房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的成本控制分析

侯立南

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程也在不斷加快，各個(gè)城市內(nèi)部的房建項(xiàng)目如雨后春筍般地站立起來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，在這樣的背景下，項(xiàng)目工程造價(jià)管理工作的重要地位愈發(fā)明顯。傳統(tǒng)的工程造價(jià)管理模式存在諸多問(wèn)題，比如前期策劃不到位、成本控制過(guò)程考慮不周全等，想要確保房建企業(yè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展，必須有效解決這些問(wèn)題。所以，深入地探討房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的意義以及創(chuàng)新途徑具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;造價(jià)管理;成本控制

1工程造價(jià)管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價(jià)遵循限額設(shè)計(jì)原則。工程施工作業(yè)中，因?yàn)楣こ讨芷陂L(zhǎng)、消耗大，因此極易受到各個(gè)因素造成的影響以及限制，所以，需要按照工程的實(shí)際變更進(jìn)一步明確管控工程造價(jià)。即明確工程造價(jià)既定限額，是建筑工程造價(jià)成本控制的首要原則。其次，遵循全壽命周期成本的原則。工程項(xiàng)目的成本管理主要目的在于降低建筑項(xiàng)目全壽命周期的成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠增強(qiáng)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，節(jié)約成本投入，必須最大程度上的降低建筑項(xiàng)目全壽命周期成本。而全壽命周期主要指工程造價(jià)控制當(dāng)中的工作。最后，遵循全面管理的原則。工程建設(shè)造價(jià)管理貫徹到工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)，不但包括工程整體造價(jià)管理，也包括建設(shè)過(guò)程中的市場(chǎng)環(huán)境等各個(gè)方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目特征與工程管理要求

房地產(chǎn)作為一城市發(fā)展的必要工程項(xiàng)目，成為了市政發(fā)展的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中有著有其他建筑工程不同的特點(diǎn)，其不僅存在建設(shè)行為，又有著投資行為，不僅僅是工程建筑項(xiàng)目的產(chǎn)品，也是工程項(xiàng)目管理的重中之重。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)開(kāi)發(fā)階段不僅僅以具體的建設(shè)活動(dòng)為管理重點(diǎn)，也需要同時(shí)考慮到包括設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，投資引進(jìn)，成本控制，進(jìn)度監(jiān)管等活動(dòng)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)范圍較大，露天建設(shè)環(huán)境較為復(fù)雜和多變，參與人員的構(gòu)成也較為復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和施工企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程的管理和監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的組織管理，控制和協(xié)調(diào)以及實(shí)現(xiàn)工程日優(yōu)化配置，最終為用戶(hù)提供高質(zhì)量產(chǎn)品。

3新時(shí)期房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理體系中所存在的問(wèn)題

3.1建設(shè)費(fèi)用過(guò)高

項(xiàng)目的開(kāi)展離不開(kāi)資金的支持，合理地控制和管理項(xiàng)目資金可以促進(jìn)項(xiàng)目順利有序完成，同時(shí)充足的資金投入可以為項(xiàng)目的完成提供保障。但是資金的投入并不是越高越好，比如該工程中如果項(xiàng)目資金投入過(guò)高，那么將會(huì)占用企業(yè)大部分的流動(dòng)資金，這樣就會(huì)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于企業(yè)的良好發(fā)展。

3.2準(zhǔn)備工作不夠充分

對(duì)于任何項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在正式施工前做好充分的準(zhǔn)備工作，做好周密的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，都有助于提高項(xiàng)目建設(shè)水平。假如該工程項(xiàng)目在施工前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作不夠重視，那么可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)施工不能順利開(kāi)展，不僅會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目工期，還可能會(huì)增加施工過(guò)程中的安全隱患，使得項(xiàng)目造價(jià)明顯增加。

3.3工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工作不嚴(yán)謹(jǐn)

企業(yè)在投資工程項(xiàng)目時(shí)會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，費(fèi)用的使用情況也較為復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)格控制費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也是至關(guān)重要的內(nèi)容。比如說(shuō)，該工程中所涉及的建筑材料、資源及施工環(huán)境較為復(fù)雜，如果設(shè)計(jì)人員工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)有所欠缺，那么很有可能導(dǎo)致其不能將一些客觀(guān)的問(wèn)題進(jìn)行綜合分析，同時(shí)，也不能對(duì)施工環(huán)境、自然資源、工程材料等做出深入的總結(jié)，最后導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容與實(shí)際施工情況出現(xiàn)一定偏差，影響工程最終質(zhì)量，而這些情況的出現(xiàn)都將會(huì)直接導(dǎo)致該工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理受到影響。

4房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中成本控制案例分析

本次課題研究選擇的案例集中體現(xiàn)出成本控制在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理當(dāng)中的典型應(yīng)用。按照地區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)擬建一座大廈，建設(shè)單位進(jìn)行了工程項(xiàng)目的可行性研究，分析研究出工程整體盈利的空間，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，選擇剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，因?yàn)榻ㄖ┕がF(xiàn)場(chǎng)周邊的建筑物數(shù)量較多，因此選擇混凝土灌注樁。該建筑工程的具體建設(shè)施工內(nèi)容主要包括了主體結(jié)構(gòu)、石材幕墻、玻璃幕墻、鋁合金門(mén)窗、臺(tái)階坡道以及室外走廊等內(nèi)容，整體投資預(yù)算是2057.63萬(wàn)元，因此，為了能夠提高成本控制的有效性

第一，應(yīng)當(dāng)做好招標(biāo)階段的成本控制，基于工程施工設(shè)計(jì)圖紙來(lái)編制招標(biāo)的最高控制價(jià)，采取擇優(yōu)選擇的方式，選出能力強(qiáng)且社會(huì)信譽(yù)度良好的施工單位。

第二，必須做好建筑工程項(xiàng)目施工材料、機(jī)械設(shè)備等采購(gòu)及租賃價(jià)格的成本控制，該工程項(xiàng)目建設(shè)施工中需要用到大量的施工原材料，如鋼筋、商品混凝土、石材等，還有各種主要的施工機(jī)械設(shè)備。首先甲供材料需要充分的考慮到材料的質(zhì)量，選擇質(zhì)量好且價(jià)格合適的廠(chǎng)家，并與其簽訂購(gòu)貨合同，并且在工程招標(biāo)文件當(dāng)中標(biāo)明其他各種主要材料的名稱(chēng)及其相關(guān)產(chǎn)品的具體品牌、規(guī)格及型號(hào)，確保施工企業(yè)在實(shí)際施工過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)以次充好的問(wèn)題。

第三，必須做好施工方案的審查并及時(shí)優(yōu)化。通過(guò)對(duì)建筑工程項(xiàng)目資金成本以及工程施工建設(shè)的進(jìn)度及質(zhì)量控制，與施工單位充分配合，在主體工程并未開(kāi)工之前，由所有的施工設(shè)計(jì)方案當(dāng)中選出技術(shù)切實(shí)可行，施工工期滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范要求，并且能夠最大程度上保證施工質(zhì)量的最優(yōu)最經(jīng)濟(jì)施工方案。

第四，必須嚴(yán)格控制建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更情況。在建筑工程施工之前，安排相應(yīng)的施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的仔細(xì)勘察工作，針對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工圖紙組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、地勘單位、監(jiān)理單位等安排圖紙會(huì)審，做好技術(shù)交底工作，防止工程施工過(guò)程中出現(xiàn)不必要的返工情況，尤其是針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)中費(fèi)用相對(duì)較高的施工環(huán)節(jié)，例如大型鋼筋混凝土的澆筑作業(yè)等，必須通過(guò)工程建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的代表、監(jiān)理部門(mén)以及施工單位等相關(guān)方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)審核，同時(shí)充分的分析研究施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)性等因素做出專(zhuān)項(xiàng)工程施工方案審批，最大程度上的減少在合同以外的費(fèi)用。

第五，必須嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過(guò)程中常見(jiàn)的一項(xiàng)工作，必須做好建筑項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線(xiàn)，落實(shí)“隨做隨簽”的機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的簽證必須采取嚴(yán)格措施加以管理，根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作管理程序來(lái)全面的落實(shí)執(zhí)行，保證各項(xiàng)工作的有效性。

第六，重視以及做好建筑項(xiàng)目合同管理工作，重點(diǎn)需要提高整體索賠管理的能力水平，不僅需要通過(guò)合同當(dāng)中的相關(guān)條款來(lái)有效的解決或者規(guī)避工程造價(jià)等相關(guān)方面出現(xiàn)的糾紛，并且還應(yīng)當(dāng)全面的履約，嚴(yán)格的根據(jù)簽訂的合同展開(kāi)施工作業(yè)與管理工作，盡可能的避免出現(xiàn)不必要的糾紛。

結(jié)束語(yǔ)：

綜合上述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工造價(jià)成本管理中，我們有必要做好各項(xiàng)管理工作，并且明確成本管理和成本控制的重點(diǎn)項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，全面的掌握全過(guò)程管理控制策略對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展具有重要作用，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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