房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理存在的問(wèn)題及解決辦法解析

薛成成

【摘要】加強(qiáng)成本核算和降低項(xiàng)目成本對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)尤為重要，必須確保建筑工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地降低、削減成本進(jìn)而控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)成本。對(duì)于如何降低項(xiàng)目成本，就是需要我們用一種重要的方法或者途徑在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段嚴(yán)格控制各種成本的消耗，并以更低的成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。本文根據(jù)筆者工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理存在的問(wèn)題及解決辦法進(jìn)行了分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目;造價(jià);管理;問(wèn)題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理存在的問(wèn)題

1.1成本控制沒(méi)有足夠重視

在對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)成本控制這一問(wèn)題上，很多施工項(xiàng)目沒(méi)有足夠的重視。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員在成本控制和意識(shí)方面相對(duì)單薄。因此，他們無(wú)法讓房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)員工進(jìn)行深入地研究和成本控制問(wèn)題的分析。然而他們只是盲目地使用傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)和管理的方法去計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本，導(dǎo)致無(wú)法真正控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本，并且得出的結(jié)論缺乏可信度和可靠性。

1.2造價(jià)控制的方法落后

隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)已經(jīng)廣泛應(yīng)用于我們生活的各個(gè)領(lǐng)域。目前，在我國(guó)只有少部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)設(shè)使用計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)控制對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)算，而其他大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍使用人工會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行計(jì)算。人工會(huì)計(jì)的計(jì)算方式很費(fèi)時(shí)間，而且人工會(huì)計(jì)計(jì)算方式結(jié)果容易出現(xiàn)問(wèn)題和可信度偏低，從而妨礙了在項(xiàng)目施工期間進(jìn)行平穩(wěn)的成本控制，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程造價(jià)成本大大超出預(yù)算。

1.3全過(guò)程控制落實(shí)不足

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本控制需要對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全過(guò)程控制，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始之前就制定一份詳細(xì)的造價(jià)體系和成本控制計(jì)劃，從而導(dǎo)致施工在項(xiàng)目開(kāi)始后控制的非常混亂，進(jìn)而無(wú)法控制好所有施工環(huán)節(jié)，此外房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有實(shí)施嚴(yán)格的成本控制監(jiān)管體系，這樣就會(huì)造成管理人員不能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)管房地產(chǎn)工程項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制過(guò)程。

1.4成本控制體系不完善

健全的成本管理系統(tǒng)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)成本控制的順利進(jìn)行具有很大影響，但是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都沒(méi)有健全的成本管理系統(tǒng)，也沒(méi)有為每個(gè)部門(mén)安排特有的管理任務(wù)。因此，在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，他們都會(huì)找各種各樣的理由，彼此避開(kāi)承擔(dān)責(zé)任，而且管理人員也無(wú)法澄清他們的工作內(nèi)容和職責(zé)，所以有時(shí)候?qū)τ诠こ淘靸r(jià)管理成本的工作通常是一件無(wú)關(guān)緊要的膚淺工作，并沒(méi)有實(shí)際的參考價(jià)值。這種情況使成本控制人員無(wú)法嚴(yán)格執(zhí)行工作，并且經(jīng)常發(fā)生人為錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致超出項(xiàng)目的實(shí)際投資預(yù)算，進(jìn)而給實(shí)際的房地產(chǎn)建設(shè)總價(jià)值帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)管理的各個(gè)階段

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理

在建設(shè)大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都要做好項(xiàng)目投資和造價(jià)成本的管理。在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)為項(xiàng)目建設(shè)和建設(shè)范圍設(shè)定具體的參考標(biāo)準(zhǔn)并提供參考標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目決策對(duì)成本管理的影響更大。在項(xiàng)目投資的決策階段，還應(yīng)該要注意管理項(xiàng)目的成本控制。在成本管理階段，相關(guān)管理人員應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)地分析項(xiàng)目設(shè)置的初始階段，在不同方向上做好工作，并科學(xué)合理地進(jìn)行分配項(xiàng)目設(shè)置的內(nèi)容。對(duì)于每個(gè)階段的規(guī)模的要求做適當(dāng)合理的調(diào)整，從而列出適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目資本投資以獲得項(xiàng)目資本預(yù)算數(shù)據(jù)，避免不同的投資和項(xiàng)目設(shè)計(jì)價(jià)值出現(xiàn)重大錯(cuò)誤，最終提高用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的投資決策的科學(xué)性。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)階段，我們還需要對(duì)施工時(shí)間和項(xiàng)目范圍進(jìn)行技術(shù)可行性地分析，進(jìn)而最大限度的優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)。近年來(lái)，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程在總體上有所加速，房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)項(xiàng)目所面臨的施工環(huán)境變得相對(duì)的復(fù)雜，這將導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃中會(huì)遇到更大的技術(shù)難度。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)規(guī)劃師必須全面地分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境發(fā)展和地理區(qū)域的現(xiàn)狀，使房地產(chǎn)施工項(xiàng)目變得更加合理化，并規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)成本的控制。項(xiàng)目設(shè)計(jì)者應(yīng)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的綠色節(jié)能和環(huán)保的理念，并選擇標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)模式，以提高成本管理和控制的目標(biāo)。其次，在對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，有必要分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的實(shí)際需求，合理調(diào)節(jié)建筑面積、建筑精度，以及項(xiàng)目居住面積的密度。

2.3房地產(chǎn)工程招標(biāo)環(huán)節(jié)造價(jià)管控

對(duì)于正處于發(fā)展中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更需要對(duì)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)估，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體項(xiàng)目預(yù)算效率。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司必須以公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇合適的、標(biāo)準(zhǔn)化的材料進(jìn)行采購(gòu)，以幫助控制項(xiàng)目的安全質(zhì)量和建設(shè)成本。負(fù)責(zé)材料招標(biāo)管理部門(mén)根據(jù)需要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件和整個(gè)流程，編制一份項(xiàng)目設(shè)計(jì)清單并制定項(xiàng)目預(yù)算。例如，招標(biāo)文件中必須要列出建筑設(shè)備和材料的不同類型的特定應(yīng)用。在完成各種招標(biāo)活動(dòng)后，還需要簽訂招標(biāo)合同并設(shè)定各種材料的成本，以避免生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)之間造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.4房地產(chǎn)工程施工階段造價(jià)管理

在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，大多數(shù)在建項(xiàng)目的總體建設(shè)量相對(duì)較大，建設(shè)時(shí)間也比較的長(zhǎng)，影響成本的因素也非常多。在施工過(guò)程中，它會(huì)受到配額計(jì)劃、技術(shù)管理以及質(zhì)量管理等各種因素的綜合影響。首先，施工階段的項(xiàng)目定額計(jì)劃主要是受到機(jī)械設(shè)備，建筑材料和人員定額的嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在配置項(xiàng)目建設(shè)每個(gè)階段中使用的建筑材料，機(jī)械設(shè)備和人工的數(shù)量，并對(duì)每個(gè)連接環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。根據(jù)配額標(biāo)準(zhǔn)的要求，將項(xiàng)目成本控制在計(jì)劃的調(diào)整范圍內(nèi)。其次，對(duì)施工技術(shù)比較良好的管理將有助于提高項(xiàng)目的施工質(zhì)量進(jìn)而有效地控制項(xiàng)目成本。通過(guò)不斷加快施工進(jìn)度，可以提高各種材料和機(jī)械裝置的應(yīng)用效果，縮短項(xiàng)目施工的時(shí)間，降低工程建設(shè)的造價(jià)成本。最后，可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量控制制度有效地控制各種可控因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展角度來(lái)看，工程的安全質(zhì)量是全面促進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行和控制項(xiàng)目建設(shè)成本的基本標(biāo)準(zhǔn)。

小結(jié)：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目作為社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目把成本建設(shè)和管理控制作為一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容，并引進(jìn)成本精細(xì)化管理方式，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和工程的特殊性，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的精準(zhǔn)定位和全面管理。

參考文獻(xiàn)：

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