房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理

胡雯

摘要：實現(xiàn)成本控制體系的高水平構(gòu)建，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營業(yè)績提供有力支持。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)工作實施特征的研究分析，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要，制定成本控制工作的改進策略，是很多房地產(chǎn)企業(yè)工作人員重點關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;優(yōu)化策略

引言

我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“拿地就賺錢”的資源時代逐漸過渡到“關(guān)注品牌與質(zhì)量，規(guī)范管理與創(chuàng)新”的重品牌和重管理的時代，經(jīng)營模式也由原來的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變。而傳統(tǒng)的成本管理模式已經(jīng)不能適應瞬息萬變的形式，勢必從成本的精細化管理深入挖掘。利潤=銷售收入-成本，受復雜的宏觀政策及市場環(huán)境等方面的影響，房價并不能完全由房地產(chǎn)公司掌控，在增加銷售收入受限的情況下，降低成本就顯得尤為重要，而加強和改善成本精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要途徑。通過加強企業(yè)的成本精細化管理，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而增強企業(yè)的核心競爭力。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理中存在的問題

1.1 對于房地產(chǎn)投資決策沒有足夠的認識

如今，很多建筑企業(yè)的工程造價意識不足，相關(guān)管理人員對企業(yè)自身的管理制度了解不足，各個環(huán)節(jié)中都存在很多的問題，直接影響建筑工程造價的管理水平。部分建筑企業(yè)領(lǐng)導人只注重設計等方面，忽視了對造價的管理和控制，導致建筑工程的造價缺乏整體控制。投資決策的環(huán)節(jié)與整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程緊密相連，會對經(jīng)濟效益造成一定的影響。但是大部分企業(yè)并未落實投資決策上的工作，造成后續(xù)出現(xiàn)很多問題，影響整個工程的順利進行。停工與變更不僅延長了施工的時間，也提升了工程的成本。

1.2成木控制理念落后，預算管理不科學

房地產(chǎn)公司經(jīng)過項目一期、二期的交付，成木管理水平并沒有太大提升，依舊習慣重視對施工階段成木的控制，對于前期決策設計、后期竣工結(jié)算的成木控制沒有落到實處，公司雖然采取了一些成木管控措施，但并沒有達到最佳效果。公司采用的成木核算方法是品種法，便于核算，但是忽略了對整個過程的成木的把控，當成木數(shù)據(jù)有差異時，缺乏完整的數(shù)據(jù)，無法準確地分析成木控制鏈條的各個環(huán)節(jié)。當設計或研究階段出現(xiàn)問題，導致費用數(shù)據(jù)的差異，往往難以糾錯，從而導致費用的增加。此外，過于注重施工階段的成木控制，會使部分員工在實際費用超過預算時將責任轉(zhuǎn)移給其他部門，責任主體之間互相推誘，不利于各部門團結(jié)協(xié)作，對于公司整體成木管理水平的提升沒有任何意義，成木控制效果往往較差。預算有效地限制了企業(yè)的項目開支，能促進企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)公司進行項目成木控制時沒有形成成木控制規(guī)劃體系，在實際控制過程中對項目前期的預算把控不夠細致，沒有給予預算工作足夠的重視。公司目前的成木控制工作由成木部負責，財務部門主要進行預算的制定以及實際成木的記錄與核算。由于部分公司財務人員缺乏成木管控意識，參與成木管理工作的積極性較低，認為那是主管的工作，所做的工作只是記錄實際數(shù)據(jù)并將其機械性地變成財務數(shù)據(jù)，沒有通過分析和總結(jié)把財務數(shù)據(jù)背后實質(zhì)挖掘出來。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系缺乏有效的創(chuàng)新

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對具體項目費用支出細節(jié)的關(guān)注，在制定相應的監(jiān)管工作機制過程中，未能從成本控制制度的角度出發(fā)，構(gòu)建符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求的具體策略，導致權(quán)責體系的構(gòu)建無法與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相符合，也使得成本控制戰(zhàn)略在設計過程中，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理有效控制。一些房地產(chǎn)企業(yè)對于工程經(jīng)濟管理的相關(guān)理論重視程度不足，缺乏對消耗定額管理相關(guān)措施的有效性分析，在制定成本管控相關(guān)任務的劃分方案過程中，未能從權(quán)責體系建設的角度制定成本管控的具體戰(zhàn)略，導致成本控制體系的創(chuàng)新存在不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部各部門的溝通情況重視度較低，未能通過內(nèi)部各部門的有效協(xié)調(diào)，提升內(nèi)部資源的共享水平，難以通過節(jié)約內(nèi)部資源消耗實現(xiàn)成本的高水平控制。部分成本控制體系的建設工作對于成本管控相關(guān)工作所需的監(jiān)督檢查措施重視不足，未能實現(xiàn)對獎懲措施的合理設計，在制定成本控制體系具體建設策略的過程中，對于成本管理工作的運轉(zhuǎn)形式關(guān)注度較低，無法實現(xiàn)成本管理相關(guān)責任的有效落實，最終導致成本管理方法的創(chuàng)新難以在合理調(diào)整權(quán)責方案的基礎上得到改進，也使得房地產(chǎn)企業(yè)難以有效提升成本控制方法合理性。

2精細化管理

2.1建立并實施目標成本管理制度

目標成本的作用在于指導施工圖設計、合同管控和施工的過程控制，所以，目標成本的確定時點應在方案設計階段，而不是在施工圖出來之后。目標成本的確定不應只是成本部的職責，而應該由設計部、項目部、投資發(fā)展部、工程部、成本部、采購部、策劃部等部門共同維護。

2.2提升房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合具體的項目運行細節(jié)，制定各項費用的監(jiān)管措施，并將工作內(nèi)容落實到制度層面，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在完善成本控制體系方面具備更加理想的基礎條件。要加強對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有各項資源構(gòu)成情況的重視和分析，從工程經(jīng)濟管理的角度出發(fā)，制定內(nèi)部資源整合方案，并對消耗定額管理方法進行靈活的應用，借此提升成本管控綜合水平。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對成本控制點相關(guān)工作進行權(quán)責體系建設方案的優(yōu)化構(gòu)建，尤其要對各部門所需的溝通措施進行合理性分析，借此滿足成本管理工作方法創(chuàng)新需要，以便成本管控所需的督查機制和獎懲機制可以擁有更加理想的構(gòu)建基礎。房地產(chǎn)企業(yè)還一定要實現(xiàn)對成本控制制度設計規(guī)范性的重視，并對影響制度落實完整性的因素加以總結(jié)，使成本控制體系的構(gòu)建能夠保證關(guān)鍵性成本在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)全面落實，有效的提升成本預算管理體系的構(gòu)建水平，并保證成本管控工作所需的各類原始信息得到高水平的應用處置。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對成本控制各項監(jiān)督舉措的有效性進行評估，規(guī)避形式主義不良傾向，使成本管理工作的各項責任可以有效落實到個人，以便可以在各類原始數(shù)據(jù)得到有效應用的基礎上，滿足成本管理方法的改進需要。

2.3竣工結(jié)算時期的成本控制

首先，標準預算審查方式。若在具體施工期間全都運用標準圖紙，就可以用以往所編制的標準預算。這類項目在結(jié)構(gòu)與方式上是相同的，只是在施工環(huán)境上有所差異，在工程結(jié)算審查時，相關(guān)人員就不需要每一條都去審核，只需要對標準圖紙的實際預算進行審核，即標準預算。在運用標準圖紙以及圖紙中的項目時，應把標準預算作為主要基礎，落實對比審核這項工作，并且對需要修改的內(nèi)容做單獨的審查工作。其次，篩選審核方式。針對同樣類別的房地產(chǎn)項目而言，其面積與高度可能有所不同，但工程企業(yè)的建筑面積數(shù)據(jù)并沒有任何差異。因此，應該對建筑物的分項工程實施一體化的管理，其中包含的建筑結(jié)算規(guī)范可以使工程數(shù)量、價格以及人工這些參數(shù)得到有效換算與總結(jié)。在挑選工程結(jié)算中的分項數(shù)據(jù)信息期間，應利用這部分基礎信息對不在特定范疇內(nèi)的數(shù)據(jù)做細致的審查，反之，則無需做審查。在該過程中，如果查詢結(jié)果與基礎數(shù)值中的建筑標準存在不同，就應該做相應的調(diào)節(jié)。

結(jié)語

總而言之，房企成木控制精細化管理能夠推動公司成木控制體系的完善，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的成木控制水平。在任何企業(yè)中，成木控制都是一個相對較長的過程，在這個過程中企業(yè)必須確保成木控制具有戰(zhàn)略性，同時考慮到市場環(huán)境的變化和企業(yè)木身資源的變化，以合理的成木推動企業(yè)利潤空間的擴大，最終提高企業(yè)在市場上的競爭力。

參考文獻

[1]李春平.房地產(chǎn)項目全過程成本精細化管理與造價控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（12）：16.

[2]李丹.房地產(chǎn)項目全過程成本精細化管理與造價控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（36）：22.

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