房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究

施德雷

摘要：近年來在“房住不炒”政策的指引下，各地政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決執(zhí)行穩(wěn)定房價(jià)政策，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力增大。在行業(yè)大環(huán)境整體收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，提高精細(xì)化管理，進(jìn)一步提升企業(yè)核心競爭力。通過實(shí)行全面預(yù)算管理這一重要的企業(yè)管理手段，可以提升企業(yè)精細(xì)化管理水平，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控制度。在全面預(yù)算管理過程中發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效措施進(jìn)行管控，成為當(dāng)前財(cái)務(wù)工作的重要組成部分。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為切入點(diǎn)，對全面預(yù)算管理中存在的主要問題及防范措施進(jìn)行了探討。論文對于同類企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理也具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算;預(yù)算控制

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)依靠土地紅利等外力因素進(jìn)行發(fā)展已經(jīng)不切實(shí)際，必須通過加強(qiáng)內(nèi)部企業(yè)管理，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部潛在能力，才能提升企業(yè)競爭力和生存能力。全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理會計(jì)的重要手段，在提升企業(yè)精細(xì)化管理水平，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控制度管理方面，起到積極的作用。基于此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理入手，深入分析全面預(yù)算管理過程中存在的問題，并對相應(yīng)措施展開探討。

一、全面預(yù)算的概念及特點(diǎn)

全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要途徑，主要以經(jīng)營目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)作為切入點(diǎn)，運(yùn)用科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，對企業(yè)資源事前進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和配置，過程中加強(qiáng)監(jiān)督分析并及時反饋，以便改善或調(diào)整企業(yè)經(jīng)營活動，事后進(jìn)行對比分析得出相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目更有效利用企業(yè)資源提供參考，從而確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，確保企業(yè)高效可持續(xù)發(fā)展。

全面預(yù)算管理主要特點(diǎn)如下：

（一）全方位性

全面預(yù)算管理是將實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)作為最終導(dǎo)向，包含對企業(yè)財(cái)務(wù)資源的分配、控制和評價(jià)，同時涉及采購、生產(chǎn)、銷售等企業(yè)經(jīng)營活動中所有非財(cái)務(wù)資源的調(diào)配、利用。將所有業(yè)務(wù)類和財(cái)務(wù)類的資源真正融合起來，達(dá)到資源最佳利用效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)。

（二）全員性

在預(yù)算編制、執(zhí)行和考評過程中，要求企業(yè)全體員工共同參與，通過各部門和員工共同參與，加強(qiáng)溝通和交流、積極配合實(shí)施，提升整體工作效率，促進(jìn)全面預(yù)算管理工作有效開展。

（三）全過程性

全面預(yù)算管理通過事前統(tǒng)籌規(guī)劃和配置，事中加強(qiáng)預(yù)算控制和監(jiān)督，反饋預(yù)算執(zhí)行情況，根據(jù)市場變化及時調(diào)整經(jīng)營活動，事后評價(jià)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，并進(jìn)行業(yè)績考核，實(shí)現(xiàn)不斷的調(diào)整、執(zhí)行、再調(diào)整，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本投入大、施工環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長、涉及產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜等特點(diǎn);且房地產(chǎn)企業(yè)基本上均按每個地塊單獨(dú)進(jìn)行項(xiàng)目管理，將重要節(jié)點(diǎn)作為主要控制點(diǎn)，涉及開工建設(shè)、開盤銷售、項(xiàng)目結(jié)算等關(guān)鍵點(diǎn)。在整個開發(fā)周期內(nèi)如果沒有前期規(guī)劃、過程控制、事后考評，企業(yè)不僅對當(dāng)前項(xiàng)目的管理處于失控狀態(tài)，更阻礙了企業(yè)未來的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅費(fèi)較多，主要包括與銷售有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅金及附加;與人員配置和職工薪酬有關(guān)的個稅、工會經(jīng)費(fèi)、殘保金等;與資產(chǎn)配置和占用有關(guān)的土地使用稅、車船稅、房產(chǎn)稅、契稅等;而與房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營情況息息相關(guān)且對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大的則是土地增值稅和企業(yè)所得稅。作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率制且稅率極高，如何合理籌劃收入與成本的關(guān)系使得土地增值稅率最低，企業(yè)利潤最大，是房地產(chǎn)企業(yè)必然考慮的問題。通過全面預(yù)算管理，在項(xiàng)目初期確定項(xiàng)目目標(biāo)利潤并細(xì)化分解，執(zhí)行過程中加強(qiáng)預(yù)算控制，隨時關(guān)注收入成本預(yù)測情況、及時測算土地增值稅的稅負(fù)情況，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終稅負(fù)最低，利潤最大的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用較高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行融資，高收益的同時也帶來高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到持續(xù)高效發(fā)展，必須保持充足的現(xiàn)金流，通過實(shí)行全面預(yù)算管理，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，可以時刻關(guān)注現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況并及時采取應(yīng)對措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理相背離

企業(yè)通過整合資源、追求長期利潤最大化、提高整體價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)小企業(yè)做大、大企業(yè)做強(qiáng)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。而現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理僅僅關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流最大化、銷售收入最大化，追求企業(yè)短期效益。甚至部分管理人員追求個人利益最大化，將全面預(yù)算工作向有利于個人利益方面傾斜，導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作與企業(yè)整體戰(zhàn)略偏離，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理相背離，不利于企業(yè)戰(zhàn)略管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的長期利益受損，可持續(xù)發(fā)展受到影響。

（二）全面預(yù)算管理的相關(guān)制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)僅僅經(jīng)過大約20年的發(fā)展期，行業(yè)發(fā)展周期短，全面預(yù)算管理工作尚在不斷探索、不斷完善階段，尚未形成行業(yè)內(nèi)成熟的全面預(yù)算管理體系。部分房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注資金流及短期經(jīng)濟(jì)效益，對長期發(fā)展戰(zhàn)略的謀劃未引起足夠重視，導(dǎo)致預(yù)算管理相關(guān)制度嚴(yán)重缺失。

全面預(yù)算管理缺乏完善的制度保障和規(guī)范的體系建設(shè)，主要表現(xiàn)在未建立有效的預(yù)算管理組織體系，未明確預(yù)算管理權(quán)責(zé)范圍，企業(yè)對全面預(yù)算管理工作缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃，預(yù)算管理工作停留在財(cái)務(wù)部門內(nèi)部管理，將全面預(yù)算管理當(dāng)作財(cái)務(wù)預(yù)算，未充分考慮經(jīng)營活動的預(yù)算管理工作。

（三）預(yù)算管理模式更新不及時，編制不科學(xué)

傳統(tǒng)預(yù)算管理模式在預(yù)算編制階段主要依靠人工，編制方法簡單，缺乏利用信息技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的手段，預(yù)算指標(biāo)沒有經(jīng)過嚴(yán)密的推敲，習(xí)慣于以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的增量預(yù)算，不能綜合考量內(nèi)外部因素變化的影響，指標(biāo)設(shè)定明顯不合理，導(dǎo)致過去不合理的支出雖有調(diào)整，但可能會繼續(xù)保持，需要增加的投入預(yù)算仍不能得到滿足。比如有的銷售額預(yù)算和銷售面積預(yù)算比例明顯與當(dāng)?shù)胤績r(jià)不符、銷售回款指標(biāo)與銷售額指標(biāo)之間缺乏關(guān)聯(lián)性。指標(biāo)制定不科學(xué)，全面預(yù)算管理目標(biāo)與實(shí)際運(yùn)營數(shù)據(jù)差異較大，如果目標(biāo)過低則員工無需努力即可實(shí)現(xiàn)，如果目標(biāo)較高則實(shí)際執(zhí)行難以落實(shí)，導(dǎo)致預(yù)算管理失靈。

（四）預(yù)算管控過程薄弱

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理重編制輕執(zhí)行，在執(zhí)行過程中管控意識薄弱，針對不同性質(zhì)和重要程度的預(yù)算指標(biāo)的管控方法單一，甚至缺乏必要的預(yù)算控制措施。管理人員過多應(yīng)付大量日常審批事務(wù)，財(cái)務(wù)人員不能有效發(fā)揮監(jiān)督作用，沒能及時識別和控制實(shí)際與預(yù)算目標(biāo)之間出現(xiàn)的偏差。

預(yù)算執(zhí)行過程中對預(yù)算差異的分析不夠深入，差異分析僅僅停留在簡單的數(shù)據(jù)對比等方面，不能有效借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、大數(shù)據(jù)信息技術(shù)等手段實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的收集和量化分析，對信息收集整理不全面，難以確定預(yù)算差異產(chǎn)生的本質(zhì)原因，無法將預(yù)算管理工作與企業(yè)經(jīng)營狀況有機(jī)的聯(lián)系在一起。

企業(yè)的經(jīng)營活動本身是一個動態(tài)的過程，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理缺乏動態(tài)管理的意識，在預(yù)算管控過程中對國家宏觀調(diào)整、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等外部環(huán)境因素不敏感，對預(yù)算調(diào)整不及時，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算管理失靈。

（五）人員素質(zhì)不高，員工理解不透徹

預(yù)算管理是一項(xiàng)綜合性工作，需要相關(guān)人員不但具有財(cái)務(wù)知識，還需要熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)知識，甚至需要了解和掌握計(jì)算機(jī)信息技術(shù)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)全面預(yù)算管理工作，一方面業(yè)務(wù)部門員工對此項(xiàng)工作的認(rèn)識不足，參與度不高。另一方面預(yù)算管理人員素質(zhì)普遍不高，預(yù)算工作僅僅停留在編制階段，為了預(yù)算而預(yù)算。此外，財(cái)務(wù)人員對本單位業(yè)務(wù)不了解，當(dāng)實(shí)際與預(yù)算出現(xiàn)偏差時，無法結(jié)合業(yè)務(wù)活動，找到產(chǎn)生偏差的真正原因，進(jìn)而無法提出有價(jià)值的決策信息，預(yù)算失去應(yīng)有的作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策建議

（一）確保預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相一致

全面預(yù)算管理作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要工具和途徑，應(yīng)當(dāng)在全過程應(yīng)當(dāng)始終保持與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性，并跟隨企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的調(diào)整做出相應(yīng)變更。

首先，企業(yè)要在綜合考慮內(nèi)外部環(huán)境影響及自身發(fā)展需要后，經(jīng)過科學(xué)研究制定戰(zhàn)略目標(biāo)，分解并編制戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)而確定企業(yè)預(yù)算年度預(yù)算目標(biāo)。

其次，企業(yè)因各種原因調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)時，需根據(jù)調(diào)整情況重新設(shè)定預(yù)算目標(biāo)，預(yù)算編制及管控方式等均需適應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）健全全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有舉足輕重的作用，且房地產(chǎn)關(guān)乎民生，所以國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控非常重視，從國家層面陸續(xù)出臺過一系列指導(dǎo)意見和政策，包括《管理方法》《實(shí)施細(xì)則》《評估與激勵》等。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，在嚴(yán)格遵守國家規(guī)范制度要求的同時，也可以借鑒一些成熟企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，結(jié)合自身實(shí)際情況，建立完善符合企業(yè)實(shí)際的、切實(shí)可行的企業(yè)規(guī)章制度。

首先，明確預(yù)算管理組織框架，完善預(yù)算管理決策、管理、執(zhí)行三級管控結(jié)構(gòu)，建立規(guī)范的權(quán)責(zé)分離制度。建立以企業(yè)董事會、預(yù)算管理委員會為決策層，以職能部門管理層為管理層，以各業(yè)務(wù)部門為執(zhí)行層的預(yù)算管理組織體系，從而保證全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)全員參與，全方位、全過程的管理。

其次，完善全面預(yù)算管理制度。企業(yè)預(yù)算管理要與企業(yè)經(jīng)營管理相匹配，相關(guān)制度文件要包括分析、執(zhí)行、控制、考核等全流程管理，明確預(yù)算管理要參與調(diào)控和監(jiān)督經(jīng)營活動的全過程管理。

（三）建立信息化預(yù)算管理平臺

建立科學(xué)的信息系統(tǒng)，通過強(qiáng)大的信息管理系統(tǒng)提升全面預(yù)算管理的水平。一方面利用專業(yè)化的管理軟件，比如房源信息管理、物業(yè)管理、銷售管理、工程開發(fā)管理等專業(yè)化較高的軟件對經(jīng)營活動進(jìn)行管理。另一方面針對預(yù)算管理工作，建立相應(yīng)的信息化管理系統(tǒng)，在預(yù)算編制階段，全面收集企業(yè)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息，依托信息系統(tǒng)科學(xué)合理的編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行階段，通過信息系統(tǒng)控制預(yù)算指標(biāo)，建立預(yù)警機(jī)制。建立包括對可控開支項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行強(qiáng)制控制等措施，對預(yù)算指標(biāo)的總體執(zhí)行情況進(jìn)行分析、預(yù)算指標(biāo)之間實(shí)時對比分析、以及時間進(jìn)度對比分析等進(jìn)行信息化處理，并及時發(fā)出信息系統(tǒng)預(yù)警。

（四）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的過程管控

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)注重預(yù)算執(zhí)行的過程管控，首先依據(jù)年度預(yù)算方案，落實(shí)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任，將預(yù)算目標(biāo)分解至季度、月度，并結(jié)合績效考核進(jìn)行過程管控;其次，預(yù)算管控部門對整個執(zhí)行環(huán)節(jié)保持有效監(jiān)督，定期分析預(yù)算執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)布預(yù)警通告，為管理決策提供參考;再次，完善預(yù)算調(diào)整流程，對于因企業(yè)內(nèi)外環(huán)境出現(xiàn)重大變化等非主觀原因?qū)е聦?shí)際執(zhí)行出現(xiàn)較大偏差，需要通過嚴(yán)謹(jǐn)、有效的預(yù)算調(diào)整程序來調(diào)整預(yù)算，積極的應(yīng)對偏差，確保年度經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成。

在具體實(shí)施方面，明確預(yù)算管理操作細(xì)則，建立標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算管理流程：

首先，預(yù)算編制階段，建立預(yù)算編制上報(bào)、統(tǒng)籌下發(fā)、預(yù)算調(diào)整等審批流程。可以實(shí)行上下結(jié)合方式，明確下級部門編制預(yù)算初稿;上級部門根據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合下級部門預(yù)算初稿和企業(yè)實(shí)際情況，通過科學(xué)合理的細(xì)化銷售、成本、費(fèi)用、資金等目標(biāo)，進(jìn)一步分解年度、季度、月度預(yù)算指標(biāo)。

其次，預(yù)算執(zhí)行階段，建立嚴(yán)格的管控制度。根據(jù)預(yù)算指標(biāo)性質(zhì)和重要程度，通過不同審批流程，實(shí)現(xiàn)預(yù)算分級控制。各級業(yè)務(wù)部門及時發(fā)現(xiàn)、分析和反饋在預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的偏差和問題，預(yù)算管理部門對預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行定期分析，通過分析了解市場動向、洞察企業(yè)內(nèi)部管理薄弱環(huán)節(jié)，及時提供調(diào)整經(jīng)營和財(cái)務(wù)策略的參考建議。建立定期預(yù)算分析制度，強(qiáng)化預(yù)算分析功能，為后期全面預(yù)算管理工作積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)教訓(xùn)。將全面預(yù)算管理工作打造成包含編制、執(zhí)行、反饋、調(diào)整后再執(zhí)行的動態(tài)閉環(huán)工作。

最后，建立關(guān)鍵指標(biāo)考核體系，形成權(quán)責(zé)利相結(jié)合機(jī)制。建立和完善以預(yù)算管理為目標(biāo)的獎懲制度，運(yùn)用價(jià)值分解原理，結(jié)合崗位職責(zé)，自上而下，層層分解，形成考核指標(biāo)與權(quán)責(zé)利相結(jié)合機(jī)制。對重點(diǎn)業(yè)務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金流量等加強(qiáng)控制和考核，確保重點(diǎn)業(yè)務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行。

在重視預(yù)算目標(biāo)完成的同時，也要考慮預(yù)算管理過程中的組織工作、工作質(zhì)量等因素。獎懲措施必須合理和可行，真正做到獎罰分明，提升員工對全面預(yù)算管理的重視程度，增強(qiáng)員工責(zé)任意識，提高員工參與積極性。

（五）提高對全面預(yù)算的認(rèn)識、完善人力資源保障機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)清社會發(fā)展趨勢，深刻理解全面預(yù)算管理工作的重要意義，高度重視全面預(yù)算管理工作。

其次，完善人力管理體系。一方面加強(qiáng)對現(xiàn)有管理人員的專業(yè)培訓(xùn)，可以利用專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和方法。另一方面積極引進(jìn)綜合性專業(yè)人才，制定專業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃，有重點(diǎn)、有目的的培養(yǎng)符合現(xiàn)代企業(yè)管理要求的創(chuàng)新型人才。

再次，強(qiáng)化基層員工的素能建設(shè)，通過開展職能培訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)交流學(xué)習(xí)、將實(shí)踐能力納入考評范圍等方法，強(qiáng)化全面預(yù)算管理意識，將員工的專業(yè)知識和預(yù)算管理有效結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算管理的全員性、實(shí)效性。進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，利用財(cái)務(wù)理念與預(yù)算管理高度相似性，發(fā)揮財(cái)務(wù)人員帶頭作用，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供人才保障。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)周期長、經(jīng)營活動復(fù)雜、未來不確定因素多等特點(diǎn)，有必要實(shí)行全面預(yù)算管理。在全面預(yù)算管理過程中發(fā)現(xiàn)問題，通過不斷改進(jìn)和完善全面預(yù)算管理制度，建立符合企業(yè)實(shí)際情況的全方位、全過程以及全員參與的全面預(yù)算管理方式，進(jìn)一步提升企業(yè)綜合管理水平，提高企業(yè)核心競爭力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)高效發(fā)展。

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