該給縣城的3萬房價潑冷水嗎？

何子維

縣城，在這個“拼”字崛起的時代，最常被解讀為9塊9包郵的下沉之地。

它一方面是商界急于攻略的城池，孕育著悄然生長的千萬上市之夢，一方面是節(jié)奏緩慢的世外桃源，銜接與安放著千千萬萬中國人的過去和未來。

如今，等到漂泊的“異鄉(xiāng)人”再次回到故土，曾經(jīng)熟悉的土地上，混雜著欲望和方言的樓房，與就像無法治愈的癌細(xì)胞一樣擴(kuò)散的過萬房價，一起拔地而起。

再細(xì)數(shù)，僅以中國房價行情網(wǎng)和安居客等平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，房價超過1萬元的縣城，已經(jīng)過百，有103個。它們之中，有的房價甚至輕松突破3萬元，飛越眾多二線。

想要在這里把生活理順，靠的不只是溫情脈脈的鄉(xiāng)土世交，更多的是冷冰冰的真金白銀。

“100多平的大戶型，花了約400萬元?！?/p>

今年過年回家，周奇聽說朋友在老家，浙江省臺州市臨?？h，剛買了套新房。仔細(xì)算下來，每平方米的價格快到3萬元。

長期在外工作的周奇沒有想到，老家的房價已經(jīng)漲到了這么高。他告訴南風(fēng)窗記者，朋友買的是高層，如果是別墅區(qū)，房價差不多4萬元。

臨海某房產(chǎn)中介朱冰證實了周奇的說法。朱冰對南風(fēng)窗記者表示，周奇說的別墅區(qū)樓盤，在臨海當(dāng)?shù)乇容^火熱，一開盤就基本賣光了，還有人一買就是好幾套。

如今，臨海房子均價已經(jīng)到了1.6萬～1.7萬。還能找到1萬以下的樓盤嗎？朱冰說：“少了?！?/p>

人人都說，浙江藏富于民。改革開放之初，全國第一張個體工商業(yè)營業(yè)執(zhí)照，就是從浙江頒發(fā)。40年后，作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的風(fēng)向標(biāo)之一，浙江就算想低調(diào)，沒料想縣城房價率先暴露了浙江的富裕程度—想藏，還是藏不住。

從區(qū)域分布看，在103個房價突破萬元每平的縣城里，隸屬浙江的縣市有46個，幾乎占了一半。哪怕是排名二、三的江蘇、福建，也只有17個和14個縣城的房價過萬，與浙江相比，顯然不是一個量級的。

實力，是支撐浙江縣城房價的一個最直接的因素。

要衡量一個地方民富程度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是一項重要指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，浙江居民人均可支配收入超過5萬元，放眼全國，僅次于上海。即使最靠后的浙西南兩個地方，衢州與麗水，也分別以37935元和37744元，遠(yuǎn)超全國居民人均水平。

換句話說，浙江是唯一一個所有地級市收入都高于全國平均水平的省份。

這并不新鮮。浙江本就是最早在全國實行省管縣的省份，無論是勞動力要素，還是土地等制度創(chuàng)新，都走在全國前列。

在這里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所需的各種成本、費用較低，縣域經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不僅發(fā)展較好，甚至都有自己的產(chǎn)業(yè)集群。

以至于在江浙兩個省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣中，有一種流行的說法：一整條街的小商鋪都在生產(chǎn)一種燈泡，而隔壁的一條街都在生產(chǎn)與這種燈泡配套的燈罩。

也就是說，在浙江，做五金、造皮革等小型制造業(yè)的小企業(yè)主，以及攢了十幾二十年積蓄的本地人，都在這里扎堆，也都成為了房企圍獵的絕佳對象。

起初，由于有自建房，比如五層十間房，他們幾代人都住在自建房里。

現(xiàn)在，縣城升級了，消費也升級了。他們看見了縣城的商品房建起來，尤其是那些所謂的高端樓盤，有較好的配套設(shè)施，還有優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，這不能不勾起他們改善住房的欲望。

令人詫異的是，朱冰在銷售過程中發(fā)現(xiàn)，縣城里的人，尤其是小企業(yè)主買房，不喜歡貸款。“他們手上有幾百萬，就盡可能多地拿出來直接買房了?！?/p>

房子，是個連續(xù)劇，不能單集單集地看。否則，如果一上來就看到，在平常很難被人提到的某個縣城里買了套房，有人掏出四五百萬的現(xiàn)金，這樣的劇情著實會嚇人一跳的。

縣城的房子，不僅僅讓縣里的小企業(yè)主、攢了半輩子錢的本地人在蠢蠢欲動，有的人明明已經(jīng)上了車，也還在繼續(xù)“卷”。

浙江嘉興人陳先生，在滬做設(shè)計相關(guān)工作。去年底的一個設(shè)計項目，他賺了筆傭金。因“上海的房票用完了”，他決定回老家嘉興投資一套房。

選房期間，房產(chǎn)中介跟陳先生介紹某樓盤周邊的規(guī)劃，苦口婆心地拿昆山的花橋鎮(zhèn)、蘇州的工業(yè)園區(qū)做前景。

陳先生心存疑慮—昆山有經(jīng)濟(jì)底子做支撐又東鄰上海嘉定區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展起來用了近30年，即使嘉興靠近上海、有政策支持，但在陳先生眼里，“立刻爆發(fā)”也只能是中介的話術(shù)。

但最終，陳先生還是買了。

“歐美在發(fā)錢，貨幣像洪水，手里捏著的錢還是要必須花掉?！彼麑δ巷L(fēng)窗記者說。

怎么花？買房。

買房做投資，不僅是滬漂老鄉(xiāng)聚會的熱門話題，還是縣城本地人的。

家住金華浦江縣的張丹丹回憶說，約五年前，老家的親戚朋友，去杭州買房的“不能說很多，但是確實是很普遍的”。

比如說，位于杭州市上城區(qū)西南部錢江新城那個位置的房子，“當(dāng)時的房價約1萬元”， 張丹丹對南風(fēng)窗記者說，“現(xiàn)在的話，已經(jīng)到5萬、6萬元了”。

等到今天，車搖號、房搖號……杭州變?yōu)閾u號之都后，張丹丹看到，浦江人把縣上幾個樓盤的售樓處塞得滿滿當(dāng)當(dāng)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策一出，一二線城市限貸限購還限售。但現(xiàn)實的情況是，政策能管得住市場，卻管不住人性—那些要么沒有房票、要么買不起的人，都在避險，都在擔(dān)心錢不值錢，大家索性一股腦兒，奔向縣城。

這樣的情緒還在蔓延。一個最典型的例子在海南的陵水黎族自治縣。

如果有機(jī)會能去到號稱“房價第一縣”的陵水縣，你會看到成片修建好的別墅與酒店，會聽到混凝土正在攪拌的聲音，會發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)長滿了全國最知名的開發(fā)商的項目。

憑借緊挨三亞的絕佳地理位置，陵水縣的房價已經(jīng)達(dá)到了3萬元。而這還只是均價。翻閱陵水縣2021年商品房價格備案公示發(fā)現(xiàn)，綠城在陵水清水灣開發(fā)的某別墅區(qū)，備案價就逼近10萬一平米，為98795.46元/平米。

值得注意的是，根據(jù)海南省第七次人口普查結(jié)果，陵水縣常住人口只有37.25萬人。相比之下，擁有1200萬人口的武漢，其今年第一季度房價均價不到2萬元，1000萬人的長沙第一季度房價均價則剛剛超過1萬元。

因為海南省全域?qū)嵤┫拶徴?，且陵水已?jīng)連續(xù)多年未新增住宅供地，海南省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王智曾對媒體談到，陵水的存量房產(chǎn)已成“絕版”，“房價也一直參考三亞，居于高位”。

有人開玩笑稱，三亞得道，陵水升天。事實確實如此，自貿(mào)港之后，如今在人們眼里，看到“海南”兩個字，就感覺開啟財富大門的密碼。

房產(chǎn)投資，還在中產(chǎn)里繼續(xù)。眼看房價越擂越高，有人便跳出來說：你看吧，縣城的房子真的涼不了。

但如果問問像陳先生這樣的人，“投資老家的房子是自己住嗎”，答案卻往往是否定的。

陳先生說，只聽說嘉興往上海杭州跑的，沒聽說上海杭州跑來的，他希望他的孩子未來也留在上海，而不是回到老家?！暗鹊较麓蝺r格合適”，他就賣掉老家的房子。

陳先生的話很殘酷，但卻是當(dāng)下樓市的一個截面。說得直白一點，高房價的縣城房子，它們無非是在等待著那些剛需接盤俠。

然而，陳先生們就真的確定不是自己人互相倒騰？真的確定有外來的新增購買力？

有購房常識的人都知道，所謂人氣決定財氣，看人口流動以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，便可以預(yù)測未來房價的走勢。

對于這些房價過萬的縣城來說，它們經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，部分縣城遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市，吸引人口的能力也比較強(qiáng)。人口一旦流入過快，房價上漲、房子接盤，是理想中的必然。

但過快，是多快？僅看浙江一地，七普數(shù)據(jù)表明，外來人口多，這里的勞動力比重多于全國，但同時，省籍常住人口的少子化和老齡化也大大的高于全國平均。從某種角度而言，很難篤定地說，就一定有人來接盤。

事實上，許多人已經(jīng)做了各種統(tǒng)計，想要證明某些縣城的二手房有難以出手的風(fēng)險。朱冰的話更直接：“到處是新樓盤，同樣價位的二手房在一手房里也能找到?！?/p>

其實，即便是在縣城投資房產(chǎn)的中產(chǎn)，他們心里也知道，如果下一代不能進(jìn)入體制內(nèi)，只能離開老家縣城；心里也知道，現(xiàn)在的農(nóng)村，基本沒有多少青壯年，縣城接盤俠只會越來越少。

他們只是擁有不允許暴跌的信念，他們只是相信自己永遠(yuǎn)不是最后一個。

而除了103個房價奪目的縣城，那些沒能上榜的縣城，每年人口凈流出，新樓盤周邊也沒有崛起的產(chǎn)業(yè)，它們的房價呈現(xiàn)出普遍上漲的趨勢。試問，它們又如何支持當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場？

換個角度想，如今，樓市調(diào)控，一二線城市擠壓了地產(chǎn)開發(fā)商的空間。那些要業(yè)績、要利潤的開發(fā)商，怎么辦？是不是就去樓市更為寬松的縣城？

即使不通過人口的變化預(yù)測房價，僅僅是回頭看看廈門的過去就可以了。那個曾經(jīng)火得灼人的廈門，那個年輕時誰人不想去的廈門，現(xiàn)在只留在文青的記憶里而已。

以廈門為代表的城市，它們的故事與重慶市原市長黃奇帆的觀點大相徑庭—將房價放在一個合理的區(qū)間，這樣才能吸引到年輕人，保持城市長久發(fā)展的活力。

但房子這個東西，就是那么神奇，分歧總是大于共識，沒人能說清楚。就像去年在美國上市的貝殼，僅9個交易日，就創(chuàng)下近4000億人民幣的市值。這意味著，一家?guī)烷_發(fā)商賣房的乙方中介，市值秒殺所有甲方開發(fā)商，包括在A股市值最高的房企萬科。這是史上幾乎從未有過的情況。

機(jī)遇與風(fēng)險混雜，房子能給予多少安全感，就能遮蔽多少現(xiàn)實的真相。只有那些獨自一人來東部沿海小縣城打工的年輕人，他們沒選擇權(quán)。

如果買不起房子，就娶不上妻，他們只能靠隨機(jī)應(yīng)變來掌握自己的命運。

采訪中，一位在浙江義烏打工的90后，他已經(jīng)對均價約2.5萬元的義烏房子不抱希望，“我們家沒存款，就一套（房），不能讓爸媽賣了房子給我買吧”。

“賣了，我爸媽住哪兒？”他反問。

（應(yīng)采訪者要求，文中周奇、朱冰、張丹丹為化名）