從區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化解析房地產(chǎn)行業(yè)的困局

王夢(mèng)

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的組成部分，因此有必要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展視角對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行重新審視。本文首先分析了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)的作用，然后重點(diǎn)探討了房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系以及房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化;房地產(chǎn)行業(yè);困局

近些年在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展過程中，房?jī)r(jià)不斷上漲但是相應(yīng)的有效需求難以得到滿足，如何在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上有效滿足人們的住房需求成為人們普遍關(guān)注的重要問題，很多學(xué)者專家開展了大量的研究工作。但是已有研究主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)本身，包括土地供應(yīng)以及控制房?jī)r(jià)等，沒有將其納入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的整體框架下，在一定程度上忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化趨勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資本流動(dòng)的影響?；诖耍疚膰L試從區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化視角對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展困局進(jìn)行分析，以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新的思路。

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)的作用分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的組成部分。因此如果房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間能夠協(xié)調(diào)一致發(fā)展，將會(huì)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新的活力，更好促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是如果房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生沖突和矛盾，將會(huì)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來負(fù)面影響，甚至?xí)?yán)重阻礙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)行業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有非常高的比例，因此房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著影響;另一方面房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的其他很多行業(yè)之間具有非常高的關(guān)聯(lián)度，比如建筑行業(yè)以及手工產(chǎn)業(yè)等，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有很大的發(fā)散性，除了通過自身發(fā)展也影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還會(huì)通過其他一些關(guān)聯(lián)行業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系分析

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域價(jià)格差異問題分析

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)的價(jià)格受到多種因素的影響，其中土地價(jià)格在很大程度上影響了房產(chǎn)的價(jià)格。房產(chǎn)是建立在土地上的，而土地是固定的不可移動(dòng)的，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)需求在市場(chǎng)上是難以流動(dòng)的，這就從本質(zhì)上決定了不同地區(qū)的房地產(chǎn)需求和供應(yīng)之間存在明顯的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在明顯的區(qū)域價(jià)格差異。部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，但是在短時(shí)間內(nèi)難以有效吸引其他地區(qū)的房地產(chǎn)實(shí)體，只能吸進(jìn)部分流動(dòng)資金進(jìn)入，這部分資金要想轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)實(shí)體需要較長(zhǎng)的時(shí)間。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中區(qū)域價(jià)格差異是其最為主要的特征之一。房地產(chǎn)行業(yè)的固定性也從根本上決定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)在很大程度上影響發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)具有不同的價(jià)格特征。

2.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響

不同地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人們的消費(fèi)能力具有明顯的不同，同時(shí)不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平以及規(guī)模布局等也存在明顯的差異，疊加不同地區(qū)國家政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀調(diào)控政策的不同，導(dǎo)致不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及收入水平存在明顯差異。房地產(chǎn)屬于高檔耐用品，需要較高的經(jīng)濟(jì)條件和消費(fèi)水平作為支撐，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要有其他高收入產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為基礎(chǔ)。我國幅員遼闊，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在明顯的差異，不同地區(qū)的自然稟賦、歷史文化以及技術(shù)水平等也存在較大的差別，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有明顯的地域不均衡性。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的反作用

對(duì)于任何一個(gè)地區(qū)來說，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然離不開企業(yè)的發(fā)展以及勞動(dòng)力資源的保障。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以為勞動(dòng)力資源提供必要的工作和生活環(huán)境，也會(huì)為企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的辦公以及生產(chǎn)條件，因此會(huì)在很大程度上影響勞動(dòng)力再生產(chǎn)能力?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在密切的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)能力直接影響著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。近些年隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，越來越多的勞動(dòng)者和企業(yè)難以改善住房及工作條件，在很大程度上限制了企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的反作用。

3.房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展策略

房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展過程中很多人都看到了投資房地產(chǎn)行業(yè)的巨大經(jīng)濟(jì)收益，但是在一定程度上忽視了投資風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資過程中存在一定的盲目性。同時(shí)在房地產(chǎn)投資中沒有充分考慮產(chǎn)權(quán)的重要性，導(dǎo)致在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了大量的小產(chǎn)權(quán)房，既不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也在一定程度上為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了負(fù)面影響[2]。為了能夠更好發(fā)揮房地產(chǎn)在我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，促進(jìn)房地產(chǎn)和我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，本文提出如下策略。

3.1 制定符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要以一級(jí)市場(chǎng)為主，相對(duì)來說二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，尚未形成系統(tǒng)完善的市場(chǎng)體系。這就要求在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，國家政府要對(duì)其進(jìn)行有效引導(dǎo)。具體來說，應(yīng)該基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控，制定符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，從而對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范。同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，還應(yīng)該建立有效的懲戒機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種違法違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的環(huán)境。

3.2 加強(qiáng)區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)控

近些年部分區(qū)域房?jī)r(jià)一直上漲，已經(jīng)在很大程度上超出了人們的承受能力。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，地方政府為了能夠有效改善居民住房條件，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的投資扶持力度，不斷優(yōu)化和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。這些措施在一定程度上緩解了人們的住房壓力，但是并沒有從根源上解決住房問題。有研究表示區(qū)域財(cái)富不均衡是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不同區(qū)域發(fā)展不平衡的主要原因。目前中年以及青年人群是購房的主要人群，既有購房的需求，又有一定的購房能力。因此地方政府在進(jìn)行區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)控中應(yīng)該充分考慮這部分人群的工資水平，保持科學(xué)合理的房?jī)r(jià)收入比，只有這樣才能夠在區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)控中取得理想的成效。

3.3 優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其已經(jīng)成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越突出。但是如果房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展，將可能會(huì)在很大程度上阻滯其他行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)現(xiàn)在在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，受到房地產(chǎn)行業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)效益的影響，房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)問題越來越突出，已經(jīng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。在新時(shí)代背景下，隨著人們對(duì)于美好生活的需求不斷提升，人民群眾對(duì)于房地產(chǎn)以外的其他行業(yè)的追求也日益明顯。因此地方政府為了能夠更好促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了能夠更好滿足人民群眾對(duì)于美好生活的需求，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間的有效融合。

3.4 優(yōu)化和完整政府績(jī)效考評(píng)體系

目前房地產(chǎn)行業(yè)在地方政府稅收中占據(jù)了較高的比例，因此地方政府財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性不斷提升，部分地方政府甚至出現(xiàn)了土地財(cái)政問題，即財(cái)政收入過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。但是任何區(qū)域的土地資源都是有限的，這從根本上決定了土地財(cái)政難以長(zhǎng)期持續(xù)，也難以為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)提供動(dòng)力支持。為了改變這種局面，地方政府必須要改變過去以財(cái)政收入為主的政府績(jī)效考評(píng)體系，一方面創(chuàng)新地方政府行政管理模式和方式，培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新行業(yè)和新機(jī)遇;另一方面要注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，注重保護(hù)環(huán)境和資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境之間的和諧共生。

3.5 完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管模式

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮了重要作用。金融投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為重要的資金來源。如果房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱將會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，情況嚴(yán)重的將可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。但是如果投資機(jī)會(huì)較少，金融會(huì)降低投資者的積極性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就要求在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中應(yīng)該不斷優(yōu)化和完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管模式，形成科學(xué)合理的市場(chǎng)評(píng)估機(jī)制和健康科學(xué)的投資理念。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)滿足了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本需求，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求正在向?qū)挸ㄊ孢m型和高品質(zhì)享受型轉(zhuǎn)變。為了更好滿足不同社會(huì)群體對(duì)于住房的需求，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展。

4.結(jié)束語

基于上述分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的組成部分，因此有必要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展視角對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行重新審視，充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，從而采取更為有效的調(diào)控措施，更好促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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