不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法實(shí)務(wù)改進(jìn)分析
——以土地估價(jià)為例

陳了

（長(zhǎng)沙學(xué)院資產(chǎn)管理處，湖南 長(zhǎng)沙 410022）

《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》的實(shí)施讓資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代，同時(shí)對(duì)評(píng)估行業(yè)提出了更高的要求［1-2］。市場(chǎng)比較法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)法）作為國(guó)際通用的主要估值方法，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的價(jià)值依據(jù)，在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的中國(guó)有廣泛的應(yīng)用前景。因此，深入研究市場(chǎng)法的運(yùn)用，能為估價(jià)實(shí)務(wù)提供改進(jìn)方法，提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法的公平、公正性。

市場(chǎng)法的估價(jià)是指篩選與估價(jià)類(lèi)似的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)對(duì)類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格修正調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)值。市場(chǎng)法普遍運(yùn)用于住宅、商業(yè)、工業(yè)等常見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)師一般依照評(píng)估準(zhǔn)則及估價(jià)經(jīng)驗(yàn)篩選類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)，在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中較少體現(xiàn)篩選過(guò)程，使得估價(jià)過(guò)程缺乏一定科學(xué)性和合理性，對(duì)估價(jià)師的公信力不利。而對(duì)于委托方，市場(chǎng)法估價(jià)原理雖然通俗易懂，但如果估價(jià)技術(shù)報(bào)告不能有效支撐估價(jià)結(jié)果，委托方很難對(duì)估價(jià)結(jié)果信服，更不可能合理利用估價(jià)結(jié)果，容易帶來(lái)國(guó)有資產(chǎn)流失或擾亂不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序等風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)學(xué)者針對(duì)市場(chǎng)法的這一缺陷，不斷進(jìn)行探索和優(yōu)化。張協(xié)奎等采用模糊數(shù)學(xué)研究了待估不動(dòng)產(chǎn)的主要特征因素及其隸屬函數(shù)值［3］。周春喜利用模糊數(shù)學(xué)中的貼近度概念和擇近原則解決不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中交易實(shí)例選擇的不確定性問(wèn)題［4］。劉洪玉等利用模糊數(shù)學(xué)探討不動(dòng)產(chǎn)分組的方式，快速對(duì)同區(qū)域同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)相似度進(jìn)行測(cè)算，具有良好的實(shí)踐前景［5］。劉紅雷運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析法和聚類(lèi)分析法分析市場(chǎng)法的可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的“相似”或“相近”程度［6］。

上述研究均探討了模糊聚類(lèi)法應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的可能性和效果，但未涉及具體估價(jià)實(shí)務(wù)中是否便于操作、是否存在實(shí)施難度等問(wèn)題，因此文章從實(shí)務(wù)操作出發(fā)，利用具體案例驗(yàn)證模糊聚類(lèi)法篩選市場(chǎng)法可比實(shí)例的可操作性，為估價(jià)師的估價(jià)工作提供參考［7］。

1 市場(chǎng)法可比實(shí)例篩選的改進(jìn)方法

1.1 模糊聚類(lèi)法

一般情況下，模糊聚類(lèi)法首先設(shè)分組的模糊集合為{A1，A2，…，Am}，為了達(dá)到分組效果應(yīng)選取具有實(shí)際意義且有較強(qiáng)分辨性和代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)x，對(duì)x中每一個(gè)元素xi（i=1，2，…，n），選取m個(gè)統(tǒng)計(jì)分組標(biāo)志，即xi=（xi1，xi2，…，xim），i=1，2，…，n。這里xij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）表示第i個(gè)元素的第j項(xiàng)分組標(biāo)志的標(biāo)志值。由此我們可以從如下三步入手進(jìn)行聚類(lèi)。

第一步，對(duì)每個(gè)元素的各項(xiàng)標(biāo)志值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。常用的標(biāo)準(zhǔn)化方法有標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化公式和極值標(biāo)準(zhǔn)化公式。標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化公式為：

其中：

極值標(biāo)準(zhǔn)化公式為：

其中，xij是~中某元素某項(xiàng)標(biāo)志值，minx′和maxx′是X~x中所有元素的該項(xiàng)標(biāo)志值中的最小值和最大值。

上面公式中，x是標(biāo)準(zhǔn)化后的標(biāo)志值，容易得到。這種標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)點(diǎn)在于保證每個(gè)元素的各項(xiàng)標(biāo)志值都在標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間內(nèi)取數(shù)，有利于進(jìn)行分析和比較。

其中，rij∈[0,1]（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）是表示元素xi和xj之間的相似程度的量（隸屬度）。

rij是經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化后的xi和xj的各個(gè)標(biāo)志值的距離，有常用的四種測(cè)算方法：

（4）評(píng)定打分法：邀請(qǐng)專(zhuān)家或有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，分個(gè)人或組成評(píng)定組對(duì)客觀對(duì)象進(jìn)行評(píng)定打分。

第三步，聚類(lèi)分析。各元素間相似關(guān)系確定后，進(jìn)行聚類(lèi)分析。

1.2 基于模糊聚類(lèi)法的市場(chǎng)法改進(jìn)優(yōu)勢(shì)

（1）模糊聚類(lèi)法的應(yīng)用更具廣泛性。模糊聚類(lèi)法基于數(shù)學(xué)工具及多元統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行定量分類(lèi)，與傳統(tǒng)分類(lèi)相比更科學(xué)、更準(zhǔn)確，因此被廣泛應(yīng)用于管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、生物學(xué)等多門(mén)學(xué)科的統(tǒng)計(jì)分析中。例如，利用模糊聚類(lèi)法進(jìn)行汽車(chē)配件庫(kù)存分類(lèi)［8］、實(shí)現(xiàn)植物葉片分類(lèi)和識(shí)別［9］等。

（2）模糊聚類(lèi)法的應(yīng)用使市場(chǎng)法篩選可比實(shí)例更科學(xué)。將模糊聚類(lèi)法運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法估價(jià)的基本原理為：利用模糊聚類(lèi)的貼近度和樣本聚類(lèi)模式對(duì)樣本相似程度進(jìn)行識(shí)別，將相似的樣本盡可能地歸為一類(lèi)，將不相似的樣本盡可能劃分到不同的類(lèi)中。模糊聚類(lèi)法的應(yīng)用與市場(chǎng)法可比交易實(shí)例篩選過(guò)程在統(tǒng)計(jì)學(xué)上相類(lèi)似，因此能夠應(yīng)用于改進(jìn)市場(chǎng)法的估價(jià)過(guò)程。

（3）模糊聚類(lèi)法的應(yīng)用使市場(chǎng)法篩選過(guò)程更規(guī)范。市場(chǎng)法估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)師往往依靠評(píng)估準(zhǔn)則以及自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)選取可比實(shí)例，然而繁榮的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)通常存在多個(gè)相類(lèi)似的交易實(shí)例，如何在眾多相似交易實(shí)例中篩選出最接近的可比交易實(shí)例并未在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中體現(xiàn)。因此，引入模糊聚類(lèi)法填補(bǔ)市場(chǎng)法的篩選過(guò)程，可以解決不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中可比實(shí)例篩選的主觀隨意性問(wèn)題，更是對(duì)市場(chǎng)法估價(jià)過(guò)程的改進(jìn)與完善。

具體估價(jià)實(shí)務(wù)操作過(guò)程如圖1所示，從估價(jià)流程上引入模糊聚類(lèi)法篩選可比實(shí)例，對(duì)篩選過(guò)程及篩選原則予以細(xì)化、流程化，為市場(chǎng)法的實(shí)務(wù)工作提供流程化參考。

圖1 市場(chǎng)法改進(jìn)流程

1.3 基于模糊聚類(lèi)法的市場(chǎng)法估價(jià)模型

假設(shè)待估不動(dòng)產(chǎn)有n個(gè)可比實(shí)例A（ii=1，2，…，n），對(duì)Ai的各個(gè)特征進(jìn)行分析辨別，挑選其中具有代表性且線性無(wú)關(guān)的特征指標(biāo)xi，利用常用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS的模糊聚類(lèi)法對(duì)可比實(shí)例Ai的各個(gè)特征指標(biāo)xi進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化及相似度確定分析，以此確定Ai的聚類(lèi)結(jié)果，并從中篩選最相似的三個(gè)可比實(shí)例A1、A2、A3，對(duì)A1、A2、A3的比較因素進(jìn)行量化分析得出修正后的A1'、A2'、A3'的比準(zhǔn)價(jià)格。

則待估不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值E為：

式中，λi為權(quán)重比例，代表所選定的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的影響程度。

2 土地估價(jià)的案例分析

2.1 土地估價(jià)案例介紹

估價(jià)項(xiàng)目為A公司因內(nèi)部決策所涉及的位于湖南省長(zhǎng)沙市的一宗土地設(shè)定條件下的國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。估價(jià)目的為A公司因內(nèi)部決策需要委托某評(píng)估公司對(duì)位于湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的一宗土地在設(shè)定條件下的國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為其提供土地使用權(quán)的價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2021年6月30日，估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查日為2020年6月23日，估價(jià)期日與現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)間不一致。估價(jià)作業(yè)期為2020年6月18日至2020年8月31日。

土地估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)××路以南、××路以東，屬于國(guó)有出讓土地，暫無(wú)證載用途及實(shí)際用途，設(shè)定用途為商住用地（其中商業(yè)占比60%），土地使用年限為住宅用地70年，商業(yè)用地40年。土地估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為三通一平，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)程度為六通一平，土地面積31 685m2，容積率3.2。估價(jià)師根據(jù)土地估價(jià)對(duì)象調(diào)查、收集待估宗地所在區(qū)域近期已經(jīng)發(fā)生交易的土地市場(chǎng)交易實(shí)例，現(xiàn)有與待估宗地估價(jià)期日接近，用途相同或相近，土地條件基本一致，并且屬同一供需圈內(nèi)的三個(gè)實(shí)例，如下所示。

（1）2號(hào)實(shí)例：〔2020〕長(zhǎng)沙市016號(hào)商住用地。

該實(shí)例位于岳麓區(qū)長(zhǎng)科路與高寧路交會(huì)處西南角，用途為商業(yè)、住宅（商業(yè)占比30%），用地面積14 197.54 m2，規(guī)劃建筑面積52 530.90 m2，規(guī)劃容積率3.7，土地使用年限為商業(yè)40年、住宅70年，交通條件一般，宗地形狀較規(guī)則，宗地地質(zhì)條件較優(yōu)，規(guī)劃限制條件較優(yōu)。成交日期為2020年4月13日，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、通電、供水、排水、供氣、通信）及紅線內(nèi)“地面平整”的標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)交易總價(jià)為19 437萬(wàn)元，樓面單價(jià)為3 700元/ m2。

（2）3號(hào)實(shí)例：〔2020〕長(zhǎng)沙市011號(hào)商住用地。

該實(shí)例位于岳麓區(qū)望雷大道與楓林路交會(huì)處西北角，用途為商業(yè)、住宅（商業(yè)占比50%），用地面積131 059 m2，規(guī)劃建筑面積313 657 m2，規(guī)劃容積率2.4，土地使用年限為商業(yè)40年、住宅70年，交通條件一般，宗地形狀較規(guī)則，宗地地質(zhì)條件較優(yōu)，規(guī)劃限制條件較優(yōu)。成交日期為2020年4月3日，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”及紅線內(nèi)“地面平整”的標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)交易總價(jià)為94 095萬(wàn)元，樓面單價(jià)為3 000元/ m2。

（3）4號(hào)實(shí)例：〔2019〕長(zhǎng)沙市042號(hào)住宅用地。

該實(shí)例位于岳麓區(qū)楓林路以北、桐寧路以東，用途為住宅，用地面積8 952.12 m2，規(guī)劃建筑面積26 856.36 m2，規(guī)劃容積率3，土地使用年限為住宅70年，交通條件一般，宗地形狀較規(guī)則，宗地地質(zhì)條件較優(yōu)，規(guī)劃限制條件較優(yōu)。成交日期為2019年8月16日，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”及紅線內(nèi)“地面平整”的標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)交易總價(jià)為9 400萬(wàn)元，樓面單價(jià)為3 500元/ m2。

估價(jià)師對(duì)篩選出的三個(gè)可比實(shí)例編制比較因素條件說(shuō)明表及比較因素調(diào)整指數(shù)表，分別從交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途等一般因素，區(qū)域因素及土地個(gè)別因素進(jìn)行定性和定量分析及指標(biāo)修正，得出三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格Ai' ，如表1所示。

表1 比較因素修正系數(shù)

修正后的三個(gè)可比實(shí)例計(jì)算結(jié)果較為接近，取算術(shù)平均值作為本次估價(jià)的最終結(jié)果，即比準(zhǔn)價(jià)格=（3 220+2 660+2 852）÷3=2 910（元/ m2）（取整），所以市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為樓面地價(jià)2 910元/ m2。

該估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)靠近梅溪湖片區(qū)，土地市場(chǎng)較為活躍，類(lèi)似土地交易實(shí)例較多，估價(jià)師通過(guò)對(duì)該片區(qū)分析判斷，選擇上述三個(gè)可比實(shí)例。但估價(jià)師如何從眾多交易實(shí)例中篩選出三個(gè)可比實(shí)例并未有所體現(xiàn)。因此利用模糊聚類(lèi)對(duì)所研究對(duì)象分類(lèi)這一優(yōu)勢(shì)，與估價(jià)中市場(chǎng)法可比實(shí)例的選擇進(jìn)行結(jié)合，以期達(dá)到在可比實(shí)例選擇上盡量不受主觀因素影響的效果，同時(shí)能夠讓估價(jià)師在運(yùn)用市場(chǎng)法上更加流暢和令人信服。

2.2 改進(jìn)思路

估價(jià)師篩選可比實(shí)例方法通常跳過(guò)可比實(shí)例收集及篩選過(guò)程，直接陳述篩選結(jié)果。利用SPSS軟件采用模糊聚類(lèi)法的篩選步驟如圖2所示。

圖2 模糊聚類(lèi)法篩選可比實(shí)例具體步驟

續(xù)表

首先，將估價(jià)師收集到的可比實(shí)例案例庫(kù)進(jìn)行還原，并分析對(duì)比可比實(shí)例的各個(gè)特征指標(biāo)xi。其次，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則及模糊聚類(lèi)法對(duì)特征指標(biāo)的篩選原則，選取合適的線性無(wú)關(guān)的統(tǒng)計(jì)特征指標(biāo)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2015版中對(duì)可比實(shí)例的選擇方式的規(guī)定，在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例［10-11］。因此文章將選取的可比實(shí)例的具體位置、交易日期、商業(yè)用地比例及容積率等統(tǒng)計(jì)特征指標(biāo)進(jìn)行羅列，如表2所示。

表 2 統(tǒng)計(jì)特征指標(biāo)

再次，利用SPSS軟件對(duì)選取的統(tǒng)計(jì)特征指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，選取距離度量。

最后，分析聚類(lèi)結(jié)果，選取與估價(jià)對(duì)象最相似的三個(gè)可比實(shí)例，并對(duì)其進(jìn)行修正得出比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算出估價(jià)結(jié)果。

2.3 改進(jìn)流程

依照可比實(shí)例的選取原則，結(jié)合本案例的估價(jià)作業(yè)時(shí)間，在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)中進(jìn)行篩選，比照本案例估價(jià)對(duì)象及原有可比實(shí)例，還原成交日期從2020年1月1日至2020年8月31日的相似商住或住宅用地交易實(shí)例共35個(gè)。

根據(jù)可比實(shí)例的篩選原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象及35個(gè)可比實(shí)例的土地位置、商業(yè)用地比例、容積率及土地面積進(jìn)行定量描述，其中土地位置距離以估價(jià)對(duì)象為中心計(jì)算各個(gè)可比實(shí)例的距離，交易日期以估價(jià)對(duì)象的估價(jià)日期作為參照比較各個(gè)可比實(shí)例的距離天數(shù)。

利用SPSS軟件對(duì)估價(jià)對(duì)象及35個(gè)可比交易實(shí)例進(jìn)行模糊聚類(lèi)分析，距離度量選擇常用的歐式距離平方，聚類(lèi)方式選擇組間連接，分析過(guò)程及結(jié)果如表3所示。

表 3 聚類(lèi)順序

續(xù)表

表3顯示了估價(jià)對(duì)象及35個(gè)可比交易實(shí)例的聚類(lèi)情況。在聚類(lèi)分析的第20階段中，1號(hào)估價(jià)對(duì)象與2號(hào)實(shí)例聚成一小類(lèi)，它們的個(gè)體距離是0.052，而2號(hào)實(shí)例在第6階段與26號(hào)實(shí)例聚成一類(lèi)，個(gè)體距離是0.003，在第9階段與24號(hào)實(shí)例聚成一類(lèi)，個(gè)體距離是0.009。因此可以從表3中得出，與1號(hào)估價(jià)對(duì)象最相似的三個(gè)實(shí)例分別是2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例。

圖3以躺倒樹(shù)的形式更形象地展示出聚類(lèi)分析的每次聚類(lèi)合并的過(guò)程。如圖3所示，2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例首先聚成一小類(lèi)，該小類(lèi)與1號(hào)估價(jià)對(duì)象再次聚成一小類(lèi)。其余的實(shí)例則在其他的小類(lèi)中歸成一類(lèi)，與1號(hào)估價(jià)對(duì)象相差較遠(yuǎn)。

圖3 使用平均連接的樹(shù)狀圖（橫軸代表個(gè)體距離，縱軸代表實(shí)例號(hào)）

依據(jù)SPSS聚類(lèi)結(jié)果可知，與1號(hào)估價(jià)對(duì)象最類(lèi)似的可比實(shí)例為2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例，分別對(duì)應(yīng)〔2020〕長(zhǎng)沙市016號(hào)商住用地、 〔2020〕長(zhǎng)沙市015號(hào)商住用地以及〔2020〕長(zhǎng)沙市022號(hào)商住用地。為了估價(jià)過(guò)程的一致性，依照案例估價(jià)思路編制可比實(shí)例基本情況表及相應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格修正量化表。結(jié)果顯示，與估價(jià)對(duì)象最類(lèi)似的2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為3 220元/ m2、3 342元/ m2及6 928元/ m2，但三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的最高與最低價(jià)格的差距大于1.2，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，當(dāng)最高價(jià)與最低價(jià)的比值超出1.2時(shí)，宜更換可比實(shí)例，又因最高價(jià)實(shí)例與另外兩個(gè)實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格相差較遠(yuǎn)，所以應(yīng)當(dāng)將最高價(jià)對(duì)應(yīng)實(shí)例進(jìn)行更換。

根據(jù)聚類(lèi)分析所示（見(jiàn)表3），1號(hào)估價(jià)對(duì)象除與2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例聚成一小類(lèi)外，第28階段時(shí)1號(hào)估價(jià)對(duì)象首先與3號(hào)實(shí)例聚成一類(lèi)，個(gè)體距離是0.118，距離最為接近，因此將24號(hào)實(shí)例替換為3號(hào)實(shí)例最為合適（見(jiàn)表4）。

表4 改進(jìn)后比較因素修正系數(shù)

續(xù)表

重新選擇的三個(gè)可比實(shí)例為2號(hào)、26號(hào)及3號(hào)實(shí)例，分別對(duì)應(yīng)〔2020〕長(zhǎng)沙市016號(hào)商住用地、 〔2020〕長(zhǎng)沙市015號(hào)商住用地以及〔2020〕長(zhǎng)沙市011號(hào)商住用地，結(jié)合表1及表4的比準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)可知，2號(hào)、26號(hào)及3號(hào)實(shí)例的修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別為3 220元/ m2、3 342元/ m2及2 660元/ m2。

同樣，修正后的三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格較為接近，采用算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，即委估不動(dòng)產(chǎn)的樓面地價(jià)為：（3 220+3 342+2 660）÷3=3 074（元/ m2）。

2.4 改進(jìn)結(jié)果分析

根據(jù)SPSS軟件的聚類(lèi)分析結(jié)果，篩選出了與估價(jià)對(duì)象相似的三個(gè)可比交易實(shí)例，并按照與該案例可比實(shí)例相同的修正方法進(jìn)行價(jià)格修正，得到了新的估價(jià)結(jié)果，改進(jìn)前后的價(jià)格對(duì)比分析見(jiàn)表5。

表5 價(jià)格改進(jìn)效果分析

即改進(jìn)后估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)為3 074元/ m2，比原估價(jià)結(jié)果高164元/ m2，在原有估價(jià)結(jié)果基礎(chǔ)上提升了5.64個(gè)百分點(diǎn)。

（1）從可比實(shí)例篩選上看，模糊聚類(lèi)法篩選出2號(hào)、26號(hào)及24號(hào)實(shí)例作為本次估價(jià)的首選可比實(shí)例，但因最高價(jià)與最低價(jià)比值過(guò)大而替換成2號(hào)、26號(hào)及3號(hào)實(shí)例。經(jīng)對(duì)比可知，模糊聚類(lèi)法將2019年的4號(hào)實(shí)例更換成2020年的26號(hào)實(shí)例，體現(xiàn)了2020年的市場(chǎng)變化。2020年國(guó)內(nèi)以及全球的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)較低迷，土地一級(jí)市場(chǎng)交易也較低迷，故模糊聚類(lèi)法選擇2020年之后的實(shí)例更貼近估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。且2019年的4號(hào)實(shí)例為住宅用地，與估價(jià)對(duì)象的商住用途差距較大，通過(guò)模糊聚類(lèi)法剔除4號(hào)實(shí)例是合理的。

（2）從估價(jià)程序上看，35個(gè)可比實(shí)例為估價(jià)師在估價(jià)程序當(dāng)中所必須收集的估價(jià)素材，是估價(jià)師選擇市場(chǎng)法的必要體現(xiàn)，更是市場(chǎng)法的必要步驟。但在傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)師通常僅依靠評(píng)估準(zhǔn)則的篩選原則列出選取的可比實(shí)例，并未體現(xiàn)可比實(shí)例的收集及篩選的過(guò)程，選取原則單薄且說(shuō)服力弱。通過(guò)模糊聚類(lèi)法科學(xué)地體現(xiàn)篩選原因及依據(jù)，篩選過(guò)程合理且不受人為因素干擾，因此改進(jìn)后的可比實(shí)例從估價(jià)過(guò)程上看更客觀。

（3）從估價(jià)結(jié)果上看，改進(jìn)后的樓面地價(jià)突破了3 000元/ m2的大關(guān)，縱觀收集到的2020年岳麓區(qū)的交易實(shí)例，最低樓面地價(jià)3 000元/ m2，平均樓面地價(jià)4 900元/ m2。改進(jìn)后樓面地價(jià)為3 074元/ m2，超過(guò)岳麓區(qū)的最低樓面地價(jià)，符合市場(chǎng)預(yù)期。

該土地估價(jià)案例改進(jìn)分析完善了市場(chǎng)法篩選可比實(shí)例的過(guò)程，從可比實(shí)例篩選、估價(jià)過(guò)程及估價(jià)結(jié)果三個(gè)方面證明改進(jìn)結(jié)果良好。土地市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，土地市場(chǎng)繁榮且交易實(shí)例較多，因此土地估價(jià)案例在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中具有代表性，對(duì)估價(jià)師的實(shí)務(wù)工作有良好的借鑒作用，為估價(jià)師提供更科學(xué)的篩選方式。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

從不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法實(shí)務(wù)中可比實(shí)例篩選問(wèn)題出發(fā)，以模糊聚類(lèi)法為主要改進(jìn)方式，以長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)××路以南、××路以東的宗地估價(jià)案例為具體分析對(duì)象，通過(guò)還原估價(jià)思路及估價(jià)師的可比實(shí)例案例庫(kù)，利用SPSS軟件使用模糊聚類(lèi)法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行篩選，科學(xué)地反映了可比實(shí)例的選擇過(guò)程和選擇結(jié)果，解決了傳統(tǒng)選擇方式的主觀隨意性問(wèn)題，改進(jìn)工作量適中且可操作性強(qiáng)，改進(jìn)結(jié)果較好，為土地估價(jià)實(shí)務(wù)提供了科學(xué)方法。

3.2 建議

根據(jù)研究結(jié)果提出以下三點(diǎn)建議。

（1）注重可比實(shí)例案例庫(kù)的建立。第一，能夠選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)通常都是成熟市場(chǎng)，尤其是一級(jí)土地交易市場(chǎng)、房產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在日常工作中重點(diǎn)關(guān)注常用的土地交易系統(tǒng)、房產(chǎn)交易網(wǎng)站等，建立常用的市場(chǎng)法可比實(shí)例案例庫(kù)。第二，定期參與行業(yè)研討共享交易實(shí)例，減少搜索合適可比實(shí)例的重復(fù)工作量，為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法可比實(shí)例的篩選工作做準(zhǔn)備。

（2）建議利用SPSS軟件使用模糊聚類(lèi)法分析不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法的可比實(shí)例篩選工作，減少估價(jià)師的主觀判斷，提高估價(jià)過(guò)程的科學(xué)性和估價(jià)結(jié)果的客觀性。

（3）提高估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。估價(jià)的實(shí)務(wù)工作主要依靠估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)判斷，雖然模糊聚類(lèi)法能夠改進(jìn)市場(chǎng)法的篩選過(guò)程，但模糊聚類(lèi)法特征指標(biāo)的選擇及SPSS軟件的使用依然需要估價(jià)師專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的支撐。因此，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享，能夠降低估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，為估價(jià)行業(yè)的良性發(fā)展提供有力保障。