淺析LPR的完善對居民房貸的影響

陳陶花

摘要：根據(jù)國務(wù)院部署，我國正努力尋求運(yùn)用市場化改革辦法推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低和解決融資難等問題的辦法。隨后，2019年8月，央行宣布為提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，把銀行貸款利率與新的LPR掛鉤。本文根據(jù)LPR機(jī)制的建立與完善，結(jié)合目前國家針對土地及房產(chǎn)的政策，對LPR的完善對我國居民放點(diǎn)的影響進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞：LPR;貨幣政策;改革;存量房產(chǎn)

Abstract： According to the deployment of the State Council， China is trying to find ways to use market-oriented reform to significantly reduce the level of real interest rates and solve financing difficulties. Subsequently， in August 2019， the central bank announced that in order to improve the transmission efficiency of interest rates and reduce the financing costs of the real economy， it decided to reform and improve the formation mechanism of the Loan Prime Rate （LPR） in the loan market and link the bank loan interest rate with the new LPR. Based on the establishment and improvement of LPR mechanism， combined with the current national policies for land and real estate， this paper analyzes the impact of the improvement of LPR on the Real estate loan of Chinese residents.

2019年8月16日，國務(wù)院召開常務(wù)會議指出，要改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制，在原有1年期一個(gè)限期品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的限期品種，由各報(bào)價(jià)銀行以公開市場操作利率加點(diǎn)方式報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心根據(jù)報(bào)價(jià)計(jì)算得出貸款市場報(bào)價(jià)利率并發(fā)布，為銀行新發(fā)放貸款提供定價(jià)參考，帶動(dòng)貸款實(shí)際利率水平進(jìn)一步降低。

一、LPR的含義

（一）什么是LPR？

貸款市場報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate，LPR），是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動(dòng)方式和類型等要素，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。換句話說可以理解為貸款的浮動(dòng)利率。①

LPR機(jī)制創(chuàng)立于在2013年10月，在2013年7月中國人民銀行全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，隨后締造了LPR。目前，有10家大中型銀行每日報(bào)價(jià)，并經(jīng)銀行間市場發(fā)布，為市場提供一個(gè)最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價(jià)參考。

（二）新推出的LPR有什么變化

1.報(bào)價(jià)方式修改為按照公開市場操作利率加點(diǎn)形成執(zhí)行利率。

2.是在原有的1年期一個(gè)限期品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的限期品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價(jià)提供參考，也便于未來存量長期浮動(dòng)利率貸款合同定價(jià)基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。

3.報(bào)價(jià)行范圍代表性增強(qiáng)，在原有包括中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的10家全國性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行4類銀行各2家，擴(kuò)大到18家。

4.報(bào)價(jià)頻率由原來的每日報(bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)一次。

（三）對比利率執(zhí)行制定方式

1.原來利率制定方式

貸款定價(jià)=官定基準(zhǔn)利率×（1+上下浮倍數(shù)），就是各大銀行根據(jù)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，這樣的定價(jià)與市場化的利率沒有直接掛鉤。

2.新政后利率制定方式

LPR=平均值（18家銀行的“MLF+點(diǎn)”）

貸款定價(jià)=LPR×（1+上下浮動(dòng)倍數(shù)）

①曾剛，王偉.LPR改革將暢通利率傳導(dǎo)機(jī)制，商業(yè)銀行須積極應(yīng)對[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2019-08-22（004）

18家銀行按中期借貸便利利率（MLF）加點(diǎn)形成的方式，向全國銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià)。所以，銀行在制定貸款利率的時(shí)候，可以根據(jù)資金成本、客戶的信用溢價(jià)和期限的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)在LPR基礎(chǔ)上自由浮動(dòng)。

二、LPR推出的背景

（一）LPR的設(shè)立由來

央行設(shè)立LPR，原意是希望通過LPR形成市場化的貸款利率，然而實(shí)際情況卻是，銀行發(fā)放貸款主要還是參照央行公布的基準(zhǔn)利率，很少有貸款參照LPR定價(jià)。同時(shí)，中國貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，LPR自2015年10月26日達(dá)到4.30%以來，近4年間只發(fā)生過1次變化（2018年4月8日變?yōu)?.31%），對市場環(huán)境變化已經(jīng)失去了敏感性。

截至2020年LPR的推出已有6年之久，一直沒有被市場真正利用起來，目前大力改革推進(jìn)其中一個(gè)重要背景是全球央行大幅降息，中國人民銀行不愿降息。同時(shí)，央行認(rèn)為，根據(jù)市場利率傳導(dǎo)的表現(xiàn)，在改革之后的LPR有望改變利率雙軌制，實(shí)現(xiàn)市場利率傳導(dǎo)暢通。

（二）我國目前借貸利率現(xiàn)狀

截至目前自2018年以來的央行6次定向降準(zhǔn)（或降準(zhǔn)）共釋放基礎(chǔ)貨幣約3.4萬億元人民幣，市場整體資金供給充實(shí)，但是隨著銀行間流動(dòng)性的改善，貨幣市場中資金利率顯著下行，我國民營、小微企業(yè)融資難問題依舊嚴(yán)峻。

同時(shí)2018年以來，我國貨幣市場的7天回購利率一直處于平穩(wěn)中下降的趨勢。然而在銀行貸款平均利率，截至2019年2季末為反而有所上升（5.94%）并且同期居民房貸利率則是從5.26%升至5.53%。

（三）LPR推出的重大意義

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)有三期疊加，外有貿(mào)易戰(zhàn)挑戰(zhàn)和疫情惡化，壓力重重。但我們也不應(yīng)該過高估計(jì)這些壓力。改革開放40年來，我們都是以市場化改革來解決所有的問題，今后也應(yīng)該一樣。以金融市場為例，把市場化做實(shí)有助于資本要素在更廣闊的范圍以有效的方式進(jìn)行配置。換言之，在各領(lǐng)域市場化完善之前，以市場化的方式來解決發(fā)展問題仍是未來最有效的手段。

新的LPR形成機(jī)制由于降低了傳導(dǎo)成本，提高了傳遞效率，自然而然的起到了降息的作用?！皼]有中間商賺差價(jià)”，人民銀行既保住了工具箱里利率工具的力度，又提高了政策傳導(dǎo)效率，一石二鳥。并且銀行利潤的主要來源就是存貸利差。如果能夠通過LPR形成機(jī)制改革壓縮銀行利潤，或者說把壓縮下來的銀行利潤反哺到實(shí)業(yè)中，對實(shí)業(yè)的幫助是巨大的。

（四）LPR改革的必要性

一直以來中國金融業(yè)在GDP中的占比持續(xù)維持在8%左右，這個(gè)數(shù)字甚至比英美等金融強(qiáng)國還要高。這個(gè)比例顯然不正常。解決行業(yè)發(fā)展不平衡的辦法不是靠降低銀行為首的金融行業(yè)的利潤，而是要靠改革，讓利率真正走向市場。

目前由于疫情的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長變緩，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車“投資、消費(fèi)、出口”均受到嚴(yán)重影響，在這樣的背景下，根據(jù)國務(wù)院會議精神指導(dǎo)，我國正努力尋求市場化改革的辦法以推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低，解決企業(yè)融資難等問題。在央行的計(jì)劃中，改革后的LPR將承擔(dān)起這個(gè)重任。根據(jù)新的規(guī)定，LPR將與央行公開市場操作利率（MLF利率）掛鉤，今后如果央行降低MLF利率，LPR也將隨之降低。

同時(shí)此次改革也能加強(qiáng)銀行對于LPR的重視程度，目前央行將銀行合同制定參考標(biāo)簽分發(fā)協(xié)議將納入宏觀審慎評估考核，確保銀行對LPR真正重視起來。待LPR真正推向市場，結(jié)合18家銀行的浮動(dòng)利率制定后，將有效降低我國企業(yè)或個(gè)人借貸成本。

三、LPR對居民房貸的影響

（一）目前我國房產(chǎn)政策

2016年6月開始，在中央政府提出“房住不炒、因城施策”八字方針的主基調(diào)下，全國加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的城市數(shù)量越來越多，調(diào)控力度也不斷加強(qiáng)。目前我國的房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，也就是未來的二手房交易會大于新房交易。之前貨幣政策對于購新房影響很大，然而進(jìn)入存量房時(shí)代之后，貨幣政策對于已經(jīng)有房的人影響更重要。

（二）LPR改革后對房產(chǎn)市場的影響

在沒有推出LPR改革政策之前，央行的降息或者加息，對已經(jīng)有房的人，基本沒什么影響。但是對于沒有房的人，降息的話就降低了他買房的成本。然而今天想要對已經(jīng)有房的人也起到作用，那么在房貸利率掛上LPR，將有力推動(dòng)房貸利率將隨著市場利率變動(dòng)而進(jìn)行變化。

調(diào)整后房貸利率機(jī)制改變了，以前房貸都是按照基準(zhǔn)利率來上浮或打折。比如首套按照基準(zhǔn)利率，二套按照基準(zhǔn)利率上浮20%等。而今后，央行將推廣運(yùn)用LPR，包括房貸在內(nèi)的銀行各類貸款中都要運(yùn)用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)。

但是國家基本房貸政策并沒有寬松。在國家強(qiáng)調(diào)貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”①定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制下，對于房貸利率機(jī)制設(shè)定了下限，即“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)?！?/p>

（三）LPR改革后跟原來房貸機(jī)制的區(qū)別

新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報(bào)價(jià)的調(diào)整機(jī)會，長期看，有利于減少借款人的綜合利息支出。原來的定價(jià)機(jī)制下，各城市或各銀行對于發(fā)放的房貸利率水平不一，比如首套房貸，有的是保持基準(zhǔn)利率，有的是利率上浮5%至10%，有的小商業(yè)銀行則還能有打折優(yōu)惠。二套房貸，基準(zhǔn)利率上浮10%-30%不等。而新的機(jī)制規(guī)定了下限的原則，比如首套房貸，就是不能低于LPR。所以雖然在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中短期內(nèi)房貸利率難以下降，但長期看，隨著全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將連續(xù)下行趨勢，相應(yīng)地，LPR的變動(dòng)趨勢也會是遲緩下行，會帶動(dòng)貸款利率下行。

（四）LPR改革后對居民房貸的影響

目前各城市的貸款利率不一樣。各城市按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。并且這次央行確定的是下限，所以各個(gè)城市自主動(dòng)作，只可能是提高這個(gè)下限，也就是加碼。比如二套房貸利率加到80或100個(gè)基點(diǎn)，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比較調(diào)控從嚴(yán)的城市，都會加碼。

①辛繼召，周炎炎.一線城市房貸誰最便宜？上海首套房利率最低4.65%！[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道.

并且以目前的LPR為例，現(xiàn)在基準(zhǔn)利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是明顯比基準(zhǔn)利率低的。如果是首套房貸，執(zhí)行LPR利率比執(zhí)行基準(zhǔn)利率低0.05個(gè)百分點(diǎn)（5個(gè)基點(diǎn)）。在二套房貸方面，如果按照國內(nèi)比較普遍的城市基準(zhǔn)利率上浮20%來計(jì)算，利率應(yīng)為5.88%。而新政下按照LPR來加60個(gè)基點(diǎn)，目前的LPR是4.85%，加上60個(gè)基點(diǎn)就是5.45%，也是比按基準(zhǔn)利率要低。不過要注意的是，前面也闡述過，央行規(guī)定的是下限，當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)的城市預(yù)計(jì)都會確定更高的加點(diǎn)下限，所以最終的利率還要根據(jù)各城市的加點(diǎn)下限上浮后才能確定。

針對個(gè)人來講大家的房貸大多是20年或25年長期貸款，所以絕大多數(shù)都是按照五年期利率，五年期LPR是4.85%。也就是說，新機(jī)制下，如果按照目前的LPR，如前述，與政策改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

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