房屋滲漏究竟誰之“責(zé)”？！

滲漏水是住宅高發(fā)質(zhì)量問題之一。近年來，房屋滲漏引發(fā)鄰里之間、業(yè)主和物業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商、業(yè)主和裝修公司的矛盾越來越多地見諸于報刊和網(wǎng)絡(luò)，法院受理的此類糾紛案件呈逐漸上升的趨勢。不少居民因滲漏問題“大傷腦筋”，對于漏水究竟是誰的責(zé)任，開發(fā)商、物業(yè)、裝修公司、業(yè)主之間常會出現(xiàn)“公說公有理、婆說婆有理”的扯皮現(xiàn)象。房屋漏水究竟該誰負(fù)責(zé)？業(yè)主如何最大程度避免損失？本期熱點聚焦，就跟各位讀者講解常見的房屋滲漏水糾紛。

一、滲漏水的常見糾紛有哪些？

滲漏水看起來是小事，但發(fā)生滲漏的原因卻錯綜復(fù)雜，往往牽扯面較多，還涉及到事實認(rèn)定和法律規(guī)定，因此處理起來較復(fù)雜，容易發(fā)生糾紛。在實際生活中，滲漏水的常見糾紛有以下這些。

1）業(yè)主和開發(fā)商。根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條及《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生問、房問和外墻面的防滲漏，保修期為5年。如房屋在保修期內(nèi)，業(yè)主未對防水層造成破壞，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)免費維修責(zé)任，但現(xiàn)實生活中，某些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商建造房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，剛交房就滲漏，還企圖逃脫責(zé)任，從而引發(fā)和業(yè)主之問的糾紛。

2）業(yè)主和物業(yè)。物業(yè)單位管理的一般足所涉小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備。根據(jù)《民法典》第幾百四十二條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)在日常工作中，需及時做好外墻和屋面等公共區(qū)域的檢修、維護(hù)等工作。另外，對物業(yè)管理區(qū)域有違反物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)及時制止，避免損害擴(kuò)大。在生活中，有的業(yè)主要求物業(yè)對業(yè)主專有部位承擔(dān)滲漏維修責(zé)任或業(yè)主因滲漏拒絕繳納物業(yè)費等，容易出現(xiàn)糾紛。

3）業(yè)主和裝修公司。裝修公司進(jìn)行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏，則裝修公司應(yīng)該負(fù)責(zé)。如果因樓上業(yè)主裝修不當(dāng)導(dǎo)致房屋滲漏，給樓下業(yè)主造成損失，樓下業(yè)主可直接找樓上業(yè)主負(fù)責(zé)，樓上業(yè)主有證據(jù)再起訴裝修公司。有的裝修公司拒不承擔(dān)維修和賠償責(zé)任或者業(yè)主索要高額賠償，容易…現(xiàn)糾紛。

4）業(yè)主和鄰居。如果鄰居因裝修、改建、不當(dāng)用水、防水層失效等原因?qū)е聵I(yè)主房屋滲漏，造成損失的，滲漏責(zé)任主體就是鄰居。如鄰居將沒有防水要求的房問或陽臺改為衛(wèi)生問、廚房，造成樓下滲漏，就需要承擔(dān)責(zé)任。

如果各牽扯方能積極配合，及時查找滲漏原因，厘清責(zé)任主體，知曉自己在滲漏水問題中應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，主動擔(dān)當(dāng)自我責(zé)任，那么滲漏水糾紛的“一團(tuán)亂麻”，就較容易理清了，但足現(xiàn)實情況往往更復(fù)雜。

二、滲漏之后要冷靜，收集證據(jù)很重要

住宅發(fā)生滲漏，通常有以下這些情況：一是開發(fā)商建房時由于設(shè)計失誤，選材、施工不當(dāng)導(dǎo)致房屋存在質(zhì)量問題引發(fā)滲漏;二足業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造，造成自家或鄰居家漏水;三足裝修公司裝修時破壞防水又未做好二次防水，引發(fā)滲漏;四足物業(yè)對共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成漏水;五足防水材料老化失效。無論哪種情況發(fā)生滲漏水，業(yè)主首先要做的足保護(hù)好漏水現(xiàn)場，通過拍照、錄像等方式第一時問對漏水現(xiàn)場進(jìn)行證據(jù)的固定，并進(jìn)行及時止損，防止因漏水導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。同時，可以通過自身的生活經(jīng)驗進(jìn)行初步的漏水原因判斷，如足自身使用不當(dāng)、明顯水管破裂、鄰居家漏水等原因，白行維修或與房東、鄰居協(xié)商。若漏水原因暫時無法確認(rèn)的.可以聯(lián)系物業(yè)或社區(qū)，由物業(yè)或社區(qū)出面，協(xié)助與鄰居溝通，進(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)，或?qū)p失進(jìn)行相應(yīng)的賠償。若發(fā)現(xiàn)漏水原因復(fù)雜，一時無法判斷，則清相關(guān)鑒定部門鑒定原因，再做處理;如果各方都不配合，建議咨詢律師，必要時可以進(jìn)行相應(yīng)的現(xiàn)場情況公證，并對損失進(jìn)行評估，同時及時向法院起訴。

三、找準(zhǔn)滲漏水的責(zé)任主體，科學(xué)合理維權(quán)

出現(xiàn)滲漏水后，一旦處理不好，往往與鄰里反目，與物業(yè)公司結(jié)怨，溫馨的住宅小區(qū)頓時成為戰(zhàn)斗的陣地，非但不能挽回財產(chǎn)損失，還更添了精神損失，這就要求業(yè)主要找準(zhǔn)滲漏水的責(zé)任主體，并進(jìn)行科學(xué)維權(quán)。

1、保修期內(nèi)出現(xiàn)滲漏，積極與開發(fā)商協(xié)商

如果足房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的漏水，我國住宅外墻防滲漏保修期最低是五年，在保修期內(nèi)，由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。若開發(fā)商一再推諉拖延，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以白行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期問造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。如若開發(fā)商拒不承擔(dān)責(zé)任，可拿上收集的證據(jù)進(jìn)行法律訴訟維權(quán)。

2、物業(yè)疏于管理造成滲漏，也需承擔(dān)責(zé)任

對于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏.比如積雪未及時清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶家;對屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶家漏水;或出現(xiàn)問題后物業(yè)未及時處理導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，物業(yè)公司也要承擔(dān)失察或維修不及時的責(zé)任。如果外墻、犀面等公共部位在保修期外出現(xiàn)滲漏，可及時與物業(yè)溝通按照相關(guān)程序申領(lǐng)維修資金修繕，如因物業(yè)疏于管理造成滲漏，需與物業(yè)友好協(xié)商，按照雙方簽汀的《物業(yè)管理合同》進(jìn)行損失賠償和滲漏維修。另外，物業(yè)服務(wù)瑕疵不能當(dāng)然成為業(yè)主或物業(yè)使用人拒交物業(yè)費的合法抗辯理由，業(yè)主不能因滲漏問題拒交物業(yè)費，而要和物業(yè)方友好協(xié)商。

3、房屋裝修時發(fā)生滲漏水，裝修公司處理

如果是裝修時破壞了原防水層而造成滲漏，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，要求其承擔(dān)漏水損失，并修復(fù)防水層至不再滲漏。

4、出租房漏水造成損失，根據(jù)過錯責(zé)任承擔(dān)責(zé)任

如果租住別人的房屋發(fā)生漏水，根據(jù)《民法典》第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，同時，《民法典》第七百零幾條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或租賃房屋性質(zhì)使用房屋，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，若房屋漏水為承租人未能合理使用、妥善保管等過錯原因則應(yīng)當(dāng)由承租人對外承擔(dān)責(zé)任。如果出租人在租賃過程中未盡保障房屋安全義務(wù)、及時修繕義務(wù)，未盡提供符合租賃合同和租賃性質(zhì)的房屋的義務(wù)，…租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。漏水不論是哪一項原因或者多項原因結(jié)合而導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生，則出租人、出租人或其他可能侵權(quán)人根據(jù)過錯責(zé)任一并承擔(dān)。

如果房屋漏水給承租人造成損失，承租人也不能因此拒付房租。我國《合同法》第二百二十條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外;第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

5、樓上鄰居漏水，鄰居須維修

《中華人民共和國物權(quán)法》第幾十二條“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！比缛魳巧相従哟_因用水不當(dāng)導(dǎo)致自家漏水，應(yīng)及時與樓上住戶溝通，查找漏水原因并進(jìn)行維修，如造成財物損失，要跟樓上鄰居協(xié)調(diào)對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。必要時，業(yè)主也可請物業(yè)和社區(qū)工作人員一同前往。

6、業(yè)主自身原因?qū)е聺B漏，自己擔(dān)責(zé)

業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏，漏水責(zé)任由自己承擔(dān)。如果滲漏水給鄰居家造成丫損失，業(yè)主作為過錯方也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、結(jié)語

在生活中，有時候滲漏水的情況會變得復(fù)雜，如二次裝修中，滲漏原因可能存在多方面因素，這就需要業(yè)主根據(jù)主要責(zé)任、次要責(zé)任來確認(rèn)相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任的比例向相關(guān)責(zé)任人員追責(zé)。

滲漏水是一件不太好處理的事情，一不小心就會造成矛盾。但水火無情人有情，當(dāng)滲漏發(fā)生的時候，我們要盡量采取友好協(xié)商的方法去解決，積極查明滲漏原因，再與相應(yīng)的責(zé)任主體進(jìn)行溝通，必要時可找社區(qū)、居委會進(jìn)行協(xié)調(diào)，盡量以各方滿意的結(jié)果處理好滲漏難題，維持良好的生活氛圍。

作者：沈曉慶1，彭慶2;1、江蘇尚韜律師事務(wù)所，2、《中國建筑防水》雜志社悅居防水服務(wù)平臺。第一作者簡介：沈曉慶，律師，悅居平臺簽約作者，就職于江蘇尚韜律師事務(wù)所。聯(lián)系地址：215021江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇州大道西9號兆潤財富中心1幢901室。