居住權(quán)的社會經(jīng)濟收益性分析

摘要：居住權(quán)制度濫觴于羅馬，其后世界各國對居住權(quán)的承繼和演變都有各自特點。中國的居住權(quán)的發(fā)展先后經(jīng)歷了前蘇聯(lián)時期、向日本、臺灣學習再到向德國等國學習的過程，直至《民法典》中的正式確立，這一系列過程中各學者和實務(wù)界對居住權(quán)的設(shè)立意義都莫衷一是。本文從居住權(quán)的社會經(jīng)濟收益角度出發(fā)，居住權(quán)為父母提供了新型的投資方式，促進了社會資源的利用程度，開發(fā)了分時度假酒店新模式，同時還節(jié)約了訴訟資源。

關(guān)鍵詞：居住權(quán) 社會經(jīng)濟 收益性

隨著經(jīng)濟社會的長足發(fā)展，似乎一切動產(chǎn)和不動產(chǎn)以及其他服務(wù)都可以作為一種獲得經(jīng)濟收益的方式和手段，對于資源的無限利用和流通也更成為一種充分發(fā)展的方式。居住權(quán)也不例外，早在法國司法實踐案例中，其就被擴大到經(jīng)濟領(lǐng)域，在房屋上設(shè)立居住權(quán)，滿足自己的經(jīng)濟需求的同時還可以保障他人的居住需求，同時達到了充分利用資源的良好社會效果。筆者認為，在我國運用這種社會制度，創(chuàng)新了經(jīng)濟發(fā)展方式，在這個資源緊張的時代起到了良好的社會效果，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、為父母提供新型投資方式

父母子女合資購房或者建房，可以成為父母投資的一種方式。在城市里，子女結(jié)婚時父母一般會進行一定的資助，因為單靠子女的個人能力不足以購買房屋，而此項資助一般會被認為是贈與行為，拋開道德義務(wù)，父母是沒有義務(wù)以贈與的性質(zhì)出資為子女購房的，雙方出資比例明顯不對稱時，出資多的一方將會擁有更大的主動權(quán)，明顯會更優(yōu)于另一方，但對于出資雙方來說，沒有都必須要取得房屋所有權(quán)的必要，父母只希望能夠得到一項長期居住權(quán)，滿足其自身的居住需要即可。同樣在農(nóng)村，為了修建一棟新房，可能會全家舉債，全家合力修建一棟房屋，這其中包括父母的積蓄和子女的積蓄，雙方的出資比例不平衡時可能就會發(fā)生房屋所有權(quán)的爭論，從而導(dǎo)致家庭關(guān)系產(chǎn)生矛盾，居住權(quán)制度的設(shè)立也為這一矛盾提供了一個雙方利益共享的解決方案，解決這種不平衡的方案就是父母與子女之間設(shè)立居住權(quán)，以年老時對該房屋享有的居住權(quán)與出資行為進行價值交換，以一種父母投資的方式放棄對房屋所有權(quán)的爭奪，這種方式既可保障父母未來老有所居，也能確實滿足子女購房的資金需求，減輕壓力。

二、促進社會資源的有效利用

有限的資源與無盡的需求是一對永遠也不能得到徹底解決的矛盾。根據(jù)我國現(xiàn)有可利用土地和人口總數(shù)，住房問題已經(jīng)延伸到“上天”與“入地”，并且還嘗試著利用海岸線等海洋土地資源，技術(shù)受限，住房需求同供應(yīng)的矛盾日漸尖銳，由于貧富差距，有的人窮盡一生也買不起一套房，而有的人可以同時擁有好幾套房，要想緩解這對矛盾，目前效果最明顯的方式就是實現(xiàn)房屋資源的充分利用。 房屋所有權(quán)人可以在出賣房屋的同時保留其居住權(quán)，通過利益交換的方式滿足他人的居住需求，同時自身還可以得到經(jīng)濟收入，這算是很實用的制度了。在常見的家庭糾紛中，父母與子女之間可能會因為房屋所有權(quán)產(chǎn)生矛盾，子女想要另外購買房屋單獨居住，但是普通家庭對負擔兩套房屋價格的能力都是有限的，在居住權(quán)制度下，也可以通過遺囑的方式為配偶設(shè)立居住權(quán)，既可以滿足子女繼承房屋的慣例，也可以達到保障配偶住有所居的目的，一個制度解決了三方矛盾，是很有積極意義的。雖然可以通過普通債權(quán)比如房屋租賃或借用來滿足居住人的居住需求，但是由于債權(quán)屬于請求權(quán)，具有債的相容性，債權(quán)人的債權(quán)不能夠得到最根本的保障，具有一定風險;而居住權(quán)屬于物權(quán)的一種，由于物權(quán)屬于支配權(quán)，具有排他性和優(yōu)先性，所以居住權(quán)可以為居住權(quán)人提供最低限度的保障。同時根據(jù)居住權(quán)制度設(shè)立的初衷，將占有和使用的權(quán)利與收益和處分進行分離，以無償設(shè)立為原則，這就決定了居住權(quán)有償設(shè)立支付的對價遠低于普通的租賃合同，基于此項制度下的種種利益，就可以緩解居民購房或租房的壓力，對一棟房屋充分多次利用，在一定程度上對于這對供需矛盾起到了緩解作用，也在控制房價的一路飆升方面起到良好的作用。

三、開發(fā)分時度假酒店新模式

居住權(quán)制度的設(shè)立更好地促進分時度假酒店的開發(fā)和運行。分時度假酒店是源于歐洲的一種度假模式，就是把酒店或者度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個周次，按一定長度的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員客戶即可在每年獲得一定期限的休閑度假機會，異地會員之間將自己享有的客房使用權(quán)與對方進行交換，從而達到低成本到世界各地旅游的機會，這是一種新型的酒店運營模式。隨著國民收入的不斷提高，異地購房者想去到風景秀麗的地方放松，這類主體有自己的高額收入，一般都會在常去的地方購買房屋方便日后每次的旅游，但是在大多數(shù)時候，他們不會居住在異地購買的房屋內(nèi)，造成了房產(chǎn)資源的浪費，更何況在這期間，還必須雇人對房屋進行維修和管理，酒店的管理成本對于管理人來說也是非常高昂的，其造成的人工管理成本是不菲的。居住權(quán)制度的設(shè)立，不僅為消費者省去了購買房屋的復(fù)雜手續(xù)，也為社會節(jié)約了不必要的費用支出。將酒店房間與居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，在居住權(quán)人未居住期間，幾點可以照常將房間進行正常營業(yè)和租給客戶，不僅可以充分利用酒店房間給自身帶來收益，還能夠保障居住權(quán)人在特定時段的居住需求，這對酒店來說也是一種降低管理成本的新方式。

四、有利于降低訴訟成本

目前我國關(guān)于不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬主要看登記，登記會產(chǎn)生對外的對抗效力，但是在司法實踐中往往存在很多難以管控和復(fù)雜的案例， 房屋登記與所屬事實可能會發(fā)生偏差和不符，又由于證據(jù)的難以收集，這就導(dǎo)致房屋所有權(quán)權(quán)屬不清，而在每一個這類型的案件中，當時想要舉證證明房屋的所有權(quán)在自己名下則需要花費巨大精力，耗時又耗力，在拿出僅有的證據(jù)后還不一定能夠得到公正的判決，在居住權(quán)制度下，當事人之間設(shè)立的居住權(quán)以“合同+登記”的方式設(shè)立，這時只需要居住權(quán)人拿出居住權(quán)合同并且這行明其房屋不動產(chǎn)權(quán)證上存在登記即可，再也不用以繁瑣的程序證明自己對房屋是否享有所有權(quán)而耗時耗力。居住權(quán)制度真正體現(xiàn)當事人雙方意思自治的法律精神，一旦居住權(quán)期限屆滿，房屋的占有和使用權(quán)就返還給所有權(quán)人，居住權(quán)歸于消滅，所有權(quán)人不用通過其他環(huán)節(jié)實現(xiàn)對房屋的所有權(quán)能，也從很大還程度上實現(xiàn)了節(jié)約司法資源和工作人員精力的效果。

以上就是筆者從居住權(quán)對社會經(jīng)濟收益性角度出發(fā)，對居住權(quán)制度在我國設(shè)立的必要性提出了自己的思考，具有實用性和代表意義，此項新制度已在我國學界討論多年，最終確定下來，一定有其值得肯定的因素，所以接下來在司法實踐中我們只能靜觀其變，跟隨實踐的腳步逐一完善。

參考文獻

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作者簡介：付曉梅，女，法學副教授，攀枝花學院教師，主要研究方向：法理學，民商法學。