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    經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房限購(gòu)令分析

    2021-09-10 21:08:42王雪穎
    科學(xué)與生活 2021年14期
    關(guān)鍵詞:商品房經(jīng)濟(jì)法

    王雪穎

    摘要:當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀較為畸形,而為了能夠向人民群眾提供健康的商品房交易環(huán)境,國(guó)家出臺(tái)了商品房限購(gòu)令。為此,針對(duì)商品房限購(gòu)令存在的問(wèn)題,本文提出了相應(yīng)的策略思考,旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康轉(zhuǎn)型,也為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足動(dòng)力。

    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)法;商品房;限購(gòu)

    作為與普通民眾利益相關(guān)的內(nèi)容,商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)畸形增長(zhǎng)速度,嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展,并降低人民群眾幸福感。所以,各地政府都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,試圖抑制房地產(chǎn)上揚(yáng)趨勢(shì),尋求房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然在這種背景下誕生的商品房限購(gòu)令有效避免炒房投資者,但是卻存在一定問(wèn)題,導(dǎo)致普通民眾對(duì)政府干預(yù)市場(chǎng)行為產(chǎn)生一定恐慌。所以,針對(duì)商品房限購(gòu)令存在問(wèn)題分析、解決問(wèn)題是當(dāng)前政府應(yīng)當(dāng)做的重要工作。

    1商品房限購(gòu)令的基本概述

    自國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件對(duì)樓市新政策印發(fā)出臺(tái)后,中國(guó)多個(gè)城市也就房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,用于遏制房?jī)r(jià)不正常增長(zhǎng)。各地政府對(duì)于房?jī)r(jià)相關(guān)措施而制定一系列政策、規(guī)定,統(tǒng)稱為商品房限購(gòu)令[1]。雖然各地對(duì)于商品房限購(gòu)令側(cè)重點(diǎn)與規(guī)定不相同,但多數(shù)方法是利用控制二套房首付款比例,以及購(gòu)房貸款利率等進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。對(duì)于二套及以上住房民眾進(jìn)行限制,對(duì)于“炒房團(tuán)”等投資者行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。商品房限購(gòu)令在宏觀調(diào)控方面,做到對(duì)住房供求關(guān)系短期調(diào)節(jié),并展示政府部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整治的決心與信心。

    2經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房限購(gòu)令存在的問(wèn)題

    2.1合法性問(wèn)題

    各地政府限購(gòu)令基本以文件、通知等形式存在,并沒(méi)有通過(guò)全國(guó)人大以及常委會(huì)頒布法令程序,所以法律框架不完善,文件落實(shí)沒(méi)有法律背書(shū)。在我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)缺少宏觀調(diào)控,基于市場(chǎng)規(guī)則立法工作不完善,所以限購(gòu)令制定程序不透明,缺少告知、參與具體機(jī)制。更有部分城市限購(gòu)令以“突襲”等方式存在,引起負(fù)面社會(huì)輿論。而且限購(gòu)令以戶籍作為捆綁,導(dǎo)致不同戶籍享受待遇不同,違背合同法契約原則。

    2.2調(diào)控效果問(wèn)題

    房?jī)r(jià)高漲需要從兩方面考慮,居民收入增長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)有住房無(wú)法滿足實(shí)際需求,而新開(kāi)發(fā)商品房也因城市土地面積供給受限,導(dǎo)致新增土地出現(xiàn)“供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)”問(wèn)題,引起房?jī)r(jià)呈現(xiàn)病態(tài)式上漲。還有部分開(kāi)發(fā)商大規(guī)模囤地,例如由李嘉誠(chéng)創(chuàng)建的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán),從1955年就將廣州黃埔區(qū)的御湖名邸項(xiàng)目雪藏,直至2020年才投入市場(chǎng)。所以,限購(gòu)令僅能對(duì)短期投資進(jìn)行打擊,但是無(wú)法對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)供給關(guān)系有效平衡[2]。而且,限購(gòu)令沒(méi)有改變房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資工具這一實(shí)際問(wèn)題。在2020年突發(fā)公共衛(wèi)生事件剛有所緩解,深圳市便曝出了天價(jià)房產(chǎn)交易,可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤(rùn),這顯然是限購(gòu)令無(wú)法有效阻止投資者投資房地產(chǎn)的表征。

    2.3政府角色問(wèn)題

    各地政府對(duì)于限購(gòu)令無(wú)法避開(kāi)政府管控經(jīng)濟(jì)發(fā)展的怪問(wèn)題,即“緊死松亂”問(wèn)題,一刀切現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生,導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策存在波動(dòng)幅度大的反復(fù)調(diào)整。而且部分政府違背市場(chǎng)調(diào)節(jié)原則,導(dǎo)致越位缺位情況時(shí)常發(fā)生,缺少?gòu)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展角度審視房地產(chǎn)長(zhǎng)久調(diào)控相關(guān)理念。而且限購(gòu)令被社會(huì)廣泛討論當(dāng)屬以戶口限制購(gòu)房問(wèn)題,迫使許多家庭只能承擔(dān)租房帶來(lái)租金上漲,地方政府也存在過(guò)分拓展權(quán)力問(wèn)題,影響經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。

    3經(jīng)濟(jì)法視角下完善商品房限購(gòu)令的策略

    3.1完善內(nèi)容與程序

    對(duì)于限購(gòu)令中戶籍限制一項(xiàng)內(nèi)容盡快取消。戶籍與商品房購(gòu)買綁定,與憲法賦予公民平等權(quán)產(chǎn)生沖突,導(dǎo)致許多反對(duì)限購(gòu)令團(tuán)體、個(gè)人不承認(rèn)限購(gòu)令合法性。尤其是2014年國(guó)務(wù)院公布戶籍制度改革相關(guān)意見(jiàn),取消長(zhǎng)久以來(lái)存在的農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶籍制度的背景下,限購(gòu)令仍然以戶籍問(wèn)題限制正常商品房采購(gòu),會(huì)留下破壞人民群眾追求自由平等權(quán)利的口實(shí)。所以,端正限購(gòu)令法律地位,就要取消戶籍捆綁限制。同時(shí),也要對(duì)限購(gòu)令制定程序進(jìn)行合理規(guī)范。作為政府直接干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為,限購(gòu)令是典型公權(quán)力介入私法案例。而且限購(gòu)令與人民群眾利益直接產(chǎn)生影響,屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大市場(chǎng),所以應(yīng)該由法律對(duì)制定程序、權(quán)限管控等內(nèi)容作出明確規(guī)定。但從限購(gòu)令實(shí)施至今,從未有任何法律議案提到相關(guān)日程。所以限購(gòu)令想要得到人民群眾認(rèn)可,就需要按照相關(guān)規(guī)章制度,參照優(yōu)秀國(guó)內(nèi)外案例,穩(wěn)步落實(shí)。

    3.2強(qiáng)化政府調(diào)控作用

    對(duì)于房地產(chǎn)管控的立法體系進(jìn)行完善。雖然限購(gòu)令作為政府直接關(guān)于房?jī)r(jià)不正常發(fā)展有力措施,但是缺少相關(guān)法律依據(jù),所以合法性存在很大整理。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)公眾明確限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)起到規(guī)范作用,并對(duì)自身過(guò)分管控問(wèn)題進(jìn)行約束,避免利用限購(gòu)問(wèn)題過(guò)度拓展政府權(quán)力。所以,要在改正“側(cè)重政策,輕視法律”錯(cuò)誤思想的同時(shí),對(duì)相關(guān)立法工作進(jìn)行強(qiáng)化,尤其是對(duì)于《房地產(chǎn)稅法》等要盡快通過(guò)法案,從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立完善法律體系??梢詤⒄杖毡緦?duì)住房相關(guān)法律,對(duì)現(xiàn)有法律進(jìn)行完善。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),必須將“政府”與“市場(chǎng)”兩者關(guān)系明確,充分尊重市場(chǎng)規(guī)律,明確政府權(quán)力范圍,避免政府直接對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行直接管控。對(duì)于應(yīng)該干預(yù)內(nèi)容加強(qiáng)力度,對(duì)于不應(yīng)該參與活動(dòng)的內(nèi)容則保持觀望態(tài)度。只有在明確政府權(quán)力范圍后,才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效規(guī)范,增強(qiáng)房地產(chǎn)交易過(guò)程中相關(guān)信息披露,改變以往房地產(chǎn)交易雙方信息不對(duì)等問(wèn)題,構(gòu)建健康、有序房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家,政府部門在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)節(jié)中應(yīng)該作為服務(wù)者存在,從人民實(shí)際需求出發(fā),才能有效落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策。地方政府應(yīng)對(duì)房產(chǎn)供需關(guān)系有深刻理解,以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況為主,需求新房開(kāi)發(fā)與房源供應(yīng)調(diào)節(jié)比例,力圖達(dá)到供需關(guān)系平等效果。對(duì)于北京、上海等超一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)該花費(fèi)額外精力,進(jìn)行有效監(jiān)控指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè),避免因超一線城市房?jī)r(jià)上漲,造成波浪式全國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生新一步價(jià)格上浮。

    3.3強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)制度的結(jié)合

    在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),地方政府依靠土地買賣獲取高額收入,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存在利益相關(guān)角色。部分地方政府土地收益卻占據(jù)財(cái)政收入近50%,所以采取合適手段解決土地與財(cái)政經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)問(wèn)題至關(guān)重要。例如在稅收方面,中央與地方政府應(yīng)當(dāng)采取分稅制,重新審視我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題;可以加快房產(chǎn)稅征收行為,采用透明、公開(kāi)行為,落實(shí)房產(chǎn)稅應(yīng)用,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回到原本健康狀態(tài);地方政府可以利用合理方式,調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系。根據(jù)李克強(qiáng)總理在兩會(huì)閉幕后,召開(kāi)新聞發(fā)揮會(huì)講話,我國(guó)有6億人月收入不足1000元,說(shuō)明低收入家庭仍然是我國(guó)巨大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。所以,地方政府應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)力度增加,并適度提高廉租房供應(yīng)能力,從多方面對(duì)低收入群體住房需求進(jìn)行保障。而讓高昂房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)理性回歸,穩(wěn)定下落,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)層面調(diào)整,系統(tǒng)化改進(jìn),并對(duì)稅收體系進(jìn)行完善,穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)稅法出行。利用房產(chǎn)稅政策壓力,迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)重心轉(zhuǎn)移到公租房等保障住房方面,降低房地產(chǎn)瘋狂投資與炒作,幫助我國(guó)經(jīng)濟(jì)從房地產(chǎn)陷阱中離開(kāi),進(jìn)入高新產(chǎn)業(yè)研究新時(shí)代。

    結(jié)語(yǔ)

    住房問(wèn)題關(guān)乎我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否可以穩(wěn)定發(fā)展,社會(huì)是否穩(wěn)定的大計(jì)。但是房地產(chǎn)目前發(fā)展畸形,導(dǎo)致房?jī)r(jià)已經(jīng)占據(jù)國(guó)民消費(fèi)重要內(nèi)容,商品房限購(gòu)令也只能起到緩解作用。所以,應(yīng)該盡快落實(shí)房地產(chǎn)稅,做好房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)落地工作。

    參考文獻(xiàn)

    [1]喻名峰.行政決策公信力之建構(gòu)——以政府房產(chǎn)限購(gòu)令為視角[J].社會(huì)科學(xué)家,2020(02):149-154.

    [2]高欣宇.經(jīng)濟(jì)法視野下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性與必要性分析[J].法制與經(jīng)濟(jì),2020(02):67-68.

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