房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量的控制

朱愛林

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)具有較為廣泛的應(yīng)用范圍，是房產(chǎn)工程中的重點(diǎn)技術(shù)，多用于測(cè)量房屋及其周邊的地質(zhì)、環(huán)境相關(guān)數(shù)據(jù)。當(dāng)前這一技術(shù)的使用頻率隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展飛速增長(zhǎng)，大量的房產(chǎn)需要通過測(cè)繪實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)信息數(shù)據(jù)的收集。本文從GPS-RTK、全站儀、數(shù)字化測(cè)圖三種技術(shù)的角度介紹了房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，同時(shí)指出了質(zhì)量控制的措施，認(rèn)為測(cè)繪單位需要進(jìn)一步強(qiáng)化工作人員的能力素質(zhì)，通過完善的制度把控測(cè)繪資質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)各類測(cè)繪結(jié)果的審核力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)服務(wù)情況的嚴(yán)格管控。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);測(cè)繪技術(shù);測(cè)繪質(zhì)量

1 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用價(jià)值及概況分析

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用價(jià)值

房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)能夠使得房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升，為相關(guān)管理服務(wù)工作提供更多支持[1]。一般而言，測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用能夠?yàn)榉慨a(chǎn)平面繪圖人員提供數(shù)據(jù)支持，能夠幫助工作人員對(duì)房屋分布和使用相關(guān)情況實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的把控，從而更高效地統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)相關(guān)信息。在測(cè)繪技術(shù)推廣應(yīng)用的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加可靠，用戶也能夠獲取更加真實(shí)有效的房產(chǎn)信息，避免交易過程中出現(xiàn)較多紕漏。在城市規(guī)劃方面，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也能夠輔助規(guī)劃人員更直觀、快速地掌握城市相關(guān)信息，推動(dòng)城市建設(shè)進(jìn)度。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用概況

房產(chǎn)測(cè)繪與地形、工程等測(cè)繪工作存在差異性，在實(shí)際測(cè)量過程中，測(cè)繪地點(diǎn)主要位于城鎮(zhèn)，往往會(huì)使用較大的測(cè)圖比例尺，這與大量不同的內(nèi)容體現(xiàn)在圖中有關(guān)，工作人員需明確標(biāo)記房屋界線等各種細(xì)節(jié)內(nèi)容。同時(shí)，地形測(cè)繪通常以地貌和地物為主體，而房產(chǎn)測(cè)繪則是側(cè)重于房屋用地的用途、位置以及數(shù)量等多種內(nèi)容，測(cè)繪人員并不注重對(duì)其等高線等內(nèi)容的把控，而是更加注重房屋范圍、位置等細(xì)節(jié)。在測(cè)繪結(jié)果的重要程度方面，房產(chǎn)測(cè)繪具有法律效力，通常需要經(jīng)由房地產(chǎn)相關(guān)管理單位進(jìn)行認(rèn)證，還會(huì)因此產(chǎn)生較多其他測(cè)繪工作所不具備的產(chǎn)權(quán)糾紛或確認(rèn)等情況，這也導(dǎo)致測(cè)繪人員需要十分重視房屋面積相關(guān)數(shù)值的測(cè)繪工作，避免出現(xiàn)不必要的糾紛。在測(cè)繪結(jié)果方面，房產(chǎn)測(cè)繪能夠形成分戶圖、面積圖以及權(quán)屬圖等多種產(chǎn)品，圖紙類型相對(duì)較多。在難易程度方面，應(yīng)用單色繪圖的房產(chǎn)測(cè)繪圖紙比多色的地形測(cè)繪圖紙更加簡(jiǎn)單。此外，隨著時(shí)間推移，房產(chǎn)測(cè)繪人員需要修訂以往的測(cè)繪圖紙，及時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)、房屋面積等變化情況進(jìn)行修正。

2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中的常用技術(shù)分析

2.1 GPS-RTK技術(shù)

在房產(chǎn)測(cè)繪過程中，GPS-RTK技術(shù)以其高精度的測(cè)繪效果被眾多技術(shù)人員所應(yīng)用，該技術(shù)能夠在厘米精度范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)相關(guān)信息的快速測(cè)繪，而且簡(jiǎn)單技術(shù)操作對(duì)人員數(shù)量的要求不高。GPS-RTK技術(shù)能夠依靠基站和GPS接收機(jī)兩者實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)字信號(hào)的傳輸，從而完成測(cè)繪工作。當(dāng)依靠RTK技術(shù)完成定位時(shí)，無線電信號(hào)將會(huì)被持續(xù)發(fā)出，基站將會(huì)與收到信號(hào)的接收機(jī)連成直線。在此基礎(chǔ)上，GPS接收機(jī)將會(huì)通過差分處理自身觀測(cè)或者基站傳輸?shù)妮d波信號(hào)的方式，將基站和GPS接收機(jī)兩者之間基線的向量求解處理，依靠提前輸入的坐標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)GPS接收者位置坐標(biāo)信息的獲取[2]。RTK技術(shù)能夠?qū)y(cè)量坐標(biāo)定位的功能應(yīng)用于地面目標(biāo)，GPS定位系統(tǒng)則可以依靠錄入的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地繪制圖像屬性，更精準(zhǔn)地測(cè)繪房屋面積。在應(yīng)用過程中，這一技術(shù)具有2cm之內(nèi)的測(cè)量誤差，使用距離最多不超過10公里。

2.2 數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

GPS技術(shù)是數(shù)字繪圖中的代表技術(shù)，在房產(chǎn)測(cè)繪過程中應(yīng)用極其廣泛，從質(zhì)量和精度方面為房屋測(cè)繪工作提供的支持。在測(cè)繪之前，工作人員需要提前查找設(shè)計(jì)圖紙等數(shù)據(jù)內(nèi)容，通過計(jì)算機(jī)軟件將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為圖像，并依靠數(shù)控儀器以及繪圖儀等設(shè)備編輯圖像，從而使得所繪制的房屋圖像更加完整和準(zhǔn)確，由此可見，數(shù)字化繪圖技術(shù)是實(shí)現(xiàn)這一過程的關(guān)鍵。此外，這類技術(shù)在測(cè)量地形、房屋、地籍過程中得到廣泛應(yīng)用，在技術(shù)持續(xù)進(jìn)步的情況下，能夠通過動(dòng)態(tài)處理的方式獲取更加細(xì)致、精準(zhǔn)的房產(chǎn)圖形。

2.3 全站儀技術(shù)

當(dāng)前人們對(duì)于房屋的形態(tài)、結(jié)構(gòu)、位置等提出了更高的要求，傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)難以快速、精準(zhǔn)地完成對(duì)房屋的測(cè)繪工作，通常需要更高水平的技術(shù)完成房產(chǎn)測(cè)量工作[3]。當(dāng)前房屋面積的測(cè)量通常需要依靠點(diǎn)坐標(biāo)描述位置及形狀的方式來完成。全站儀是一種功能多樣化的光電儀器，包含了微處理器、光電測(cè)距儀以及電子經(jīng)緯儀等多種部件，能夠自動(dòng)完成對(duì)房屋的測(cè)算工作，同時(shí)以電子薄的形式將測(cè)量結(jié)果輸出，具有高效、精準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，有效緩解房產(chǎn)測(cè)繪人員的工作壓力。

3 房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制措施分析

3.1 加強(qiáng)培訓(xùn)教育，增強(qiáng)人員的質(zhì)量意識(shí)和能力素質(zhì)

房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)能夠提升測(cè)繪精度和效率，然而各種技術(shù)的應(yīng)用、設(shè)備的操作需要操作人員來完成，在操作人員缺乏質(zhì)量意識(shí)或相應(yīng)能力的情況下，測(cè)繪精度將會(huì)受到影響。為此，相關(guān)單位需要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員的培訓(xùn)教育力度，重點(diǎn)從操作、故障處理、應(yīng)急處置等方面提升測(cè)繪人員的能力素質(zhì)，通過操作指引卡、質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)注等方式盡可能避免技術(shù)應(yīng)用過程中出現(xiàn)紕漏[4]。同時(shí)，測(cè)繪單位需要通過制度加強(qiáng)管控，明確測(cè)繪人員的職責(zé)范圍并制定質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)，督促測(cè)繪人員認(rèn)真完成標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的各項(xiàng)操作，從根本上為測(cè)繪質(zhì)量提供保障。

3.2 進(jìn)一步完善房產(chǎn)市場(chǎng)制度

完善的市場(chǎng)制度對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量具有一定的管控效果，需要從政府以及企業(yè)兩方面入手，在企業(yè)管控的基礎(chǔ)上，政府單位進(jìn)行進(jìn)一步的核查，依靠有效的制度提升測(cè)繪質(zhì)量。在管理過程中，企業(yè)或政府單位需要審核測(cè)繪人員的能力素質(zhì)，避免未曾取證的人員參與房產(chǎn)測(cè)繪工作，一方面政府單位需要從考試方面提升準(zhǔn)入門檻，另一方面企業(yè)需要基于資質(zhì)能力控制測(cè)繪從業(yè)人員數(shù)量。其次，正常單位需要結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀制定符合測(cè)繪質(zhì)量水平進(jìn)一步提升的政策，通過各種優(yōu)惠措施或者調(diào)控測(cè)量為測(cè)繪相關(guān)技術(shù)的發(fā)展提供推動(dòng)力，促使房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境更加純凈。此外，針對(duì)測(cè)繪質(zhì)量，政府單位需要明確質(zhì)量管控責(zé)任，通過相關(guān)考核評(píng)價(jià)制度加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督管控力度，利用更新法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪單位違反行為的懲治力度，推動(dòng)測(cè)繪質(zhì)量的進(jìn)一步提升。

3.3 管干分離，加強(qiáng)測(cè)繪成果核查力度

在驗(yàn)收過程中，企業(yè)需要針對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行二次核查，并以報(bào)告的形式將核查驗(yàn)收的過程規(guī)范、詳細(xì)地記錄下來。同時(shí)，為了確保房產(chǎn)檔案的有效性，相關(guān)單位需要組織負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)人員審核驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中的數(shù)據(jù)信息，并統(tǒng)一將核查通過的報(bào)告歸檔。完整、精準(zhǔn)的房產(chǎn)檔案能夠有效地銜接前期測(cè)繪得到的各種數(shù)據(jù)結(jié)果和圖件，政府單位能夠依靠這些測(cè)繪結(jié)果和檔案更精準(zhǔn)地把控房產(chǎn)現(xiàn)狀。為了避免質(zhì)量缺陷導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果與實(shí)際嚴(yán)重不符，相關(guān)單位需要建立管干分離的制度體系，將管理工作與測(cè)繪工作分離，通過精細(xì)化的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪工作的有效監(jiān)督，避免管理工作在外部利益糾紛的影響下變質(zhì)。

3.4 依靠市場(chǎng)環(huán)境實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的自動(dòng)控制

房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制工作可以依靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)，政府單位需要在必要時(shí)制定相應(yīng)的政策促使市場(chǎng)發(fā)展得更加健康，避免測(cè)繪行業(yè)在混亂的市場(chǎng)中出現(xiàn)大量質(zhì)量問題。市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)化控制工作需要從價(jià)格引導(dǎo)、推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)、控制秩序、層次劃分等多個(gè)方面開展，依靠多舉措建立健康有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，使得行業(yè)內(nèi)提供更高質(zhì)量的測(cè)繪服務(wù)。在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境中，房產(chǎn)用戶往往會(huì)在價(jià)格以及質(zhì)量雙方進(jìn)行充分評(píng)估的情況下進(jìn)行測(cè)繪服務(wù)企業(yè)的選擇，測(cè)繪企業(yè)為了提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，通常需要在降低測(cè)繪成本的同時(shí)提升測(cè)繪質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，GPS-RTK、全站儀等技術(shù)的應(yīng)用能夠大幅度提升房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和效率，為用戶提供更優(yōu)質(zhì)的測(cè)繪服務(wù)。在質(zhì)量控制過程中，測(cè)繪單位需要加強(qiáng)對(duì)工作人員能力素質(zhì)和質(zhì)量意識(shí)的培養(yǎng)，企業(yè)與政府雙方需要進(jìn)一步提升測(cè)繪行業(yè)準(zhǔn)入門檻，政府也需要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪結(jié)果的審核管控力度并通過市場(chǎng)推動(dòng)測(cè)繪質(zhì)量的不斷提升。在企業(yè)和政府單位的共同努力下，測(cè)繪技術(shù)水平以及測(cè)繪質(zhì)量將會(huì)持續(xù)提升。

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