基于社會治理視域下 我國保障性住房后期管理研究

胡志強

住房是人們衣食住行的重要保障，其與人民群眾的基本生計息息相關(guān)，與國家發(fā)展穩(wěn)定也有直接關(guān)系。近些年，住宅逐漸實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，福利分房和房改政策逐漸取消，我國住房實現(xiàn)了市場化。在市場運行下，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，房屋建筑數(shù)量日益增多，房價增幅過快，民眾購房壓力大，盡管我國針對樓市提出了各種調(diào)控政策，也出臺了限購政策，但是房價仍然持續(xù)上漲。為了緩解中低收入群體購房壓力，我國提出了保障性住房政策，但是保障性住房在后期管理上存在不足，需要加大力度解決。

保障性住房是用于改善低收入家庭住房壓力，通過這種再分配方式促進(jìn)社會公平發(fā)展，實現(xiàn)共同富裕。為保證保障性住房作用發(fā)揮出來，對此，黨中央與國務(wù)院高度重視保障性住房相關(guān)工作的開展，并出臺了若干意見，為低收入家庭存在的住房困難問題解決提供措施，并出臺了相關(guān)文件將保障性安居工程作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一項重要指標(biāo)，用于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和改善民生。

一、社會治理下保障性住房后期管理中的問題

1.后期管理服務(wù)有待完善

進(jìn)入后期管理服務(wù)后，住房保障部門、社區(qū)辦事處、運營公司、物業(yè)公司在角色定位和職權(quán)范圍上缺乏明確定位，存在交叉管理、職責(zé)不清現(xiàn)象，盡管住房保障部門已經(jīng)將后期管理委托給運營公司、物業(yè)公司，但是其在房屋檢修、房屋交接入住、資金申請撥付等方面仍然存在一些問題，管理服務(wù)不夠完善，存在空檔、拖延、不到位等問題。如按照委托合同或協(xié)議，房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)維修和大中修，需要由運營公司或物業(yè)公司上報維修項目和計劃到住房保障部門，再由住房保障部門委派專人到現(xiàn)場核查后申請維修資金，職責(zé)存在交叉現(xiàn)象，且流程復(fù)雜，日常管理時無法及時維修，服務(wù)質(zhì)量下降，工作效率不高。就房屋交接入住、資金申請撥付、流動人口及戶籍管理、幼兒入托上學(xué)等問題，住房保障部門、社區(qū)辦事處、運營公司、物業(yè)公司對這些問題的溝通不夠到位，后期管理也存在職責(zé)劃分不夠明確、效率低下等現(xiàn)象，導(dǎo)致問題解決出現(xiàn)矛盾點，進(jìn)而無法及時解決群眾問題，導(dǎo)致群眾不滿。

2.入戶動態(tài)普查不夠到位

保障性住房普遍配套齊全，所在區(qū)位交通方便，周圍學(xué)校、醫(yī)院等社會服務(wù)功能較為完善，為廣大住房保障家庭營造了良好的環(huán)境。但是，有些住房保障家庭出于個人利益，違規(guī)違約將自己的房屋轉(zhuǎn)租給他人，以獲取收益。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，需要定期開展入戶動態(tài)普查，了解保障性住房的使用狀況以及住房保障家庭的財產(chǎn)、家庭住房、家庭人口數(shù)量、人均經(jīng)濟(jì)收入情況等。而在實際工作中，個別的保障性住房項目的入戶檢查不夠到位，檢查記錄形式化，無法了解上述具體實際情況，對于住房保障資格、保障性住房轉(zhuǎn)租等行為審查、取證、處理的工作也不夠及時，甚至出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)、房產(chǎn)中介公司公開轉(zhuǎn)租保障性住房的現(xiàn)象。

3.設(shè)施設(shè)備維護(hù)問題較多

有些住房保障家庭對保障性住房及相關(guān)配套環(huán)境設(shè)施不夠愛護(hù)，私自占用公共場地，無序停車等，甚至未申報辦理相關(guān)手續(xù)飼養(yǎng)寵物，寵物在公共區(qū)域內(nèi)大小便、傷人毀物屢見不鮮，上述等問題都導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)難度增加。

二、社會治理下我國保障性住房后期管理措施

1.健全政府管理體系

（1）構(gòu)建條塊屬地結(jié)合管理模式。政府需要成立住房保障工作小組，實行條塊、屬地結(jié)合管理，明確政府的縱向、橫向責(zé)任分工。住房保障工作小組應(yīng)由各級政府部門（社區(qū)、辦事處等）、民政、住房保障、財政、公安、消防、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)合組建，主要對住房保障政策、規(guī)劃、資金、住房資格等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃、管理，并將后期管理職責(zé)根據(jù)屬地原則下放到具體縣區(qū)內(nèi)，縣區(qū)政府成立縣區(qū)級別的住房保障后期管理工作小組，明確工作責(zé)任，為后期管理工作提供有效指導(dǎo)，并由街道辦事處組建由同級民政、住房保障、財政、公安、消防、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)合的后期管理公司，負(fù)責(zé)后期管理日常工作。

（2）將后期管理與政府考核結(jié)合起來。在現(xiàn)有考核體系下，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展是地方年度考核重點，其決定了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)工作成效，根據(jù)該考核結(jié)果決定領(lǐng)導(dǎo)使用和績效獎金。在當(dāng)前考核中，住房保障部門考核指標(biāo)主要為保障性住房建設(shè)計劃指標(biāo)和任務(wù)完成指標(biāo)這兩個指標(biāo)，對于后期管理指標(biāo)的具體項目設(shè)定較為模糊或并未提及。對此，各地市政府需要重新制定考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，將保障性住房后期管理納入到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展考核中，將其作為其中的一個考核指標(biāo)進(jìn)行考核，并構(gòu)建約談機(jī)制，約談問題突出的區(qū)縣，督促其做好后期管理工作。

2.完善后期運營系統(tǒng)

（1）推進(jìn)市場化競爭。為保證保障性住房后期管理穩(wěn)定性以及競爭性，可以將運營權(quán)實現(xiàn)市場公開招標(biāo)，政府也要簡政放權(quán)，由運營公司或物業(yè)公司自主經(jīng)營管理，并將租賃使用分配、物業(yè)選用、住房保障家庭資格審核、租金收取、房屋維護(hù)等權(quán)利交予運營公司或物業(yè)公司，確定收益比例與規(guī)則，明確權(quán)責(zé)，統(tǒng)一權(quán)利與義務(wù)，使運營公司或物業(yè)公司能夠發(fā)揮積極調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)市場化運作，并引進(jìn)高素質(zhì)人員，提高后期管理質(zhì)量，提供更高水平的后期管理服務(wù)。

（2）政府加強運營監(jiān)管。政府需要注重運營公司或物業(yè)公司管理，制定具有可行性的后期配后管理，確定工作任務(wù)和工作標(biāo)準(zhǔn)，將年度考核和日常監(jiān)管相結(jié)合，完善考核細(xì)則，組織開展全面考核，推行量化打分，將日常工作得分與居委會、住房保障家庭等測評結(jié)合起來，考核優(yōu)秀的由政府財政予以獎勵，若是考核不合格則扣除相關(guān)租金，甚至嚴(yán)重的要終止合同，選聘新的運營公司或物業(yè)公司管理。

（3）發(fā)揮社會公眾作用。在后期管理中引入第三方參與，其作為志愿團(tuán)隊，為政府承擔(dān)供給任務(wù)，也能夠利用市場機(jī)制提升供給效率，為社區(qū)提供服務(wù)，在市場與政府之間構(gòu)建橋梁，起到連接作用。

3.加強動態(tài)管理工作

（1）建設(shè)信息系統(tǒng)。相關(guān)部門信息數(shù)據(jù)與住房保障信息系統(tǒng)連接，通過直接在系統(tǒng)查詢信息實現(xiàn)共享數(shù)據(jù)信息，利用大數(shù)據(jù)分析判斷，減少人工審核，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控，提高審核效率。

（2）構(gòu)建監(jiān)管團(tuán)隊。在政策范圍內(nèi)，加強基層管理工作人員的配置、提高人員的工作待遇、增加經(jīng)費、保障后勤等，構(gòu)建后期管理團(tuán)隊。同時，實現(xiàn)動態(tài)檢查，對住戶定期或不定期入戶檢查，了解住房使用情況。此外，設(shè)置投訴舉報受理渠道和住房保障家庭評價機(jī)制。

4.明確退出管理規(guī)范

（1）構(gòu)建柔性保障制度。首先，按照住房保障家庭實際情況對保障范圍條件進(jìn)行定期調(diào)整，參考年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入調(diào)整保障范圍。其次，適度放寬退出政策，未退出人員預(yù)留6個月的租房購房時間，動態(tài)監(jiān)管不符合保障資格后，發(fā)放取消保障資格、退出保障性住房通知，在6個月期間需要以每月原租金1.2倍租住房屋，直到退房。在此環(huán)節(jié)，要視情做好退休、殘疾家庭等特殊群體的保障工作，予以相應(yīng)的補貼和幫助。

（2）構(gòu)建聯(lián)合懲戒制度。住房保障要引入住房保障家庭的信用管理機(jī)制，建立健全住房保障家庭信用管理檔案，若是住房保障家庭申請人或成員違約，則需要將其行為記錄在個人信用檔案中，申請人有教育家庭成員的義務(wù)，并規(guī)定該申請人或成員在5年期間內(nèi)不可申請此類住房等。同時將個人不良信用記錄交予保險、銀行、社保等部門。

三、結(jié)語

隨著社會的發(fā)展，保障性住房為中低收入群體解決了住房問題，本文對保障性住房后期管理展開研究，了解了其在后期管理中存在問題，并提出了健全政府管理體系、完善后期運營系統(tǒng)、加強動態(tài)管理工作、明確退出管理規(guī)范等措施。