“產(chǎn)品為王”仍是行業(yè)破局之道

摘要：在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模大幅下降，政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來(lái)看，下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢(shì)。房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發(fā)展的政策推進(jìn)加碼，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。

關(guān)鍵詞：“三道紅線”;融資渠道;多元化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0029-31 收稿日期：2021-07-07

作者簡(jiǎn)介：丁祖昱，易居集團(tuán)CEO。

“三道紅線”和貸款集中度政策出臺(tái)后，房企融資供需兩端持續(xù)收緊。2021年上半年房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管也在持續(xù)加強(qiáng)，上海、北京、深圳等地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市，此外，為防范房企債券違約金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債。

2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。從單月融資情況來(lái)看，2-6月房企的融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近五個(gè)月的平均融資額不足千億元。

企業(yè)融資情況不容樂(lè)觀，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模大幅下降，政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來(lái)看，下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢(shì)。

1 典型房企融資規(guī)模同環(huán)比雙降

在融資環(huán)境不放松的背景下，房企融資限制仍然頗多，房企融資水平處于低位。2021年上半年，房企累計(jì)融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯，同時(shí)部分房企降杠桿意愿增強(qiáng)，整體融資量下降明顯。

聚焦典型房企來(lái)看，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年三季度水平，二季度下降幅度更大。

月度數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中1月融資額環(huán)比漲幅最大，達(dá)到1807億元，年初額度相對(duì)寬松的情況下，疊加上半年償債高峰，房企積極借新還舊。2月，房企融資再被收緊，持續(xù)至6月融資水平均處于地位，單月融資量在千億上下徘徊，近五個(gè)月的平均融資額不足千億元。見(jiàn)圖1。

未來(lái)在政策調(diào)控持續(xù)下，房企融資壓力持續(xù)，融資量或?qū)⒕S持當(dāng)前較低的態(tài)勢(shì)。

2 超六成房企融資總量下降

上半年，僅有36%的房企融資總量有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

從梯隊(duì)上來(lái)看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31～50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11～30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長(zhǎng)訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對(duì)積極的融資態(tài)度。見(jiàn)表1。

單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月共有26家房企發(fā)行債券，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)比上月減少1家。其中，招商蛇口發(fā)債最高，發(fā)行了21.6億元的公司債，同時(shí)也發(fā)行了15億元的超短融資券;而從發(fā)債年限來(lái)看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。

值得注意的是，2020年四季度以來(lái)房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)“剪刀差”，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態(tài)。

其中，7月債券到期數(shù)量增加6筆至41筆，合計(jì)613.82億元，環(huán)比上升19.3%，房企償債壓力將再次上升。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環(huán)境持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)，下半年房企融資將會(huì)更難，房企融資壓力將持續(xù)。見(jiàn)圖2。

3 融資成本持續(xù)下降

截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.86%，下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。

上半年融資成本下降主要原因在于，TOP10房企如招商蛇口、保利等融資成本相對(duì)較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多，其中境外融資成本下降了1.66個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)TOP31～50的房企中遠(yuǎn)洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的境外債，使得該梯隊(duì)房企境外融資成本下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。

單月來(lái)看，6月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比大幅上升0.81個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴(yán)重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企高達(dá)14.5%。具體而言，房企的境內(nèi)融資利率在2.63%～7.00%之間，部分排名31～50梯隊(duì)的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對(duì)較高，拉高了融資成本;境外融資利率范圍則為4.625%～14.50%。見(jiàn)表2。

在融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀態(tài)下，預(yù)計(jì)下半年房企融資將持續(xù)分化。財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業(yè)調(diào)整融資成本和結(jié)構(gòu)，從而在發(fā)展及集中供地中受益;而債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限，同時(shí)，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期此類房企仍將以降杠桿為主要目標(biāo)。

未來(lái)房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發(fā)展的政策推進(jìn)加碼，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。

同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，深化銷售渠道，加快銷售端現(xiàn)金回流。未來(lái)“產(chǎn)品為王”仍是行業(yè)破局之道，房企應(yīng)持續(xù)打磨自身產(chǎn)品力，提高自身盈利能力。