未來住什么樣的房子*——防疫背景下對中國住宅類型發(fā)展的思考：從“單元房”到“獨立家”

文/東南大學(xué)建筑學(xué)院 張 宏

南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院 羅佳寧

東南大學(xué)建筑工業(yè)化工程設(shè)計研究院 叢 勐

東南大學(xué)建筑學(xué)院 王海寧 李永輝

0 引言

2020年初，隨著新型冠狀肺炎疫情的出現(xiàn)，各省市啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，住宅建筑和居住小區(qū)的社區(qū)防控成為應(yīng)對疫情的重要內(nèi)容之一。社區(qū)防疫是保障人民生命健康安全的最后一道防線，是阻斷疫情蔓延擴散的重中之重。疫情發(fā)生后，有關(guān)部門和地方采取一系列措施，科學(xué)有序地指導(dǎo)開展新冠肺炎疫情防控工作，雖然世衛(wèi)組織和國家衛(wèi)健委對居家提出基本感染預(yù)防建議和控制措施，但由于我國居住小區(qū)住宅類型以中高層為主，存在居住密集、人口集中、人際交往頻繁、公用區(qū)域和公共過渡空間多等難點問題，這種住宅類型不僅存在衛(wèi)生防疫系統(tǒng)性的居住健康安全保障技術(shù)措施缺失等瓶頸問題，而且住宅類型本身在應(yīng)對疫情防控時也存在先天不足。由此引發(fā)思考：此次在新冠肺炎疫情社區(qū)防控中暴露的一系列問題能否從我國住宅類型選擇的源頭解決？中高層“單元房”的住宅類型是否有利于促進我國住宅朝生活宜居的方向發(fā)展？

1 防疫背景下中高層住宅面臨的健康安全問題

1.1 健康問題

中高層住宅是目前我國城市住宅建筑數(shù)量最多、占比最大和居住人數(shù)最多的住宅類型，是居住小區(qū)在社區(qū)防控中的重中之重，以南京市統(tǒng)計局發(fā)布的2018年房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售情況中的商品住宅竣工套數(shù)為例，如表1所示，別墅、高檔公寓類型僅占約0.65%，其余住宅多為套型面積為90～144m2的中高層住宅類型。

表1 2018年南京市房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售統(tǒng)計

我國二十世紀(jì)八九十年代初以中高層住宅建設(shè)為主，由于當(dāng)時經(jīng)濟能力有限，造價控制嚴(yán)格，技術(shù)水平欠缺，大多住宅套型設(shè)計理念落后，居住功能單一，居住環(huán)境不佳，如樓棟間距過小、房屋進深過大、自然通風(fēng)采光不足、廚房衛(wèi)生條件不佳等，不符合當(dāng)下居民對健康環(huán)境的基本要求。特別是在這一階段建造的塔式高層住宅，一梯為8～12戶，單向通風(fēng)，內(nèi)置小天井，居住條件不理想，不利于住戶健康宜居和傳染病防疫。尤其當(dāng)疫情來臨時，這種高密度居住小區(qū)和住宅類型常面臨人員密、易聚集、隔離難、管理難、消毒難、維護難、交叉感染風(fēng)險高等實際問題，無形中為病毒蔓延創(chuàng)造條件，并給社區(qū)防控帶來巨大挑戰(zhàn)，居民的健康安全較難得到保障。

1.2 案例回顧

2003年“非典”期間，受SARS病毒影響的香港淘大花園住宅區(qū)發(fā)生329人感染被稱為最嚴(yán)重的“疫廈”。淘大花園是建于1981年的高層住宅，每幢樓33層，每層有8個單元（見圖1）。單元之間以長6m、寬1.5～2.5m的天井隔開，天井具有采光、通風(fēng)，排放浴室、廚房排風(fēng)扇排出的廢氣，以及排放燃?xì)鉄崴鲝U氣等功能。調(diào)查結(jié)果表明，造成SARS病毒大規(guī)模傳播的原因為：①多個單元地面排水口的“U”形聚水器已干涸多時，失去阻隔作用，為污水管內(nèi)氣體及液滴提供出口，當(dāng)浴室排風(fēng)扇啟動及廁所門關(guān)閉時，液滴從污水管進入浴室，使之污染；②淘大花園住宅使用海水沖廁系統(tǒng)，E座8號單元沖廁水管破損，沖廁水供應(yīng)中斷，導(dǎo)致排污管內(nèi)污物流動減慢，有利于污水管內(nèi)液滴有害物質(zhì)產(chǎn)生和散發(fā)，此外，用水桶沖廁亦會增加浴室內(nèi)液滴的產(chǎn)生；③啟動的排氣扇會將浴室內(nèi)受污染的液滴帶至天井中，這些液滴會因天井的氣流動力而繼續(xù)移動，直至吸附在外墻表面，液滴很可能隨天井內(nèi)天然氣流上升，在上升至最高層的過程中，從打開的窗戶進入其他單元。由此可看出，病毒的傳播是一連串建筑類型固有設(shè)計缺陷、設(shè)施老化、環(huán)境衛(wèi)生問題同時發(fā)生并引發(fā)的嚴(yán)重后果。

圖1 香港淘大花園高層住宅

1.3 缺點分析

香港淘大花園案例的深刻教訓(xùn)表明，中高層住宅類型在社區(qū)防疫中扮演關(guān)鍵角色，在如下方面易產(chǎn)生問題，不利于疫情防控。

1）廚房系統(tǒng) 廚房排煙系統(tǒng)因為是上下樓層貫通的形式，存在病毒傳播的可能。常見的住宅煙道有單煙道式、主副式、變壓式、止逆閥式等類型。目前應(yīng)用最多的是主副煙道模式，在煙機關(guān)閉且外部風(fēng)壓大的情況下，會出現(xiàn)倒風(fēng)倒煙現(xiàn)象，自家排煙管道連接處的密封性易被忽略。

2）排污系統(tǒng) 病毒會隨著患者的排泄物、嘔吐物排入污水管道中。住宅中污水管道連接住宅內(nèi)的馬桶、洗手盆、浴盆和地漏，排污管道在建筑中從上到下貫通，其頂端伸出樓頂天臺進行排氣。目前馬桶、洗手盆、地漏浴盆下方裝有1～5cm的U形或S形水封，其目的是防止污水管的臭氣、病菌和微生物等進入室內(nèi)，并有可能隨著排風(fēng)扇進入其他單元，造成二次污染。尤其是中高層建筑，因其排水管長，用戶多，也極易因正壓噴濺、負(fù)壓抽吸問題導(dǎo)致水封消失。另外，一些老舊樓房依然在使用三通地漏，地漏中水彎存水量只有1～2cm，在較干燥的氣候條件下（2d左右即可完全蒸發(fā)），極易因缺少水封而導(dǎo)致臭氣、病菌等進入室內(nèi)。

3）棟內(nèi)公共空間 電梯間和樓梯間是中高層住宅的主要棟內(nèi)公共空間。電梯間空間狹小密閉，通風(fēng)差，最易沉積病毒和細(xì)菌，是日常出行中最危險的空間區(qū)域。如碰觸攜帶病毒的表面，就可能因進食或接觸鼻腔、眼部結(jié)膜導(dǎo)致感染，如與患者共同乘坐電梯，就有可能長時間吸入濃度較高的病毒導(dǎo)致感染。樓梯間人員來往頻繁，若空氣不流通，極易成為疫情傳播的高危地帶。

4）垃圾處理 中高層住宅居住人數(shù)較多且集中，生活垃圾量大且具備一定的危險性，可能成為隱性傳染源，在此次疫情中已有通過生活垃圾作為傳播媒介傳染的病例，因此中高層住宅的垃圾處理也是防疫的難點。

此外，在非疫情時期，中高層住宅一直以來還存在維護維修難、更新改造難、防災(zāi)救援難、拆除再利用難等問題。

1）高層住宅存在拆遷成本高、拆除再重建可能性低等問題?，F(xiàn)在動輒30～40層的高樓不但拆遷難度極大，因容積率高，重新開發(fā)沒有利潤，政府和開發(fā)商也會遇到難題，待建筑功能老化后，拆除進行就地重建的可能性較低，會造成城市管理困難。

2）高層住宅面臨難以保養(yǎng)維修、改造更新等問題。因拆遷成本較高，雖說可通過維修保養(yǎng)繼續(xù)使用，但獨立維修保養(yǎng)更難，有的構(gòu)件組甚至無法獨立維修更換，如外墻體、公用豎向排風(fēng)管道等。因使用時長和構(gòu)件、設(shè)備本身的使用年限等原因，電梯老化、設(shè)備老化且高層建筑住宅居家維修不便等問題凸顯，維修成本高企。此外，高層住宅是共有產(chǎn)權(quán)，而非獨立產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致其維修時易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

3）高層、超高層住宅面臨突發(fā)災(zāi)害而難以管理、控制及救援的問題?；馂?zāi)對于高層、超高層住宅和居住其中的人來說是致命噩夢，且對目前的消防技術(shù)也是一種挑戰(zhàn)。其他突發(fā)災(zāi)害如地震等，均會帶來高層、超高層人員逃生和救援的嚴(yán)重問題，對人民的生命及財產(chǎn)造成威脅。

4）高層住宅引起的社會問題。高層住戶數(shù)量龐大，且人員素質(zhì)參差不齊，不利于住戶，尤其是老年人、未成年人的心理健康，產(chǎn)生一定不利于生活和社交、不融于社會和自然等問題。公共區(qū)域的共有使用，也會引發(fā)鄰里關(guān)系矛盾等問題。

傳染性病毒疫情在住區(qū)中的傳染是人與人之間的傳染，防止交叉感染是社區(qū)防控的重點，而此次的新冠肺炎疫情讓本來中高層居住空間、居住環(huán)境、衛(wèi)生條件、設(shè)備設(shè)施等軟硬條件不佳的問題暴露出來，給社區(qū)防控帶來巨大挑戰(zhàn)。但中高層住宅在疫情來臨所暴露出來的問題既是“危機”，也是“契機”。王建國院士指出：“在世界城市建筑的歷史發(fā)展進程中，每一次重大的傳染性疾病疫情都推動了建筑學(xué)和城市規(guī)劃設(shè)計新理念、新方法和新的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的更新迭代，成為推動城市健康發(fā)展的重要動因。”在此次疫情背景下，我們或許該反思，目前中高層住宅類型是否有利于社區(qū)防控？何種類型住宅才能有效促進我國住宅朝長效性健康宜居的方向發(fā)展，充分緩解現(xiàn)階段“人民日益增長的美好生活需要和發(fā)展不平衡不充分之間的矛盾”？

2 住宅的終極類型——獨立家

“獨立家”的獨立住宅（別墅）是公認(rèn)的人類居住的終極住宅類型，一般國內(nèi)稱作“別墅”的住宅類型大致分為5類：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。

1）獨棟別墅 即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性的單體別墅，表現(xiàn)為上下左右前后均為獨立空間，一般房屋周圍均有面積不等的綠地、院落（見圖2）。

圖2 獨棟別墅

2）聯(lián)排別墅 由3個或3個以上的單元住宅組成，橫向連接在一起，單元住宅共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。

3）雙拼別墅 是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由2個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有2個以上的采光面，窗戶較多，采光、觀景和通風(fēng)較好。

4）疊拼別墅 介于別墅與公寓之間，是由多層別墅式復(fù)式住宅空間上下疊加組合而成。一般4～7層，由每住宅單元2～3層的別墅套型上下疊加而成。

5）空中別墅 建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式、躍層式住宅。

空中別墅和疊拼別墅本質(zhì)上是基于中高層住宅類型的高檔化改造設(shè)計，并不是真實的別墅。雙拼別墅和聯(lián)排別墅雖然是低層住宅類型，但由于戶與戶之間存在共有部分，產(chǎn)權(quán)上并不完全獨立。雙拼別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅和疊拼別墅是房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)有政策制度下為滿足市場對高品質(zhì)住宅的需求而延伸出的折中方案，并不能算作是真正意義上的別墅。因此，筆者認(rèn)為，只有獨棟別墅才是住宅的終極類型。這種具有較強獨立性和私密性的居住模式在疫情來臨時，能否有效解決社區(qū)防控的瓶頸問題，保障居民健康安全，從而創(chuàng)造生活宜居的居住空間，滿足人民的美好生活需求需進一步研究。

2.1 人多地少因素

誠然，要在國內(nèi)發(fā)展獨棟別墅，存在主客觀方面的多重障礙，其中首當(dāng)其沖的是國內(nèi)目前以中高層住宅類型為主的發(fā)展模式是否受制于人多地少的客觀因素。

2.1.1 土地財政和房地產(chǎn)開發(fā)模式

我國現(xiàn)有的主流城市住宅開發(fā)方式是一種以房地產(chǎn)公司為主導(dǎo)、政府監(jiān)督商辦的方式，受土地供給、準(zhǔn)入機制等限制，土地供應(yīng)并不向百姓開放。在我國現(xiàn)有市場框架下，土地競價出讓、鄰近樓盤的競爭與以商業(yè)貸款為主的資金流等所帶來的經(jīng)營風(fēng)險，使開發(fā)單位不得不努力追求經(jīng)濟效益最大化。在規(guī)章制度允許的前提下，這樣的開發(fā)模式意味著城市住宅朝居住層級高級化與居住模式高密度化2個方向發(fā)展：前者體現(xiàn)為提高居住單元的面積和單位面積的售價，后者可用等量的土地資源提供更多住宅面積。然而，這并不是以居住者的需求為出發(fā)點，上述因素促使共有產(chǎn)權(quán)的中高層住宅類型成為我國住宅建筑類型的主流。

2.1.2 日本東京和我國南京的居住密度分析

日本東京的人口密度高，土地資源緊缺，按權(quán)屬和類型劃分，住宅主要分為一戶建住宅（以戶為單位的獨立低層住宅）、長屋住宅（幾戶共有一排低層住宅）和集合住宅（公寓式的多層或高層住宅），一戶建住宅占住宅總量的50%以上，其面積平均值也遠(yuǎn)高于長屋和集合住宅（見表2），“獨立家”的獨棟別墅住宅類型是日本東京的主要居住類型。

表2 日本東京住宅類型及占比

根據(jù)《南京市城市總體規(guī)劃（2007—2030）》提供的數(shù)據(jù)，預(yù)計2020年底，南京市區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)人口約840萬，規(guī)劃安排居住用地約241.5km2，預(yù)計人均住房建筑面積為35m2，為達到這一目標(biāo)，全市居住用地平均容積率達到1.217即可（見表3）。因此，新建住宅的容積率無需過高即可滿足南京市未來的居住發(fā)展需求。這表明從居住密度上來說，在國內(nèi)發(fā)展“獨立家”的獨立住宅類型在居住密度和容積率控制上具備可行性，“人多地少”并不是造成國內(nèi)中高層住宅類型成為主流的決定性因素。

表3 南京居住用地所需平均容積率統(tǒng)計

2.2 地域特色、文化傳承和“獨立家”現(xiàn)狀

近半個世紀(jì)以來，由于土地財政機制，受我國香港地區(qū)、新加坡住宅經(jīng)驗等因素的影響，中高層住宅成為目前我國城市化居住的主流建筑類型。然而，“獨立家”的住宅類型才是從古至今居民最主要的住宅類型。

今天我們依然可從所生活城市及其周邊區(qū)域中找尋到它們的蹤跡。北京四合院、閩南紅磚“古大厝”、苗族村寨、蘇州園林、徽派建筑、畬族民居等展示著當(dāng)?shù)靥赜械木幼∥幕?，這些上見天下接地的低層住宅類型充滿生活煙火氣，更創(chuàng)造了燦爛的家居文化，成為中華上下五千年璀璨文明中最耀眼的篇章。住宅主人在自己的一方天地中，根據(jù)自己的情趣愛好，借景抒情、挖池疊山、蒔花種草、筑亭造軒，講述并記錄自己的生活和人生故事。時至今日，我們?nèi)匀荒軓奈覈鴱V袤的農(nóng)村地區(qū)住宅中看到這些居住文化的傳承和獨立住宅類型，目前農(nóng)村地區(qū)大量的住宅仍保持“獨立家”類型，雖然當(dāng)下以中高層住宅為主流居住類型的城市化進程發(fā)展迅猛，但見天接地的住宅依然是人們對于高品質(zhì)生活追求的心之所向（見圖3，4）。

圖3 我國城鎮(zhèn)住宅

圖4 我國鄉(xiāng)村“獨立家”住宅聚落

2.3 優(yōu)勢分析

在社區(qū)防控中，“獨立家”的獨立住宅類型與“單元房”的中高層住宅類型相比，有得天獨厚的先天優(yōu)勢，主要體現(xiàn)如下。

1）功能多元完備 疫情來臨后長時間的居家生活，導(dǎo)致人們對住宅的需求上升到一個全新高度，除最基本的容身功能，生存、娛樂、社交、工作、學(xué)習(xí)、閑暇生活、文化休閑等均在住宅內(nèi)進行，人們對住宅的使用觀念和需求發(fā)生轉(zhuǎn)變。然而，目前中高層住宅套型設(shè)計先天存在活動空間不足、綜合功能性空間缺失、無法滿足多元化靈活使用模式、空間趣味性不足等問題。不少中高層住宅“單元房”的人們難以在家“一站式”滿足各種需求，長時間防疫性隔離居住，居民可能出現(xiàn)居家憂郁等情況，中高層住宅不能完全滿足這些“韌性”需求，但“獨立家”的獨立住宅類型具備完備的室內(nèi)外空間，可滿足人們在居家防疫期間的各項活動需要。

2）傳播風(fēng)險較低 中高層住宅公用和共用部分較多，廚房系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、棟內(nèi)公共空間、垃圾處理等均可成為病毒擴散蔓延的渠道，一旦住宅內(nèi)發(fā)現(xiàn)病例，會對住戶的生命健康安全產(chǎn)生較大威脅，并給社區(qū)居住單元隔離防控帶來困難。而“獨立家”的獨立住宅類型具有獨門獨戶特點，人群聚集可能性大大降低，同時其廚房系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、維護消毒等方面相對獨立，自成體系，如若出現(xiàn)病例，可獨立進行隔離，與中高層住宅類型相比，基本不會對社區(qū)或鄰居產(chǎn)生不利影響，可有效阻斷病毒傳播，保障居住社區(qū)住戶的生命健康安全，有利于社區(qū)防控。

3）防疫管理獨立 中高層住宅在防疫管理中存在不可克服的難點，高層住宅在有疑似病例或與疫情高發(fā)地區(qū)有密切接觸者等的隔離防護問題上也存在弊端，同時小區(qū)的管理者對高層住宅內(nèi)的健康、衛(wèi)生維護也難以面面俱到。由于高層住宅共用生活基礎(chǔ)設(shè)施，如電梯、排煙排氣管道、給排水管道等，一些公寓型高層住宅還存在共用中央空調(diào)系統(tǒng)，給疫情防控帶來不確定因素。

住宅內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)病例，通常會采取整棟隔離進行醫(yī)學(xué)觀察的防疫手段，限制整棟住宅住戶外出，對其他正常住戶的生活產(chǎn)生不利影響，進而對棟內(nèi)居民的心理和生理造成負(fù)面影響。有關(guān)住戶不配合防疫管理，這無形中激化了矛盾。相較而言，“獨立家”的獨立住宅類型在防疫管理上相對簡單，只需以家庭為單位進行隔離即可，無需大規(guī)模隔離社區(qū)正常居民進行醫(yī)學(xué)觀察，避免恐慌情緒蔓延，從防疫管理層面上有利于相關(guān)防疫政策在實際落實中有序、穩(wěn)步執(zhí)行。以此次疫情較嚴(yán)重的湖北省為例，相關(guān)報道表明，疫情多集中于武漢市中高層住宅類型的小區(qū)內(nèi)，周邊村鎮(zhèn)疫情控制相對較好，這也從側(cè)面說明“獨立家”住宅類型對于社區(qū)防控的先天優(yōu)勢。

2.4 發(fā)展展望

獨立住宅類型不僅在社區(qū)防控中能起到很好的效果，保障居民生命健康安全，還能有效促進我國住宅朝健康安全和生活宜居的方向發(fā)展。從“單元房”到“獨立家”的住宅發(fā)展類型轉(zhuǎn)變能滿足人們對未來美好生活的向往，這種住宅類型發(fā)展意味著人們可改變生活模式、追求健康生活、實現(xiàn)人生目標(biāo)等。但目前發(fā)展“獨立家”的獨立住宅類型面臨很多問題，最大的難題在于我國的城市發(fā)展依賴土地財政，中央和地方政府在土地資源合理配置、住宅類型科學(xué)管控方面的有效機制尚未完全建立。我國城市何時能真正擺脫土地財政依賴還是一個問題，摒棄高層、超高層住宅的居住形態(tài)還有很長的路，大量居民還將繼續(xù)承受高層住宅造成的高成本和高風(fēng)險。我們只能期待進一步優(yōu)化改革，讓市民能真正改善居住環(huán)境、真正享受高品質(zhì)生活，讓城市住區(qū)和住房更安全健康、綠色低碳。

3 結(jié)語

此次新冠肺炎疫情的發(fā)生對中高層住宅類型的疫情防控提出巨大挑戰(zhàn)，住宅建筑作為居民活動的主要場所在社區(qū)防控中起到至關(guān)重要的作用。而我國當(dāng)前住宅的開發(fā)建設(shè)總體仍處于從數(shù)量到質(zhì)量的建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，經(jīng)濟效益主導(dǎo)、數(shù)量為先的粗放型中高層住宅類型發(fā)展仍占據(jù)主流，住宅建筑大多停留在強調(diào)滿足人們最基本生活需求的階段，住宅的居住品質(zhì)、性能和質(zhì)量存在某些問題，特別是面對防疫和防災(zāi)。

后疫情時代理想中的“好住宅”特征應(yīng)包括防疫與安康保證、產(chǎn)權(quán)與物業(yè)明確、鄰里與交往舒適、防災(zāi)與安全無憂、舒適與健康實現(xiàn)、節(jié)能與環(huán)保提升、可變與耐久匹配、人工與自然和諧、文化與精神并重、高效與智慧交融等特征。而“獨立家”的獨立住宅類型具備上述特征?？梢灶A(yù)見，雖然“獨立家”的獨立住宅類型在目前國情下的發(fā)展勢必存在一定阻礙，但未來我國住宅建筑必將以安全健康和生活宜居為第一要務(wù)，而“獨立家”的獨立住宅類型必然是最佳選擇和最優(yōu)答案，也必定是國民居住的終極住宅類型和國民追求的終極居住形式。只有熱愛生活，尊重需求，大力推動“獨立家”的獨立住宅類型發(fā)展，才能真正滿足人民日益增長的美好生活需要，全面推動高質(zhì)量城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展。畢竟接地見天的高品質(zhì)居住生活本身和依存的空間環(huán)境，才是讓我們更接近宜居理想的居所，平時如此，疫情來臨時更是如此。