土地一級(jí)開發(fā)成本控制及線性研究探討

唐海泉

摘要：土地是不可再生資源，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)土地變得極為稀缺。在土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進(jìn)下，土地利用方式的轉(zhuǎn)變和質(zhì)量的提升工作變得尤為重要。為了能夠提高土地利用率，國家出臺(tái)一系列政策予以規(guī)范，且土地整理儲(chǔ)備工作經(jīng)過這些年的開展，在運(yùn)營(yíng)模式、開發(fā)流程、成本歸集、資金管理等方面積攢了很多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。土地一級(jí)開發(fā)在土地整理儲(chǔ)備過程中的占據(jù)極其重要的地位，在實(shí)施過程中，最主要的問題就是成本問題。而土地一級(jí)開發(fā)成本管理目前還存在諸多問題需要規(guī)范和解決。本文著重闡述了土地一級(jí)開發(fā)成本的含義、分類、重要性及核算要點(diǎn)，并由此提出了一些成本管理線性研究的方法和核算理念，以期通過本文章的研究和論述推動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)工程的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開發(fā);成本控制;線性;分析

房地產(chǎn)是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的火車頭，而土地供應(yīng)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的源頭。隨著各地城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也在不斷提高，但土地成本的控制，土地供求關(guān)系不平衡的問題十分突出。且十九大以來政府工作報(bào)告中多次提及新形勢(shì)下各項(xiàng)職能的優(yōu)化是實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展、降低風(fēng)險(xiǎn)、消化過剩產(chǎn)能的主要途徑。土地一級(jí)開發(fā)因其開發(fā)周期長(zhǎng)、用地面積廣、投資金額巨大、資金回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而使得迫切需要一整套系統(tǒng)、科學(xué)的成本核算管理手段對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，以規(guī)避和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)順暢，從而實(shí)現(xiàn)降低土地開發(fā)成本、保證一級(jí)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)。因此，探討土地一級(jí)開發(fā)成本控制具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、土地一級(jí)開發(fā)成本控制

（一）土地一級(jí)開發(fā)成本概述

1.土地一級(jí)開發(fā)的定義

土地一級(jí)開發(fā)是指土地達(dá)到可上市出讓或定向轉(zhuǎn)讓條件前，對(duì)土地進(jìn)行投資、土地整理、配套設(shè)施建設(shè)的過程。具體的是由政府或者經(jīng)過政府授權(quán)委托的企業(yè)，依據(jù)各地區(qū)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市整體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備供應(yīng)安排等文件要求，對(duì)特定區(qū)域范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地、國有土地、農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)工作，并根據(jù)土地利用要求實(shí)施適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)及土地平整，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

2.土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn)

一是時(shí)間跨度大。土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作周期較長(zhǎng)，從用地預(yù)審、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批等各項(xiàng)前期手續(xù)的辦理，到征地、拆遷的實(shí)施以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，很多步驟都是環(huán)環(huán)相扣，任何環(huán)節(jié)的延誤對(duì)后期的按期實(shí)施均會(huì)產(chǎn)生影響;二是成本構(gòu)成復(fù)雜。土地一級(jí)開發(fā)中不同環(huán)節(jié)的費(fèi)用類型、支付條件和歸集方式都截然不同;三是成本差異大。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)受到政府政策、時(shí)間差異、地理位置、地塊構(gòu)成、周邊環(huán)境等各種因素的影響，從而導(dǎo)致不同的土地一級(jí)開發(fā)的成本差異比較明顯，不具有可比性。

3.土地一級(jí)開發(fā)成本內(nèi)容

土地一級(jí)開發(fā)成本是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到項(xiàng)目資金籌措情況、項(xiàng)目開發(fā)成本管理及土地上市出讓交易價(jià)格。具體是指在項(xiàng)目規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線范圍內(nèi)對(duì)土地實(shí)施一級(jí)開發(fā)全過程所進(jìn)行的各項(xiàng)投入。土地一級(jí)開發(fā)成本包含的是從土地開發(fā)初始準(zhǔn)備階段到實(shí)施完成階段的總費(fèi)用。而在土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施時(shí)所發(fā)生的實(shí)際成本與項(xiàng)目實(shí)施前預(yù)測(cè)的實(shí)施方案成本會(huì)存在一定差異。因此，為了減少此兩者之間的差異，在土地一級(jí)開發(fā)的不同階段和重要單項(xiàng)實(shí)施時(shí)加以成本控制以減少成本出現(xiàn)差異過大的情況。

（二）土地一級(jí)開發(fā)成本的組成成分

土地一級(jí)開發(fā)成本的組成主要分直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩個(gè)部分，直接費(fèi)用為項(xiàng)目實(shí)施直接支出所發(fā)生的費(fèi)用，間接費(fèi)用為保證項(xiàng)目直接投資的實(shí)施而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

直接費(fèi)用包括：

1.前期費(fèi)用

前期費(fèi)用一般包括項(xiàng)目實(shí)施方案的編制費(fèi)、用地普測(cè)及撥地釘樁費(fèi)、編制項(xiàng)目建議書（代可研）、勘測(cè)定界費(fèi)、編制地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、編制交通影響評(píng)估費(fèi)、考古勘探及發(fā)掘費(fèi)、驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)、涉水事項(xiàng)論證費(fèi)用、使用林地可研費(fèi)、土地利用規(guī)劃局部修改方案編制費(fèi)、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃研究咨詢費(fèi)、土地調(diào)查評(píng)估費(fèi)等。

2.征地補(bǔ)償費(fèi)

征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)征地費(fèi)稅及相關(guān)的不可預(yù)見費(fèi)等。

3.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括宅基地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)及相關(guān)的不可預(yù)見費(fèi)等。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括紅線區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)工程、雨水工程、污水工程、中水工程、供水工程、供電工程、供氣工程、通訊工程、照明工程、交通工程、綠化工程、工程建設(shè)管理費(fèi)以及規(guī)劃中其他納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套實(shí)施建設(shè)費(fèi)用。

5.其他費(fèi)用

其他費(fèi)用包括圍擋費(fèi)用、保安費(fèi)用、防塵網(wǎng)鋪設(shè)費(fèi)用、律師費(fèi)、印花稅等。

間接費(fèi)用包括：

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要是土地一級(jí)開發(fā)投資過程中所產(chǎn)生的相關(guān)融資費(fèi)用。

2.管理費(fèi)用。為土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體為進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)所產(chǎn)生的管理費(fèi)。包括人員工資、行政辦公、交通、房屋租金等費(fèi)用。

3.審計(jì)費(fèi)用。為保障項(xiàng)目實(shí)施所發(fā)生跟蹤審計(jì)用和項(xiàng)目結(jié)算階段發(fā)生結(jié)算審計(jì)費(fèi)用。

（三）影響土地一級(jí)開發(fā)成本的主要因素

通常情況下，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)際成本與實(shí)施方案存在較大差異的主要原因有以下幾個(gè)方面：

1.項(xiàng)目用地范圍內(nèi)被拆遷人口調(diào)查不仔細(xì)，依據(jù)安置政策各類安置人員信息沒有全覆蓋，導(dǎo)致人口估算不準(zhǔn)確。

2.被拆遷人為獲取更多的補(bǔ)償款，存在加建搶建違章房屋、突擊大量種植高價(jià)值樹木、回避入戶調(diào)查等問題，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償估算不準(zhǔn)確。

3.拆遷范圍內(nèi)可能存在歷史遺留問題、土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議問題等，這些特殊情況會(huì)加大拆遷難度，增加投資的時(shí)間成本。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的不確定性。項(xiàng)目周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善與否，決定了項(xiàng)目承擔(dān)的建設(shè)費(fèi)用多少。特別是一些地塊涉及到河流、河道，對(duì)道路施工的難度及投資影響較大。

5.不可預(yù)見費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)的增加。由于以上可能的原因，導(dǎo)致時(shí)間成本增加而產(chǎn)生的項(xiàng)目融資成本的增加等。

同時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)的成本還與國家的相關(guān)政策、當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作機(jī)制、政府的行政執(zhí)情況、企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力和項(xiàng)目綜合管理能力緊密相關(guān)。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融管理政策、土地供應(yīng)政策、地方制定的拆遷補(bǔ)償政策等的變化都會(huì)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本產(chǎn)生重大影響。其中宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融管理政策、土地供應(yīng)政策和地方政府政策執(zhí)行情況屬于外部環(huán)境，為土地一級(jí)開發(fā)成本外部不可控因素。而企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力和項(xiàng)目綜合管理能力是內(nèi)部環(huán)境，是企業(yè)內(nèi)部可以把握和控制的。

因此，在制定土地開發(fā)成本控制方案上應(yīng)將重點(diǎn)放在內(nèi)部管理這一可控因素上。

二、土地一級(jí)開發(fā)成本控制的線性思考

（一）項(xiàng)目運(yùn)行縱向時(shí)間軸分析

土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn)之一就是運(yùn)行周期長(zhǎng)，而運(yùn)行時(shí)間的長(zhǎng)短，最直接的影響就是項(xiàng)目的融資成本。從初始用地預(yù)審、項(xiàng)目可研、立項(xiàng)到實(shí)施方案的編制以及各項(xiàng)影響評(píng)價(jià)等前期手續(xù)的辦理，前一項(xiàng)完成才能進(jìn)行到下一步的具體工作實(shí)施;從拆遷許可證的辦理、征地文件的批復(fù)到具體征地、拆遷的實(shí)施以及渣土清運(yùn)、土地平整等是一個(gè)漫長(zhǎng)而艱巨的工作;再從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃方案的審批、設(shè)計(jì)到具體各項(xiàng)道路、橋梁、管道建設(shè)的完成，后續(xù)事項(xiàng)都是在前期事項(xiàng)的成果基礎(chǔ)上完成的。以上很多步驟都是環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)前期環(huán)節(jié)的延誤對(duì)后期的按期實(shí)施均會(huì)產(chǎn)生影響。

因此，土地一級(jí)開發(fā)成本控制管理應(yīng)注重全面性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、合理性來實(shí)施。在項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，對(duì)各項(xiàng)手續(xù)辦理及具體項(xiàng)目的實(shí)施和建設(shè)項(xiàng)目等建立倒排工期估算，并利用計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，模擬出項(xiàng)目整體運(yùn)行步驟，將相互鉗制的部分連貫起來，將沒有相互鉗制部分可以同步推進(jìn)。例如：在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)前，需要完成土地的征地、拆遷和土地平整，所以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)安排必須按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排到拆遷和渣土清運(yùn)之后相銜接，但在拆遷和平整土地的同時(shí)，可以預(yù)先同步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃方案辦理、立項(xiàng)手續(xù)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。通過對(duì)各個(gè)階段時(shí)點(diǎn)的控制和把握，不僅可以控制好項(xiàng)目工期，降低資金占用時(shí)間。同時(shí)依據(jù)不同階段的資金需求量，分階段進(jìn)行資金籌措，降低各個(gè)階段的資金占用量，可以從整體上降低項(xiàng)目的融資成本。

綜上所述，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本核算管理與控制其實(shí)是項(xiàng)目整個(gè)過程的成本核算管理與控制。在具體實(shí)施中一級(jí)開發(fā)成本核算管理要以項(xiàng)目開展的先后順序?yàn)闀r(shí)間主線，圍繞這個(gè)主線從項(xiàng)目啟動(dòng)開始進(jìn)行細(xì)致的管理和劃分，形成具體實(shí)施的不同階段，并且各個(gè)不同階段之間要做到相互銜接、相互聯(lián)系，最終依據(jù)自身的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行具體實(shí)施。

（二）項(xiàng)目運(yùn)行橫向成本結(jié)構(gòu)控制分析

一級(jí)開發(fā)是一項(xiàng)具有系統(tǒng)性、綜合性和復(fù)雜性工程，涉及多個(gè)方面的大項(xiàng)工作。從土地一級(jí)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)上看，征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用在總成本中占有非常大的比重，所以在成本控制上以此幾項(xiàng)費(fèi)用為龍頭，重點(diǎn)把握，其他零星費(fèi)用兼顧執(zhí)行，有效的控制實(shí)際發(fā)生成本在預(yù)測(cè)范圍內(nèi)。

具體單項(xiàng)成本控制需要從以下幾個(gè)方面去開展：

一是把握政策導(dǎo)向。政策是土地一級(jí)開發(fā)的方向盤，國家和地方政策直接影響到土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施。跟土地一級(jí)開發(fā)成本有關(guān)的主要政策包含四個(gè)部分：第一項(xiàng)是房地產(chǎn)行業(yè)政策;第二項(xiàng)是房地產(chǎn)行業(yè)金融政策;第三項(xiàng)是地方土地管理?xiàng)l例;第四項(xiàng)是拆遷補(bǔ)償安置政策。這些政策的變化，都會(huì)使土地一級(jí)開發(fā)成本中的融資渠道和成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模和費(fèi)用、拆遷的范圍和費(fèi)用、征地用地范圍和費(fèi)用以及前期手續(xù)和費(fèi)用等發(fā)生增減變動(dòng)，從而對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本產(chǎn)生重大影響。所以在項(xiàng)目進(jìn)行中，隨時(shí)了解相關(guān)政策，特別是能得到當(dāng)?shù)卣恼咧С?，保障土地一?jí)開發(fā)工作能夠落到實(shí)處。

二是科學(xué)做好成本預(yù)測(cè)。成本預(yù)測(cè)是企業(yè)進(jìn)行成本核算與管理的前提與基礎(chǔ)，也是企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、決策和實(shí)施的首要環(huán)節(jié)。通過成本預(yù)測(cè)，可以對(duì)成本分項(xiàng)數(shù)量和項(xiàng)目投資總價(jià)形成初步的認(rèn)識(shí)，還可以避免在成本核算過程中出現(xiàn)的未知性和盲目性問題，從而對(duì)項(xiàng)目中的實(shí)施重點(diǎn)、難點(diǎn)有一個(gè)最基本的定位。所以在項(xiàng)目可行性研究階段聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，深入了解本項(xiàng)目成本的主要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵部分以及特殊事項(xiàng)，以周邊項(xiàng)目成熟地塊或相似條件的地塊為參考開展深入系統(tǒng)的調(diào)查分析工作。

三是加強(qiáng)成本控制力度。土地一級(jí)開發(fā)成本控制工作涉及的內(nèi)容龐雜，在實(shí)際的管理過程中要以可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，并充分結(jié)合土地一級(jí)項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況，建立健全完善的考核激勵(lì)機(jī)制，找準(zhǔn)成本管控的重點(diǎn)、難點(diǎn)，降低資金占用，以此提升土地一級(jí)開發(fā)成本控制效力。首先，需要建立完善的成本管理體系，包括決策機(jī)制體系、內(nèi)部專業(yè)成本管理體系、內(nèi)部控制制度體系、運(yùn)營(yíng)操作體系以及內(nèi)部審查監(jiān)督體系等幾個(gè)方面.其次，需要理順成本管理控制流程，這是保證土地一級(jí)開發(fā)工作有序推進(jìn)的關(guān)鍵，在此環(huán)節(jié)中要注意成本管理控制的可操作性。具體做法包括建立完善的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法、建立規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法、建立項(xiàng)目合同管理辦法和項(xiàng)目流程及推進(jìn)機(jī)制。以這些辦法的閉環(huán)式管理，保證成本管理控制的準(zhǔn)確到位。

三、結(jié)束語

總而言之，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)發(fā)展，土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)范是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，企業(yè)要想提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，保障自身的穩(wěn)定發(fā)展，就要從根本上成本管理工作。在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，受各種因素的影響，制約管理工作的開展。因此，需要結(jié)合不同的影響因素采取相應(yīng)的針對(duì)性措施。通過采用成立專門的成本管理部門、全程參與成本預(yù)測(cè)、制定完善的成本管理標(biāo)準(zhǔn)等來加強(qiáng)企業(yè)管理控制能力，提高管理核算的精準(zhǔn)度，提升成本管理水平，就是從制度、體系上為土地一級(jí)開發(fā)有序規(guī)范的開展保駕護(hù)航。

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