少農(nóng)民是留在農(nóng)村，導(dǎo)致很多家庭中到處都是非法使用宅基地現(xiàn)象。目前的土地留置制度在農(nóng)村地區(qū)存在其弊端，特別是在落后地區(qū)。退休、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償對象沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。由于全國各地的家庭都在尋求明確的驅(qū)逐法律制度，可以針對不同情況制定地方性法規(guī)，并賦予地方政府很大的自主權(quán)。程序混亂，存在串通、逃避責(zé)任的行為，損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。這些問題，一方面大大降低了土地農(nóng)民的滿意度，另一方面，對想離開公司的農(nóng)民的家庭造成了嚴(yán)重的損害。結(jié)賬系統(tǒng)不完善，問題出在農(nóng)村閑置房屋的結(jié)賬流程上。

2.3思想原因

從休耕地搬遷的農(nóng)民不愿戒煙的原因包括：客觀方面包括城市房價上漲、生活成本上升、城市社會保障問題、城市兒童上學(xué)問題、主觀方面和擔(dān)憂。缺乏專業(yè)技能和收入困難。甚至有很多農(nóng)民迷信風(fēng)水，依據(jù)風(fēng)水來判斷房屋應(yīng)該建筑在什么地方。應(yīng)采取合理的支持措施，確保農(nóng)民安全離開家園。落葉歸根的想法在許多農(nóng)民的腦海中是普遍存在的。許多農(nóng)民已經(jīng)在城市定居，但還沒有準(zhǔn)備好放棄他們的家園。其次，傳統(tǒng)的風(fēng)水觀念影響了很多農(nóng)民，村屋的選址高度依賴于風(fēng)水問題。有些村民不想一輩子住在風(fēng)水差的地方。沒有人愿意在這樣的地方蓋房子，而且風(fēng)水狀態(tài)不好，一年四季都無人居住，部分土地成為廢墟。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，由此產(chǎn)生的未利用的房屋占29%[2]。

3.發(fā)展農(nóng)村閑置宅基地的意義

改革開放后城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快 城鄉(xiāng)差距正在縮小。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)化率已迅速增加。一方面，大量農(nóng)村勞動力進(jìn)城，城市群效應(yīng)明顯，導(dǎo)致城市資源短缺。據(jù)有關(guān)部門介紹，目前我國農(nóng)村居民點周邊未利用土地面積3000萬畝。至少有 7000 萬個后備農(nóng)場，而且這個數(shù)字還在繼續(xù)增長。農(nóng)村休耕地盤活不僅可以增加村民收入，加快農(nóng)業(yè)供給結(jié)構(gòu)改革，還可以為城市居民提供豐富多樣的鄉(xiāng)村生活體驗。

3.1發(fā)展農(nóng)村閑置宅基地有利于促進(jìn)共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

隨著互聯(lián)網(wǎng)時代和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，共享經(jīng)濟(jì)不再受時間和空間的限制，社會、經(jīng)濟(jì)和信息的不對稱得到解決，不活躍的社會資源被激活。這種分享方式重新分配財富和利潤，讓私人利益盡快產(chǎn)生利潤，最終創(chuàng)造新的市場價值。因此，由于環(huán)境污染的惡化和人口紅利的消失，中國經(jīng)濟(jì)是一個新的、普遍的自然問題。住房建設(shè)將有助于擴(kuò)大共享經(jīng)濟(jì)的影響范圍。

3.2發(fā)展農(nóng)村閑置宅基地有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

當(dāng)前，中國政府正在轉(zhuǎn)變農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給結(jié)構(gòu)改革，加快鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和現(xiàn)代化，是當(dāng)前我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。對閑置農(nóng)場進(jìn)行內(nèi)在價值開采，可以有效解決農(nóng)村資源閑置浪費問題。還可以擴(kuò)大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，突出農(nóng)業(yè)的隱藏價值，提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。農(nóng)村被動房的發(fā)展可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化，促進(jìn)旅游消費、住房租賃業(yè)和共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以進(jìn)一步改善農(nóng)民生活，提高村莊質(zhì)量。農(nóng)田租地共享有效推進(jìn)農(nóng)村社會文明建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村社會文明建設(shè)，通過城鄉(xiāng)居民日常生活交流促進(jìn)農(nóng)業(yè)供給結(jié)構(gòu)改革[3]。

4.對合理有效使用宅基地的一些看法

4.1加大對土地法制和國策的宣傳，加強(qiáng)土地監(jiān)管

推進(jìn)土地法律和國家政策的宣傳教育。此外，國土資源部還開展了宣傳教育活動，通過廣泛、持續(xù)地宣傳與清單相關(guān)的土地政策、法律、法規(guī)和政策，提高認(rèn)識、遵守土地和法律的重要性。土地和耕地通過廣泛使用土地得到保護(hù)。當(dāng)人們了解國家政策和寶貴的土地資源時，總體上會出現(xiàn)提高非法土地使用質(zhì)量的問題。必須盡快頒布國家土地法，根除違法行為，堅決糾正和改造違法行為。國土資源部要推進(jìn)土地違法經(jīng)營，選擇新建住宅，根除日常巡查發(fā)現(xiàn)的違法用地率，保持違法用地狀況和高壓態(tài)勢[4]。

4.2優(yōu)化宅基地審批程序，嚴(yán)格土地用途管制制度

土地審批程序：家庭、村、鎮(zhèn)批批后，報國土資源行政部門審核。多做簡化和改進(jìn)程序、規(guī)范流程、解釋人們不理解的問題，不要在處理土地審批時為難群眾，將宅基地審批程序公之于眾，讓人民群眾嚴(yán)格監(jiān)督宅基地的審批，確保過程中公開透明，得到人民群眾的理解和支持。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用控制。這是宅基地良好利用的根本制度保障，值得各地政府引起重視。

4.3提高現(xiàn)有宅基地利用效率

提高村民節(jié)約土地、廣泛使用土地建設(shè)新房的意識，以建設(shè)為重點，適度提高地塊比重，提高現(xiàn)有房屋的利用效率。盡量形成集中聚落，便于安排所有公用事業(yè)和商業(yè)服務(wù)，提高公共事業(yè)和公益性土地管理服務(wù)能力，提高農(nóng)村建設(shè)用地利用效率。在現(xiàn)行的土地使用制度中，農(nóng)村村民自愿退居的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，基本是免費的。農(nóng)民擁有特許權(quán)的閑置土地不需要承擔(dān)任何成本，因此農(nóng)民寧愿長期閑置而不是失業(yè)。退出房子。因此，科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到農(nóng)民是否愿意收回家園?？梢愿鶕?jù)不同地區(qū)農(nóng)民因地制宜的意愿提取住房補(bǔ)償費。部分居住在城市和市區(qū)的農(nóng)民可以選擇一次性現(xiàn)金補(bǔ)償;準(zhǔn)備遷往城鎮(zhèn)，但買房壓力在小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)職工，可給予貨幣補(bǔ)償或退出城鎮(zhèn)住房用地區(qū)域;季節(jié)性閑置土地可以通過合理安排產(chǎn)品集中度的高容量住宅進(jìn)行補(bǔ)償;對于失業(yè)的農(nóng)民，可以補(bǔ)償較大的地塊、房屋置換、社會保障等。

4.4釆用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的原理增加宅基地指標(biāo)

城鄉(xiāng)建設(shè)用地的增減通過新老空地的歸并復(fù)墾，如不同類型土地內(nèi)的項目區(qū)平衡，在保證最終建設(shè)用地總量不發(fā)生變化的基礎(chǔ)上實現(xiàn)掛鉤。讓其耕地面積不會減少，耕地質(zhì)量不會下降。城鄉(xiāng)土地規(guī)劃是較為合理的目標(biāo)。使用可遵循農(nóng)村建房原則，農(nóng)民放棄土地開墾耕地，農(nóng)民用住房指標(biāo)代替。這樣既可以解決土地利用指標(biāo)不足的問題，又可以消除閑置土地的民權(quán)，解決因土地資源浪費而浪費土地的問題。

4.5符合條件的村莊申請“扶貧移民”或“地質(zhì)災(zāi)害移民”

在人煙稀少、生產(chǎn)生活條件不便、交通不便、干旱缺水的偏遠(yuǎn)山村，可考慮不安排住房標(biāo)準(zhǔn)，以滿足人們遷移的住房需求，提高生活質(zhì)量[5]。

5.結(jié)語

面對人口少得多、閑置土地資源緊缺的基本國情，要加強(qiáng)住房管理，引導(dǎo)人們合理高效利用土地，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)廣泛利用。土地，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，推進(jìn)社會主義新社會。農(nóng)村建設(shè)、維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹揚，張和生.對合理利用土地有效解決農(nóng)村宅基地用地途徑的探索[J].華北國土資源，2016（1）：118-119.

[2]賈麗，徐成林.農(nóng)村閑置宅基地再利用方式探索[J].山東農(nóng)業(yè)工程學(xué)院學(xué)報，2019，36（7）：21-25.

作者簡介：阮志勝（1968-）男，壯族，廣西武鳴人，大專，中級工程師（土地管理），從事土地管理工作，研究的方向：農(nóng)村宅基地管理。