多方調控下房地產市場風險暴露隱患

蘭紅梅 蔣小佳

上半年，中央繼續(xù)堅守“房住不炒”的定力，保持著房地產政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。土地出讓“兩集中”政策的推出，加上“三道紅線”的降杠桿要求，對房地產企業(yè)融資進一步限制;房地產集中度政策隨后跟進，從銀行資金供給端加快了房地產去金融化的腳步。重拳之下，房地產市場得到了有效調控，但也暴露出了不少風險點。調查顯示，岳陽市房地產市場呈現(xiàn)出“市場軟、融資難、壓力大”的特點。對購房者、房企、銀行業(yè)、政府等相關市場主體均產生一定的影響，潛在風險值得高度關注。

市場軟：房地產銷售降溫，開發(fā)市場低迷疲軟

受棚改政策拉動因素影響，岳陽市房地產市場在2017年和2018年銷售火爆，2018年末開始降溫，2020年至今一直處于銷售低迷的平穩(wěn)階段。

從銷售市場看。2021年6月末，全市銀行機構購房貸款590.35億元，同比上升20.9%，增速下降5.7%?？h域房地產市場如岳陽縣，2018年單月住宅銷售量在300套以上，但2019年下半年至今單月住宅銷售量均在150套左右徘徊，銷售量減半。2021年1～5月沒有新開工項目。某國有銀行縣支行是岳陽縣物業(yè)維修基金存繳的主要機構，全縣70%的物業(yè)維修基金存入該行。2018年該行物業(yè)維修基金的金額為7000萬元，而2020年末不足1800萬元，物業(yè)維修基金大幅縮減，從側面反映了該縣房地產銷售遇冷的現(xiàn)狀。

從房地產開發(fā)市場看。2021年6月末，全市房地產開發(fā)貸款為19840億元，同比下降3.8%，增速同比下降19.6%。預售發(fā)證減少，2021年1～6月，岳陽市中心城區(qū)新商品房預售累計發(fā)證85.08萬平方米、7769套，同比分別下降29.6%和29.7%。商品房市場庫存減少，截至2021年6月末，中心城區(qū)商品房累計可售面積為206.24萬平方米、29023套，同比分別下降29.7%和15.2%。部分大型房地產商暫時沒有在縣域拿地開發(fā)的打算。2020年至今，恒大、碧桂園、保利、美的等大型房地產企業(yè)沒有在岳陽的縣域拿地，主要原因是難以從銀行獲取融資。

融資難：房地產企業(yè)融資難，購房者貸款難度增加

三道紅線、房貸新規(guī)、集中供地、房住不炒等調控政策的出臺，使房地產行業(yè)受到前所未有的嚴格監(jiān)管。

大型房地產企業(yè)部分因資金鏈緊張率先降價，并引發(fā)群體性事件。部分大型房地產商資金鏈緊張，土地出讓金未交齊。據調查，前期恒大地產在岳陽縣麻塘拿地籌建岳州學府樓盤，拍地價格為3.5億元，但只交付了5000萬元，主要是恒大資金壓力較大，目前岳州學府樓盤暫時擱置。部分大型房地產商在縣域率先降價，引發(fā)群體事件。調研了解到，受近年來房地產市場下行壓力影響，進入縣域的部分大型房地產商資金鏈趨緊，主動降價。如地處岳陽縣麻塘的江河頤景城，是上市公司江河集團開發(fā)的樓盤，2019年1月開盤均價為每平方米6200元，銷售火爆，需現(xiàn)場排隊搖號，現(xiàn)在均價為每平方米4700元，每平方米降價約1500元，以100平方米計算，購房者損失15萬元。因此，約有100人聯(lián)名前往政府機關上訪鬧事。部分大型房地產商在市區(qū)也全線降價，并且要求全款支付。2021年5月以來，恒大華府、恒大養(yǎng)生谷、恒大未來城相繼推出大量特價房源，大面積的特價促銷拉低了不少購房者的心理預期。全方位調控政策的合力，疊加涉房信貸持續(xù)收緊，使房地產企業(yè)資金鏈顯現(xiàn)出脆弱性。如恒大養(yǎng)生谷開盤價從每平方米6800元降至每平方米4400元，且要求購房者全款支付。恒大華府部分房源降至約每平方米5300元，且需要一次性支付全款，并且暫時不能網簽。岳陽碧桂園做銷售活動，房價降至每平方米約5500元，車位每個僅售1.8萬元，既有現(xiàn)房尾樓，也有期房。

中小房地產企業(yè)經營出現(xiàn)困難。2021年上半年，岳陽市產生商品房銷售數據的樓盤共有177個，其中商品房銷售前十的樓盤累計銷售面積就占了整個市場的49.8%。本地的中小型房地產企業(yè)在2019年、2020年房地產轉冷的這兩年經歷了洗牌。例如，岳陽縣的本地中小房地產企業(yè)在2018年有12家，到2021年5月只剩下4家。中小房地產企業(yè)表示，房地產開發(fā)貸款門檻高、融資難。有房地產開發(fā)商表示，商業(yè)銀行對中小房地產企業(yè)基本沒有政策支持，目前以經營房地產的名義不能貸款，項目貸款、股東個人貸款都不予支持，只能通過經營酒店等其他渠道進行融資。

購房者申請住房按揭貸款比之前更嚴格。受房地產集中度政策影響，銀行房地產貸款額度緊張，對購房者的工作、收入、征信等條件卡得更加嚴格，同時住房按揭貸款審批時間大幅延長。有開發(fā)商反映，目前商業(yè)銀行的住房按揭貸款額度緊張，以前能順利貸款，現(xiàn)在至少要拖延一至兩周，有時甚至沒有額度，進一步加劇了房地產企業(yè)回款困難。

壓力大：地方政府償債壓力大，銀行機構資產質量下降壓力大

地方政府償債壓力大。一是土地出讓收入增長受到影響。2021年1～6月，岳陽市土地出讓收入為127.70億元，同比上升63.8%。受調控政策的影響，房地產企業(yè)在岳陽市拿地意愿下降，但土地出讓收入卻不降反升，背后隱藏著增長動能的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。

據近期調研，區(qū)域性房地產開發(fā)商對于轄內住宅類用途土地投資出現(xiàn)“缺位”，地方城建投公司成為市場“補位”主力軍。長沙市在6月初的首輪“兩集中”土拍中，共推地36宗，成交33宗，成交額逾381億元，其中9宗熔斷。最高樓面價達到每平方米14157元，超過2016年的最高值。另據Wind金融統(tǒng)計，2021年5月湘潭市、岳陽市、常德市主城區(qū)的單月住宅土地出讓均為零成交。事實上，自從2021年3月新政策頒布后，區(qū)域性大中型房企就開始暫停在岳陽市的資本擴張，以便集中資金參與目標試點城市的優(yōu)質住宅用地競拍。為了防止市場過快降溫，地方城建投公司成為住宅類土地儲備主力。2021年3～5月，岳陽市全轄住宅類土地成交16宗，同比增長45.5%;成交面積為62.78萬平方米，同比增長53.5%;成交金額為22.46億元，同比增長23.5%。其中，地方城建投公司購地投資額占總金額的76.4%，其余購地參與者均為像華容富華房地產開發(fā)有限公司、汨羅楚越置業(yè)有限公司等這類本地小型房地產開發(fā)商。

由于地方城建投公司購地資金大部分源于地方政府的土地出讓安排支出的轉化，而2021年岳陽市的與土地開發(fā)有關的地方政府專項債務轉貸收入推遲至7月初才調撥到位，且金額同比下降73.2%。可以預計下半年地方城建投公司能夠獲得的地方政府土地開發(fā)資金也會大幅縮減。屆時，地方政府來自城投公司的土地出讓收入也將逐步減少。2021年6月末，土地依賴度（土地出讓收入占地方政府自有財力之比）達58.1%，同比增加6.7個百分點。土地出讓收入的減少，加之償債高峰期的到來，將對地方政府化解債務產生較大影響。

二是地方財政收支平衡壓力大。財政稅收方面主要存在以下困難：其一，收入減少。截止2021年6月末，全市稅收同比下降2.9%，較上年同期回落3.5個百分點。其二，縣級財政自給率過低。受上級轉移支付減少因素影響，部分縣級財政出現(xiàn)較大收支壓力。2020年6月末，全市財政自給率為35.1%，縣級財政的自給率均值為27.3%，低于全市均值7.8個百分點。其中，華容縣、岳陽縣、平江縣的財政自給率分別為23.4%、14.1%和20.4%。其三，支出壓力較為突出。2020年以來，全市加大了對“六穩(wěn)”“六?！钡闹С隽Χ?，民生支出保障力度加大，2020年全市民生支出同比增長10.7%，其中農林水事務、教育、社會保障和就業(yè)、城鄉(xiāng)社區(qū)事務占民生支出總額的79.4%。其四，預計后期財政形勢可能會更加困難。2021年抗疫國債等一次性政策已經取消，赤字率可能會降低，轉移支付總量與2020年相比極有可能減少。在財政沒有明顯增收因素的情況下，2021年的財政形勢可能會比2020年更加困難。2021年2～4月轄內兩廠檢修，預計損失10億元的財政收入。同時，為響應國家守護好一江碧水環(huán)保政策，除汨羅市外，五個縣市已被禁止開采東洞庭湖砂石資源，縣域財政優(yōu)質稅源銳減，縣域財政收支壓力加大，均會對地方政府的償債能力造成影響。

銀行機構資產質量下降壓力大。截至2021年6月末，岳陽市金融機構貸款余額為2703.97億元，房地產貸款余額為788.76億元，占全市貸款總額的29.17%。房地產市場的冷暖對銀行資產質量影響很大。從貸款集中度分析，全市28家銀行，有12家貸款集中度超上限，其中12家法人銀行中有5家超標。某村鎮(zhèn)銀行的房地產貸款、個人住房貸款兩個指標分別超出標準49.29個百分點和43.86個百分點。目前該行已暫停房地產貸款、住房按揭貸款業(yè)務。同時，該行表示，由于房貸以外的大額貸款客戶資金充裕，出現(xiàn)大額貸款提前還款現(xiàn)象，造成房地產指標不降反升，進一步加大了該行壓降難度。該行表示，后期將繼續(xù)加大消費信貸的支持力度，擴大分母，以期降低超限比例。某國有行縣支行表示，該行已暫停房地產貸款業(yè)務，但近期住房按揭貸款質量值得關注。該行出現(xiàn)了1筆65萬元的不良、26筆1600萬元關注類住房按揭貸款。

（作者單位：中國人民銀行岳陽市中心支行）