恒大的“至暗時(shí)刻”

張燕

恒大集團(tuán)到了最關(guān)鍵的時(shí)刻。

由于背負(fù)的債務(wù)已超過(guò)其償還能力，近幾個(gè)月來(lái)該公司不得不奮力掙扎。

理財(cái)公司爆雷、商票無(wú)法兌現(xiàn)、樓盤(pán)停工、員工離職……這家巨無(wú)霸房企陷入了風(fēng)雨飄搖，似乎隨時(shí)都會(huì)坍塌。

1.97萬(wàn)億元，這是恒大集團(tuán)公告中寫(xiě)明的債務(wù)金額。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印很忙：一天之內(nèi)連走深圳、廣州、北京三地，連夜召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)、簽署軍令狀大會(huì)，發(fā)布公開(kāi)信，安撫投資者……

9?月?21?日，中秋節(jié)，許家印致信恒大全體員工：“堅(jiān)信恒大一定能盡快走出至暗時(shí)刻，一定能加快推進(jìn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一定能實(shí)現(xiàn)‘保交樓的重大目標(biāo)，向購(gòu)房者、投資者、合作伙伴和金融機(jī)構(gòu)交出一份敢擔(dān)當(dāng)、負(fù)責(zé)任的答卷?！?/p>

這個(gè)從河南農(nóng)村走出來(lái)的前中國(guó)首富，還能否像13年前一樣，驚險(xiǎn)度過(guò)危機(jī)，然后東山再起？

爆雷

從9月上旬開(kāi)始，恒大金融財(cái)富管理（深圳）有限公司（下稱(chēng)“恒大財(cái)富”）部分產(chǎn)品到期后無(wú)法兌付的消息，引發(fā)諸多投資者強(qiáng)烈關(guān)注。

網(wǎng)傳截圖顯示，一個(gè)名為“恒大財(cái)富營(yíng)銷(xiāo)大群”的群組產(chǎn)生內(nèi)訌，部分一線員工指稱(chēng)產(chǎn)品無(wú)法兌付需要安撫客戶(hù)，而高管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此沒(méi)有回應(yīng)卻可以提前兌付。

9月10日，許家印在恒大財(cái)富專(zhuān)題會(huì)上對(duì)此專(zhuān)門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，要確保所有到期的財(cái)富產(chǎn)品盡早全部?jī)陡?，一分錢(qián)都不能少?！拔铱梢砸粺o(wú)所有，但恒大財(cái)富的投資者不能一無(wú)所有！”?許家印說(shuō)，兌付過(guò)程中，一定做到公平公正，不允許任何人搞特殊化，以前沒(méi)有發(fā)生過(guò)、今后也絕不會(huì)發(fā)生，要按既定的兌付方案千方百計(jì)爭(zhēng)取比計(jì)劃提早兌付。

不過(guò)，許家印的表態(tài)，并沒(méi)打消投資者的疑慮。9月中旬，許多投資者趕往位于深圳的恒大集團(tuán)總部所在地進(jìn)行線下維權(quán)。

據(jù)知情人士介紹，由于維權(quán)的投資者人數(shù)眾多，恒大集團(tuán)總部的電梯一度無(wú)法使用，有恒大員工只能從近30層的高層徒步下樓。此后幾天，恒大總部部分工作人員不得不居家辦公。

最讓投資者們不滿(mǎn)的是“兌付困難、高管先跑”——同樣是未到期的理財(cái)產(chǎn)品，恒大財(cái)富的高管們卻可以提前兌付？

9月12日晚，恒大財(cái)富負(fù)責(zé)人杜亮，被維權(quán)者們堵在辦公地整整一個(gè)晚上。據(jù)網(wǎng)傳視頻記錄顯示，杜亮承認(rèn)自己已經(jīng)提前兌付，原因是“家里有急事”。

隨即，網(wǎng)上曝出疑似杜亮與其父親總計(jì)4筆合計(jì)1000余萬(wàn)元的投資，已經(jīng)全部提前兌付的交易憑證。

這和兩天前許家印的回應(yīng)并不相符，一時(shí)間，輿論紛紛。

不僅是恒大集團(tuán)總部，位于各省份的恒大集團(tuán)區(qū)域公司辦公地，越來(lái)越多的投資者加入了維權(quán)行列。江西、陜西、湖南、安徽等地，都出現(xiàn)了區(qū)域公司負(fù)責(zé)人被圍堵事件。

更關(guān)鍵的是，維權(quán)者中，不乏恒大集團(tuán)的員工及其親屬、朋友。

據(jù)多名不愿透露姓名的恒大員工透露，近兩年來(lái)，恒大集團(tuán)各部門(mén)曾多次下發(fā)指標(biāo)，要求員工購(gòu)買(mǎi)及推廣恒大財(cái)富的理財(cái)產(chǎn)品。彼時(shí)恒大財(cái)富的理財(cái)產(chǎn)品還具有一定吸引力——年化收益預(yù)計(jì)可達(dá)8%，并有恒大集團(tuán)作信用背書(shū)，吸引了部分員工及其親朋主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，還有人把自己的全部身家投了進(jìn)去。

不過(guò)，也有很多員工是“被動(dòng)”購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的。上述員工透露，這些任務(wù)直接下達(dá)到個(gè)人，并和績(jī)效掛鉤。如果未能達(dá)標(biāo)，輕則被點(diǎn)名批評(píng)，重則被扣款降薪。

壓力之下，一些恒大員工不得不自掏腰包購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，并向身邊的人推薦購(gòu)買(mǎi)。?“我自己買(mǎi)了10萬(wàn)元的，還有兩個(gè)朋友在我的推薦下各買(mǎi)了10萬(wàn)元。現(xiàn)在都不知道怎么面對(duì)人家?！币幻愦髥T工說(shuō)道。

在恒大集團(tuán)在被圍堵時(shí)，為了早日拿回投資款，有員工主動(dòng)向外界“爆料”，也有員工直接參與維權(quán)，一些沒(méi)有參與維權(quán)的員工也無(wú)心工作。

據(jù)悉，在線下維權(quán)最嚴(yán)重的時(shí)間里，恒大除了部分集團(tuán)總部部門(mén)和個(gè)別區(qū)域公司外，大部分部門(mén)和區(qū)域公司的日常運(yùn)行都受到嚴(yán)重影響，公司下達(dá)的指令幾乎難以有效執(zhí)行。

9月18日，恒大發(fā)布了徹查公告。根據(jù)公告，恒大高管中有6人提前贖回了12筆投資產(chǎn)品。恒大對(duì)此作出了處理，要求這6名管理人員提前贖回的所有款項(xiàng)必須限期返回，并給予嚴(yán)厲懲處。

對(duì)于恒大的上述處置措施，一些投資者并不滿(mǎn)意：“恒大高管的錢(qián)還不還回去并沒(méi)有太大影響，關(guān)鍵在于我們的錢(qián)什么時(shí)候能拿回來(lái)？！”

債務(wù)

恒大財(cái)富的爆雷，只是恒大集團(tuán)現(xiàn)金流極度緊繃現(xiàn)狀的冰山一角。

8月31日，恒大集團(tuán)（中國(guó)恒大，3333.HK，下同）發(fā)布了今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。公告顯示，截至2021年6月30日，恒大集團(tuán)的負(fù)債總額達(dá)1.97萬(wàn)億元。

這一數(shù)字，比2021年上半年北京市的GDP（1.92萬(wàn)億元）略高，也超過(guò)了排名后6位省份上半年GDP的總和（黑龍江、甘肅、海南、寧夏、青海、西藏，共計(jì)約1.81萬(wàn)億元）。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，尤其是銷(xiāo)售期房后拿到的首付款等也納入負(fù)債等原因，單純的負(fù)債規(guī)模高并不一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但關(guān)鍵在于，負(fù)債規(guī)模中的有息負(fù)債、短期應(yīng)付賬款有多少，公司手中的現(xiàn)金能否覆蓋這些債務(wù)，是否能流轉(zhuǎn)起來(lái)并支撐公司的健康發(fā)展。

公告顯示，恒大集團(tuán)1.97萬(wàn)億元負(fù)債中，合約負(fù)債（和A股上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的合同負(fù)債類(lèi)似）僅為2157.9億元;但流動(dòng)負(fù)債下的借款項(xiàng)和非流動(dòng)負(fù)債下的借款項(xiàng)分別為2400.49億元、3317.26億元，合計(jì)約5718億元。

上述的2400億元，需要在一年內(nèi)還清，占借款的比例超過(guò)四成。1～2年、2～5年、5年以上需要還清的借款則分別為1568億元、1643億元、107億元。

這還僅僅是借款的金額。公告顯示，恒大集團(tuán)的借款平均年利率為9.02%，今年上半年的借款利息開(kāi)支達(dá)到369.07億元。

不過(guò)，在1.97萬(wàn)億元的負(fù)債中，借款、合約負(fù)債都還只占小頭，占大頭的是應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)，達(dá)9511.33億元（流動(dòng)負(fù)債）。其中，應(yīng)付貿(mào)易賬款的6669.02億元中，有5824.31億元需要在一年內(nèi)付清。

也就是說(shuō)，截至2021年6月30日，恒大集團(tuán)一年內(nèi)需支付的借款和應(yīng)付賬款金額，要超過(guò)8224億元，甚至比其年初定下的2021年銷(xiāo)售7500億元的目標(biāo)金額還多。

而截至6月30日，恒大集團(tuán)手中的銀行存款僅剩1616.27億元，其中748.55億元還是受限制現(xiàn)金，無(wú)法隨意支配，真正隨時(shí)能支配的現(xiàn)金只有867.72億元。

如果想解決目前的困境，恒大集團(tuán)還有哪些可能？

公告顯示，恒大集團(tuán)可收回的所得稅為206.98億元，應(yīng)收貿(mào)易賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)為1759.46億元（即期應(yīng)收賬款）。

從目前的情況看，恒大想要盤(pán)活手中可拿到的現(xiàn)金并覆蓋一年內(nèi)到期的負(fù)債，難度極大。

值得注意的是，上述金額均為恒大集團(tuán)的表內(nèi)負(fù)債。據(jù)媒體報(bào)道，恒大集團(tuán)的表外負(fù)債規(guī)模，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)或達(dá)1萬(wàn)億元。

信用

當(dāng)一家企業(yè)背負(fù)巨額債務(wù)時(shí)，最可怕的或許還不是手中的現(xiàn)金不足，而是因信用崩塌導(dǎo)致出現(xiàn)擠兌、斷貸、業(yè)務(wù)停頓等。

目前的恒大，可能正在遭遇這一困境。

從去年下半年開(kāi)始，就屢屢傳出恒大集團(tuán)所屬公司付款延遲的消息。今年上半年，恒大集團(tuán)就多次被爆出商票逾期。

多位網(wǎng)友爆料稱(chēng)，恒大集團(tuán)未能兌現(xiàn)的商票從10萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等。這些爆料者多自稱(chēng)恒大中小供應(yīng)商。

6月7日，恒大集團(tuán)發(fā)布聲明稱(chēng)，個(gè)別項(xiàng)目公司存在極少量商票未及時(shí)兌付的情況。

然而，12天后來(lái)自供應(yīng)商的一則公告，和上述聲明似乎并不一致。

6月29日，涂料上市公司三棵樹(shù)（603737.SH）公告稱(chēng)，恒大逾期票據(jù)金額達(dá)到5137.06萬(wàn)元。

雖然三棵樹(shù)和恒大在上述公告后不久即表示，這筆票據(jù)已經(jīng)兌付完畢。但其商票危機(jī)卻并未完全平息。

公開(kāi)信息顯示，恒大集團(tuán)商票的承兌貼現(xiàn)利率一度達(dá)36%。也就是說(shuō)，如果恒大集團(tuán)開(kāi)出的商票為100萬(wàn)元，想要提前半年兌付，在不考慮平臺(tái)收費(fèi)的情況下，只能拿到80萬(wàn)元多一點(diǎn)的本金。

即便如此高的貼現(xiàn)利率，據(jù)多位人士爆料，接盤(pán)者也寥寥無(wú)幾，可謂“有價(jià)無(wú)市”。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)恒大集團(tuán)的評(píng)級(jí)也在調(diào)整。

9月7日，惠譽(yù)將恒大集團(tuán)評(píng)級(jí)從CCC+下調(diào)至CC。

同日，穆迪將中國(guó)恒大及其子公司的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從Caa1下調(diào)至Ca，評(píng)級(jí)展望維持負(fù)面。這是穆迪年內(nèi)第三次下調(diào)恒大信用評(píng)級(jí)。

穆迪Ca的評(píng)級(jí)，已是其長(zhǎng)期評(píng)級(jí)中的倒數(shù)第二級(jí)，距離最低等級(jí)的C（收回本金及利息的機(jī)會(huì)微乎其微）僅剩一步之遙。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這意味著恒大集團(tuán)想通過(guò)公開(kāi)發(fā)債籌集大量資金的可能性已經(jīng)不大，從銀行、信托、基金等方面獲得融資也更加困難。

信用危機(jī)面臨的可能會(huì)是擠兌、訴訟、資產(chǎn)保全等反應(yīng)。對(duì)于借款、賒賬給恒大系的債權(quán)人來(lái)說(shuō)，搶先一步提起訴訟，保全資產(chǎn)，或許才是最優(yōu)的選擇。

7月7日，有銀行向法院申請(qǐng)，對(duì)恒大地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)子公司恒譽(yù)置業(yè)進(jìn)行1.3億元的財(cái)產(chǎn)保全。7月19日，上述裁判文書(shū)被傳開(kāi)后，恒大遭遇股債雙殺。

隨著越來(lái)越多的企業(yè)加入到訴訟行列，對(duì)恒大集團(tuán)是否會(huì)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的猜測(cè)，也愈演愈烈。即便是恒大集團(tuán)專(zhuān)門(mén)發(fā)布公告否認(rèn)將進(jìn)入破產(chǎn)重整，也沒(méi)有平息輿論的擔(dān)憂(yōu)。

就連其一直堅(jiān)定的支持者香港商人劉鑾雄夫婦，也開(kāi)始割肉離場(chǎng)。

9月23日，劉鑾雄夫婦控制的華人置業(yè)（00127.HK）公告稱(chēng)，今年8月30日至9月21日期間，其通過(guò)聯(lián)交所公開(kāi)市場(chǎng)共出售了約1.09億股恒大股票，占恒大總股本的0.82%，套現(xiàn)約為2.47億港元（編者注：此次交易后，華人置業(yè)還持有7.51億股恒大股份，占后者已發(fā)行總股本的約5.66%）。

華人置業(yè)還表示，根據(jù)市況，可能會(huì)在2021年9月23日起至此后的12個(gè)月里，出售所持有的部分或全部恒大股票。

華人置業(yè)是恒大集團(tuán)2009年赴港上市的基石投資者，此后曾多次增持恒大股票。截至2020年，其是恒大集團(tuán)的第二大股東。

2017—2018年間，華人置業(yè)先后共購(gòu)入約8.6億股恒大股份，總成本約為135.96億港元，平均成本約為每股15.8港元。而此次華人置業(yè)割肉出售的1.09億股，均價(jià)僅為2.27港元/股。

這可能意味著，即便是最堅(jiān)定的投資者，也不再看好恒大集團(tuán)的未來(lái)。

在信用崩塌、多地項(xiàng)目停工、支持者退出的情況下，恒大集團(tuán)還能否維持其物業(yè)銷(xiāo)售，獲得繼續(xù)的現(xiàn)金流？

停工

恒大集團(tuán)自身業(yè)務(wù)的開(kāi)展，已經(jīng)受到了嚴(yán)重的影響。

從7月開(kāi)始，多地爆出恒大集團(tuán)及其旗下的項(xiàng)目因拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)而被停工的消息。

7月29日，六安恒大御湖莊園停工;8月2日，漯河恒大悅府停工;8月6日，太倉(cāng)恒大文化旅游城部分地塊停工……

恒大集團(tuán)在8月31日的公告中表示，由于一些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的應(yīng)付款項(xiàng)逾期未付，導(dǎo)致集團(tuán)部分項(xiàng)目停工。集團(tuán)正與供應(yīng)商及建筑承包商洽談，通過(guò)延期支付或以物業(yè)抵扣欠款，爭(zhēng)取項(xiàng)目復(fù)工。集團(tuán)將盡最大努力持續(xù)運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取按時(shí)交樓。

9月24日晚間，恒大汽車(chē)（0708.HK）公告稱(chēng)，鑒于流動(dòng)性的問(wèn)題，在“恒大·養(yǎng)生谷”及新能源汽車(chē)生活空間配套中，造成有延遲支付供應(yīng)商和工程款情況，導(dǎo)致部分相關(guān)項(xiàng)目停工。截至本公告日期，恒大集團(tuán)為部分項(xiàng)目爭(zhēng)取復(fù)工未獲得重大進(jìn)展。

除了正在建設(shè)的項(xiàng)目，恒大集團(tuán)旗下公司此前拍到的土地，也因未能及時(shí)繳納費(fèi)用而被收回。

9月22日，安徽省安慶市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心官網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，因安慶粵通置業(yè)有限公司欠繳土地出讓金，安慶市人民政府已依法解除恒大中央公園項(xiàng)目地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

而由于恒大財(cái)務(wù)爆雷，以及績(jī)效、補(bǔ)貼、報(bào)銷(xiāo)等未能及時(shí)足額發(fā)放，不少恒大員工及一線項(xiàng)目人員選擇離職，也使得恒大集團(tuán)的諸多業(yè)務(wù)無(wú)法開(kāi)展。

據(jù)一位中部省份的恒大離職員工介紹，他負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的恒大項(xiàng)目已經(jīng)停工，項(xiàng)目的銷(xiāo)售、內(nèi)勤甚至財(cái)務(wù)總監(jiān)都已離職。甚至有購(gòu)房者在準(zhǔn)備繳納后續(xù)的房款時(shí)，找不到恒大的員工，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也無(wú)法聯(lián)系。

該員工介紹，自己也買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)，但還沒(méi)有網(wǎng)簽——已網(wǎng)簽的房產(chǎn)不會(huì)被視為恒大相關(guān)公司的資產(chǎn)而被法院凍結(jié)查封，而未網(wǎng)簽的房產(chǎn)則存在此風(fēng)險(xiǎn)——因此非常擔(dān)心。對(duì)于已網(wǎng)簽還需要后續(xù)付款的客戶(hù)，他也在勸對(duì)方等一等，“先不說(shuō)交了錢(qián)后能不能復(fù)工，現(xiàn)在是想交錢(qián)都找不到人和地方去交?！?/p>

一位還在職的恒大員工稱(chēng)，現(xiàn)在公司內(nèi)部也是人心惶惶。按正常情況，每個(gè)月的5日、20日，單位會(huì)分兩次發(fā)放工資、績(jī)效、補(bǔ)助等。9月5日的薪資已經(jīng)發(fā)放，但9月20日的薪資，有的地方發(fā)齊了，有的地方只發(fā)了10%，有的地方則沒(méi)有發(fā)放。個(gè)別地區(qū)或公司已經(jīng)開(kāi)始摸底，看員工是否同意由自己繳社保，單位不再繳納。

這位員工還有此前介紹朋友購(gòu)買(mǎi)恒大房產(chǎn)的提成款、幫助單位墊款的報(bào)銷(xiāo)等還沒(méi)有拿回來(lái)，加上被套在恒大財(cái)富的理財(cái)資金等，相當(dāng)于有數(shù)十萬(wàn)元被“壓在”單位。

據(jù)他介紹，他所在的部門(mén)近期已有兩人離職，部分業(yè)務(wù)停滯，尚未離職的員工也都在想著如何要回恒大財(cái)富中的理財(cái)資金，工作效率大打折扣。

“員工都沒(méi)有保障，公司怎么運(yùn)行，任務(wù)怎么完成？”他說(shuō)，現(xiàn)在大家的態(tài)度是，不管老板怎么喊口號(hào)，只看公司的實(shí)際行動(dòng)，“員工也要生活”。

一邊是外部供應(yīng)商、承包商停工;討要欠款，另一邊是內(nèi)部員工收入難以保障，無(wú)法凝聚人心。內(nèi)外交困的恒大如何破解？

自救

8月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志約談恒大集團(tuán)高管。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)指出，恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，必須認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署，努力保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

8月20日，恒大作出回應(yīng)稱(chēng)：恒大集團(tuán)將切實(shí)履行企業(yè)主體責(zé)任，全力以赴、想盡一切辦法確保工程建設(shè)，保質(zhì)保量完成樓盤(pán)交付。

9月1日，?恒大集團(tuán)舉行了“保交樓”軍令狀簽署大會(huì)。8位副總裁率八大保交樓專(zhuān)項(xiàng)工作組以及各省公司董事長(zhǎng)率班子成員、項(xiàng)目總，簽署?“保交樓”軍令狀。

9月22日，恒大集團(tuán)再次召開(kāi)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”專(zhuān)題會(huì)。

但沒(méi)有資金，如何復(fù)工復(fù)產(chǎn)？并不容易。

從上半年開(kāi)始，恒大就通過(guò)增發(fā)股本等方式獲取資金。近期又開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式。

3月28日，恒大集團(tuán)及其附屬公司通過(guò)向投資者配發(fā)及發(fā)行新股、出售現(xiàn)有股份等，獲得163.5億港元;5月13日，恒大集團(tuán)向投資者配售2.6億股恒大汽車(chē)股份，每股40.92港元，得款約106億港元。

8月1日，恒騰網(wǎng)絡(luò)（0136.HK）公告稱(chēng)，股東恒大集團(tuán)按每股3.20港元的價(jià)格出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份。恒大集團(tuán)據(jù)此獲得現(xiàn)金凈額約11.8億港元。

8月17日，盛京銀行（2066.HK）公告稱(chēng)，股東恒大集團(tuán)按每股人民幣6.0元之價(jià)格出售盛京銀行股份有限公司1.9%股份。恒大集團(tuán)據(jù)此獲得資金10億元。

據(jù)悉，恒大集團(tuán)還出售了深圳市高新投集團(tuán)有限公司7.08%股權(quán)、恒大冰泉集團(tuán)有限公司49%股權(quán)及5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，共計(jì)回款123.1億元。

恒大集團(tuán)還表示，其位于香港的總部大樓、恒大汽車(chē)的股份，也都在可售名單中。

只不過(guò)，從目前的情況看，和恒大集團(tuán)龐大的債務(wù)相比，這些資金也只是杯水車(chē)薪。

除了回籠資金，恒大集團(tuán)也在嘗試通過(guò)延遲兌付、“以房抵債”等方法化解危機(jī)。

9月13日，恒大集團(tuán)制定的《恒大財(cái)富投資產(chǎn)品兌付方案》公布，兌付方案包括現(xiàn)金分期、實(shí)物資產(chǎn)兌付、沖抵購(gòu)房尾款兌付三種方案。投資者可以在三種方案中選擇其一，或者組合任意兩種及三種方案兌付。實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、商鋪和車(chē)位。

不過(guò)，這種方式并不能讓一些恒大財(cái)富的投資者們滿(mǎn)意。

一名不愿具名的恒大員工表示，現(xiàn)金分期意味著遙遙無(wú)期，而“以房抵債”也存在很大的不確定性?！凹幢闶堑肿顑?yōu)質(zhì)的住宅，也要面臨期房最終能否完工的問(wèn)題。據(jù)我們所知，很多期房都已經(jīng)停工。更何況，理財(cái)?shù)腻X(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到期房的價(jià)值，這意味著我們還得往里搭錢(qián)，風(fēng)險(xiǎn)太大了?！倍鴽_抵購(gòu)房尾款，同樣面臨著是否會(huì)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

有投資者看到兌付方案后自嘲道：之前恒大的投資人是“借錢(qián)借成了股東”，現(xiàn)在他們是“理財(cái)理成了購(gòu)房款”。

“借錢(qián)借成股東”指的是2020年9月的恒大集團(tuán)“債轉(zhuǎn)股”事件。彼時(shí)的恒大集團(tuán)與1300億元戰(zhàn)略投資者進(jìn)行商談，將其中的863億元實(shí)現(xiàn)了債轉(zhuǎn)股。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年的“債轉(zhuǎn)股”事件，讓很多金融機(jī)構(gòu)提高了警惕，間接導(dǎo)致恒大集團(tuán)的融資難度增加。如今的恒大集團(tuán)，若再想“故技重施”，恐怕是難上加難。

有意思的是，據(jù)多位包工頭、供應(yīng)商爆料，曾有恒大旗下的公司，以恒大冰泉來(lái)抵賬，這在2018年、2019年較為常見(jiàn)。“連商票都沒(méi)有，就是水，還愛(ài)要不要。一些人因?yàn)槟缅X(qián)無(wú)望，只能拉回一箱箱的恒大冰泉?！?/p>

如今，恒大冰泉也已經(jīng)“出嫁他人”。

斷臂

萬(wàn)達(dá)的“斷臂求生”被視為地產(chǎn)商自救的經(jīng)典案例。

2017—2019年，萬(wàn)達(dá)先后出售了13個(gè)文旅項(xiàng)目、14%的萬(wàn)達(dá)商業(yè)股份、12.77%的萬(wàn)達(dá)電影股權(quán)、100%的萬(wàn)達(dá)文化管理股權(quán)、37家萬(wàn)達(dá)百貨門(mén)店、手上唯一的保險(xiǎn)牌照，并清空了所有的海外資產(chǎn)，回血超過(guò)千億元。

許家印能否復(fù)制王健林的自救方式？

公告顯示，截至6月30日，恒大集團(tuán)共有土儲(chǔ)項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，土儲(chǔ)原值4568億元，還有146個(gè)舊改項(xiàng)目。完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到1236個(gè)。

網(wǎng)上也有很多人提出疑問(wèn)，既然有這么多的土地儲(chǔ)備，為何不能賣(mài)地回血？

實(shí)際上，房企在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為了提高資金的周轉(zhuǎn)和使用效率，往往會(huì)在取得土地及項(xiàng)目的四證之后向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸。

恒大集團(tuán)的公告也從側(cè)面印證了上述分析。恒大集團(tuán)表示：部分借款由本集團(tuán)之物業(yè)及設(shè)備、土地使用權(quán)、投資物業(yè)、開(kāi)發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)、銀行現(xiàn)金及本集團(tuán)內(nèi)若干附屬公司的股本權(quán)益作出抵押。

也就是說(shuō)，這些土地或項(xiàng)目可能已經(jīng)被抵押出去，若想出售，首先得拿資金“贖回”土地或項(xiàng)目，再將其賣(mài)出，賺取扣除買(mǎi)地、利息等成本后的差價(jià)。

而恒大集團(tuán)目前最缺的就是現(xiàn)金，如果“贖回”土地或項(xiàng)目后短期內(nèi)無(wú)人接手，甚至可能要賠本賣(mài)出，得不償失。

若不考慮贖回問(wèn)題，就恒大持有的土儲(chǔ)和項(xiàng)目，想要找到能接手的下家，也并不容易。

萬(wàn)達(dá)在“斷臂求生”時(shí)，不存在疫情影響。彼時(shí)，“三道紅線”政策也未出臺(tái)，大環(huán)境利于其他企業(yè)拿出大量資金收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)。

而當(dāng)前疫情在全球肆虐，“三道紅線”下其他地產(chǎn)商要達(dá)到合規(guī)，很難拿出如此大量的資金。在“房住不炒”的大環(huán)境下，其他行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)也要左右思量。

另外，據(jù)媒體報(bào)道，許家印對(duì)于手中的土儲(chǔ)看得極重，認(rèn)為是他“東山再起”的本錢(qián)。在這種情況下，不到萬(wàn)不得已不會(huì)選擇賣(mài)地回血。

而就已建成和在建的待售物業(yè)來(lái)看，恒大集團(tuán)也面臨著銷(xiāo)售額迅速下降的困境。

恒大集團(tuán)在公告中明確表示：9月通常是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)合約銷(xiāo)售高峰，然而由于對(duì)集團(tuán)的持續(xù)負(fù)面新聞報(bào)道嚴(yán)重影響潛在購(gòu)房者信心，公司預(yù)期9月銷(xiāo)售持續(xù)大幅下降，導(dǎo)致集團(tuán)銷(xiāo)售回款持續(xù)惡化，進(jìn)一步對(duì)現(xiàn)金流及流動(dòng)性造成巨大壓力，而為緩解流動(dòng)性問(wèn)題采取的其他措施未取得預(yù)期效果。

在土地和項(xiàng)目之外，恒大集團(tuán)還持有不少上市公司的股份。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前恒大仍持有恒大物業(yè)59.04%股權(quán)、恒大汽車(chē)74.99%股權(quán)、恒騰網(wǎng)絡(luò)26.55%股權(quán)、嘉凱城27.85%股權(quán)、盛京銀行34.5%股權(quán)。

按9月24日的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，上述股權(quán)分別價(jià)值276.3億港元、163.48億港元、16.49億元人民幣、41.68億港元、212.52億港元，共計(jì)約合593億元人民幣。

即便是上述公司的股權(quán)全部售出，所得回款也難以填補(bǔ)當(dāng)前恒大集團(tuán)的債務(wù)。

此外，按今年3月份房車(chē)寶1364億元的估值算，恒大持有的90%股份價(jià)值約1228億元。但按照如今恒大集團(tuán)信用情況，房車(chē)寶上市的可能性并不高。

還有網(wǎng)友提出，許家印能否將其持有的股權(quán)質(zhì)押，換取資金？

恒大集團(tuán)的股價(jià)自去年7月份以來(lái)一路下跌，從最高的26.77港元/股跌到了今年9月24日的2.36港元/股，目前的市值只有313億港元。雖然許家印持股超過(guò)70%，但按市值計(jì)算，僅有約220億港元。再以質(zhì)押時(shí)一般為股票市值的三成左右計(jì)算，即便是許家印質(zhì)押全部股份，也只能換得不到100億港元的資金。

即便如此，據(jù)媒體報(bào)道，有實(shí)力的潛在買(mǎi)家，并不認(rèn)為恒大集團(tuán)目前的資產(chǎn)價(jià)格已到達(dá)“底部”。不到恒大把價(jià)格“打骨折”，他們可能不會(huì)出手。

恒大集團(tuán)想要復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式斷臂求生，或許并不現(xiàn)實(shí)。

個(gè)案

雖然恒大集團(tuán)目前在解決債務(wù)危機(jī)上似乎面臨著“死結(jié)”，但在監(jiān)管部門(mén)方面，除了此前的人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志約談恒大集團(tuán)高管外，似乎并沒(méi)有太大的動(dòng)作。

坊間普遍認(rèn)為，這是監(jiān)管層認(rèn)為恒大集團(tuán)方面主要是單個(gè)企業(yè)的流動(dòng)性困難，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)鏈的影響有限。這也意味著，近期監(jiān)管層可能并不會(huì)直接出手救助恒大集團(tuán)。

但若做“最壞的打算”，許家印會(huì)不會(huì)“跑”？

目前看，并沒(méi)有上述跡象。9月22日，許家印表示，必須認(rèn)識(shí)到全力以赴抓好復(fù)工復(fù)產(chǎn)的重要性，保質(zhì)保量順利交樓是公司必須履行的義務(wù)，是公司一定要承擔(dān)的責(zé)任。

還有一個(gè)小細(xì)節(jié)：在9月10日恒大財(cái)富專(zhuān)題會(huì)上，許家印的兒子許智健出現(xiàn)在了會(huì)場(chǎng)。

據(jù)悉，恒大方面已聘任華利安諾基（中國(guó)）有限公司及鐘港資本有限公司為聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問(wèn)，以評(píng)估其資本架構(gòu)并探索所有可行方案，以緩解目前的流動(dòng)性問(wèn)題。

或許，這兩家“智囊”，能解開(kāi)恒大集團(tuán)的“死結(jié)”？

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員王衍行認(rèn)為，讓子彈再飛一會(huì)兒不失為明智的選擇。外界已經(jīng)在奮力幫助恒大，否則恒大如今的處境要艱難得多。關(guān)鍵在于，許家印要態(tài)度明朗，拿出愿賭服輸?shù)淖跃缺绢I(lǐng)?！白灾咛熘?，自救者天救”。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第18期）