中國(guó)民營(yíng)與國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的對(duì)比研究
——基于DEA-Malmquist模型

蔡 楊 付云云

(滁州學(xué)院 數(shù)學(xué)與金融學(xué)院，安徽 滁州 239000)

房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)之一，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要前提。黨的十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在當(dāng)前樓市調(diào)控政策加碼、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、廣受市場(chǎng)質(zhì)疑的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)業(yè)中堅(jiān)力量的房地產(chǎn)上市公司，其經(jīng)營(yíng)績(jī)效是整個(gè)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展影響甚大。房地產(chǎn)上市公司績(jī)效如何？本文試圖做出初步回答，科學(xué)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效，發(fā)掘經(jīng)營(yíng)績(jī)效變動(dòng)的邏輯關(guān)系。

企業(yè)績(jī)效是企業(yè)在一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)效益、經(jīng)營(yíng)成果，也可以理解為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投入、產(chǎn)出關(guān)系。本文以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榍腥朦c(diǎn)，試圖考察房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效情況。因此，需要提供一份合理可行的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，如采用總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量績(jī)效[1]。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是重要的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，有些學(xué)者也會(huì)使用非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如引入員工滿(mǎn)意度、員工生產(chǎn)率等人力資源指標(biāo)[2]。此外，更全面、客觀的做法是運(yùn)用因子分析、DEA等方法綜合考量企業(yè)績(jī)效[3]。在此研究梳理上，本文采用DEA模型和Malmquist指數(shù)法，對(duì)23家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行實(shí)證研究，分析影響產(chǎn)業(yè)績(jī)效變化的因素，尋找提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的方法，為其他房企提供一定的借鑒和思考。

一、研究方法及數(shù)據(jù)來(lái)源

1. DEA模型

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型(DEA)是一種線(xiàn)性規(guī)劃模型，用來(lái)評(píng)價(jià)一個(gè)單位(DMU)中的多個(gè)投入指標(biāo)與多個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)之間的相對(duì)有效性[2]。為了分析規(guī)模報(bào)酬可變情況下的生產(chǎn)技術(shù)，本文運(yùn)用DEA-BBC模型，生產(chǎn)技術(shù)綜合效率可以分解為純技術(shù)效率與規(guī)模效率的乘積。模型假設(shè)一共有n個(gè)DMU，每個(gè)DMU包含s個(gè)投入指標(biāo)和t個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)，其公式可表示如下：

公式(1)中，xj表示第j 個(gè)單元的投入變量，yj表示第j 個(gè)單元的產(chǎn)出變量，λj為權(quán)重，θ為效率值。若θ=1，表示決策單元DEA有效；若θ<1，則表示決策單元DEA非有效。

2. Malmquist指數(shù)

Malmquist指數(shù)是一種應(yīng)用廣泛的生產(chǎn)效率測(cè)算方法，能夠有效描述相對(duì)效率的變化[4]。本文運(yùn)用Malmquist指數(shù)衡量技術(shù)效率變動(dòng)、技術(shù)變動(dòng)與全要素生產(chǎn)率之間關(guān)系。以產(chǎn)出為方向，將以u(píng)期和v期為技術(shù)參照的Malmquist指數(shù)定義為

公式(2)中，Muv表示從u期到v期綜合生產(chǎn)率的變化，Muv=1表示生產(chǎn)效率不變，Muv>1，表示生產(chǎn)效率提高，Muv<1 表示生產(chǎn)效率降低。同時(shí)，Muv指數(shù)可以分解為技術(shù)效率變化指數(shù)(EC)和技術(shù)進(jìn)步變化指數(shù)(TC)，若EC或TC大于1，表示其對(duì)綜合生產(chǎn)效率起到了促進(jìn)作用，若EC或TC小于1，表示其對(duì)綜合生產(chǎn)效率起到了抑制作用。

3. 評(píng)價(jià)指標(biāo)和數(shù)據(jù)來(lái)源

影響企業(yè)績(jī)效的指標(biāo)較多，但運(yùn)用DEA方法不能考慮太多指標(biāo)。借鑒學(xué)者的研究成果[5]，聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)的特性，本文構(gòu)建上市公司的投入產(chǎn)出指標(biāo)體系如表1所示。

表1 投入和產(chǎn)出指標(biāo)體系

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于同花順iFinD數(shù)據(jù)庫(kù)，以2010—2017年為時(shí)間區(qū)間，剔除數(shù)據(jù)缺失、數(shù)據(jù)異常、名稱(chēng)帶有ST的公司，最終選取滬深主板市場(chǎng)23家房地產(chǎn)上市公司作為分析樣本。從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)范疇大同小異，基本是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售為主；從區(qū)域分布方面看，樣本公司大多分布在浙江、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；從公司性質(zhì)方面看，樣本公司中民營(yíng)企業(yè)有11家，國(guó)資控股有12家，分布均勻，其中國(guó)資控股簡(jiǎn)稱(chēng)為國(guó)營(yíng)。

二、實(shí)證分析

運(yùn)用DEAMax軟件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。第一步，靜態(tài)效率分析，運(yùn)用DEA-BBC模型計(jì)算和評(píng)價(jià)上市公司每年的技術(shù)效率值和規(guī)模報(bào)酬?duì)顟B(tài)。第二步，動(dòng)態(tài)效率分析，運(yùn)用Malmquist指數(shù)計(jì)算和評(píng)價(jià)上市公司每年的技術(shù)效率和技術(shù)進(jìn)步變化。

1. 靜態(tài)效率評(píng)價(jià)

運(yùn)用DEA模型，計(jì)算2010年房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)效率值，如表2所示。其中綜合技術(shù)效率是在規(guī)模報(bào)酬固定模式下計(jì)算得出，純技術(shù)效率、規(guī)模效率是在規(guī)模報(bào)酬可變模式下計(jì)算得出。規(guī)模報(bào)酬分為遞增、不變(最優(yōu))、遞減三種狀態(tài)，表中“irs”代表遞增，“-”代表不變(最優(yōu))，“drs”代表遞減。

表2 2010年房地產(chǎn)上市公司效率值

表2 (續(xù))

由表2可知，2010年房地產(chǎn)業(yè)上市公司的平均綜合技術(shù)效率為0.962，說(shuō)明上市公司整體存在3.8%的投入資源浪費(fèi)。根據(jù)各家公司的綜合技術(shù)效率，16家DEA有效的企業(yè)中有5家民企，7家DEA非有效的企業(yè)中有6家民企，說(shuō)明房企的整體資源配置能力和使用效率高，但主要集中于國(guó)資控股企業(yè)。從規(guī)模報(bào)酬可變的狀況分析，18家企業(yè)純技術(shù)效率最優(yōu)，其中有7家民企，說(shuō)明這些企業(yè)的制度建設(shè)較完善、經(jīng)營(yíng)管理水平較高。從規(guī)模報(bào)酬角度分析，規(guī)模報(bào)酬達(dá)到最優(yōu)的有16家，規(guī)模報(bào)酬處于遞增狀態(tài)的有2家，應(yīng)當(dāng)增加要素投入，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，規(guī)模報(bào)酬處于遞減狀態(tài)的有5家，均是民企，應(yīng)當(dāng)減少要素投入，縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模?？傮w上，2010年民企的經(jīng)營(yíng)效率低于國(guó)資控股企業(yè)。

由表3可知，2014年房地產(chǎn)業(yè)上市公司的平均綜合技術(shù)效率為0.924，說(shuō)明上市公司整體存在7.6%的投入資源浪費(fèi)。根據(jù)綜合技術(shù)效率值數(shù)據(jù)，DEA有效的企業(yè)有11家，其中民企6家，DEA非有效的企業(yè)有12家，其中民企5家，同時(shí)，綜合技術(shù)效率值大于平均值的有14家，其中民企8家，說(shuō)明這些公司的資源利用率相對(duì)有效。在規(guī)模報(bào)酬可變的情況下，純技術(shù)效率達(dá)到最優(yōu)的有14家，其中民企7家，說(shuō)明這幾家上市公司的制度建設(shè)較完善、經(jīng)營(yíng)管理水平較高。從規(guī)模報(bào)酬角度分析，11家公司達(dá)到規(guī)模報(bào)酬最優(yōu)，其余12家處于規(guī)模報(bào)酬遞減狀態(tài)，包括5家民企，這些公司應(yīng)當(dāng)縮小生產(chǎn)規(guī)模，減少要素的投入?？傮w上，2014年民企的經(jīng)營(yíng)效率與國(guó)資控股企業(yè)持平。

表3 2014年房地產(chǎn)上市公司效率值

由表4可知，2017年房地產(chǎn)業(yè)上市公司的平均綜合技術(shù)效率為0.876，說(shuō)明上市公司整體存在12.4%的投入資源浪費(fèi)。從各家上市公司的綜合效率值來(lái)看，僅有9 家公司達(dá)到DEA 有效，其中2家民企，且這些公司的純技術(shù)效率、規(guī)模效率也都處于最優(yōu)狀態(tài)，說(shuō)明這9 家公司資源的使用效率高，且能有效發(fā)揮規(guī)模效益。14家公司DEA 非有效，其中民企11家，均是由于規(guī)模偏大，規(guī)模效益遞減，應(yīng)在控制生產(chǎn)規(guī)模、精細(xì)化管理方面進(jìn)行改革?？傮w上，2017年民企的經(jīng)營(yíng)效率遠(yuǎn)低于國(guó)資控股企業(yè)。從靜態(tài)效率值的結(jié)果分析，2010—2017 年，綜合效率值處于高位的有魯商置業(yè)、天津松江、云南城投、粵宏遠(yuǎn)A、嘉凱城及合肥城建6家公司，制度和管理水平較高，且可以達(dá)到最優(yōu)的生產(chǎn)規(guī)模；以榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)為代表的其他上市公司，都存在不同程度的規(guī)模報(bào)酬遞減，對(duì)其綜合效率值產(chǎn)生了影響，應(yīng)當(dāng)縮減生產(chǎn)規(guī)模，使其產(chǎn)業(yè)增加價(jià)值大于投入增加價(jià)值。

表4 2017年房地產(chǎn)上市公司效率值

2. Malmquist動(dòng)態(tài)效率評(píng)價(jià)

運(yùn)用Malmquist指數(shù)，計(jì)算和評(píng)價(jià)上市公司8年的全要素生產(chǎn)率指數(shù)及其分解結(jié)果，如表5、表6所示。

表5 Malmquist動(dòng)態(tài)效率評(píng)價(jià)

表5 (續(xù))

表6 2010—2017年房地產(chǎn)上市公司指數(shù)分解

表5為Malmquist指數(shù)按照公司名稱(chēng)劃分的分解數(shù)據(jù)。2010—2017年的Malmquist指數(shù)均值為1.021，經(jīng)營(yíng)效率年均上漲2.1%，說(shuō)明上市公司經(jīng)營(yíng)效率成上升態(tài)勢(shì)，整體資源配置合理。其中，民企、國(guó)資企的指數(shù)均值分別為1.031、1.015，說(shuō)明民企的資源配置相對(duì)較高。同時(shí)，技術(shù)水平年均提高3.6%，技術(shù)效率年均下降1.5%，說(shuō)明技術(shù)水平有效促進(jìn)了房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，技術(shù)效率一定程度上抑制了經(jīng)營(yíng)效率。具體來(lái)看，有15 家上市公司的全要素生產(chǎn)率值大于1，說(shuō)明一半以上的上市公司8年來(lái)的經(jīng)營(yíng)效率都較好。對(duì)于全要素生產(chǎn)率值小于1的8家上市公司而言，鳳凰股份、合肥城建、云南城投整體經(jīng)營(yíng)效率的下降，主要是技術(shù)水平降低的原因。而世榮兆業(yè)、臥龍地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、格力地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)在技術(shù)效率、技術(shù)水平方面都存在下滑趨勢(shì)，制約經(jīng)營(yíng)效率。

表6為Malmquist指數(shù)按照年份劃分的分解數(shù)據(jù)。由表6可知，2013—2014 年，由于技術(shù)水平的大幅增長(zhǎng)，全要素生產(chǎn)率達(dá)到峰值1.279，整體經(jīng)營(yíng)效率增加了27.9%。2014—2015年，由于技術(shù)水平的大幅下降，全要素生產(chǎn)率反轉(zhuǎn)到0.908，整體經(jīng)營(yíng)效率下降了9.2%。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，相比于技術(shù)效率，技術(shù)水平的變化對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響頗大。

三、結(jié)論

本文利用DEA-Malmquist 模型，計(jì)算和評(píng)價(jià)23家房地產(chǎn)上市公司2010—2017年的經(jīng)營(yíng)效率，得出如下結(jié)論：第一，DEA 有效的上市公司從2010年的16家減少為2017年的9家，說(shuō)明其整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效下滑，資源運(yùn)用不充分；第二，DEA非有效的上市公司主要為民企，而經(jīng)營(yíng)效率偏低是由于純技術(shù)效率與規(guī)模效率的共同作用所導(dǎo)致，因此，民企更容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理不善、規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平較低等問(wèn)題；第三，整體全要素生產(chǎn)率均值達(dá)到1.021，技術(shù)效率值與技術(shù)進(jìn)步值分別為0.985和1.036，說(shuō)明近年來(lái)各上市公司的經(jīng)營(yíng)效率在不斷上升，技術(shù)熟練程度有所下滑，但技術(shù)水平大幅提升。第四，民企的全要素生產(chǎn)率整體相對(duì)較高，但各公司的差距較為明顯，反之，國(guó)資企的全要素生產(chǎn)率較為平滑。

基于以上研究結(jié)論，為提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，本文提出3點(diǎn)建議：一是應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平，尤其是民企的規(guī)模水平，大部分公司應(yīng)考慮適當(dāng)縮減生產(chǎn)規(guī)模，減少相關(guān)要素的投入，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益；二是應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)效率，增強(qiáng)技術(shù)熟練度意識(shí)，完善企業(yè)制度建設(shè)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平；三是應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)行業(yè)潛藏的“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，在關(guān)注盈利能力的同時(shí)，還應(yīng)努力提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)效率穩(wěn)步增長(zhǎng)。