房地產(chǎn)一般計稅項(xiàng)目土地增值稅清算的地價處理方式

劉婧珊

摘要：隨著社會的不斷發(fā)展，尤其是改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。各行各業(yè)遍地開花，猶如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)也在其中迅速壯大，國家對其的一些政策也在不斷的改進(jìn)、推出。自2016年5月1日起，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)營改增開始施行。這一稅制改革將對建筑及房地產(chǎn)業(yè)各個方面產(chǎn)生重大影響。本文將會從多個方面去分析房地產(chǎn)一般計稅項(xiàng)目土地增值稅清算的地價處理方式，希望對大家能有所幫助。

關(guān)鍵詞：計稅項(xiàng)目;增值稅;清算

在國家的層面上講，政策是站在一定的高度去調(diào)節(jié)與管理基層各方面的一個宏觀調(diào)控手段，它代表著一個大的方向。對于房地產(chǎn)業(yè)營改增就是其對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的方法之一，它的施行對房地產(chǎn)來說是百利而無一害的。下面就系統(tǒng)的對其進(jìn)行講述與分析。

1.房地產(chǎn)業(yè)營改增的政策規(guī)定

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11期），這些都是理論依據(jù)，為房地產(chǎn)營改增提供有利的理論依據(jù)。

2、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，這是來源于《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》中的一段內(nèi)容。具體的內(nèi)容還有很多，可以參考相關(guān)的網(wǎng)文或者專業(yè)書刊[1]。

2.關(guān)于納稅人、稅率及征收率

1、納稅人，是一個不太陌生的詞語。在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。這里有兩類納稅人，一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩者是有一定的區(qū)別的：（1）申請方式不同：企業(yè)要成為一般納稅人，需要先提出申請，才能成為一般納稅人，而小規(guī)模納稅人，則不需要申請，只要企業(yè)去稅局辦理就可以了;（2）增值稅稅率不同：一般納稅人是13%、9%及6%，小規(guī)模的是3%：（3）計算方法不同：一般納稅人是用銷項(xiàng)發(fā)票減去進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的差額乘以稅率來計算的，而小規(guī)模是用收入直接乘以3%來計算的[2]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用稅率為11%，征收率為5%，這一點(diǎn)也是需要強(qiáng)調(diào)的。

3.應(yīng)納稅額是需要具體計算的

增值稅的所謂的計算方法，大概分為：一般的計稅方法和簡單的計稅方法。其具體的計算方法是有點(diǎn)復(fù)雜的，可以參考相關(guān)的文件或者專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)文章，在這里就不詳細(xì)說明了。其計算的原則是很人性化的，也是經(jīng)得起理論與實(shí)踐的考驗(yàn)的，而且是非常專業(yè)的。

4.增值稅清算案例

在這里講述一個案例，以便于理解。有一個房地產(chǎn)公司某年開發(fā)銷售B項(xiàng)目，其可以銷售的建筑總面積為100萬平方米，這是一個相對來說比較大的體量。截至到某年底，已經(jīng)銷售的建筑面積為90萬平方米，已經(jīng)占可售面積的90%。這個銷售速度還是很快的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情還是挺好的。依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的一些要求，需要辦理增值稅清單的申報等流程。其具體的申報流程和計算方法比較復(fù)雜，在這里就簡單描述一下。取得土地使用權(quán)需要支付的金額是8億元，開發(fā)成本是22億，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)該按照取得的土地使用權(quán)和開發(fā)成本之和的10%扣除后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額為5.4億元，已經(jīng)繳納可以扣除的房地產(chǎn)有關(guān)的稅金3億零240萬，最后沒有賣出的房屋面積為10萬平方米，按照已經(jīng)賣出的面積的平均價格計算估計是7000萬元左右[3]。這些數(shù)據(jù)都是可以通過專業(yè)人員去計算清楚的，這里就不細(xì)致計算了。

企業(yè)第一次收入的成本和稅金結(jié)轉(zhuǎn)的處理結(jié)果為：（說明：為了書寫方便，以下數(shù)值都乘以一萬元為案例真實(shí)數(shù)值）借：預(yù)收的賬款5.4億;貸：主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)的成本279000（80000+220000+10000）÷100x90）;貸：開發(fā)的產(chǎn)品279000;單位的建筑面積成本等于（清算時的扣除項(xiàng)目的總額減去清算時扣除的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅金額度）除以總共可以售出的面積;第一次清算轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目的數(shù)額等于單位建筑面積的成本的總額度乘以第一次清算所轉(zhuǎn)讓可售建筑面積加上與房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)稅金;再轉(zhuǎn)讓后需要扣除的項(xiàng)目金額=單位建筑面積的成本乘以再轉(zhuǎn)讓可售建筑面積加上再轉(zhuǎn)讓與其開發(fā)的房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

還有很多具體的計算細(xì)節(jié)，本文就不在此詳細(xì)表述了，可以參考相關(guān)專業(yè)人士的具體算法予以分析，或者專業(yè)書籍予以了解。

5.關(guān)于土地增值稅清算

所謂土地的增值稅清算就是指納稅的相關(guān)人員在符合土地的增值稅的清算條件之后，按照有關(guān)法律、法規(guī)，計算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該繳納的土地增值稅的稅費(fèi)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該繳納的土地增值稅款的行為[4]。

5.1基本的規(guī)則

納稅人的相關(guān)四大原則：（1）真實(shí)性原則;（2）實(shí)際支付原則;（3）合法有效原則;（4）合理分?jǐn)傇瓌t。

5.2征管的相關(guān)方形式

需要納稅的人在項(xiàng)目全部建成結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的相關(guān)收入，由于關(guān)系到很多復(fù)雜的問題，而沒有辦法算出土地增值稅的，可以預(yù)征土地的相關(guān)增值稅。

5.3清算的一些條件

對于房地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目全部建成后、已經(jīng)賣出的;整體轉(zhuǎn)讓沒有建好決算房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目;可以直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

6.土地增值稅的清算有它的地價處理方式

土地的價格方面有五類：1、基準(zhǔn)的地價：反映城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及農(nóng)村地價的標(biāo)準(zhǔn)，作為相關(guān)政府部門對土地價格實(shí)行的大方面的管理。2、標(biāo)定的土地價格：反映宗地在一般的市場條件下正常的地價水平。3、交易的底價：反映宗地在不同市場條件下的地價水平。4、成交的價格：反映具體宗地在土地市場交易中的現(xiàn)實(shí)的價格。5、其他的價格：由以上四種類型的土地價格衍生出的可供抵押貸款土地稅收等各方面的土地使用價格。稅收是國家的一個重要的收入來源，依法納稅是每個人乃至某個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)。有了稅收國家才能有足夠的資金去建設(shè)一些基礎(chǔ)的設(shè)施、增強(qiáng)國防等，使祖國越來越強(qiáng)大。

7.土地增值稅清算面臨的問題及建議

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)方式日趨多樣化，開發(fā)工程中相關(guān)資料繁多，給清算工作帶來不少難度。土地增值稅常常被認(rèn)為是基層稅務(wù)機(jī)關(guān)征管難度最大的稅種之一需要引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。

7.1完善政策法規(guī)：由于土地增值稅尚未立法，各個地方房地產(chǎn)開發(fā)的情況千差萬別，給基層清算審核工作帶來很多困難。無規(guī)矩不成方圓，政策法規(guī)方面一定要不斷改進(jìn)、完善，趕上社會進(jìn)步的發(fā)展[5]。

7.2基層操作執(zhí)行缺乏政策依據(jù)：開發(fā)成本主要在收益對象間分?jǐn)?，稅企雙方存在很大的分歧，嚴(yán)重影響稅法原則，缺乏一定的執(zhí)行力。應(yīng)該制定更加完善的理論基礎(chǔ)，在出現(xiàn)問題的時候，能夠合情合理的去處理。

7.3風(fēng)險應(yīng)對不受納稅評估數(shù)據(jù)影響，這是由于土地增值稅清算數(shù)據(jù)繁多造成的。我國目前正處在深化改革、加強(qiáng)建立土地增值稅評估機(jī)制的關(guān)鍵時期。為了提高清算審核的效率和質(zhì)量。有一個良好的績效體系是十分重要的。其一、一定要加強(qiáng)對員工的過程考核，制定更有針對性的目標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。其二、切實(shí)落實(shí)制度。第三、通過獎懲制度，促進(jìn)稅務(wù)局的長遠(yuǎn)發(fā)展。

8.總結(jié)

土地增值稅清算的地價處理，雖然是一個非常復(fù)雜的問題，但是，它在房地產(chǎn)一般計稅項(xiàng)目中是非常重要的，所以不管是從理論上，還是從實(shí)際工作中都要予以重視。具體該如何處理這個事情，大概有以下幾個方法：盡快出臺稅法典，提升稅法法制水平;完善各個稅法細(xì)節(jié)性問題，將其沒有很大的漏洞，并能讓其發(fā)揮最大的效能;最后就是要理論付諸于實(shí)踐，讓其在房地產(chǎn)一般計稅項(xiàng)目土地增值稅清算中真正的發(fā)揮作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊溯.RZ房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例研究[D]. 華南理工大學(xué).

[2]李曉光.房地產(chǎn)項(xiàng)目車位的土地增值稅清算處理探析[J].注冊稅務(wù)師，2020，No.205（02）：47-48.

[3]唐明順.淺議房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅清算問題的幾點(diǎn)建議[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2018，000（021）：127.

[4]王文娟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算制度研究[D]. 西南政法大學(xué).

[5]孟繁璋.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的討論[J].財會學(xué)習(xí)，2014（01）：48-49.