試論房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)用現(xiàn)狀與對(duì)策

摘要：改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的黃金時(shí)代。在國(guó)家政策的扶持下，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不斷增多，規(guī)模也來越來越大。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。其中預(yù)算管理為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供可行性指導(dǎo)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的作用也越來越重要。如何提高房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算管理能力對(duì)其整體發(fā)展具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;現(xiàn)狀與對(duì)策

一、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）預(yù)算組織結(jié)構(gòu)不夠完善，分工較為模糊

現(xiàn)階段，預(yù)算企業(yè)的預(yù)算管理都沒有特定的預(yù)算管理部門，而是分散在企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)中，缺乏統(tǒng)一性和全面性管理。各業(yè)務(wù)部門因?yàn)椴荒茌^為全面的了解企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，所以制定的預(yù)算管理方案差異較大，與企業(yè)整體預(yù)算管理的關(guān)聯(lián)性不高。如房地產(chǎn)銷售部門更加注重樓房銷售業(yè)績(jī)，房地產(chǎn)建筑部門更加關(guān)注樓盤建造進(jìn)度。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理工作時(shí)，更多時(shí)依靠自身人員的努力，沒有將預(yù)算數(shù)據(jù)的收集以及整理分工下去，造成各業(yè)務(wù)部門在預(yù)算管理工作中的參與程度不高。

（二）預(yù)算編制方法落后，流程不夠清晰

房地產(chǎn)行業(yè)采用這種自上而下的預(yù)算編制方法，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用、銷售狀況等因素的影響，能夠較為準(zhǔn)確的反映企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理情況，但也存在著預(yù)算管理偏向于保守而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)不足的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品如樓房、購物中心和辦公樓等開發(fā)周期較長(zhǎng)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)較大。同時(shí)也可能存在企業(yè)為避免當(dāng)期剩余預(yù)算對(duì)下期預(yù)算額度的不利影響，在期末將企業(yè)當(dāng)期剩余預(yù)算額度強(qiáng)制消費(fèi)的現(xiàn)象，降低了企業(yè)的資金利用效率，造成了經(jīng)濟(jì)資源的不必要浪費(fèi)[1]。

（三）預(yù)算控制不到位，執(zhí)行力度較弱

預(yù)算控制和執(zhí)行是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的重要內(nèi)容。目前房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算控制和執(zhí)行過程中一方面存在預(yù)算調(diào)整不夠及時(shí)的問題。當(dāng)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)變化以及外部經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，企業(yè)缺乏相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。企業(yè)缺乏對(duì)預(yù)算調(diào)整適用情形的具體應(yīng)用指導(dǎo)方針，對(duì)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整的時(shí)間，范圍，具體方法缺乏合理有效的預(yù)案。

（四）預(yù)算考評(píng)體系不完善，缺乏有效監(jiān)督

一是房地產(chǎn)在進(jìn)行預(yù)算考評(píng)時(shí)，更多是通過銷售收入、成本費(fèi)用、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率等財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo)，對(duì)顧客滿意度、市場(chǎng)份額占有率、員工滿意度等經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)缺乏使用，從而導(dǎo)致在對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行考評(píng)時(shí)具有一定程度的片面性，不能全面反映預(yù)算管理工作對(duì)企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的影響。二是企業(yè)在建立預(yù)算考核體系時(shí)更多是由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)，沒有將企業(yè)各業(yè)務(wù)部門相結(jié)合。例如銷售部門往往更加關(guān)注房地產(chǎn)認(rèn)購、銷售、簽約等銷售指標(biāo)，而財(cái)務(wù)部門更加關(guān)注銷售回款進(jìn)度、結(jié)算收入、預(yù)繳稅負(fù)等指標(biāo)，但與公司考評(píng)機(jī)制結(jié)合度不高。三是對(duì)預(yù)算考評(píng)工作缺乏有效監(jiān)督，在進(jìn)行預(yù)算考核工作時(shí)可能存在弄虛作假的行為，預(yù)算考評(píng)結(jié)果與實(shí)際不符時(shí)有發(fā)生，給企業(yè)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)帶來更大壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)用對(duì)策

（一）完善預(yù)算組織結(jié)構(gòu)，做好分工管理

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建立全面的預(yù)算管理組織。通過專門的預(yù)算管理組織來管理企業(yè)的預(yù)算編制和執(zhí)行。對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行全面了解，結(jié)合企業(yè)的樓盤選址、建筑施工、樓盤銷售等部門，加強(qiáng)預(yù)算編制工作中的溝通和交流，提升預(yù)算管理的力度，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算管理工作，提升預(yù)算管理的整體水平。二是預(yù)算管理與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。企業(yè)的預(yù)算管理應(yīng)服務(wù)于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，因此預(yù)算管理組織在進(jìn)行預(yù)算編制的時(shí)候要加強(qiáng)與管理層和治理層的溝通，明確企業(yè)的整體發(fā)展。如恒大集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略和萬科集團(tuán)的一體化戰(zhàn)略下應(yīng)有不同的預(yù)算管理。此外預(yù)算管理組織還要加強(qiáng)與財(cái)務(wù)部門的溝通交流，了解財(cái)務(wù)部門的投融資戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略以及分配戰(zhàn)略，在其基礎(chǔ)上編制預(yù)算管理，使企業(yè)的預(yù)算管理具有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。三是做好預(yù)算管理的分工。僅僅依靠預(yù)算管理部門自身來進(jìn)行預(yù)算管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。一方面預(yù)算管理組織自身人員力量有限，另一方面預(yù)算管理部門對(duì)具體的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的了解程度不夠。企業(yè)應(yīng)將預(yù)算管理工作做好分工，由各業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門對(duì)自身的業(yè)務(wù)先做好預(yù)算草案，然后交給預(yù)算管理組織進(jìn)行匯總整理，再上交企業(yè)管理層和治理層進(jìn)行審批，通過后再開始進(jìn)行執(zhí)行，進(jìn)一步提高預(yù)算管理的效率[2]。

（二）改進(jìn)預(yù)算編制方法，完善預(yù)算流程管理

一是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在資金管理的過程中要更多采用滾動(dòng)預(yù)算的編制方法。根據(jù)企業(yè)每一個(gè)季度的預(yù)算完成情況及時(shí)進(jìn)行下一期預(yù)算編制的調(diào)整，使企業(yè)的預(yù)算管理期間保持一定的跨度。二是適當(dāng)加強(qiáng)零基預(yù)算法在預(yù)算管理中的應(yīng)用。減少以往的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)預(yù)算編制的影響，將企業(yè)的預(yù)算管理聚焦于本期，根據(jù)預(yù)算利潤(rùn)、銷售目標(biāo)等因素對(duì)費(fèi)用水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，考慮本期成本費(fèi)用的結(jié)構(gòu)和數(shù)額的合理性，減輕部分預(yù)算項(xiàng)目各期變動(dòng)較大對(duì)預(yù)算工作的不利影響，使企業(yè)的預(yù)算編制更加綜合平衡。三是完善預(yù)算管理的流程，制定預(yù)算管理各個(gè)環(huán)節(jié)的具體流程和標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)的預(yù)算管理更加有跡可循，提升預(yù)算管理的透明度。固定預(yù)算法和增量預(yù)算法是目前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)采用的最為常見的方法。這兩種預(yù)算編制方法的工作量相對(duì)較小，企業(yè)可以降低預(yù)算編制的成本，但也存在著靈活性較差和準(zhǔn)確性不高的問題。企業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，不斷改進(jìn)預(yù)算編制方法。企業(yè)合理利用科學(xué)的預(yù)算編制，才能減少在預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題。

（三）加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理執(zhí)行過程中的控制

一是要完善預(yù)算管理的相關(guān)制度。在預(yù)算管理工作進(jìn)行中針對(duì)內(nèi)外部條件的變化，能夠及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在嚴(yán)格控制預(yù)算管理工作進(jìn)行的基礎(chǔ)上保持其靈活性。確保預(yù)算管理組織有一定的預(yù)算調(diào)整權(quán)限，當(dāng)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)，預(yù)算管理組織可以及時(shí)做出調(diào)整決策，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是建立健全預(yù)算動(dòng)態(tài)管理機(jī)制并做好與企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的協(xié)同。當(dāng)企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，預(yù)算部門要及時(shí)向上級(jí)進(jìn)行匯報(bào)，促使管理層及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。三是將加強(qiáng)預(yù)算管理的信息化建設(shè)，借助企業(yè)的信息技術(shù)系統(tǒng)和信息共享平臺(tái)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)在建筑施工中的成本控制以及樓盤銷售方式等方面存在的問題并進(jìn)行及時(shí)有效解決。

（四）完善預(yù)算考核和激勵(lì)機(jī)制

一是建立更加全面立體的預(yù)算管理考評(píng)體系。在相關(guān)考核指標(biāo)的選取上，不僅要考慮企業(yè)利潤(rùn)、收入、成本費(fèi)用等財(cái)務(wù)指標(biāo)，也要考慮企業(yè)市場(chǎng)占有率，員工及顧客滿意度、可持續(xù)發(fā)展能力等非財(cái)務(wù)指標(biāo)。將企業(yè)各業(yè)務(wù)部門和員工的關(guān)注點(diǎn)盡可能加入預(yù)算考評(píng)中，提升預(yù)算考評(píng)的科學(xué)性和完整性。做好預(yù)算管理與公司整體發(fā)展和員工個(gè)人的獎(jiǎng)懲結(jié)合，發(fā)揮其主觀能動(dòng)性服務(wù)于企業(yè)管理。二是完善預(yù)算考核的流程。先由各業(yè)務(wù)部門根據(jù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告并上交預(yù)算管理組織，接著預(yù)算管理組織對(duì)各業(yè)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行審核，通過后上交管理層進(jìn)行審批，最好進(jìn)行獎(jiǎng)懲措施的實(shí)施。三是加強(qiáng)預(yù)算管理的審計(jì)工作。對(duì)企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)和預(yù)算管理組織的預(yù)算管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，確保預(yù)算數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，規(guī)范企業(yè)的預(yù)算管理工作和流程。同時(shí)也要做好預(yù)算考評(píng)的審計(jì)，對(duì)考評(píng)的過程和結(jié)果進(jìn)行審查，保證考評(píng)工作的公平性[3]。

三、結(jié)論

預(yù)算管理作為企業(yè)提升管理水平的重要手段，在企業(yè)發(fā)展中的作用越來越重要。企業(yè)在預(yù)算制定時(shí)應(yīng)做好與發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合，與時(shí)俱進(jìn)更新預(yù)算編制方法。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)和預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果，及時(shí)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行調(diào)整，只有這樣才能真正提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提升企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧亮清.房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的應(yīng)用探討[J].中國(guó)產(chǎn)經(jīng)，2021，（10）：130-131.

[2]郭珺.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題與對(duì)策研究[J].大眾投資指南，2021，（10）：163-164.

[3]李明池.淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)踐[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2021，（15）：45-46.

作者簡(jiǎn)介：陳松（1979.8-），男，漢族，四川巴中人。注冊(cè)稅務(wù)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師。綿陽明佳置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)、綿陽銳衡置業(yè)有限公司總經(jīng)理、綿陽衡地置業(yè)有限公司總經(jīng)理。畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)，大學(xué)本科文化。研究方向?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控及預(yù)算管理。