TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本制定的重要性

曾鳳竹

TOD是“以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式”，它以軌道交通等公共交通站點(diǎn)為中心，在站點(diǎn)500米到800米（5-10分鐘步行）范圍內(nèi)進(jìn)行混合功能開(kāi)發(fā)，通過(guò)城市公共交通與土地協(xié)同發(fā)展的模式，構(gòu)建集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城市中心。自2017年以來(lái)，成都首次將TOD模式與公園城市理念相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)TOD綜合開(kāi)發(fā)是建設(shè)美麗宜居公園城市的重要抓手，并在頂層設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、合作運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行了大量實(shí)踐，得到了專(zhuān)家學(xué)者的一致認(rèn)可。特別是對(duì)于成立不久的市屬?lài)?guó)有平臺(tái)公司（專(zhuān)注于TOD綜合開(kāi)發(fā)），組織架構(gòu)、人員配置、管理制度及流程需不斷磨合及完善，項(xiàng)目招標(biāo)不如市場(chǎng)化公司靈活且資源豐富，建安成本高于市場(chǎng)化房企。為此制定有效的、適合企業(yè)自身的成本管理制度顯得尤為重要，成本管理體系中目標(biāo)成本的制定是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目成本管理的成敗至關(guān)重要。

一、制定目標(biāo)成本的作用

（一）制定目標(biāo)成本需多部門(mén)配合，體現(xiàn)全員參與成本管理

對(duì)于TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本是整個(gè)項(xiàng)目的全部成本，不只是工程建安成本。全成本的范圍包括土地成本、建安成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，目標(biāo)成本制定過(guò)程中需前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)、物業(yè)等多個(gè)部門(mén)參與。前期策劃根據(jù)市場(chǎng)分析及研判提出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型建議，營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售給出產(chǎn)品檔次及定位，設(shè)計(jì)依據(jù)前策與營(yíng)銷(xiāo)的建議并結(jié)合規(guī)劃條件進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，工程從施工及管理的角度提出標(biāo)準(zhǔn)做法，物業(yè)從后期運(yùn)營(yíng)及管理角度提出功能用房的需求，成本對(duì)各種材料進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，把不同檔次的材料價(jià)格供設(shè)計(jì)參考，財(cái)務(wù)站在稅務(wù)策劃的角度進(jìn)行項(xiàng)目全成本、銷(xiāo)售、利潤(rùn)等多維度進(jìn)行測(cè)算。這個(gè)過(guò)程越精細(xì)，相關(guān)專(zhuān)業(yè)參與度就越深，制度的目標(biāo)成本就越精準(zhǔn)。成本專(zhuān)業(yè)僅僅是成本管理的牽頭部門(mén)，在目標(biāo)成本制定過(guò)程中其他專(zhuān)業(yè)的深度參與有利于避免后期執(zhí)行過(guò)程中各專(zhuān)業(yè)口與成本口的矛盾，進(jìn)而體現(xiàn)全員成本管理的效果。

（二）各階段目標(biāo)成本制定的作用

1、拿地版目標(biāo)成本強(qiáng)排指標(biāo)

強(qiáng)排就是最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖，目的是尋找到稅后利潤(rùn)最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。要求如下：

a、滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部分及土地出讓方所要求的條件（日照、面積、退界）。

b、滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)測(cè)算所必需的其他指標(biāo)。

c、提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進(jìn)行貨值比較。

d、項(xiàng)目獲取原則上必須達(dá)到項(xiàng)目收益基準(zhǔn)值要求，才具備項(xiàng)目立項(xiàng)和投委會(huì)上會(huì)條件。

2、方案版目標(biāo)成本指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)

全成本限額是為保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是進(jìn)行設(shè)計(jì)階段（含方案階段）相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制、目標(biāo)成本測(cè)算、施工過(guò)程成本管控的上限值。

（1）要求設(shè)計(jì)滿(mǎn)足合理的造價(jià)指標(biāo)（即“限價(jià)”） ：即為滿(mǎn)足投資或造價(jià)的要求限定的投資限制總值（除土地成本外） ， 從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、管理全方位調(diào)整來(lái)達(dá)到限額投資。如平米造價(jià)、總投資額。

（2）要求設(shè)計(jì)滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)（即“限量”）： 即為保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的技術(shù)上不應(yīng)突破的限制值，即節(jié)材。如建筑結(jié)構(gòu)鋼筋含量、砼含量、平均車(chē)位面積等。

3、施工階段目標(biāo)成本有利于動(dòng)態(tài)成本管控

動(dòng)態(tài)成本在實(shí)施過(guò)程中把設(shè)計(jì)變更、簽證、技術(shù)核定等變化內(nèi)容及時(shí)調(diào)整匯總，并與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，分析差異原因，糾偏及調(diào)整未發(fā)生的，每月月底形成動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握項(xiàng)目全成本運(yùn)行情況。目的就是為了把控住項(xiàng)目全成本，做到不超支，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)做到及時(shí)預(yù)警。

4、竣工階段目標(biāo)成本的反思與總結(jié)

項(xiàng)目竣工后，應(yīng)組織全員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本、資金、施工管理、招標(biāo)采購(gòu)、合約規(guī)劃等各個(gè)方面進(jìn)行，給出高度概括的評(píng)價(jià)結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)總結(jié)本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)過(guò)程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。

（三）目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性直接影響項(xiàng)目全周期成本管理的難度

往往目標(biāo)成本制定的很理想，實(shí)際執(zhí)行的時(shí)候卻控制不住，不斷超目標(biāo)成本，最終導(dǎo)致盈利項(xiàng)目變成了虧損項(xiàng)目。成本管不住、管不好，不僅僅與過(guò)程管控的流程和制度有關(guān)，很多項(xiàng)目目標(biāo)成本制定不適配、不準(zhǔn)確也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理難度增大。如果目標(biāo)成本制定不準(zhǔn)確，在后期的成本管理過(guò)程中制度越嚴(yán)格，部門(mén)之間的矛盾就越大，直接影響了項(xiàng)目全周期成本管理的難度，為此目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。

二、目標(biāo)成本制定過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）目標(biāo)成本制定尚處于初級(jí)階段

對(duì)于市場(chǎng)化房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、成本管制、制度建設(shè)均很完善，目標(biāo)成本制定及管控也很成熟，但對(duì)于成立不久的市屬?lài)?guó)有平臺(tái)公司（專(zhuān)注于TOD綜合開(kāi)發(fā)），組織架構(gòu)、人員配置、管理制度及流程處于磨合階段，再加之TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有別于一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，照搬標(biāo)桿房企的管理制度和目標(biāo)成本都與自身不配合，用不活用不靈，只有結(jié)合自身情況來(lái)制定，即處于初級(jí)階段。

（二）TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)沉淀，限額設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)精度不夠

成都TOD綜合開(kāi)發(fā)啟步較晚，于2019年開(kāi)工首個(gè)陸肖TOD項(xiàng)目，目前正在施工的項(xiàng)目有14個(gè)，暫無(wú)完工項(xiàng)目，成本數(shù)據(jù)制定的合理性未得到檢驗(yàn)，目前開(kāi)發(fā)體量、規(guī)模、速度都很快，給目標(biāo)成本、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)都帶來(lái)很大的難度。

（三）開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)快，實(shí)時(shí)調(diào)整、動(dòng)態(tài)更新的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)無(wú)法復(fù)制

2019年，成都選取陸肖站、梓潼宮站、萬(wàn)盛站、昌公堰站、行政學(xué)院站、雙鳳橋站、三岔站、龍?zhí)端聳|站、新津站、四川師大站、馬廠壩站、雙流西站、廖家灣站、幸福橋站等14個(gè)站點(diǎn)作為首批TOD示范項(xiàng)目并全部啟動(dòng)實(shí)施，涉及土地7600余畝，總計(jì)容建筑面積約1600萬(wàn)平方米，總投資約1500億元。14個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間間隔太近，前一個(gè)項(xiàng)目的各方面的缺陷或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)沒(méi)時(shí)間落實(shí)在下一個(gè)項(xiàng)目，只能運(yùn)用到時(shí)隔兩年后的項(xiàng)目。

三、目標(biāo)成本制定的具體對(duì)策

（一）根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)確定目標(biāo)成本體系

國(guó)有企業(yè)與市場(chǎng)化公司在招標(biāo)體制上是不一樣的，加之TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在不同，結(jié)合上述兩關(guān)鍵不同之處，應(yīng)選擇適合企業(yè)自身需求目標(biāo)成本體系，我們尚處在項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不多，供應(yīng)商體系不成熟階段，不宜將目標(biāo)成本拆解得過(guò)細(xì)，不能為了追求管理工具而忽視企業(yè)自身的環(huán)境，避免為了拆分而拆分，否則，不僅前期編制過(guò)程會(huì)因沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)而非常煩瑣、容易出錯(cuò)，后期執(zhí)行也無(wú)法很好地對(duì)標(biāo)，適應(yīng)自身才是最好的。

（二） 逐步細(xì)化和完善成本目標(biāo)

目標(biāo)成本制定初期，按已招標(biāo)的8大項(xiàng)目梳理成本指標(biāo)數(shù)據(jù)，會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)設(shè)、財(cái)務(wù)、物業(yè)、成本等部門(mén)，依據(jù)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)，把產(chǎn)品進(jìn)行檔次分級(jí)，然后形成基本版目標(biāo)成本?；景婺繕?biāo)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以控制成本和保障利潤(rùn)，需逐步細(xì)化和完善成本目標(biāo)，即對(duì)設(shè)計(jì)提出限額設(shè)計(jì)，細(xì)化的分部分項(xiàng)工程量指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這樣才能保障目標(biāo)成本的落地。

（三）制定適合自身的住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及建安成本限額指標(biāo)

產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及建安成本限額指標(biāo)在降低建安成本和利潤(rùn)保障方面發(fā)揮了積極作用，體現(xiàn)了提質(zhì)增效。隨著公司管控能力的逐步提高，與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)一步縮小成本差距的需求也越來(lái)越大，需各專(zhuān)業(yè)部門(mén)繼續(xù)完善住宅建安成本指標(biāo)體系，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的情況，統(tǒng)一和規(guī)范指標(biāo)定義及相應(yīng)管理要求，明確產(chǎn)品及限額導(dǎo)向，逐步引導(dǎo)住宅成本與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更加真實(shí)合理。

四、結(jié)束語(yǔ)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，利潤(rùn)越來(lái)越少，成本壓力越來(lái)越大的白銀時(shí)代，項(xiàng)目的成本管理對(duì)于項(xiàng)目成敗有著非常重大的意義。目標(biāo)成本制定的及時(shí)性和合理性，直接決定了成本管理的質(zhì)量，也影響了項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在目標(biāo)成本制定過(guò)程中，要避免成本的工作只限于成本部門(mén)管的問(wèn)題， 制定的繁簡(jiǎn)程度要契合企業(yè)實(shí)際，建立項(xiàng)目全成本的理念，制定過(guò)程中全員重視、全員參與，同時(shí)把合約規(guī)劃編制完善，根據(jù)輸入條件的變化而動(dòng)態(tài)調(diào)整，這樣的目標(biāo)成本才能有效指導(dǎo)項(xiàng)目全周期的成本管理工作。