“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢(shì)下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展路徑研究

摘要：互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)是模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要點(diǎn)，而房地產(chǎn)評(píng)估是互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術(shù)，如云計(jì)算，完成了單次革命性的升級(jí)。多維數(shù)據(jù)從單一數(shù)據(jù)到復(fù)雜數(shù)據(jù)，從因果分析到“相關(guān)性分析”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和準(zhǔn)確性。云計(jì)算數(shù)據(jù)平臺(tái)還使用了大量的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)分析功能，幫助評(píng)估人員提高評(píng)估報(bào)告的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。總體來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時(shí)代是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的時(shí)代，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)積極開(kāi)展大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)建設(shè)，并逐步形成“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的評(píng)估方式，“互聯(lián)網(wǎng)+”回眸能有效推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的模式變革。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+;房地產(chǎn)估價(jià);發(fā)展路徑

前言

信息化時(shí)代背景下，中國(guó)實(shí)施大數(shù)據(jù)政策的目的是促進(jìn)工業(yè)技術(shù)現(xiàn)代化和提高工業(yè)效率。隨著城市環(huán)境的擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，信息量不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品交易量的不斷增加，為房地產(chǎn)估價(jià)提供了更多的交易信息。在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信息管理十分重要，但過(guò)去數(shù)據(jù)采集程序來(lái)源比較統(tǒng)一，不能廣泛、科學(xué)地利用信息，“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢(shì)下，相關(guān)人員必須高度重視對(duì)網(wǎng)絡(luò)資源的開(kāi)發(fā)和利用。

1、基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)體系構(gòu)建

1.1基于云計(jì)算的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)構(gòu)建

云計(jì)算是一種通過(guò)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一靈活調(diào)用各種信息資源的信息處理方法。因此，可以重建現(xiàn)有的每個(gè)獨(dú)立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，以提高數(shù)據(jù)的利用率和處理效率。因此，我們構(gòu)建了一個(gè)基于云計(jì)算的集信息采集、存儲(chǔ)、分析于一體的房地產(chǎn)估價(jià)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的效率和準(zhǔn)確性，打破地域空間的限制。我們可以為您提供更方便、更好的質(zhì)量評(píng)估和全面的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)體系結(jié)構(gòu)分為五個(gè)層次，包括數(shù)據(jù)源、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分類、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)應(yīng)用。

（1）數(shù)據(jù)來(lái)源包括每個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估的可能數(shù)據(jù)源。例如，政府部門、專家和評(píng)估的數(shù)據(jù)源以及外部專家和互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)據(jù)源提供了專業(yè)可靠的信息，如標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)、拍賣信息和歷史數(shù)據(jù)。

（2）數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集通常與相應(yīng)的采集終端配合，以往的房地產(chǎn)行業(yè)往往通過(guò)現(xiàn)有的數(shù)字技術(shù)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、移動(dòng)設(shè)備、云緩存系統(tǒng)，以文本等形式存儲(chǔ)歷史數(shù)據(jù)?？梢愿咝У厥占@些文本數(shù)據(jù)、聚合數(shù)據(jù)、聚合外部數(shù)據(jù)以及由政府和權(quán)威機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)發(fā)布的信息。實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集交互。

（3）數(shù)據(jù)分類我們將收集到的數(shù)據(jù)上傳到云計(jì)算服務(wù)器，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)交換和更新，并對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行分類，管理房地產(chǎn)特定主題數(shù)據(jù)、區(qū)域規(guī)劃數(shù)據(jù)、環(huán)境數(shù)據(jù)、社會(huì)元素?cái)?shù)據(jù)、交易案例數(shù)據(jù)等，分類為其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

（4）數(shù)據(jù)分析深入分析每一個(gè)主題數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)之間的潛在關(guān)系，并通過(guò)云計(jì)算對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估。本文論述了稅收評(píng)估中的稅收評(píng)估法。分析模型從傳統(tǒng)的精度模型轉(zhuǎn)變?yōu)榫群途认嘟Y(jié)合的模型。

（5）數(shù)據(jù)應(yīng)用市場(chǎng)趨勢(shì)分析和案例相似性分析基于因果分析水平和相關(guān)分析水平之間的相關(guān)性，例如，收集以下信息：評(píng)估、稅收計(jì)算和房?jī)r(jià)評(píng)估。

1.2基于大數(shù)據(jù)云計(jì)算平臺(tái)的房地產(chǎn)估價(jià)可比案例選取

由于市場(chǎng)比較法行為的核心是與司法判例相協(xié)調(diào)，與判例的選擇相比，它會(huì)直接影響房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的推動(dòng)下，評(píng)估人員通過(guò)大數(shù)據(jù)云計(jì)算平臺(tái)的相似度分析功能，將現(xiàn)實(shí)生活中重力案例的選擇從主觀選擇變?yōu)榭陀^選擇，并通過(guò)云計(jì)算將大量交易實(shí)例與評(píng)估對(duì)象關(guān)聯(lián)起來(lái)。你可以量化交易實(shí)例和主題的相似性。選擇了科學(xué)先例。該方法不僅消除了主觀選擇的主觀選擇，而且提高了房地產(chǎn)估價(jià)的可靠性。

1.3云計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)影響因素及其權(quán)重分析的影響

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素非常復(fù)雜，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度也不盡相同。隨著教育對(duì)社會(huì)重要性的加深，教育環(huán)境或多或少受到房地產(chǎn)價(jià)格的影響。另外，同一因素在不同地區(qū)表現(xiàn)出的效應(yīng)程度也存在差異，以環(huán)境因素為例，在生態(tài)環(huán)境問(wèn)題比較嚴(yán)重的地區(qū)，環(huán)境因素對(duì)價(jià)格的影響程度更為明顯，各違約要素的影響權(quán)重一致。評(píng)價(jià)結(jié)果與實(shí)際情況不符。隨著互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的不斷發(fā)展，評(píng)估人員可以利用云計(jì)算平臺(tái)的數(shù)據(jù)處理能力進(jìn)行權(quán)重分析，將傳統(tǒng)的定性分析模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄐ院投狂詈夏Ｊ?，進(jìn)一步量化各要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，確定各要素的權(quán)重。

2、比較法在云計(jì)算中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法應(yīng)用

由于評(píng)估對(duì)象和目標(biāo)的不同，房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇也有所不同，主要有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)采用比較法在，其在實(shí)踐中被廣泛采用，與其它方法相比，比較法具有價(jià)格響應(yīng)性，具有一定的適應(yīng)性，缺點(diǎn)是對(duì)市場(chǎng)信息質(zhì)量的依賴性。

2.2市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用中要注意的問(wèn)題

利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)記進(jìn)行市場(chǎng)比較法，它能在市場(chǎng)數(shù)據(jù)層面上顯示某些問(wèn)題?？杀葘?shí)例的選擇沒(méi)有客觀依據(jù)。市場(chǎng)比較法主要用來(lái)調(diào)整可比案例中的信息，使比較案例的選擇有很大的價(jià)值，從而評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合理性，在這個(gè)階段，可比案例的選擇側(cè)重于評(píng)價(jià)股的案例庫(kù)以及工作人員評(píng)價(jià)的經(jīng)驗(yàn)。然而，目前全國(guó)一些評(píng)估機(jī)構(gòu)可比案例較少，來(lái)源比較統(tǒng)一，主觀能動(dòng)性差，缺乏整體定量分析。從以過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)為核心要素的模型層次，轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕畔⒀芯繛楹诵牡哪Ｊ綄哟?，為房地產(chǎn)評(píng)估做準(zhǔn)備。

結(jié)語(yǔ)

在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，房地產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，借助云計(jì)算平臺(tái)完善估價(jià)體系，采取有效行動(dòng)，加快自身企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，糾正現(xiàn)有缺陷，可統(tǒng)一采用市場(chǎng)比較法，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的真實(shí)性和數(shù)據(jù)信息評(píng)估的準(zhǔn)確性，系統(tǒng)審視房地產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展路徑。

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作者簡(jiǎn)介：李韌（1974.10-），女，廣東人，本科，中級(jí)，副總經(jīng)理。研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)及估價(jià)機(jī)構(gòu)管理