對于土地交易與不動產(chǎn)登記銜接的對策綜合研究

盛麗君

摘要：本文主要針對土地交易與不動產(chǎn)登記銜接的對策展開研究，重點(diǎn)闡述了加強(qiáng)土地出讓與登記的銜接、加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓與登記的銜接、加強(qiáng)土地抵押與登記的銜接、加強(qiáng)土地租賃與登記的銜接，旨在實(shí)現(xiàn)土地交易與不動產(chǎn)登記的順利銜接，希望為相關(guān)研究人員提供些許參考和指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：土地交易;不動產(chǎn)登記;銜接

土地交易和不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系是緊密聯(lián)系、息息相關(guān)的，現(xiàn)階段，在不動產(chǎn)市場交易的確定、變更等方面，必須要借助登記基礎(chǔ)，以此來將效力價(jià)值充分發(fā)揮出來，而交易在登記方面發(fā)揮著重要作用，兼顧前提和保障等角色。所以必須要對土地交易與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系進(jìn)行深入剖析，做好相應(yīng)的銜接工作。

一、加強(qiáng)土地出讓與登記的銜接

要想順利銜接土地出讓和登記，銜接出讓合同和不動產(chǎn)登記薄是至關(guān)重要的，在相關(guān)政策法規(guī)中，要將相關(guān)要求納入其中，并不斷進(jìn)行修訂，確保出臺法規(guī)與土地新政相符，避免出現(xiàn)矛盾問題。

首先，對于土地合同與不動產(chǎn)登記薄的銜接內(nèi)容，要進(jìn)行不斷細(xì)化，對于土地出讓合同來說，是土地出讓與土地登記的銜接的重要保障，同時(shí)也關(guān)系到監(jiān)管內(nèi)容能否順利實(shí)施。要想實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，將土地全生命周期管理完整落實(shí)下去，土地全生命周期管理流程如圖1所示。在出讓合同中，出讓人要對土地利用要求與土地交 易限制這兩大問題予以高度重視。通常來說，在土地合同中，包含著較多的約束內(nèi)容，對于納入登記薄的內(nèi)容必須要進(jìn)行高度明確化，然后加大登記過程的審查力度。所以要對《不動產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行深入分析【1】，貫徹落實(shí)好依法合規(guī)原則，在登記薄中，要納入合同約定的環(huán)保要求、投 入產(chǎn)出等提示性要求。土地登記審查工作流程如圖2所示：

其次，要提高對法律法規(guī)建設(shè)的重視程度，如果法律法規(guī)已經(jīng)出臺，在登記方面，要關(guān)注出讓合同約定，合理化修訂土 地交易內(nèi)容，確保與登記相互協(xié)調(diào)。要想防止兩者出現(xiàn)矛盾問題，要充分考量土地新政的思想、要求，并積極補(bǔ)充不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)細(xì)則，將出讓合同約定與登記密切融合在一起，積極運(yùn)用不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺。需要注意的是，登記要與合同約定的用地范圍相符。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺如圖3所示：

二、加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓與登記的銜接

在這一方面，要加強(qiáng)分工合作的審查制度的構(gòu)建，在規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為方面，要將合法性、便捷性等原則踐行到位，由于取得土地使用權(quán)的方式有著明顯的差異性，在審核時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)分類分部門方式的應(yīng)用【2】。首先，如果出自于非市場化出 讓，或省級以上政府有明確限制轉(zhuǎn)讓的土地，對于土地讓人 或交易部門來說，要實(shí)施重點(diǎn)審核，尤其對于交易的合法性、合同履約情況、繳稅情況等。并且在登記時(shí)，還要積極納入土地交易審核意見。其次，如果土地屬于市場化方式，且省 級以上政府對于限制轉(zhuǎn)讓的要求并不高，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，免去了出讓人進(jìn)行前置審核這一環(huán)節(jié)，而登記部門在審核時(shí)，要著重考慮法定的轉(zhuǎn)讓條件。

三、加強(qiáng)土地抵押與登記的銜接

在制定《不動產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》時(shí)，要分析各地在操作中經(jīng)常容易出現(xiàn)的問題，并明確辦理登記手續(xù)的必要條件，同時(shí)，也要將督查和管理力度提升上來，對登記操作行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，如果在辦理抵押登記方面，出現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)將責(zé)任追究機(jī)制的作用發(fā)揮出來，對相關(guān)責(zé)任人實(shí)施嚴(yán)格處理。此外，政府不應(yīng)過渡干預(yù)抵押權(quán)人、抵押物價(jià)值，旨在將市場在配置資源中的作用發(fā)揮到極致。

四、加強(qiáng)土地租賃與登記的銜接

在這一方面，要對劃撥用地改變用途違規(guī)出租經(jīng)營行為的管制或放開問題進(jìn)行深入探討。首先，基于法律視角，這種行為是不合法的，必須要注重嚴(yán)厲禁止和查處。一旦不加以嚴(yán)格管理，極容易對市場的肅清、公平等造成影響，甚至?xí)速M(fèi)和流失諸多土地資產(chǎn)流失。但是在某種程度上，這種行為對于盤活存置建設(shè)用地具有明顯的作用，不斷提高土地市 場的激活水平，發(fā)揮出對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的促進(jìn)作用。如果禁止力度過強(qiáng)，極容易對存量用地的盤活利用造成限制。劃撥土地擅自改變用途，屬于不合法行為，再加上沒有通過正規(guī)渠道出租經(jīng)營，這種行為必須要通過法律制度來予以糾正和監(jiān)管。

五、結(jié)束語

總而言之，土地交易與不動產(chǎn)登記之間有著密切的聯(lián)系，在銜接過程中，要高度注重土地出讓與登記、土地轉(zhuǎn)讓與登記、土地抵押與登記、土地租賃與登記等方面的銜接，使土地交易與不動產(chǎn)登記形成協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有機(jī)整體，滿足合法性、合理性要求，從而不斷改善土地交易市場。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃東海，侯惟原，趙榮軍. "招拍掛"土地首次登記權(quán)籍調(diào)查優(yōu)化分析[J]. 中國土地，2020，No.412（05）：25-26.

[2]郭威，楊慧娟. 不動產(chǎn)登記糾紛"民行交叉"解決機(jī)制的路徑困境與優(yōu)化——以登記行為的界分為基礎(chǔ)[J]. 中國土地科學(xué)，2020，v.34;No.271（10）：36-43.

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