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    現(xiàn)行金融環(huán)境下房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及融資方式

    2021-09-10 07:22:44徐旭純
    商業(yè)2.0-市場與監(jiān)管 2021年7期
    關(guān)鍵詞:融資方式

    徐旭純

    摘要:房產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境,金融監(jiān)管處罰力度逐漸加大,想要更快速和有效地獲得融資,需要嘗試新的融資方式,嘗試房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等新融資方式獲得資金,但一定要保證融資符合法律規(guī)定和政策規(guī)范,才能免于處罰,維護(hù)自身利益。

    關(guān)鍵詞:現(xiàn)行金融環(huán)境;房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀;融資方式

    我國經(jīng)濟(jì)組成中,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是非常重要的部分,但是房地產(chǎn)呈現(xiàn)出階段性快速發(fā)展特點,隱藏著非常多風(fēng)險,所以應(yīng)對房地產(chǎn)市場應(yīng)進(jìn)行一些政策性調(diào)控。對信貸政策的調(diào)整是主要措施,避免房地產(chǎn)投資過熱問題,限制了房地產(chǎn)融資行為[1]。此種金融環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)融資情況不容樂觀,但房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),開發(fā)前期需要大量的資本投入,經(jīng)過很長一段時間才能有資金回籠。為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運行,房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行融資。為此,房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)就房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出更適合的融資方式,以充足資金保證房產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

    1.現(xiàn)行金融環(huán)境下,房地產(chǎn)面對的融資困難

    1.1金融監(jiān)管更嚴(yán)格

    在疫情防控更加嚴(yán)格以及效果顯著的背景下,我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇,從一定角度去看,意味著我國今年的貨幣政策會慢慢地回到常態(tài),有一些階段性的金融措施會逐漸退出。而在現(xiàn)今復(fù)雜多變的內(nèi)外環(huán)境之下,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊面臨著很多不確定因素的影響,此時經(jīng)濟(jì)恢復(fù)缺少良好的基礎(chǔ),整體的貨幣政策也不會出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”的改變。當(dāng)下,中央已經(jīng)明確指出,資金一定會向薄弱環(huán)節(jié)、重點領(lǐng)域等方面傾斜,同時會更加重視金融風(fēng)險的防范與化解,針對房地產(chǎn)金融,一定會用更加審慎嚴(yán)格的管理制度,多地嚴(yán)查購房首付款來源和經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,限制房企融資的‘三道紅線’試點實行。

    1.2處罰力度加大

    近年來,對房地產(chǎn)的監(jiān)管處罰力度不斷提升。整理我國銀監(jiān)會給出的權(quán)威數(shù)據(jù)可見:處罰機(jī)構(gòu)的數(shù)量逐漸增多,罰款金額逐漸提高。例如,2021年3月,由于存在信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題,溫州民商銀行、樂清農(nóng)商銀行、甌海農(nóng)商銀行被中國銀保監(jiān)會浙江溫州監(jiān)管分局分別開出罰單,三家銀行合計被罰款595萬元,多位負(fù)責(zé)人也被警告或者罰款。

    2021年需要處置的不良貸款還會增長,所以,要加大力度穩(wěn)中求進(jìn),保證在經(jīng)濟(jì)和銀行金融體系的可承受范圍內(nèi);同時積極穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張。當(dāng)前正是前期寬松信貸政策的風(fēng)險開始積聚的時點,因此監(jiān)管對2021年不良處置規(guī)模的預(yù)測很大程度上是從實際出發(fā)的體現(xiàn)。尤其在寬信用轉(zhuǎn)向穩(wěn)信用的過程中,新增不良的規(guī)模會快速積累,但由于前期集中的處置,存量的壓力至少不會在今年爆發(fā),而是呈現(xiàn)未來兩年平均分布的特點。這也意味著2021年、2022年的處置壓力不會小[2]。

    2.現(xiàn)行金融環(huán)境下,房地產(chǎn)的融資方式

    房地產(chǎn)企業(yè)為更快速和有效地獲得融資,開始嘗試新的融資方式。

    2.1房地產(chǎn)信托

    房地產(chǎn)信托是信托公司通過集合信托計劃募集資金,將其投入房地產(chǎn)項目中,為委托人獲取一定的收益。根據(jù)資金投向的不同,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可分為債權(quán)型、股權(quán)型、收益權(quán)型以及混合型四種模式。在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)政策及房地產(chǎn)金融監(jiān)管依然趨嚴(yán)的背景下,房地產(chǎn)信托監(jiān)管也將更加嚴(yán)格,房地產(chǎn)行業(yè)未來將減少債權(quán)類信托規(guī)模,積極探索信托融資業(yè)務(wù)模式,加快向股權(quán)型模式的轉(zhuǎn)型,以適應(yīng)新的市場形勢。

    2.2房地產(chǎn)證券化

    以股票、債券、投資基金等一些證券化的工具,應(yīng)用到房地產(chǎn)融資中。將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變成證券投資,一般可分成兩種形式,其一為抵押貸款債權(quán)證券化;其二為投資權(quán)益證券化。執(zhí)行宗旨為,把高價值的房地產(chǎn)做詳細(xì)劃分,進(jìn)行動產(chǎn)化,發(fā)揮證券市場優(yōu)勢,使得房地產(chǎn)可獲得大眾資本以及專業(yè)經(jīng)營,將風(fēng)險分散,從而將更多資金引入到房地產(chǎn)企業(yè)中,拓展房地產(chǎn)融資渠道。

    2.3房地產(chǎn)私募基金

    這符合集合投資制度,通過對房地產(chǎn)收購、管理和開發(fā)等一些環(huán)節(jié)獲取收入。當(dāng)前階段,房地產(chǎn)領(lǐng)域之中有很多房地產(chǎn)私募基金。房地產(chǎn)私募基金的特征:固定收益比較少,呈現(xiàn)浮動化收益;同股同權(quán)的結(jié)構(gòu)比較多;多夾層投資少,股權(quán)投資較多。對于房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行管理,主要是行業(yè)自律,關(guān)聯(lián)交易以及利益沖突所進(jìn)行的管理還不是很全面。在目前銀行信貸收緊及嚴(yán)監(jiān)管的背景下,房地產(chǎn)私募基金可以直接吸收社會資金,為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬新的融資渠道。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在目前銀行信貸收緊及嚴(yán)監(jiān)管的背景下是大勢所趨,未來將有非常大的發(fā)展空間。

    3.新金融環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)融資實現(xiàn)的策略

    3.1強(qiáng)化企業(yè)自身的治理

    房地產(chǎn)企業(yè)要正面面對行業(yè)融資結(jié)構(gòu)扭曲的問題,構(gòu)建良好融資結(jié)構(gòu)的機(jī)制,提高對企業(yè)預(yù)算的約束力度,提高投資者監(jiān)督力度,讓公司具備有效約束機(jī)制和激勵機(jī)制,才能正確地進(jìn)行負(fù)債籌資。另外,房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)方面的決策,不能單純考量現(xiàn)實因素的影響,還要考量未來因素的影響,設(shè)計長遠(yuǎn)、有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的融資策略,促使房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

    3.2創(chuàng)新多樣化融資

    房地產(chǎn)企業(yè)必須積極探索銀行貸款之外的融資方式,必須緊緊抓住當(dāng)下金融市場良好發(fā)展的機(jī)遇,以現(xiàn)有渠道為基礎(chǔ),實現(xiàn)多元化的發(fā)展。例如,形成房地產(chǎn)企業(yè)的合作模式,各個房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行合作,取長補短,發(fā)揮各自優(yōu)勢,采取合作模式進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā),從而避免項目過大而出現(xiàn)項目開發(fā)中斷、資金周轉(zhuǎn)中斷的問題,使得房地產(chǎn)項目順利推進(jìn)。

    4.結(jié)束語

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)身處在嚴(yán)峻的金融監(jiān)管環(huán)境中,應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)自身的治理,積極采用合規(guī)合法的新型融資方式,才能安全地獲得資金,免于銀監(jiān)會處罰。保障房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行,獲取一定利潤。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陸長江.金融監(jiān)管趨嚴(yán)下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及融資模式分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2019,40(03):92-93.

    [2]張國良,卞政.當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題及應(yīng)對措施[J].經(jīng)營與管理,2020(1).

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