農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中土地估價(jià)問(wèn)題及方法研究

陳哲威 任康寧

摘要：我國(guó)是世界大國(guó)，資源豐富，土地遼闊，農(nóng)用地作為人類賴以生存的資源，為人們提供最基本的生活保障，近些年我國(guó)越來(lái)越注重對(duì)農(nóng)用地的保護(hù)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快的過(guò)程中，我國(guó)農(nóng)用地的利用存在著一些發(fā)展障礙：一是在城市化進(jìn)程加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市打工謀生，導(dǎo)致家中農(nóng)用地拋荒閑置;二是曾經(jīng)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制在某種程度上不能很好的適應(yīng)正在向著現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展的農(nóng)業(yè)。因此，如何減少農(nóng)地的荒蕪，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的合理利用，發(fā)揮其最大價(jià)值，是當(dāng)下所面臨的重要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地流轉(zhuǎn);土地估價(jià);方法

引言

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，保障國(guó)家糧食安全。

1農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式與價(jià)格表現(xiàn)形式

1.1農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式

從農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中所有權(quán)性質(zhì)是否改變的角度出發(fā)，其流轉(zhuǎn)方式主要有兩種：一是不改變集體所有制的前提下農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)用，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或者其他經(jīng)濟(jì)組織;二是農(nóng)用地為了公共利益需要通過(guò)征收為國(guó)有建設(shè)用地而改變土地集體所有的性質(zhì)，一般具有強(qiáng)制性的特征。目前由于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不健全、不發(fā)達(dá)，其主要的流轉(zhuǎn)方式為農(nóng)用地征收為國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

1.2農(nóng)用地價(jià)格表現(xiàn)形式

在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)公開(kāi)的市場(chǎng)形成之前，我國(guó)的農(nóng)用地價(jià)格有以下幾種表現(xiàn)形式：（1）征地補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收農(nóng)用地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以被征土地前三年平均年產(chǎn)值為基數(shù)的數(shù)倍。另外《物權(quán)法》還規(guī)定，除了依法足額支付上述補(bǔ)償費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)失地農(nóng)民發(fā)放社會(huì)保障費(fèi)用用于保障失地農(nóng)民的基本生活需要。土地補(bǔ)償是對(duì)農(nóng)用地物質(zhì)價(jià)格的補(bǔ)償，地上附著物和青苗補(bǔ)償是對(duì)失地農(nóng)民的資本補(bǔ)償，安置補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于一種社會(huì)保障。該征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)了農(nóng)用地物質(zhì)價(jià)格和農(nóng)用地資本價(jià)格的二元價(jià)格屬性以及社會(huì)主義保障體系的優(yōu)越性。（2）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)片綜合價(jià)。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)、科學(xué)的農(nóng)用地估價(jià)體系還沒(méi)有完全建立的背景下制定的，隨著土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的健全和土地真實(shí)價(jià)值的回歸，之前的農(nóng)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能再成為正常的市場(chǎng)價(jià)格類型。旋即，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)這兩種新的農(nóng)用地價(jià)格補(bǔ)償形式。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，參考農(nóng)用地的類型、肥沃程度、水利條件以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等多個(gè)方面的因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值。征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)用地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)與現(xiàn)行法律的時(shí)效性，該土地價(jià)格類型也更為合理，全國(guó)大多數(shù)區(qū)域都在實(shí)行。而征地區(qū)片綜合地價(jià)需要提前對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)，在全國(guó)大范圍地推廣還存在障礙，只有個(gè)別大中城市采用這種價(jià)格類型作為農(nóng)用地的價(jià)格參考。

2農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的土地估價(jià)方法

2.1收益還原法

收益法的關(guān)鍵在于對(duì)估價(jià)土地未來(lái)客觀年收益的計(jì)算，此處的年收益是在正常法定的用途之下，農(nóng)用地經(jīng)過(guò)有效利用所能獲取的客觀經(jīng)濟(jì)收益，如未來(lái)三年種植小麥、玉米等農(nóng)作物的收益。此處的評(píng)估原則為“合理有效”而非“最高最佳”，是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)家對(duì)農(nóng)作物仍然存留一定行政計(jì)劃的影響力，無(wú)法完全放手農(nóng)作物種植，導(dǎo)致即使勞動(dòng)力投入和資本投入正常，也很難讓農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等收入最大化。合理有效的可觀收益是將這些偶然的客觀因素去除之后正常生產(chǎn)所取得的收益。在實(shí)際運(yùn)用中，估價(jià)土地合理有效的年收益的數(shù)據(jù)獲取難度非常高。各個(gè)地區(qū)的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、土壤條件、作物種類、水文規(guī)律等都有很大差異，甚至道路交通也是影響因素之一，導(dǎo)致收益估算相差甚遠(yuǎn)。如果處理不當(dāng)，收益法所評(píng)估出的農(nóng)用地價(jià)值與真實(shí)價(jià)值就存在一定的差距。針對(duì)這種地區(qū)差異極大的情況，自然資源部已經(jīng)將全國(guó)農(nóng)用地進(jìn)行了全面的核算和分等，運(yùn)用這些客觀數(shù)據(jù)能夠建立標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)用地收益估價(jià)量表，收益法最為復(fù)雜的數(shù)據(jù)核算問(wèn)題就會(huì)得到解決，其將會(huì)成為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中最為適用的方法之一。

2.2市場(chǎng)比較法

比較法需要較為活躍的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)中獲取交易成功的前例，將估價(jià)土地與其進(jìn)行價(jià)格比較，根據(jù)交易條件、市場(chǎng)條件和土地狀況等方面得出修正，從而給出農(nóng)用地估價(jià)。事實(shí)上，比較法的使用難點(diǎn)在于當(dāng)前缺少一個(gè)公開(kāi)、透明、完整的農(nóng)用地交易市場(chǎng)，在估價(jià)時(shí)難以收集到真實(shí)完整的交易前例，這樣比較法就很難妥善真實(shí)地應(yīng)用。在交易前例的選擇上，對(duì)于不改變土地使用性質(zhì)的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)交易，應(yīng)選取在同一耕作制度的范圍之內(nèi)的交易前例，能夠與待交易土地保證計(jì)算方法上的一致性。對(duì)于改變土地使用性質(zhì)的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)交易，最好能夠選擇同一建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的交易前例，在滿足市場(chǎng)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用替代原理形成計(jì)算基礎(chǔ)。

2.3成本逼近法

成本法是對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)總過(guò)程中的合理支出和所得利潤(rùn)之和加以修正調(diào)整來(lái)確定農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的方法，在所有的估價(jià)方法中，成本法擁有最大的市場(chǎng)爭(zhēng)議。在前文敘述中，農(nóng)業(yè)用地的價(jià)值在于農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，即種植、養(yǎng)殖，也就是土地資源、自然資源、技術(shù)資源、商業(yè)資源的綜合價(jià)值，但是這些價(jià)值與農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)并沒(méi)有直接的聯(lián)系。如在地理?xiàng)l件相對(duì)惡劣的山區(qū)、高原等難以開(kāi)墾的地區(qū)，開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的投資成本非常高，但是因?yàn)橄忍鞐l件不足其總產(chǎn)能較低，利潤(rùn)低，運(yùn)用成本法和收益法得到的估價(jià)必然大相徑庭。如果是在平原、盆地開(kāi)墾農(nóng)地，其投入小、收益大，成本法得到的估價(jià)和收益法得到的估價(jià)也會(huì)有極大的不同。同一片土地不同的估價(jià)方法最終造成巨大的差異，因此當(dāng)前在土地流轉(zhuǎn)的實(shí)例中已經(jīng)很少再將成本法看作一種單獨(dú)的估價(jià)方法，更多的是將其運(yùn)用在農(nóng)用地投資的資本計(jì)算中。從產(chǎn)權(quán)交易的角度來(lái)看，成本法更加適用于土地用途改變的交易方式，以及廣泛用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后開(kāi)發(fā)成本增加的估價(jià)土地。從成本法衍生出一種新型的計(jì)算方法被稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，其是在科學(xué)測(cè)算土地開(kāi)發(fā)成功后農(nóng)用地的正常交易價(jià)格，并扣除開(kāi)發(fā)過(guò)程中的相關(guān)技術(shù)費(fèi)用，計(jì)算利息和正常利潤(rùn)后得出的一個(gè)價(jià)格金額，從而測(cè)算農(nóng)用地的價(jià)值的一種成本法變形方法。這種方法雖然在農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)中不匹配，但是在城鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中卻發(fā)揮了巨大的作用。

結(jié)語(yǔ)

土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必經(jīng)之路，在現(xiàn)代農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，由于各個(gè)村落情況的不同，大部分非農(nóng)就業(yè)渠道會(huì)讓農(nóng)民將農(nóng)用地通過(guò)出租、入股、承包等方式達(dá)到農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)目的，實(shí)現(xiàn)集中化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖。但在農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地的價(jià)格問(wèn)題是制約一切的關(guān)鍵因素，因此需要合理地評(píng)估和判斷土體價(jià)格，為農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)代化提供支持。

參考文獻(xiàn)

[1]李國(guó)英.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及商業(yè)模式解構(gòu)[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2021（09）.

[2]韋燕飛.新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2020（05）.

吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 吉林省 長(zhǎng)春市 130000