房地產(chǎn)信托投資基金運作模式選擇與風險控制

李學旺

摘要：近些年來，隨著我國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展和矚目成績的取得，吸引了一大批投資者前來投資。但是由于我國投資體制較為滯后，且房地產(chǎn)融資渠道單一，主要通過銀行貸款無法滿足房地產(chǎn)的發(fā)展需求。因此，作為橫跨房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場的新興產(chǎn)業(yè)投資基金——房地產(chǎn)信托投資基金，對我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場發(fā)展發(fā)揮著至關重要的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn);信托投資基金;運作模式;風險管控

一、信托型房地產(chǎn)投資基金的運作模式

（一）貸款型信托基金

貸款型信托基金是通過信托方式來獲取貸款金額，主要的方式是將設定的項目作為籌集信托資金的標的，并通過眾多平臺將項目進行發(fā)布，當獲取到足夠的貸款資金后，便按照貸款的流程進行貸款發(fā)放并獲取相應的貸款利息，在扣除信托費用后，償付信托的投資者。具體步驟分為三步：第一，融資方以房屋、車或固有資產(chǎn)作為抵押，發(fā)出融資需求;第二，在積攢一定的資金、人員和資源后，成立項目公司，并且信托公司對該項目公司擁有絕對的控制權(quán)，當然，信托公司必須對該項目設立相應的資產(chǎn)拍賣、財產(chǎn)擔保等措施，保障項目融資的順利開展;第三，項目公司運作直到開發(fā)商、資金、資源、人員和技術到位或銀行貸款條件成熟后自行退出。由此可見，這種由信托產(chǎn)品的入出可以從一定程度上彌補銀行等金融機構(gòu)的業(yè)務空白，稱為“過橋融資”。

（二）股權(quán)類信托基金

現(xiàn)有的股權(quán)類信托基金，存在的大多數(shù)原因都是開發(fā)商自由資金無法達到銀行貸款對自有資金比例的標準。

從圖1來看，在固定投資資金來源中，自籌資金占比超過50%，緊隨其后的分別是其他資金和國內(nèi)貸款。在其他資金中，房地產(chǎn)行業(yè)占比高達70%，國內(nèi)貸款中房地產(chǎn)行業(yè)占比總體呈上升趨勢，并且從2005年到2017年總體占比都高于自籌資金，而自籌資金的發(fā)展趨勢略微下降。這說明，縱使自籌資金比重較大，我國房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金的主要來源多是貸款，而且信托基金多是實用股權(quán)增資和投資等方式，使得開發(fā)商自由資金達到銀行貸款的標準。而基于此種方式下，信托公司在完成資金集合后，以增資的方式向房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商注資，并持有相應股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾到期后，以高價回購股權(quán)。

（三）不動產(chǎn)類信托基金

不動產(chǎn)信托基金的信托標的具備著穩(wěn)定性和持久性的特點，與股權(quán)類信托基金較為類似。因此，不動產(chǎn)信托在到期償還設計中，必須符合信托計劃到期時的變現(xiàn)標準。一般可采用三種方式進行變現(xiàn)：第一，通過相同的信托計劃下不同期限的方式進行接近，將信托計劃進行適當?shù)难悠?，用第二期信托資金來償還第一期的信托本金，以固定資產(chǎn)作為信托標的;第二，由第三方購買信托資產(chǎn)，所購買的資金償還信托計劃到期后的本金;第三，設置信托資產(chǎn)，將信托資產(chǎn)進行變現(xiàn)后，所獲得的資金償還投資人。

（四）權(quán)益類信托基金

將房地產(chǎn)和信托在房地產(chǎn)開發(fā)的后期經(jīng)營進行融合，并將房地產(chǎn)的租聘權(quán)或者收益權(quán)進行單獨分離，以此作為資產(chǎn)來設立房地產(chǎn)信托投資基金，這便是權(quán)益類的信托基金。權(quán)益類信托的特點是以物權(quán)作為擔保，可以從一定程度上減少風險發(fā)生的概率，起到相應的規(guī)避作用。收益權(quán)信托從本質(zhì)上來看屬于財產(chǎn)信托，通過將能夠帶來效益的權(quán)益作為擔保，以此募集資金，待一定數(shù)額的資金籌備完成后，可以將權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓或者將權(quán)益所獲得的收益作為資金償還。這類信托的優(yōu)勢在于可以實行房地產(chǎn)公司無形資產(chǎn)的變現(xiàn)，提高了企業(yè)資金的靈活度和周轉(zhuǎn)率，可以實現(xiàn)不同性質(zhì)的資產(chǎn)置換。

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的風險和控制

從房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢來看，中國房地產(chǎn)信托融資具備著巨大的進步空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資發(fā)展時間較短，并未達到一定的成熟階段，需要提升和創(chuàng)新的地步較多，也存在著相應的風險，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)風險

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，發(fā)展規(guī)模大、資金占比大、時間周期長、收益高。并且房產(chǎn)本身屬于耐用品，又是消費品和投資品，具有強大的投資價值，能夠投資者和購買者帶來巨大的經(jīng)濟效益。根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)2017年前十月房地產(chǎn)開發(fā)投資報告顯示，在2017年1-10月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額多達10萬億元，同比增長高達7.8%，增長勢頭一直處于延續(xù)狀態(tài)。而隨著越來越多的人將投資方向轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上，滋生投資風險的可能性也就越大，當房地產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費水平，極有可能存在房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。當房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫膨脹到一定程度，勢必影響到房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。一般來看，房地產(chǎn)價格增長的主要原因在于土地成本和建筑成本的增加，也與房地產(chǎn)品自身質(zhì)量提升密切相關。由于中國城市化進程在不斷加快，并且大規(guī)模的縣鎮(zhèn)被改造，勢必對房地產(chǎn)有著長期的需求，而目前的主要問題在于局部過熱和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，存在局部的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。

為有效抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫的膨脹，信托公司可在信托資金的使用過程中，對投資地域、投資金額、投資規(guī)模、投資期限和項目類別等方面實行靈活、科學的調(diào)整，可以有效防御潛在的房地產(chǎn)行業(yè)風波，對房地產(chǎn)行業(yè)風險進行有效的規(guī)避，以此保護投資者和自身的利益。

（二）項目和市場風險

對投資項目進行謹慎選擇是房地產(chǎn)信托公司的首要任務，如果項目本身存在著建設資金短缺、內(nèi)部法律糾紛、市場銷售前景短暫、開發(fā)可行性不強等方面的問題，那么信托公司無論對項目進行怎樣的風險控制設計，都無法彌補項目本身的缺陷。

因此，信托公司在對投資項目進行選擇和判斷時，可以聘請識別能力強、市場公信力高、專業(yè)能力強的房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目展開詳細的識別，識別的內(nèi)容包括對項目的真實性、可行性、預計收益等各方面的分析，并對項目的市場定位和發(fā)展前景有著客觀、清醒的認識;當然，深入了解開發(fā)商的經(jīng)濟實力、信用狀況和規(guī)劃能力也是減少項目和市場風險的一大舉措。選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、信用狀況良好、經(jīng)濟實力雄厚的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進行合作，可以減輕開發(fā)壓力;落實土地房地產(chǎn)抵押、質(zhì)押擔保等措施，在項目開發(fā)過程中，必須對整個資金流向進行實時監(jiān)管，做到“封閉運營，?？顚Ｓ谩?，避免不良開發(fā)商將公用資金”收入囊中“。

（三）道德信用風險

由于房地產(chǎn)投資信托在我國尚未形成完整的運作機制，對受托人的有效約束和激勵機制尚未完成，容易誘發(fā)道德信用風險。在我國投資基金中就發(fā)生眾多諸如此類的問題，比如基金管理人擅自挪動基金資產(chǎn)，對資金資產(chǎn)進行房非法侵占，將資金所獲得的所有利潤進行轉(zhuǎn)移等類似事件屢見不鮮。

作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務的非銀行金融機構(gòu)，信托投資公司必須接收國家金融監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管，并嚴格按照《信托公司管理辦法》從事經(jīng)濟活動和項目，將法律作為約束自身的最后底線，將道德作為矯正不良行為的標桿。在信托產(chǎn)品框架的設計上，可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)信托基金設計和規(guī)劃人員作為參謀，通過聽取各方面的專業(yè)人士的實用建議，設計和創(chuàng)新實用性強、市場發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以此獲得客戶的喜愛，提升對產(chǎn)品的滿意度和對公司的信任度。在信托公司內(nèi)部，必須建立和完善業(yè)務審核機制，設立專門的風險監(jiān)控流程，對信托資金加以保管和審慎使用。通過各部門的高度協(xié)同合作，相互監(jiān)督和激勵，從最大限度上提升信托公司的風險規(guī)避和防范能力。

三、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)投資信托計劃的委托人和實施人對項目能夠順利完成，發(fā)揮著不可替代的作用，這種作用也會影響著信托投資公司的信用程度、管理水平和最終成果。因此，相關人員必須強化投資公司的內(nèi)部管控，規(guī)范信托公司的受托行為和開發(fā)商的建設行為，保障房地產(chǎn)信托投資基金的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻：

[1]唐麗娟，張維.淺析我國房地產(chǎn)信托投資基金運行模式和風險管理[J].商，2014， 000（043）：214-214.

[2]沈群芳."談房地產(chǎn)投資信托基金運作模式."《中國經(jīng)貿(mào)》.（2014）：149-150.

[3]王京芳，陳喆."房地產(chǎn)投資信托基金的風險評價與控制."科技和產(chǎn)業(yè) .（2013）：193-199.

[4]王根興，余茂輝."房地產(chǎn)信托投資基金運作模式選擇與風險控制."時代經(jīng)貿(mào) .（2012）：209-210.

[5]張嵐.中國信托型房地產(chǎn)投資基金運行模式及風險管理研究[D].同濟大學.