住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因與對策

谷云華

摘要：物業(yè)公司在幾十年的發(fā)展中走進千家萬戶，但近年來住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的問題，究其原因就是物業(yè)服務(wù)業(yè)質(zhì)量偏低、業(yè)主對物業(yè)管理認識不足、缺乏完善的法律規(guī)范等?；诖?，可加大宣傳力度增強業(yè)主對物業(yè)消費意識的理解、加大第三方監(jiān)督維權(quán)力度、發(fā)揮業(yè)委會和社區(qū)的作用、提高物業(yè)企業(yè)管理水平、做好物業(yè)前期管理和建管銜接管理等角度出發(fā)。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū);物業(yè)管理;收費難;原因;對策

物業(yè)管理費是住宅小區(qū)運行和開支的的基礎(chǔ)。物業(yè)管理支出一部分是工作人員的福利，一部分是服務(wù)項目的物質(zhì)損耗補償。若住宅小區(qū)物業(yè)管理存在收費難的問題，最終影響管理質(zhì)量，最終導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)資產(chǎn)存在貶值的問題?；诖?，接下來本文先是分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因，之后探討相關(guān)的解決對策。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因

1.1物業(yè)服務(wù)業(yè)質(zhì)量偏低

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理方法、設(shè)備等比較落后，加之前期工作存在介入不足等問題，部分物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主的技巧和意識不強，尤其是小區(qū)物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵、小區(qū)規(guī)劃不當(dāng)?shù)葐栴}，在這些不利于物業(yè)管理因素影響下物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體成本顯著增加，最終物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量偏低，這也就意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量不高，更無法實現(xiàn)智能化和現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)[1]。服務(wù)質(zhì)量不高是發(fā)生物業(yè)糾紛的主要原因，物業(yè)企業(yè)在業(yè)主心中的形象徹底毀滅，這些都是業(yè)主拒交物業(yè)費的主要原因。

1.2業(yè)主對物業(yè)管理認識不足

物業(yè)管理是有償服務(wù)的一種，但業(yè)主對其了解不足，且物業(yè)管理的認識流于表面。部分業(yè)主對物業(yè)管理的理解不足，錯誤的認為繳納服務(wù)費是吃虧，給物業(yè)管理企業(yè)出苛刻的要求，因此對物業(yè)管理企業(yè)意見較大，甚至存在拒絕繳納物業(yè)管理費的問題。由于業(yè)主認識方面的錯誤，業(yè)主對物業(yè)公司的期望較大，甚至是房屋質(zhì)量問題也推卸給物業(yè)，拒繳物業(yè)費的問題時有發(fā)生。部分不繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣可以享受一樣的物業(yè)服務(wù)，這就容易導(dǎo)致其他業(yè)主效仿。

1.3缺乏完善的法律規(guī)范

目前我國還沒有剛性的規(guī)定業(yè)主拒繳和欠繳措施，也沒有具體明確的保護企業(yè)追償手段的保護措施。物業(yè)部門還未有明確的執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，因此就算業(yè)主拒繳或欠繳物業(yè)費也僅能通過溝通協(xié)調(diào)和說服教育方式解決。面對蠻橫無理的業(yè)主時行政執(zhí)法的權(quán)威和力度不突出，加之受到我國法律復(fù)雜等因素影響，企業(yè)陷入有法難依境地。

2 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題的解決對策

2.1加大宣傳力度增強業(yè)主對物業(yè)消費意識的理解

良好的物業(yè)消費意識的行成是一個循序漸進的過程。物業(yè)企業(yè)要加大力度宣傳《物業(yè)管理條例》、《民法典》等法律法規(guī)[2]。一方面，合理利用小區(qū)內(nèi)的宣傳欄、公告欄等開展宣傳;另一方面可給予業(yè)主發(fā)放意見調(diào)查問卷、宣傳資料手冊等，加強與業(yè)主溝通，獲得業(yè)主的信任，讓廣大業(yè)主明確自身義務(wù)和權(quán)力，從而形成良好的物業(yè)消費意識，更讓業(yè)主意識到拒繳或欠繳物業(yè)費實際上就是在損害物業(yè)企業(yè)的利益，對物業(yè)正常運行和管理造成不利的影響，業(yè)主利益也受損。

2.2加大第三方監(jiān)督維權(quán)力度

人們對物業(yè)服務(wù)費的定價問題一直處于不太信任的狀態(tài)，主要因為物業(yè)費的定價并不可靠。因此，開發(fā)新樓盤時必須合理利用第三方，通過專業(yè)評估機構(gòu)計算物業(yè)費的價格，提高物業(yè)費價格的公正性、科學(xué)性和客觀性。若小區(qū)比較老舊，可通過舉辦業(yè)主大會更換物業(yè)公司或委托第三方評估物業(yè)機構(gòu)。物業(yè)費的收取可由第三方獨立機構(gòu)自主維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，尤其是針對業(yè)主的物業(yè)管理費用追繳等問題。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主、第三方結(jié)構(gòu)之間無直接利害關(guān)系，因此在工作中公正性和公平性更高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾也逐步被淡化，如此業(yè)主對物業(yè)部門的怨氣被嫁接到第三方機構(gòu)中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主溝通合作奠定基礎(chǔ)[3]。

2.3發(fā)揮業(yè)委會和社區(qū)的作用

一直以來物業(yè)管理都是一項很難讓群眾滿意的工作，這是政府相關(guān)部門監(jiān)管難點。要想解決此類問題，必須在住宅小區(qū)建設(shè)中納入物業(yè)管理，并將其納入社區(qū)工作職責(zé)。從本質(zhì)上分析，物業(yè)小區(qū)是社區(qū)管轄范圍，社區(qū)工作內(nèi)容較多，且比較了解業(yè)主的具體情況，群眾基礎(chǔ)良好，扎根于居民工作傳統(tǒng)中，因此業(yè)委會和社區(qū)在業(yè)主心中的地位是不可替代的，可通過其強化物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的溝通，加大協(xié)調(diào)力度，在社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理中納入物業(yè)管理，建設(shè)“條塊結(jié)合、以塊為主”的管理方法。

2.4提高物業(yè)企業(yè)管理水平

要想解決當(dāng)前階段物業(yè)收費難的問題，規(guī)范物業(yè)管理行為是前提，只有提高物業(yè)管理水平才能讓業(yè)主不斷提高自身服務(wù)意識[4]。物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這是企業(yè)提高自身收費率的關(guān)鍵。由于缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，整體收費效率不高，這一定程度上又會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無法給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，陷入到惡性循環(huán)中。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自覺規(guī)范自身服務(wù)行為，以此為基礎(chǔ)擴大服務(wù)項目，追求更高的精細度，加大力度培養(yǎng)員工素質(zhì)，不斷努力，營造優(yōu)良的生活環(huán)境，讓業(yè)主滿意。

2.5做好物業(yè)前期管理和建管銜接管理

眾所周知，物業(yè)管理應(yīng)是全過程的管理。若開發(fā)商設(shè)計規(guī)劃階段已經(jīng)選好物業(yè)管理企業(yè)，那么就可以合理利用物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)的知識和豐富的企業(yè)經(jīng)驗給規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計與管理要求相符合，這對管理工作的進行奠定基礎(chǔ)[5-6]。此外，加大建管銜接管理力度，明確建管責(zé)任。開發(fā)商出售房屋前必須制定好與物業(yè)管理有關(guān)的規(guī)定，確保業(yè)主購房之前了解物業(yè)管理制度，避免業(yè)主出現(xiàn)“事前不懂、事后不管”的問題，這對正常開展物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)。

結(jié)束語

物業(yè)管理實踐的過程中業(yè)主應(yīng)以發(fā)展的眼光看待問題，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)立場解決問題，在此基礎(chǔ)上互相支持、權(quán)衡利弊，為小區(qū)和諧發(fā)展奠定基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)加大探索力度，及時總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷優(yōu)化現(xiàn)有收費方式，為我國物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，創(chuàng)造和諧社會。

【參考文獻】

[1]邢力文，林莉瑩.住宅小區(qū)物業(yè)收費難的成因及破解[J].基建管理優(yōu)化，2018，30（2）：27-32.

[2]陸雅芳.住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題研究[J].管理觀察，2018（15）：112-115.

[3]周健.物業(yè)管理收費難的原因及對策[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2018，431（8）：15.

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[6]邱柏棠. 淺析物業(yè)管理收費難的具體解決方法[J]. 中國管理信息化， 2017（6）.