我國房地產(chǎn)市場、股票市場與信貸市場的發(fā)展現(xiàn)狀與聯(lián)動性分析

韓佳琳

摘要：房地產(chǎn)市場、股票市場以及信貸市場之間具有密不可分的聯(lián)動性，縱觀整個中國金融市場的發(fā)展歷史，我們的市場發(fā)展取得了一定的成就，雖然曲折但是前景一片光明。同時在我國金融市場發(fā)展的道路上，出現(xiàn)的種種問題也不容忽視，針對發(fā)展過程中遇到的問題要認真進行分析，制定切實可行的解決方案，為中國金融市場健康、穩(wěn)定發(fā)展指明方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;股票市場;信貸市場

房地產(chǎn)市場、股票市場和信貸市場的波動不是相互獨立的，三個市場中任何一個市場的波動都會對中國的經(jīng)濟運行和另外兩個市場的運行產(chǎn)生很大的影響。這種背景下，相關(guān)研究人員需要對三個市場之間的聯(lián)動性以及發(fā)展現(xiàn)狀進行深入分析，促進房地產(chǎn)市場、股票市場和信貸市場的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場、股票市場和信貸市場的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場

自1978年改革開放之后，我國的住房制度改革才被提出，2003年我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房價出現(xiàn)不斷上漲的趨勢，泡沫也逐漸顯現(xiàn)，直至2007年我國的各大金融機構(gòu)增加貸款利率，進一步加強了針對房價的把控力度。2008年受全球金融危機的影響，我國的土地購置面積出現(xiàn)不同程度的下滑趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行勢頭。為了緩解這一下降趨勢，政府又通過擴張性政策刺激房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀才有所改善，但這一刺激使房地產(chǎn)市場的快速膨脹致使消費者無力購買房屋，至此，我國的房地產(chǎn)市場進入了有史以來最嚴峻的把控時期。直至2016年政府為防止房地產(chǎn)市場泡沫的進一步惡化，經(jīng)過改革一致認為通過信貸方式對房地產(chǎn)泡沫進行把控，是最有效的改善房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方式，雖然再之后政府也采取一些其他政策措施，但并沒有使房地產(chǎn)市場泡沫消失。

2020年全球受到新冠疫情的沖擊，我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴重影響。國家對于目前嚴峻的宏觀經(jīng)濟形勢，出臺了一系列政策，自2020年以來，我國的房地產(chǎn)土地購置面積有所下降，成交價款也相應(yīng)減少，隨著時間的推移，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，直到2020年11月，我國房地產(chǎn)投資才逐漸回暖，達到了6.8%的增長速度。

（二）股票市場

2005年至今是股票市場發(fā)展和股票市場矛盾解決完善的成熟時期，在這一年提出了股權(quán)分置改革試點。其間的2006年至2008年，上證指數(shù)發(fā)生了暴跌，最高暴跌幅度達到了4400多個點。2009年創(chuàng)業(yè)板在深交所成立，我國的股票市場進入了新的篇章。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月在滬深交易所的上市公司已達3581所，總市值45.36萬億元，發(fā)行股市高達6.5萬億股，這些驚人的數(shù)據(jù)表明我國的股票市場已經(jīng)僅次于美國。

從我國股市的流通股本和流通市值來看，2011年至2021年，我國股票市場的流通股本達到了18994億股，合計61668億股。2015年我國股票市場的流通總市值達到高峰，隨著一系列政策的調(diào)整，2020年下半年流通總市值為64.81萬億元，有史以來的最高峰值。從我國股市的成交量來看，2015年的股市成交量高達17.10億股，2020年的股市成交量總共達16.74萬億股，但并未超越2015年峰值水平。從我國股市的成交金額來看，2020年股市的成交額達206.82萬億元，較2015年牛市的峰值有所下降，這期間2019年確實出現(xiàn)了萬億額的成交金額。雖然2020年受疫情影響，但是我國的滬深交易所的股票成交金額總體呈現(xiàn)上升趨勢，隨著我國金融體系的逐漸完善和居民的投資理財觀念的提升，我國證券交易市場會持續(xù)活躍。

（三）信貸市場

隨著我國持續(xù)推進金融穩(wěn)定發(fā)展和綠色生態(tài)文明建設(shè)，中國的金融業(yè)投資方向也發(fā)生了微妙的變化，綠色金融理念被提到了臺面上，綠色信貸規(guī)模逐漸被提上日程。所謂綠色信貸就是將更多的資金投入到環(huán)保、節(jié)能和綠色交通運輸以及建筑等行業(yè)中。2015年9月，審議方案提出“建立綠色金融體系，推廣綠色信貸”。2020年10月，政府指出在未來的五年內(nèi)，我國要推動金融與實體經(jīng)濟相結(jié)合發(fā)展均衡的綠色金融體系。近幾年，綠色金融發(fā)展速度逐漸加快，截至2020年末，我國各大金融機構(gòu)的綠色金融總貸款余額達到11.95萬億元，同比增長了3.46%。以交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及郵政業(yè)為例，三者的綠色貸款總余額為3.62萬億元，電力、水利、熱力以及燃氣能源的綠色貸款總余額達到3.51萬億元。這些數(shù)據(jù)表明，綠色金融投資發(fā)展正處于上升勢頭。

二、房地產(chǎn)市場、股票市場以及信貸市場相關(guān)性研究

（一）投資組合理論效應(yīng)

馬科維茨提出投資組合理論，目的是確定在風(fēng)險一定情況下的收益最大化，或者在一定的收益條件下的風(fēng)險最小化。當(dāng)某資產(chǎn)的收益率出現(xiàn)上漲或者下跌，會導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生相應(yīng)的變化，從而調(diào)整投資組合和投資偏好。當(dāng)投資組合中的多樣化投資數(shù)量增加時，會降低整體的投資組合的非系統(tǒng)化風(fēng)險，逐漸趨近于市場系統(tǒng)性風(fēng)險水平。因此，盡可能持有多樣化的投資組合才是降低非系統(tǒng)性風(fēng)險的更好選擇。

將投資組合理論運用到房地產(chǎn)市場和股票市場也是相同的道理，房地產(chǎn)市場和股票市場都有各自的平均收益率和方差水平，也有各自的權(quán)重，兩者之間還存在相關(guān)系數(shù)，總的平均收益率代表著投資組合收益，方差代表著組合的投資風(fēng)險水平。若房地產(chǎn)市場的平均收益率在投資組合中的比例較高時，此時投資房地產(chǎn)市場就會帶來更高的收益水平，反之投資股票市場。根據(jù)投資者自身對未來市場的預(yù)期隨時調(diào)整兩個市場的投資比重。在考慮風(fēng)險的時候，問題相對復(fù)雜一些，首先，追求高收益的同時要注意組合投資的整體風(fēng)險水平，當(dāng)投資于高收益資產(chǎn)時，也會帶來更高的風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)市場和股票市場間存在相關(guān)系數(shù)，當(dāng)兩個市場呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，價格會出現(xiàn)同向變動的情況，整體投資組合的風(fēng)險會相對偏高;當(dāng)兩個市場的相關(guān)系數(shù)是負相關(guān)的關(guān)系，價格會出現(xiàn)反向變動的情況，在這種情況下，投資組合的非系統(tǒng)性風(fēng)險有效地被降低了。因此，為了實現(xiàn)效用最大化，投資者要根據(jù)收益率、風(fēng)險以及相關(guān)系數(shù)的變化而調(diào)整自己的投資組合資產(chǎn)比重。

（二）財富效應(yīng)

把財富效應(yīng)應(yīng)用到房地產(chǎn)市場和股票市場就會呈現(xiàn)出下面這種模式，當(dāng)其中一個市場的價格上升時，增加投資者的投資信心，提高了投資者的消費和支出水平，更多的資金涌入房地產(chǎn)市場和股票市場中來，進而推動兩個市場的價格進一步上漲。下面就從兩個市場相互間的財富效應(yīng)方面進行分析。

房地產(chǎn)市場對于股票市場的財富效應(yīng)可以理解為：如果消費者有購房計劃，當(dāng)房價上漲時，一方面會增加消費者的購房壓力，此時房價過高，怕?lián)摬黄鹳彿康馁M用;另一方面，這也意味著消費者需要更多的資金來支付未來的房屋費用，以及影響到消費者對未來房價走勢的預(yù)判，這一系列因素都會削減消費者現(xiàn)在的消費支出。如果消費者已經(jīng)購置房屋，那么此時房價的上漲對于消費者來說就是再好不過的了，其手中持有的固定資產(chǎn)增值，同時對未來房地產(chǎn)市場有了心理預(yù)期，消費者會考慮把自有房屋出租，以這種方式增加持有的資金量，進而增加現(xiàn)在的消費支出和投資水平，這種情況可能會給股票市場帶來財富效應(yīng)。

股票市場對于房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)可以理解為：對于個人消費者來說，當(dāng)股票價格上漲時，投資者持有的股票價格上漲，自身的財富增加，會影響他們的消費支出，若此時以高價賣出股票，也會給消費者帶來較大的紅利收入，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成貨幣并在市場上流通。這種方式提高了消費者的消費和投資水平，同時會推動消費者對于房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)的投資，進而推動房地產(chǎn)市場的價格上漲。對于企業(yè)來說，企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境都會影響其的發(fā)展，當(dāng)企業(yè)股票價格上漲時，企業(yè)的自有總資產(chǎn)增加，此時的企業(yè)會考慮擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，進而帶動房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模。

（三）信貸效應(yīng)

隨著如今金融市場的高速發(fā)展，銀行的信貸體系逐漸趨于完善，擴大投融資額度，個人和企業(yè)越來越多的將自有資產(chǎn)作為抵押，通過信貸的方式進行投融資，因此房地產(chǎn)市場和股票市場也越來越成為抵押資產(chǎn)的理想選擇，當(dāng)兩個市場的價格上漲時，個人和企業(yè)的融資能力也相應(yīng)的提高了。

對于資金需求方來說，個人和企業(yè)可以將自有資產(chǎn)作為抵押從銀行借入資金進行投資，若此時房地產(chǎn)市場或者股票市場價格上漲，個人或者企業(yè)更容易從銀行獲得融資額度，將這些借入的資金投資于其他資產(chǎn)以擴大生產(chǎn)規(guī)模，謀求更高利潤。通過這種方式，企業(yè)較強的融資能力和較大的生產(chǎn)規(guī)模能夠有效改善其經(jīng)營狀況，推動企業(yè)的股票價值上漲，同時企業(yè)將融入的資金投資于房地產(chǎn)市場和股票市場，更會給企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營帶來莫大的好處。對于個人來說，也會提升自身的消費投資水平。

對于資金供給者來說，銀行等金融機構(gòu)這些接納抵押品的機構(gòu)來說，房地產(chǎn)市場和股票市場的價格上漲，意味著抵押品升值，有助于改善其內(nèi)部的資本負債表狀況，進一步擴大信貸規(guī)模，改善經(jīng)營。如果資金的貸出方為企業(yè)，抵押品的升值將改善企業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，進一步推動房地產(chǎn)市場和股票市場價格的上漲。

三、結(jié)束語

我國目前的房地產(chǎn)市場還存在著房價持續(xù)上漲的走勢，一方面，開發(fā)商還在不斷建造新樓盤，高樓大廈還在不斷的崛起，但是由于當(dāng)年處于房地產(chǎn)紅利時期的投資者們購置了大量的房屋，導(dǎo)致閑置空房過多，這與房地產(chǎn)市場中真正能滿足市場需求的房屋供應(yīng)不足相沖突。另一方面，由于房價過高，導(dǎo)致很多有購房需求的居民沒有充足的資金購置房產(chǎn)。

為了實現(xiàn)資源配置的合理性，對于股票市場來說，應(yīng)該進一步提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)的上市計劃，同時注意優(yōu)化股市的結(jié)構(gòu)并加強監(jiān)管，杜絕違法行為，政府干預(yù)行為要適量，在市場出現(xiàn)問題時，盡量以市場化運作規(guī)律解決問題，當(dāng)出現(xiàn)市場失靈現(xiàn)象時，需要政府出面進行干預(yù)。當(dāng)然，銀行以及各大金融機構(gòu)也要加強信貸監(jiān)管力度，積極推廣綠色信貸，為了穩(wěn)定中國金融市場的發(fā)展，提高中國的金融實力，政府的合作至關(guān)重要。

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