重慶住房租賃市場短板與對策

摘要：為建立租購并舉的住房制度，重慶近年加快推進住房租賃市場發(fā)展，初步形成住房租賃市場頂層制度、住房租賃市場企業(yè)體系以及供應(yīng)體系，租賃市場發(fā)展環(huán)境得到改善。與此同時，“重售輕租”歷史形成的租賃市場短板也日益顯現(xiàn)。針對重慶租賃市場短板提出解決對策，以期化解重慶住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展制約因素。

關(guān)鍵詞：住房租賃;市場短板;對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0029-32 收稿日期：2021-07-02

為貫徹落實“房住不炒”，構(gòu)建“租購并舉”的住房政策，保障住房市場健康發(fā)展，重慶市近年加快推進住房租賃市場發(fā)展，并于2019年成功申請成為16個“中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市”之一。隨著試點的推進，重慶住房租賃市場日益活躍并健康發(fā)展。與此同時，因“重售輕租”歷史因素形成的住房租賃市場短板也逐步凸顯，如不能及時解決，將制約重慶住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

1 重慶住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 完成頂層制度設(shè)計

2020年6月，重慶出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（下稱《意見》）。該《意見》的出臺標志著重慶市政府首次明確提出了住房租賃市場發(fā)展思路和目標?！兑庖姟贩謩e對市場主體、租賃住房供應(yīng)、住房租賃服務(wù)、住房租賃管理進行了制度設(shè)計，并給予了配套支持政策。

1.2 初步建立專業(yè)化住房租賃企業(yè)體系

重慶吸引了萬科泊寓、旭輝領(lǐng)寓、紅璞公寓、保利公寓、招商壹間公寓、碧家公寓等一批知名企業(yè)進駐，同時龍湖冠寓等本地企業(yè)快速發(fā)展。為更好體現(xiàn)住房租賃市場中不同性質(zhì)企業(yè)的作用，突出國有企業(yè)的引領(lǐng)和示范作用，2020年7月，組建成立了重慶市級國有住房租賃投資運營平臺——重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司。根據(jù)相關(guān)部門調(diào)查數(shù)據(jù)，重慶主城區(qū)約有專業(yè)住房租賃企業(yè)150家左右，其中約1/3的企業(yè)擁有大于300套房源。總體上，重慶目前基本形成由一定數(shù)量專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)引領(lǐng)、諸多小企業(yè)組成的、國有和民營企業(yè)錯位發(fā)展的住房租賃企業(yè)體系。

1.3 初步形成“存量為主”的市場供應(yīng)體系

鑒于重慶商品住房供應(yīng)充足且房價較同級城市壓力不大，同時已有大規(guī)模公租房投入使用，重慶租賃住房供應(yīng)以存量房為主。從近年情況看，市場供應(yīng)包括盤活閑置居民住房、閑置商業(yè)商務(wù)用房、國有企事業(yè)單位閑置房產(chǎn)，以及圍繞產(chǎn)業(yè)園和人才需求新建租賃房。據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，在2019-2021年上半年籌集的租賃房源中，存量與新建住房面積占比分別為91.9%、8.1%。

1.4 政府積極完善租賃市場發(fā)展環(huán)境

2020年，政府主導(dǎo)建設(shè)的公共服務(wù)平臺——重慶市住房租賃服務(wù)平臺上線運行。據(jù)悉，截止到2021年初已接入企業(yè)160多家，完成住房租賃合同網(wǎng)簽備案10.3萬件。在2019-2021年開展住房租賃市場發(fā)展試點期間，重慶對新建、改建和盤活的租賃住房項目予以直接補助和貸款貼息，對住房租賃企業(yè)培育予以獎補。截至2021年初，重慶市財政已累計安排中央及市級30億元專項資金。2021年6月，重慶有關(guān)政府部門發(fā)布了全國首部《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術(shù)標準》，為規(guī)范商業(yè)商務(wù)等非住宅的租賃住房改造行為提供了依據(jù)。2020年4月以來，重慶市針對反映強烈的虛假房源、承租人被租金貸以及租賃企業(yè)高進低出、長收短付等問題出臺文件予以整治，對維護住房租賃市場秩序起到較好作用。

1.5 行業(yè)組織推進行業(yè)自律發(fā)展

2018年1月重慶市房協(xié)成立了其內(nèi)部專委會——重慶市房地產(chǎn)租賃專業(yè)委員會，提升了住房租賃行業(yè)組織專業(yè)化程度。2020年4月、8月，重慶市房協(xié)分別發(fā)布了防范住房租賃行業(yè)風(fēng)險告知書和房屋租賃風(fēng)險防范溫馨提示，向社會提示風(fēng)險、向企業(yè)提示要合規(guī)誠信經(jīng)營。

2 重慶住房租賃市場發(fā)展存在的短板

2.1 市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)短板

與多數(shù)城市一樣，重慶目前缺少住房租賃數(shù)據(jù)常規(guī)統(tǒng)計體系。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售統(tǒng)計相比，房屋租賃市場數(shù)據(jù)欠缺官方統(tǒng)計體系和公開可查渠道。雖然中介、研究機構(gòu)等發(fā)布了一些租賃市場數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)均沒有包括游離于機構(gòu)之外的大規(guī)模私人住房出租交易數(shù)據(jù)。一方面數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性、全面性及權(quán)威性不足，另一方面機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)往往并不對外公開。房屋租賃常態(tài)化、規(guī)范化統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失，不僅讓住房租賃市場研究缺乏堅實的基礎(chǔ)，更制約了政府相關(guān)政策的精準性和可操作性。

2.2 租對購的替代短板

與可購住房供給相比，租賃住房供給專業(yè)機構(gòu)少、規(guī)模小、可選擇性弱。特別是租賃住房交易行為由于還未全面規(guī)范，且交易期往往較長，涉及的不確定因素較多，較易發(fā)生交易雙方權(quán)利受損事件。在住房投資屬性不消失的情況下，租賃住房對承租人只有居住功能而沒有投資功能，承租人基本沒有收益感。此外，租、購不同權(quán)被多數(shù)租房人詬病。如，2020年年初因疫情防控要求住宅小區(qū)封閉管理期間，不少小區(qū)租房人不可進、業(yè)主可進;義務(wù)教育就近劃片入學(xué)要求“三對口”入學(xué)（學(xué)齡兒童和少年與父母的戶籍、房產(chǎn)證、實際居住地三者一致）等，都是典型租購不同權(quán)表現(xiàn)。租對購替代性不足，制約了住房消費向租賃市場正常流動。

2.3 市場管理規(guī)制短板

一方面，國家層面住房租賃立法滯后。從2017年《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，到2020年《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，目前，住房租賃領(lǐng)域依然沒有較為完善的法規(guī)。另一方面，地方規(guī)制落后于發(fā)展需求。重慶住房租賃市場管理依據(jù)是《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中“房屋租賃”專章，但該專章10條規(guī)定已無法滿足租賃市場快速發(fā)展帶來的需求。如：現(xiàn)有多種形態(tài)的從事住房租賃經(jīng)營的機構(gòu)，對應(yīng)的進入門檻、基本要求是什么，租賃機構(gòu)屬性認定、管理歸屬如何界定，均需明確。住房租賃市場規(guī)則滯后，讓部門監(jiān)管缺乏精準依據(jù)，難有行之有效的監(jiān)管手段、高效制止違法違規(guī)行為的常規(guī)措施。

2.4 租賃管理及服務(wù)機制短板

一方面，房屋租賃管理機構(gòu)與快速發(fā)展的住房租賃市場不匹配。重慶有的區(qū)縣成立了專門的房屋租賃管理機構(gòu)，但不少需經(jīng)費自理，管理機構(gòu)力量偏弱。另一方面，房屋租賃管理長效協(xié)作機制構(gòu)建不足。房屋租賃管理涉及交易管理、安全管理、人口管理等，涉及的管理部門較多。目前，重慶房屋租賃管理相關(guān)部門數(shù)據(jù)未互聯(lián)互通和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，缺少多部門長效協(xié)作機制。這使得住房租賃日常管理難以避免各自為政、管理空白、政出多門等情況。另外，缺乏便捷、高效、低成本的租賃糾紛解決服務(wù)。從重慶已出臺文件看，有關(guān)行業(yè)主管部門提出了“建立糾紛調(diào)處機制”，但由于是部門文件，故要求多數(shù)以“應(yīng)當”表述，措施力度偏弱。目前，租賃糾紛解決依然主要依靠當事人協(xié)商、法律訴訟等單一渠道。

3 重慶住房租賃市場補短板的對策

3.1 構(gòu)建房屋租賃市場統(tǒng)計系統(tǒng)

在國家統(tǒng)計局未對住房租賃市場專項統(tǒng)計提出統(tǒng)一要求前，地方可結(jié)合自身實際積極開展探索創(chuàng)新工作。一方面走出去借鑒。重慶可向房地產(chǎn)市場已進入存量房時代、住房租賃市場較為發(fā)達的城市學(xué)習(xí)，借鑒這些城市住房租賃市場統(tǒng)計的經(jīng)驗。另一方面自我創(chuàng)新。探索將房屋租賃市場納入重慶市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系。首先，由政府相關(guān)部門會同研究機構(gòu)、房屋租賃從業(yè)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等，共同研究制定本市房屋租賃市場統(tǒng)計指標體系。其次，按照先易后難的原則，先完善住房租賃機構(gòu)（含中介以及各類從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)）信息填報體系，再通過相關(guān)專項抽查調(diào)查統(tǒng)計個體住房租賃數(shù)據(jù)（含個人、個體二房東等）。最后，安排相應(yīng)經(jīng)費，推進房屋租賃市場調(diào)查統(tǒng)計工作由臨時性向常規(guī)性工作轉(zhuǎn)變。

3.2 提高住房租賃消費對購買消費的可替代性

其一，加大租賃住房的機構(gòu)化、規(guī)范化供應(yīng)。一方面仍需大力培育規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃機構(gòu)。在繼續(xù)做大做強冠寓、泊寓等以集中式租賃為主的租賃機構(gòu)的同時，重視培育盤活居民分散存量房的住房租賃機構(gòu)。探索通過加盟等方式，引導(dǎo)具有一定規(guī)模和經(jīng)驗的個體“二房東”與專業(yè)化住房租賃機構(gòu)合作。其二，加強住房租賃交易規(guī)范性指導(dǎo)。在相關(guān)法律法規(guī)出臺前，針對住房租賃交易特點及風(fēng)險防范，可先由行業(yè)組織編制住房租賃交易指南，予以交易行為引導(dǎo)和風(fēng)險防范、權(quán)利保護指導(dǎo)。其三，宣傳解讀好租房可獲得的“收益”。通過實例算賬，讓消費者看到，雖然租房不能獲取住房資產(chǎn)升值收益，但因租房減少的支出可以通過其他投資方式獲利，且沒有“房奴”的種種不良影響。其四，切實推進租購?fù)瑱?quán)。深化落實流動人口公共服務(wù)均等化，重點梳理戶籍制度、民政優(yōu)撫、教育資源供給、居住小區(qū)治理等領(lǐng)域的相關(guān)公共服務(wù)、居民權(quán)利中，與戶籍、住房所有權(quán)掛鉤的具有身份限制的規(guī)定。在具備條件的區(qū)域先行推進限制解除，根據(jù)探索情況逐步推開，有序?qū)崿F(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

3.3 加強房屋租賃市場規(guī)制建設(shè)

在國家層面相關(guān)法規(guī)出臺前，地方需先研究探索。由于重慶住房租賃市場管理尚無較為系統(tǒng)、全面、可操作的一套規(guī)范章程，也難以短期形成，可先從目前較為急迫解決的門檻、標準、信用等問題入手。其一，探索建立住房租賃企業(yè)準入和資質(zhì)管理制度。對住房租賃服務(wù)企業(yè)進行界定，設(shè)立最低門檻，將各類住房租賃企業(yè)納入房地產(chǎn)主管部門備案管理范圍，對住房租賃企業(yè)實行設(shè)立備案、變更備案、注銷備案管理。其二，探索制定租賃住房標準。對租賃住房進行界定，明確適宜居住的基本條件、標準，以及租賃住房的相關(guān)設(shè)施設(shè)備、裝修、消防等要求。其三，探索建立房屋租賃失信交易行為監(jiān)管制度。將房屋租賃交易信用納入社會信用體系建設(shè)范疇，明確租賃交易各方的失信行為范圍、失信懲戒機制、信用修復(fù)機制等，提高信用約束力。

3.4 提升房屋租賃管理及服務(wù)能力

其一，強化房屋租賃管理服務(wù)機構(gòu)建設(shè)。長期“重售輕租”形成的住房租賃管理機構(gòu)體系，是無法適應(yīng)“租購并舉”住房制度建設(shè)要求的，必須強化住房租賃管理機構(gòu)建設(shè)。一方面健全房屋租賃管理機構(gòu)體系，另一方面對機構(gòu)承擔(dān)的公共管理服務(wù)工作給予財政經(jīng)費保障。

其二，建立房屋租賃全鏈條管理長效合作機制。一方面需建立一個能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)房屋租賃市場建設(shè)、實現(xiàn)多部門協(xié)同推進房屋租賃管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，并建立各部門參與的房屋租賃管理聯(lián)席會議制度，推進部門合作常態(tài)化。另一方面依托重慶房屋租賃公共服務(wù)平臺，促進管理服務(wù)涉及的各部門數(shù)據(jù)互聯(lián)互通和管理服務(wù)工作的一站式辦理。

其三，推進房屋租賃管理服務(wù)端口前移和下沉。利用城市網(wǎng)格化管理體系，將住房租賃管理納入社會綜治系統(tǒng)和社區(qū)網(wǎng)格化管理系統(tǒng)，以相關(guān)職能部門委托的方式，將住房租賃管理服務(wù)工作下沉到基層。

其四，建立第三方監(jiān)督、協(xié)調(diào)機制，提供住房租賃矛盾化解服務(wù)。將租賃住房住用巡查納入社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，將住房租賃糾紛納入基層人民調(diào)解工作范圍，完善排查調(diào)處機制，最大限度地預(yù)防和化解房屋租賃糾紛。探索分區(qū)域組建住房租賃法律公益服務(wù)機構(gòu)，為住房租賃當事人提供法律援助服務(wù)。

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作者簡介：楊玲，重慶社會科學(xué)院市情與發(fā)展戰(zhàn)略研究所，副所長、研究員，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士。