基于合肥市數(shù)據(jù)驗證的國內(nèi)二線城市房價區(qū)域特征分析

段鵬程

作為一類特殊的商品，房子附加了現(xiàn)代人生活、教育等資源分配的屬性，并且一套房子往往需要掏空幾代人的積蓄。因此，在滿足自身需求的前提下，如何選擇升值空間較大的優(yōu)質住宅是現(xiàn)代人資產(chǎn)配置的重要一課。在二線城市人口大量涌入的大背景下，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場開始由超大城市向二線城市轉移，而二線城市的房地產(chǎn)開始逐步展現(xiàn)出區(qū)域性的差異化發(fā)展。本文分析并以合肥市為例驗證了房價區(qū)域分化背后的主要因素，對住房及投資具有一定的參考意義。

一、引言

房子對于中國人而言有著不同于其他商品的特殊意義，自古以來安居就在樂業(yè)之前，房子不僅是不部分家庭中最大價格的資產(chǎn)，也承載了其他商品所無法賦予的各類屬性和情感。購房對于中國家庭來說可以說是人生中最重要的投資之一，尤其在改革開放之后，伴隨著社會經(jīng)濟情況的不斷變化，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，房子已經(jīng)成為國人固定資產(chǎn)和投資方式中不可回避的重要組成部分。

從歷史時間軸上進行梳理，國內(nèi)房地產(chǎn)市場大致可分為四個階段，1.“計劃”經(jīng)濟（1987-1997），房子以單位分配為主，市場上存在少量的商品房，人們對商品房投資和購買的意識還較弱;2.房產(chǎn)變革（1998-2008），自國務院頒發(fā)《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》后，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的沉寂后開啟了野蠻生長，人們也開始接受房子這一特殊的大額商品;3.全面復蘇（2009-2020），大量資本涌入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，雖然部分城市房價仍存在橫盤現(xiàn)象或者有小幅回調(diào)，但房地產(chǎn)市場整體生長迅速，伴隨著房地產(chǎn)市場的急劇擴張，也帶個了一大批人因房致富的機會。4.兩級分化（2020年-），自2016年中央提出“房住不炒”后，2021年住建部發(fā)文表示將在三年內(nèi)完成房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉，中央對房地產(chǎn)市場整治的態(tài)度異常堅決。通過2020年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看出國內(nèi)房市開始進入?yún)^(qū)域性分化階段，中國的房地產(chǎn)儼然進入了一個全新的時代，房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨過了急劇擴張的階段，變得更加理性。

在新的大背景下，如何分析房子價格背后的影響因素，在滿足自住等生活需求的基礎上實現(xiàn)財產(chǎn)保值成為了大多數(shù)人生活中最關心的話題。本文通過分析現(xiàn)階段房價分化特性，為自住性或者投資性買房做出了一定的參考，也為政府在城市均衡發(fā)展策略制訂時提供一些借鑒意義。

二、國內(nèi)二線城市房價主要影響因素分析

（一）房地產(chǎn)下一個主戰(zhàn)場

亞當·斯密認為供求關系決定住房價格，當市場上需求較為旺盛時房價自然而然就會進行上漲，供大于求時房價自然就會下降。從市場需求角度講，房地產(chǎn)市場的需求主要受人口流向的影響，在一線城市面臨飽和的大背景下政府在持續(xù)控制超大城市的規(guī)模和人口，導致這類城市的人口總數(shù)增速逐漸放緩。與此同時發(fā)改委表示要放寬除個別超大城市外的其他城市落戶限制，加之2018來幾乎各地都在搞“強省會”背景下的強“市”擴張，大量人口流入這類地區(qū)。

2019年4月發(fā)改委發(fā)布文件《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，明確了中心城市和城市群是未來發(fā)展的重點方向。意味著平均主義逐漸被摒棄，更多資源將進一步向大型城市傾斜，伴隨著“強省會”的虹吸效應，二線城市和三四線城市無論從人口還是經(jīng)濟實力方面的差距都將會進一步拉大。尤其是部分人口擴張迅速的“強省會”城市已經(jīng)逐漸成長為房地產(chǎn)市場下一個主戰(zhàn)場。而伴隨著城市內(nèi)部經(jīng)濟水平和人口的不均衡增長，二線城市的房地產(chǎn)市場在供求關系的不斷變化下必然面臨著區(qū)域性的房價差異性變化。二線城市的常住人口面臨著固定資產(chǎn)配置的選擇問題，而這類城市的政府部門也面臨著調(diào)節(jié)市場的政策制定問題?；诖吮尘埃疚闹攸c闡述二線城市的房地產(chǎn)區(qū)域分化特征。

（二）房價影響因素分析

區(qū)別于普通商品，房子作為大價值的不動產(chǎn)，其承擔的價值往往和其價格并不總是適配。對房價產(chǎn)生影響的因素繁多且多受人們主觀印象和政策影響，目前很難有一個完全匹配模型去量化其變化趨勢，因此本文認為定性的分析房價影響因素及其強弱關系是更為便捷并有效的。房子自身作為商品而言，影響房子價格的因素主要包括：房子質量、周邊生活配套等;從房子附屬的額外屬性而言，影響房子價格的因素主要為配套學區(qū)的優(yōu)劣;從市場流通角度考慮，主要影響因素為房子的去化周期，即商品在市場上的流通性。此外，政府近些年為穩(wěn)定房市出臺的各項政策也是影響房價的主要因素之一，消費者心中對區(qū)域以及具體開發(fā)商主觀的印象也會在一定程度上對房價產(chǎn)生影響。下面進行具體分析與介紹。

1.房子的自身因素

房子質量對房價的影響毋庸置疑，質量和口碑好的小區(qū)更受消費者喜歡，因此相對其他小區(qū)價格會高，但房子承載屬性過多決定了這一因素對價格的影響能力有限。

周邊配套可分為基礎設施和公共設施，其中基礎設施指水電氣、通訊、綠化等，這些是房子作為商品所必備的功能，建設壟斷在開發(fā)商手中且差異不會太大，因此這一因素對價格的影響有限。而公共設施指商場、公園等為消費者喜歡的公共建筑，當然還包含加油站、機場等對價格產(chǎn)生負面影響的公共配套，這些配套設施受規(guī)劃限制會對不同區(qū)域的社會資源配置產(chǎn)生較大的影響。因此本文將商場、公園作為分析影響房價的重要影響因素。

2.房子的附屬屬性

除了居住以外，現(xiàn)階段的房子還具有金融或者其他重要的附屬屬性。隨著中國經(jīng)濟的騰飛，人們生活水平不斷提升，對于子女的教育逐漸擺在了家庭的首位。因此房子對應的學區(qū)好壞也成為了近些年房價上漲幅度的重要因素。

3.房子的流通性

從市場交易的角度看，成交周期是房子作為商品的一個重要指標，理論上成交周期越短說明其需求關系越旺盛，對應房子的價格也會有一定程度的提升。

4.政府調(diào)控等其他因素

出于穩(wěn)定房價或者其他考慮，政府會根據(jù)市場情況進行一定的政策調(diào)整，政府政策對房價的影響毋庸置疑，當限購、限貸等政策較嚴時，降低了市場活力從而拉低房價上漲速度甚至橫盤或者小幅下調(diào)。當出現(xiàn)降息或者降準等政策時，大量熱錢將會涌入房市從而拉高房價。