貴陽市保障性住房管理體制機制研究

劉雪陽

摘 要：保障性住房項目建設作為黨和國家的重要戰(zhàn)略，是解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問題的重要手段和根本舉措，是維系社會穩(wěn)定的重要手段。近年來，在相關政策支持下，我國在保障性住房建設領域不斷加大投入力度，保障性住房在改善城鎮(zhèn)低收入群體的住房條件方面發(fā)揮了重要作用。但從當前實際看，貴陽市在保障性住房建設管理的體制機制方面仍舊存在諸多亟待解決的問題，影響到保障性住房建設及功能發(fā)揮。因此，政府必須重視保障性住房建設和管理，不斷加大政策供給和資金投入力度，加強相關法律制度建設，嚴格準入和退出管理，力求充分發(fā)揮保障性住房的價值。

關鍵詞：保障性住房;管理運行機制;貴陽市

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）25-0046-03

自古以來，衣食住行被認為是人類的四大基本要求。從當前情況看，城市低收入居民居住條件較差，已成為制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展與社會和諧進步的重要因素。因此，強化城鎮(zhèn)地區(qū)保障性安居工程建設，不僅是解決這一民生問題的重要手段，同時也對促進社會和諧穩(wěn)定具有重要的價值和作用。另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的不斷進步，人們對生活水平提出了更高的要求，對保障房的需求日益增加。因此，進一步加強保障性住房建設，不僅是黨和政府提出的重要戰(zhàn)略任務，同時也可以有效改善城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的居住條件，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，具有重要的時代意義和社會價值。

一、保障房概述

（一）保障房的定義

保障性住房是住房制度改革背景下的產(chǎn)物，是政府為保證中低收入群體的居住需求，在進行商品房開發(fā)的同時，為這一群體提供限定標準價格或租金的住房。從我國實際情況看，保障性住房主要包括：經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性租賃住房。

（二）保障房主要分類

1.經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房由政府劃撥土地，同時免收各種稅費和基金，在住房開發(fā)方面具有成本優(yōu)勢，因此可以通過政府指導的方式給予城鎮(zhèn)地區(qū)的低收入家庭。對于經(jīng)濟適用房購買家庭來說，其擁有一定的產(chǎn)權，因此住房本身不僅具有社會保障性質(zhì)，同時也具有一定的商品屬性，但實際價格明顯低于市場價格，在當?shù)刂械褪杖爰彝サ某惺芊秶畠?nèi)。

2.廉租房。廉租房和經(jīng)濟適用房不同，其產(chǎn)權完全歸政府或機構所有，政府通過較低租金的形式，將其租賃給城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭。因此，廉租房的特點是只出租不出售，同時廉租房承租者也必須擁有一定的資格。同時，獲得廉租房的家庭，擁有住房的使用權但沒有產(chǎn)權。我國房價持續(xù)上漲，經(jīng)濟適用房也逐漸走入政策困境，已成為滿足當前城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房需求的重要手段。

3.公共租賃房。公共租賃住房是在政府指導下，由政府相關部門或委托機構，按照市場價格為城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭提供住房租賃，從而滿足這一群體住房需求。為解決低收入家庭的房租承擔問題，政府會為符合條件的家庭提供必要的租賃補貼。公共租賃住房主要用于解決沒有廉租房資格，同時又購買不起經(jīng)濟適用房家庭的住房問題。由此可見，公共租賃住房可以視為擴大版的廉租房，能夠覆蓋更多的住房困難群體，對解決城鎮(zhèn)地區(qū)貧困群體的住房困難具有重要作用。

4.定向安置房。安置房是政府在城市開發(fā)過程中的特殊產(chǎn)物，即政府在城市建設過程中面向被拆遷戶所建的安置房。從安置對象看，不僅包括城市建設項目中的被拆遷戶，同時也包括征地過程中被拆遷房屋的農(nóng)戶。

5.兩限商品房。兩限商品房中的兩限分別指限套型和限房價，其主要目的是抑制城市地區(qū)房價的快速上漲，從而解決市民房屋居住需求。為解決中低收入群體住房問題，在城市政府批準條件下，開發(fā)商可以按照限套型比例和限定銷售價格的方式，獲得比較優(yōu)勢的開發(fā)土地，然后按照相關標準進行商品房開發(fā)建設，并按照限價要求進行發(fā)售。由此可見，兩限住房從本質(zhì)上講并不是保障性住房，而屬于商品房。

6.安居商品房。安居商品房的本質(zhì)屬于經(jīng)濟適用房的特殊種類，即在國家安居工程背景下所建設的住房。由于此類住房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的中低收入家庭，因此在住房建設過程中，政府會給予一定的政策性補貼，這使其銷售價格會明顯低于商品房的市場價格，屬于典型的非營利性住房。

（三）保障對象

1.廉租房保障。我國在1999年出臺《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。該《辦法》中規(guī)定，廉租住房的主要職能是社會保障職能，也就是保證城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭的住房需求，因此主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)最低收入家庭，解決他們的住房困難問題。

2.經(jīng)濟適用房。我國在2007年修訂了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，規(guī)定經(jīng)濟適用房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的住房困難家庭，因此具有政策保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不僅要限定套型的面積，同時還需要限定銷售價格，要按照相應的標準進行建設。

3.公共租賃房。為進一步解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的住房問題，我國在2011年出臺了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。該意見規(guī)定，公共租賃住房主要是為了解決城鎮(zhèn)地區(qū)中等偏下收入群體的住房困難。在有條件情況下，還可以將該地區(qū)新就業(yè)的職工和在本地穩(wěn)定居住的外來務工人員納入供應范圍，保障其住房需求。該意見還明確指出，應由當?shù)氐氖锌h人民政府確定公共租賃住房的供應對象和具體標準。同時，指導意見中還進一步指出，已經(jīng)享受到廉租住房和購買經(jīng)濟適用房的家庭，沒有公共租賃住房承租資格。

二、貴陽市目前保障性住房現(xiàn)狀

貴陽市《關于保障性住房建設管理工作的評議意見整改落實情況的報告》中顯示，公租房保障方面，截至目前，全市累計建成公租房9.6萬套，分配9.3萬套，分配入住率97%，完成國家、省分配入住目標。截至目前，貴陽市已累計保障租賃補貼家庭5.46萬戶，累計發(fā)放租賃補貼6.41億元，對符合條件的申請人做到了應保盡保。