城市更新視角下舊城改造的思考研究

作者簡(jiǎn)介：胡盼（1984— ），男，漢族，湖北武漢人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師。主要研究方向：城市更新和舊城改造。

摘 要：隨著城市化的不斷推進(jìn)，針對(duì)舊城的改造也逐步得到了推廣和實(shí)施，舊城傳統(tǒng)的城市服務(wù)體系已經(jīng)不能夠適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下人們的需求。在城市更新的視角下，對(duì)舊城進(jìn)行綜合性地改造就顯得非常有必要了，文章研究了城市建設(shè)投資公司在進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施方案，從投資和融資兩個(gè)方面來探究舊城改造項(xiàng)目的效益，并針對(duì)存在的一些問題，探究了在城市更新理念下舊城改造項(xiàng)目的效益提升措施，目的是為了提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使項(xiàng)目能夠發(fā)揮出最大化的價(jià)值所在。

關(guān)鍵詞：舊城改造;城市更新;效益評(píng)價(jià)

“城市更新”已經(jīng)成為了城市建筑開發(fā)行業(yè)的一個(gè)非常熱門的詞匯，諸多的城市化項(xiàng)目建設(shè)投資企業(yè)都非常注重將城市更新理念的引入和利用，可以說，城市更新是未來城市發(fā)展的大勢(shì)所趨?，F(xiàn)代化的城市服務(wù)體系不僅在時(shí)代技術(shù)的發(fā)展下需要得到更新，舊城的改造項(xiàng)目更需要結(jié)合城市更新理念，發(fā)展出智慧型城市服務(wù)體系，從各個(gè)方面來滿足人們對(duì)于多功能、智慧型城市服務(wù)體系的需求。城市更新并不是一個(gè)空洞的詞匯，也不是一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，城市更新代表著城市未來發(fā)展的主題，城市更新更是體現(xiàn)了項(xiàng)目人性化的特征，在舊城改造項(xiàng)目當(dāng)中通過加大融資渠道和方式，在現(xiàn)代化城市服務(wù)視角下建設(shè)投資多方面的城市服務(wù)項(xiàng)目。把服務(wù)的精神、科技的理念和人性的需求充分貫穿舊城改造項(xiàng)目當(dāng)中，為人們創(chuàng)造一個(gè)宜居舒適、溫馨幸福的新型城市居住環(huán)境。城市更新與其說是天馬行空的城市創(chuàng)意創(chuàng)新活動(dòng)，不如說是既有的政策框架下重新提出的“解決方案”。而這些新的解決問題方案，又和普通民眾的日常生活息息相關(guān)，所以城市更新更多的具有“以人為本“的設(shè)計(jì)意識(shí)，抱著“敬畏之心“的心去進(jìn)行創(chuàng)作。

一、城市更新視角下舊城改造的方向

“城市更新”最早的提法來自于深圳，而其他地區(qū)都稱之為三舊改造。早期的城市更新可以簡(jiǎn)單理解為通過升級(jí)改造或拆除重建方式完善城市中的現(xiàn)代化體系?，F(xiàn)階段中國土地進(jìn)入存量時(shí)代，城市中的存量土地由于這幾十年不斷開發(fā)導(dǎo)致供給量不足，然而城市生活水平不斷上升，需要對(duì)城中村進(jìn)行升級(jí)改造，盡快完成城鄉(xiāng)一體化的制度。

（一）城市更新加速推動(dòng)城市“新經(jīng)濟(jì)”

城市規(guī)劃建設(shè)工作是貫徹落實(shí)新一輪發(fā)展戰(zhàn)略理念、推動(dòng)我國高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要活動(dòng)載體。這些年無論說的是整個(gè)城市基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速拉動(dòng)，還是房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速拉動(dòng)以及城市建筑業(yè)快速發(fā)展中所帶動(dòng)的諸多相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重大拉動(dòng)作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府閑置土地資源、激活地方城市政府低效利用資源、優(yōu)化完善城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理體系結(jié)構(gòu)布局、助力促進(jìn)城市新主體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）城市更新重構(gòu)發(fā)展城市“新功能”

傳統(tǒng)的城市建筑功能已經(jīng)逐漸滯后于現(xiàn)代城市中對(duì)新的功能需求。城市更新政策有利于城市重構(gòu)和優(yōu)化發(fā)展一個(gè)城市新的服務(wù)功能，比如健康衛(wèi)生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重構(gòu)增活力、加密路網(wǎng)更便捷、歷史文化重傳承、特色游憩引周邊、綠色生態(tài)更低碳。

（三）城市更新打造城市空間“新意境”

城市更新區(qū)是有助于重新認(rèn)識(shí)梳理中國城市歷史山水文化格局的一個(gè)理想發(fā)展空間、恢復(fù)和塑造城市的景觀、打造符合現(xiàn)代城市發(fā)展、傳承發(fā)展中國建筑精神、營造高品質(zhì)的生活環(huán)境。

（四）城市更新引領(lǐng)踐行城市建設(shè)“新科技”

當(dāng)前城市基礎(chǔ)建設(shè)滯后于現(xiàn)代科技的快速發(fā)展，在現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)建設(shè)和現(xiàn)代城市的日常運(yùn)營中的各類應(yīng)用來自于現(xiàn)代城市本身的這種新一代科技力量。城市更新既是對(duì)城市科技的一種有效運(yùn)用，更或是一種經(jīng)濟(jì)推動(dòng)，有利于推行適合城市發(fā)展的新科技。城市的功能更新，絕不僅僅僅只是城市單體建筑的功能更新。在當(dāng)前城市更新的格局下，一些較早開啟城市更新活動(dòng)的城市經(jīng)驗(yàn)還是值得借鑒的。比如深圳，深圳的城市更新潮正是站在城市集群整體的發(fā)展角度，基于當(dāng)前我國城市群整體發(fā)展的新常態(tài)形勢(shì)，重新深入思考和研究梳理當(dāng)下城市整體發(fā)展的各個(gè)方方面面，堅(jiān)持做好頂層的策劃和設(shè)計(jì)。

二、從融資方向增強(qiáng)舊城改造項(xiàng)目的效益

舊城改造項(xiàng)目是一項(xiàng)耗資較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目的實(shí)施需要得到足夠的經(jīng)濟(jì)條件的支持，因此項(xiàng)目的完成肯定要做好融資方面的工作。實(shí)施單位要通過拓寬融資渠道，加大融資力度，讓項(xiàng)目能夠被順利地實(shí)施下去，而做好融資工作的關(guān)鍵就是要做好項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算工作以及加強(qiáng)項(xiàng)目的稅收籌劃工作。

（一）做好舊城改造項(xiàng)目的期間核算工作

項(xiàng)目期間核算有明確的核算目標(biāo)，即要促進(jìn)被核算建筑項(xiàng)目單位在相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中能夠達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化以及成績(jī)效果最佳化。一是要幫助相關(guān)單位在經(jīng)營活動(dòng)中取得高質(zhì)量的產(chǎn)品或者服務(wù)的同時(shí)能夠把其中耗費(fèi)的資源降低到最低程度;二是要保障生產(chǎn)經(jīng)營效率，即用最小的投入獲取最大的產(chǎn)出;三是要充分實(shí)現(xiàn)被核算建筑項(xiàng)目單位或單位的生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期目標(biāo)。在對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的核算工作中，為了保障績(jī)效審核和財(cái)務(wù)核算的有效結(jié)合，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)遵照過去的一些核算經(jīng)驗(yàn)，按照被核算單位的具體情況來進(jìn)行結(jié)合。比如，可以把財(cái)務(wù)核算與項(xiàng)目期間核算進(jìn)行穿插開展，也就說可以非規(guī)律性地將兩種核算方式同等程度地利用來開展核算工作。而對(duì)于那些以前核算情況比較不錯(cuò)，并沒有出現(xiàn)過財(cái)務(wù)違規(guī)行為的建筑項(xiàng)目單位，可以采用項(xiàng)目期間核算為主、財(cái)務(wù)核算為輔的核算方式，也就說重點(diǎn)對(duì)被核算單位或部門的財(cái)務(wù)開支的合理性進(jìn)行審核，從而主要判斷是否在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)了效益最大化;另外對(duì)于那些曾近采用過項(xiàng)目期間核算的單位或部門，則可以直接根據(jù)以往的核算歷史方法和經(jīng)驗(yàn)，來對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目期間核算。

（二）科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算

而對(duì)于公共投資項(xiàng)目、公共預(yù)算支出項(xiàng)目、公共項(xiàng)目項(xiàng)目的核算一定要考慮到實(shí)施項(xiàng)目期間核算的必要性。因?yàn)檫@是一些具體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在核算中應(yīng)當(dāng)保障能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)性以及效益性，同時(shí)項(xiàng)目期間核算在這些項(xiàng)目的財(cái)政支出上也有非常明確的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則可以被直接使用，因此這些項(xiàng)目非常適合在財(cái)務(wù)核算中將項(xiàng)目期間核算結(jié)合起來使用。項(xiàng)目期間核算是在財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)被核算部門或者單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益判斷，因此在核算方法上也延續(xù)了財(cái)務(wù)核算的一些方法，比如對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的觀察和對(duì)數(shù)據(jù)真實(shí)性的判斷，同時(shí)還有對(duì)于財(cái)務(wù)支出數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)資金支出是否具有合理性和經(jīng)濟(jì)性。