李繼峰 程飛
摘要:隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,農(nóng)村問題逐漸得到解決,我們更加關(guān)注它。在維護(hù)農(nóng)民權(quán)益方面,農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記和證明這項(xiàng)工作具有非常重要的推動作用,而且對土地所有權(quán)也有很大的促進(jìn)作用。本文分析了房地產(chǎn)中農(nóng)村集體土地的認(rèn)定登記的作用,希望能有利于農(nóng)村房地產(chǎn)登記的研究。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村;集體土地權(quán)利的確權(quán);不動產(chǎn)登記
一、農(nóng)村集體土地確權(quán)核證工作辦法
(1)按照農(nóng)村土地所有制的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、測地籍要素和測地權(quán)屬“三權(quán)”綜合幾個主要方面。地籍信息管理數(shù)據(jù)庫,包括土木工程成果、土地登記成果,是“三權(quán)證”的主要內(nèi)容,這些都是實(shí)施基礎(chǔ)成果動態(tài)管理的基礎(chǔ)和依據(jù)。
(2)所有權(quán)調(diào)查:關(guān)于土地所有權(quán)的性質(zhì)和來源以及土地所有者和使用者的依據(jù),本次調(diào)查是集體土地所有權(quán)調(diào)查的主要目的。地籍調(diào)查表的制作和填寫以地塊為基礎(chǔ),同時繪制土地圖,簽訂所有權(quán)邊界協(xié)議。宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)源數(shù)據(jù),對宅基地的范圍、邊界、所有權(quán)和用途進(jìn)行分析,進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,由鄰里記錄確認(rèn),填寫地籍調(diào)查表,為地籍調(diào)查奠定基礎(chǔ)。獲取每個地塊的土地位置、邊界、所有權(quán)等信息,編制農(nóng)村地籍圖,設(shè)立農(nóng)村集體建設(shè)用地,完成農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)登記。
(3)地籍制圖:邊界點(diǎn)映射。使用農(nóng)村集體土地所有制邊界,衡量農(nóng)村集體土地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán),邊界點(diǎn)的現(xiàn)場數(shù)據(jù)采集通常在各級根點(diǎn)或控制點(diǎn)進(jìn)行,采用全站儀極坐標(biāo)法、交點(diǎn)法或內(nèi)外點(diǎn)等方法。設(shè)置調(diào)查一般以一個遠(yuǎn)程控制點(diǎn)為定位,使用另一個控制點(diǎn)或解析特征點(diǎn),檢查點(diǎn)坐標(biāo)是否小于控制點(diǎn)的正負(fù)三厘米,解析物點(diǎn)小于正負(fù)七厘米的高差不大于正負(fù)一米,則可計收藏,測站與邊界點(diǎn)的距離一般不超過一百五十米。地籍圖編輯:地籍圖內(nèi)容應(yīng)包括各級行政邊界、各級行政邊界、各級行政邊界、鎮(zhèn)村界、地界點(diǎn)、界線、地用途、土地使用者、土地類型和宗地面積等;地籍要素分層根據(jù)城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn),必須形成地表特征,關(guān)閉補(bǔ)丁并檢查拓?fù)?邊界點(diǎn)、界線點(diǎn)、線圖尺寸和鎮(zhèn)號、村號、地塊編號、地類編號等名稱的字體應(yīng)符合地籍調(diào)查的有關(guān)規(guī)定。
二、農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證的主要問題
(1)在宅基地使用權(quán)上,存在很多不符合法律的問題,包括私人交易、土地用途變更等。 農(nóng)村集體土地使用權(quán)在登記認(rèn)證過程中,因私人宅基地交易等原因仍然存在一些問題,如農(nóng)村土地用途的變化。從現(xiàn)階段無法確認(rèn)這些不符合法律規(guī)定的使用權(quán)問題,有必要進(jìn)一步探討和研究。
(2)土地作為農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ),關(guān)系到農(nóng)民的實(shí)際利益,因此,為了避免沖突,解決遺留問題,解決糾紛,需要確認(rèn)所有權(quán)。在三權(quán)認(rèn)證工作中,我們要成立糾紛解決領(lǐng)導(dǎo)小組,但是,也存在一些爭議。針對這些問題,我們需要認(rèn)真分析產(chǎn)生糾紛的原因,盡快分析解決[1]。
三、農(nóng)村集體土地所有權(quán)在不動產(chǎn)登記中的重要性
(1)土地是其他房地產(chǎn)產(chǎn)生和存在的重要前提。就土地的特性分析,它也具有完整性的特性,而樹木等房地產(chǎn)主要依賴土地,隨著土地的分離,這些房地產(chǎn)的意義和價值將不復(fù)存在。通過實(shí)施不動產(chǎn)登記制度,也可以確定不動產(chǎn)的所有權(quán)。在此前提下,開展相應(yīng)的土地登記工作,在這方面分析,還需要作為房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)工作的三權(quán)下發(fā),這在房地產(chǎn)行業(yè)財產(chǎn)登記過程也起著非常重要的作用。
(2)土地的存在是永久性的。土地的存在也具有持久性的特點(diǎn),在外力作用下無法提升。此外,土地還具有循環(huán)利用和可持續(xù)利用的特點(diǎn),具有非盈利性的特點(diǎn)。與其他房地產(chǎn)相比,土地也具有不確定性的特點(diǎn),空間位置會有變化,存在是不受限制的。它要求在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中,需要在土地登記的基礎(chǔ)上有效改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的連續(xù)性。此外,可以明確其他樓盤的空間分布,方便施工永久保存和管理不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。
(3)土地的不可替代性。與其他房地產(chǎn)相比,土地也具有不可替代的特性,所以在未來不動產(chǎn)登記過程中,我們需要及時跟蹤附有不動產(chǎn)的土地。建筑物的價值往往受土地價值的影響,這也要求科學(xué)的不動產(chǎn)登記需要附在土地上,該注冊方式在國內(nèi)也得到廣泛應(yīng)用,具有良好的科學(xué)依據(jù)以及可行性。
(4)農(nóng)村宅基地證明是不動產(chǎn)登記項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)。土地作為農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料,在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活發(fā)展過程中發(fā)揮著十分重要的作用。因此,進(jìn)行土地周圍的工作項(xiàng)目,才能充分發(fā)揮其現(xiàn)實(shí)意義。無論是植樹、房屋建設(shè)或土地管理、農(nóng)業(yè)發(fā)展,這些是最基本的因素和條件。如果農(nóng)村不動產(chǎn)登記不以農(nóng)村土地為重點(diǎn),那么不動產(chǎn)登記工作就失去了價值和意義。正因?yàn)槿绱?,為了登記不動產(chǎn)進(jìn)一步推動和落實(shí),必須有效開展改革農(nóng)村宅基地認(rèn)證作品展。在農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作過程中,相關(guān)部門要深入分析存在的問題,并通過分析存在的問題找出并實(shí)施相關(guān)對策,我們應(yīng)該進(jìn)行理論分析,使農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作順利實(shí)施,這些工作直接決定了不動產(chǎn)記錄工作的實(shí)際操作點(diǎn)和操作趨勢[2]。
四、總結(jié)
農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義,可以對農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置起到積極的作用。因此,政府部門需進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地確權(quán)工作,需通過三權(quán)認(rèn)證模式,進(jìn)行農(nóng)村土地的合理分配,使農(nóng)村土地得到合理分配,宅基地管理利用水平顯著提高。只有這樣才能推動農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。此外,土地權(quán)屬證明在不動產(chǎn)登記中也發(fā)揮著重要作用以及應(yīng)用價值,也是房產(chǎn)登記順利進(jìn)行的一個重要的基礎(chǔ)和前提。本文主要討論認(rèn)證的主要方式及其存在的幾個問題,并及時采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn),
為推動農(nóng)村土地權(quán)屬核證工作順利開展,希望能為國土相關(guān)部門的工作提供一定的理論幫助,和農(nóng)業(yè)宅基地認(rèn)證是對房地產(chǎn)價格進(jìn)行梳理和分析價值是提高產(chǎn)品質(zhì)量的重要途徑,這樣我們就可以進(jìn)一步確保不動產(chǎn)登記的有效性和科學(xué)性,同時也可為農(nóng)村土地綜合治理的發(fā)展提供參考。
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