房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制
——以B公司為例

張雅 潤泓集團(tuán)有限公司

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，大眾的消費(fèi)需求也有了變化，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)個(gè)性化的追求，為了滿足大眾的需求，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理制度也針對性地進(jìn)行了調(diào)整，與此同時(shí)，房價(jià)問題成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，國家相關(guān)部門制定了一系列的措施限制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，基于此種背景，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷提升，因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析探討有實(shí)際作用[1]。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識別

當(dāng)企業(yè)由于借入資金較多而喪失了償債能力，此種情況發(fā)生的可能性便是籌資風(fēng)險(xiǎn)。以B企業(yè)為例，從短期償債能力和長期償債能力兩方面對房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別。

1.短期償債能力分析

結(jié)合表1可知，2016—2020年房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率均值為 2.07%，B企業(yè)流動(dòng)比率從2016年1.83%下降到2020年1.71%，平均值為 1.76%，結(jié)合行業(yè)平均值來看，整體低于平均水平，表明B企業(yè)在這5年時(shí)間內(nèi)存貨變現(xiàn)能力不足。另外從速動(dòng)比率來看，該比例維持在1左右屬于合理范圍，但是B企業(yè)的速動(dòng)比率僅僅維持在 0.32～0.53 范圍內(nèi)，較合理比例差別較大。結(jié)合B企業(yè)的年報(bào)進(jìn)行分析，之所以出現(xiàn)此種情況，與B企業(yè)的運(yùn)營項(xiàng)目較多有關(guān)，過多的項(xiàng)目占據(jù)大量的資金維持運(yùn)營，導(dǎo)致流動(dòng)資金較少，從而導(dǎo)致B企業(yè)面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

表1 B公司在2016—2020年短期償債能力情況

2.長期償債能力分析

分析表2發(fā)現(xiàn)，B企業(yè)在2016—2020年之間，資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在74%～78%之間，而房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平保持在65.85%左右，從中分析得出B企業(yè)的融資渠道過于單一。自從2017年之后，B企業(yè)的利息保障倍數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢，表明了B企業(yè)的借款償還能力不斷提升，但與房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)值4倍之間有一定的差距，因此B企業(yè)的長期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

表2 B公司在2016—2020年長期償債能力情況

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識別

企業(yè)在參與投資活動(dòng)時(shí)，由于各種不可控因素和可控因素的作用，可能會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目無法按照預(yù)期進(jìn)度順利完成，從而造成的風(fēng)險(xiǎn)便是企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。從對內(nèi)投資和對外投資兩方面識別投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.對內(nèi)投資

在分析B企業(yè)的對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，主要從總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率、成本費(fèi)用利潤率等指標(biāo)來詳細(xì)分析。

（1）總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)收益率

結(jié)合B企業(yè)的相關(guān)信息來看，此企業(yè)總資產(chǎn)收益呈現(xiàn)下降趨勢，到 2020 年 已經(jīng)降到了3.09%，這表明了B企業(yè)的總資產(chǎn)投入和使用效率存在問題。同時(shí)，分析凈資產(chǎn)收益率發(fā)現(xiàn)，近5年企業(yè)從2016年的21.63%下降到了2020年的16.62%，但與房地產(chǎn)企業(yè)整體平均值12%比較發(fā)現(xiàn)，一直高于行業(yè)均值，這表明B企業(yè)盈利能力處于下降趨勢，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

（2）毛利率與凈利率水平

B企業(yè)的毛利率較為穩(wěn)定，整體處于29%～34%范圍，在2018年處于近5年最低水平，但與行業(yè)平均值相比略高，從中可知，B企業(yè)的投資與項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)效率較高。從凈利率的數(shù)據(jù)內(nèi)容來看，整體大致保持上升狀態(tài)，均高于行業(yè)平均值，表明B企業(yè)近些年的投資大部分處于成功狀態(tài)，收益較好。

（3）成本費(fèi)用利潤率

結(jié)合B企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，從2016—2020年以來，B企業(yè)的成本費(fèi)用利潤率在2016年有明顯的下降，結(jié)合相關(guān)政策分析，與國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管控有關(guān)，為了減緩房價(jià)上升幅度，相關(guān)部門發(fā)布了限購、限貸等政策，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

2.對外投資

B企業(yè)的長期股權(quán)投資在2018年出現(xiàn)增長，在2020年出現(xiàn)大幅度增長。從表中數(shù)據(jù)可知，B企業(yè)在近五年投資收益增長的幅度較大，投資收益從10.55億元增長到了26.94億元，同時(shí)在這5年時(shí)間里，收益情況并不穩(wěn)定，存在較大波動(dòng)。結(jié)合B企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)情況可知，隨著企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，業(yè)務(wù)范圍也在增加，在業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大的過程中，很多細(xì)節(jié)難免有心無力，這些問題的存在，導(dǎo)致B企業(yè)在對外投資方面存在不穩(wěn)定因素，易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)企業(yè)的運(yùn)營存在問題會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂或者資金流動(dòng)周期延長等情況，從而造成企業(yè)經(jīng)營惡化。結(jié)合B企業(yè)的相關(guān)信息可知，近5年時(shí)間內(nèi)，B企業(yè)的周轉(zhuǎn)率有所下降，據(jù)此可知B企業(yè)的資金流動(dòng)性減緩。之所以產(chǎn)生此種現(xiàn)象，主要可能由兩方面因素造成，其一是企業(yè)存貨較多，無法短時(shí)間內(nèi)完成銷售，資金難以回收。其二是由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售物品為建筑類，這些產(chǎn)品售周期較長，便導(dǎo)致企業(yè)資金回流速度慢，從而導(dǎo)致企業(yè)資金鏈安全風(fēng)險(xiǎn)加大。從存貨周轉(zhuǎn)情況和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況來進(jìn)行具體分析。

1.存貨周轉(zhuǎn)情況

結(jié)合B企業(yè)的相關(guān)信息可知，從2016—2020年之間，B企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率與房地產(chǎn)行業(yè)的均值有很大差距。據(jù)此發(fā)現(xiàn)，B企業(yè)的銷售情況并不理想，存貨較多，這些存貨的存在導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金回收不足，從而導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金儲備不足，使得企業(yè)在應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)時(shí)面臨更大的挑戰(zhàn)。

2.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況

B企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不斷上升，周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年下降，這與B企業(yè)的內(nèi)部制度完善緊密聯(lián)系，B企業(yè)近些年不斷完善企業(yè)客戶資質(zhì)審核機(jī)制，提升客戶信用情況審查力度，并完善了應(yīng)收賬款的催收機(jī)制和相應(yīng)流程，從而有效地降低了風(fēng)險(xiǎn)隱患發(fā)生頻率。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

所謂的收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)在分配獲得利潤時(shí)的政策、制度、流程等環(huán)節(jié)對企業(yè)日后的運(yùn)營活動(dòng)造成的各種不利影響。B企業(yè)在近5年的時(shí)間內(nèi)，凈利潤保持一直上升狀態(tài)，到2020年已經(jīng)上升到了2,614,913.66 萬元，同時(shí)企業(yè)的未分配利潤也保持上升態(tài)勢，但結(jié)合股利分配率來看，B企業(yè)在2018—2019年之間呈現(xiàn)下降趨勢。結(jié)合B企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況來看，主要原因是較低的股利分配政策使得很多投資者望而卻步，導(dǎo)致企業(yè)獲得的投資金額不斷減少，從而加大了企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

結(jié)合上文內(nèi)容，以B企業(yè)為例，分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別途徑以及產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)。通過探討可知，引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要分為兩種，分別是內(nèi)部因素和外部因素，接下來進(jìn)行具體探討。

（一）外部成因

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢關(guān)系密切，任何行業(yè)都無法脫離社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境包括多方面內(nèi)容，例如行業(yè)競爭、政策變化等。政策因素主要是國家從宏觀角度等方面進(jìn)行的調(diào)控和管理，地方政府基于各區(qū)域不同的發(fā)展特點(diǎn)針對性地提出的區(qū)域發(fā)展政策等。通常，區(qū)域性政策會(huì)受到各地區(qū)自身經(jīng)濟(jì)情況的影響。另外，貨幣政策也可以通過改變貨幣供給量來調(diào)控銀行等單位向房地產(chǎn)企業(yè)開放的信貸額度，從而影響企業(yè)的發(fā)展。行業(yè)競爭因素主要是各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)“高投資、高回報(bào)”深入人心，越來越多的企業(yè)投身此領(lǐng)域，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)市場趨于飽和，彼此之間為了吸引消費(fèi)者的關(guān)注，競爭日益劇烈?；诖朔N形式，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應(yīng)時(shí)代變化，不斷調(diào)整自身的運(yùn)營戰(zhàn)略和發(fā)展目標(biāo)，才能在房地產(chǎn)市場中占據(jù)更多的份額，獲得更多的利潤[2]。

（二）內(nèi)部成因

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部因素主要包括投資問題、人員問題、監(jiān)督問題等三部分。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，投資活動(dòng)幾乎貫穿始終，因此投資問題分外重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)不合理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)偏差，從而增加資金斷裂問題出現(xiàn)的頻率，另外企業(yè)的投資計(jì)劃設(shè)計(jì)方案思考不周，部分細(xì)節(jié)思考不到位，會(huì)影響企業(yè)相關(guān)決策的制定，且容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判斷失誤問題。對于企業(yè)來說，所有工作都是依賴人員完成，因此財(cái)務(wù)人員素質(zhì)也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，例如某企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員自身實(shí)力不足，很多專業(yè)知識掌握不全，實(shí)踐操作時(shí)常常存在錯(cuò)誤，或者部分人員責(zé)任意識不足，工作時(shí)態(tài)度敷衍，很多問題沒有發(fā)現(xiàn)，這都會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患[3]。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

可通過以下三種措施有效防范籌資風(fēng)險(xiǎn)。其一是采用多途徑拓寬籌資渠道，傳統(tǒng)的銀行貸款方式很容易受到政策影響，因此為了更好地保證企業(yè)利潤需要發(fā)掘新的融資渠道，例如合作開發(fā)項(xiàng)目、發(fā)行股票等。同時(shí)融資渠道的增加也為企業(yè)帶來了更多的選擇方式，確保企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，選擇最佳方案，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其二是合理確定企業(yè)的舉債規(guī)模，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營模式的特殊性，在進(jìn)行貸款等活動(dòng)時(shí)，需要結(jié)合自身實(shí)際負(fù)債能力確定負(fù)債比例。例如通過優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和合理安排債務(wù)和權(quán)益資金比重的方式，確定最佳方案。其三是需要關(guān)注相關(guān)政策變化，例如利率變化，從而及時(shí)結(jié)合制度變化調(diào)整內(nèi)部的相應(yīng)活動(dòng)內(nèi)容，科學(xué)合理地確定最佳融資時(shí)機(jī)[4]。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

財(cái)務(wù)管理工作的效果與財(cái)務(wù)決策關(guān)系密切，任何缺乏客觀數(shù)據(jù)支持的決策都潛藏隱患。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的決策制定方法制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從而減少?zèng)Q策失誤頻率。具體可從以下兩方面防范投資風(fēng)險(xiǎn)：其一是加強(qiáng)對項(xiàng)目可行性的分析，在開發(fā)項(xiàng)目之前認(rèn)真考察市場需求以及當(dāng)前政策，以此為依據(jù)分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的可行性以及項(xiàng)目投資過程中潛藏的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而針對性的制定解決策略，保障投資活動(dòng)的合理性和科學(xué)性。其二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況來看，目前住房開發(fā)逐漸趨于飽和，盈利空間越來越小，企業(yè)需要探尋新的發(fā)展重點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是近些年企業(yè)探尋的重點(diǎn)，從而有效地促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)為了保證在激烈的市場競爭中占據(jù)更多的優(yōu)勢，不斷優(yōu)化自身運(yùn)營模式，在提升了核心競爭力的同時(shí)也增加了運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，企業(yè)可從以下兩方面防范運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：第一是采用多元化銷售模式，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點(diǎn)存在銷售淡季和銷售旺季，為了確保企業(yè)的收益更為均衡，可針對不同銷售情況針對性地推出銷售策略。例如在旺季，應(yīng)延緩開發(fā)節(jié)奏，盡量開發(fā)高端項(xiàng)目，確保企業(yè)的利潤。在淡季時(shí)，需要加大宣傳力度，提高促銷力度。通過彈性銷售模式，從而有效降低企業(yè)資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)，另外企業(yè)需要增加營銷力度，提高服務(wù)質(zhì)量等方式降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。第二是房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化成本費(fèi)用管理方案，目前加強(qiáng)成本管控是提升核心競爭力的有效手段，企業(yè)可通過責(zé)任細(xì)化等方式提升成本管理質(zhì)量。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配對企業(yè)影響深遠(yuǎn)，因此企業(yè)需要制定合理的收益分配政策有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)隱患。在制定收益分配方案之前，需要綜合考慮各方面內(nèi)容，做到各方面均滿意的狀態(tài)。對于發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)，可采用低正常股利聯(lián)合額外股利模式，這種方式對于此階段的企業(yè)而言更加滿足各方面要求。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目多數(shù)都需要大量資金，且銷售周期較長，因此收益分配方案也應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況靈活調(diào)整[5]。

結(jié)語

綜上所述，本文以B企業(yè)為例，詳細(xì)闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別和成因，并結(jié)合實(shí)際情況，針對性地提出一些降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展、避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生提供參考。