房企系養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利幾何

摘要：自2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出到2020年全面建成比較完備的的養(yǎng)老服務(wù)體系之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)代。此后8年里，各種產(chǎn)業(yè)支持政策相繼出臺(tái)，上下游供給支持雙管齊下，房企、險(xiǎn)資以及各社會(huì)資本紛紛涌入養(yǎng)老賽道。而今年，“十四五”規(guī)劃將積極應(yīng)對(duì)人口老齡化上升到國(guó)家戰(zhàn)略;加之第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示我國(guó)人口老齡化程度進(jìn)一步加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)再次成為熱門(mén)。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到13萬(wàn)億元。探討億萬(wàn)養(yǎng)老市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇，房企如何抓住機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：租售結(jié)合;產(chǎn)權(quán)銷售;重在運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0057-59 收稿日期：2021-06-30

1 養(yǎng)老項(xiàng)目陷入盈利困境，破局難尋

目前涉及養(yǎng)老的企業(yè)雖然很多，但是尚未形成有效的盈利機(jī)制。

九如城作為首批入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企之一，耗時(shí)10年投入60億元，才開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利。

萬(wàn)科雖未披露養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利情況，但2020年萬(wàn)科注銷了“杭州市下城區(qū)隨園之家居家養(yǎng)老服務(wù)中心”“沈陽(yáng)萬(wàn)怡康瑞養(yǎng)老服務(wù)有限公司”兩家子公司，并于2018年關(guān)停北京萬(wàn)科·幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心、2019年關(guān)停北京萬(wàn)科·嘉園社區(qū)嵌入中心。

目前企業(yè)為了追求利潤(rùn)，多以重資產(chǎn)投資高端養(yǎng)老項(xiàng)目。首先重資產(chǎn)本身就意味著高成本，而以租賃模式為主的養(yǎng)老項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)達(dá)十年甚至數(shù)十年;其次，高端養(yǎng)老項(xiàng)目與目前“兩頭大中間小”的養(yǎng)老格局所呈現(xiàn)出來(lái)的需求并不匹配。對(duì)于部分急需現(xiàn)金流的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

從需求端考慮，我國(guó)老年人大多傾向居家養(yǎng)老，形成“9073”的格局，即90%左右的老年人都在居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。目前的養(yǎng)老市場(chǎng)基本集中在社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著政策的暖風(fēng)吹起，搶占市場(chǎng)10%需求的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)越來(lái)越激烈。

本文選取較早布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的親和源、綠城集團(tuán)以及樂(lè)成集團(tuán)（部分企業(yè)歷經(jīng)養(yǎng)老與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并行階段，目前已完成轉(zhuǎn)型），分別對(duì)應(yīng)租賃模式、租售結(jié)合模式以及產(chǎn)權(quán)銷售模式來(lái)進(jìn)行分析。

1.1 租賃模式——親和源

親和源旗下養(yǎng)老項(xiàng)目采用會(huì)員制進(jìn)行收費(fèi)，會(huì)員費(fèi)是親和源回籠養(yǎng)老項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要手段。親和源目前發(fā)行了4類會(huì)員卡，分別是A卡、B卡、熟年卡以及歲悅卡。其中，熟年卡以及歲悅卡是A卡的兩種變形。

親和源A卡作為有永久使用權(quán)的入住憑證，同時(shí)亦具有可繼承、可轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)，憑卡入住的長(zhǎng)者每年再支付一定數(shù)額的服務(wù)費(fèi)，不記名的A卡則可以作為一項(xiàng)資產(chǎn)傳承下去。

B卡具備15年的使用權(quán)，專為高齡長(zhǎng)者而設(shè)，居住期間也需要支付服務(wù)費(fèi)，住不滿15年可以退回余下租金。從節(jié)約住戶成本的角度出發(fā)，B卡進(jìn)一步衍生出B5和B10兩個(gè)卡種，分別對(duì)應(yīng)5年和10年的使用權(quán)。

為了與周邊的產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，親和源推出衍生服務(wù)卡：熟年卡和歲悅卡，發(fā)售對(duì)象為45歲以上不需要馬上入住的活力老人，持卡人在入住前可以享受親和源俱樂(lè)部資源、旅居公寓和各類個(gè)性化服務(wù)，歲悅卡則為高彈性產(chǎn)品，可以變形為各個(gè)卡種，見(jiàn)表1。

親和源的會(huì)員卡已發(fā)展成為類金融產(chǎn)品，發(fā)售會(huì)員卡可看作是一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)行過(guò)程，由于部分會(huì)員卡具備可轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)，這就使得產(chǎn)品具備了流通性。

同時(shí)隨著養(yǎng)老社區(qū)周邊配套的完善以及市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，會(huì)員卡還具有了增值預(yù)期，這樣會(huì)員卡就成為了一種可以增值的資產(chǎn)。會(huì)員卡的轉(zhuǎn)售也就類似于二級(jí)市場(chǎng)的交易，首批購(gòu)買(mǎi)者實(shí)現(xiàn)了資金的回籠，而養(yǎng)老公寓能繼續(xù)保持一定的去化率。親和源的現(xiàn)金流，就在某種意義上實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的證券化。但單純的租賃模式存在著一定缺陷，若不能夠形成有效的現(xiàn)金流機(jī)制，單純依靠租賃收入，項(xiàng)目的回收期會(huì)比較長(zhǎng)，且現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)比較大。

據(jù)宜華健康2020年報(bào)披露，子公司親和源集團(tuán)年末凈利潤(rùn)虧損2億余元，原因是受新冠疫情以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)影響，會(huì)員卡銷售收入大幅下降，而運(yùn)營(yíng)成本比較固定且占比較大。

1.2 租售結(jié)合模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)早在2010年就開(kāi)始試水養(yǎng)老項(xiàng)目，最具代表性的項(xiàng)目當(dāng)屬烏鎮(zhèn)雅園。烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目采用“70%出售，30%自持”的運(yùn)營(yíng)模式，所出售的養(yǎng)老公寓具有70年產(chǎn)權(quán)，而社區(qū)周邊配套則是自營(yíng)項(xiàng)目，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以作持續(xù)經(jīng)營(yíng)，見(jiàn)表2。

在這種模式之下，住宅銷售帶有傳統(tǒng)房企的屬性，可以快速為企業(yè)收回資金，支持自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng);而自持物業(yè)在將來(lái)是可擴(kuò)張的，根據(jù)養(yǎng)老需求不斷轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套也將日漸完善，可實(shí)現(xiàn)的收入會(huì)隨之增加。

大體量、多業(yè)態(tài)是租售結(jié)合模式的兩大特點(diǎn)，前期銷售收入可以迅速收回成本，回哺配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于大型養(yǎng)老社區(qū)來(lái)說(shuō)，租售結(jié)合是一種可取的運(yùn)營(yíng)模式。

1.3 產(chǎn)權(quán)銷售模式——樂(lè)成集團(tuán)

樂(lè)成集團(tuán)旗下恭和家園是北京第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老項(xiàng)目，入住老人可以擁有產(chǎn)權(quán)證，養(yǎng)老企業(yè)與購(gòu)房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份額，住戶持有的產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承，余下的5%產(chǎn)權(quán)由樂(lè)成養(yǎng)老作為養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商永久持有，不得買(mǎi)賣。

這種項(xiàng)目模式在一定程度上實(shí)現(xiàn)了供給側(cè)和需求側(cè)的雙贏，作為供給側(cè)的企業(yè)可以快速收回前期的投資，進(jìn)而專注于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng);作為需求側(cè)的住戶既可以得到照護(hù)服務(wù)，也可以擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

但這種一桿子買(mǎi)賣的方式，同時(shí)也大大限制了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展以及多種盈利途徑的拓新。

2 精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，盈利重在運(yùn)營(yíng)

“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)出臺(tái)之后，房企繼續(xù)深入布局養(yǎng)老項(xiàng)目可以說(shuō)是順勢(shì)而為。于房企而言，養(yǎng)老項(xiàng)目是盤(pán)活存量以及降低拿地成本的有效工具。萬(wàn)億養(yǎng)老市場(chǎng)近在眼前，房企能否從中獲取更大利潤(rùn)，關(guān)鍵在于是否形成清晰明了的盈利模式。

“90”居家養(yǎng)老大有市場(chǎng)，相比高成本的重資產(chǎn)投入，為居家養(yǎng)老提供適老服務(wù)顯然是形成品牌影響力以及多樣化獲得收益的妙計(jì)。一方面，居家養(yǎng)老在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依然會(huì)是我國(guó)養(yǎng)老方式的主流，擁有著更龐大的市場(chǎng);另一方面，提供適老服務(wù)便于房企與自身其他業(yè)態(tài)如物管、醫(yī)藥健康等聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)更大的協(xié)同效應(yīng)。

形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的上中下游同時(shí)發(fā)力。目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較明顯的缺口是專業(yè)護(hù)理人才的不足，頭部房企保利地產(chǎn)早年就開(kāi)始進(jìn)行專業(yè)人才的培訓(xùn)，對(duì)外提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，進(jìn)行輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng);對(duì)內(nèi)向旗下養(yǎng)老品牌和熹會(huì)輸送人才，完善產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈介入運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，也是一個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前我國(guó)房企的養(yǎng)老探索道路并不是十分快速，但隨著更多優(yōu)秀項(xiàng)目的落地、更明確的政策指引以及REITs等金融工具的出現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)必然可以逐步形成一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)模式。

從現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)情況來(lái)看，輕重資產(chǎn)結(jié)合、租售結(jié)合等方式有著較為明朗的前景。房企仍可以找準(zhǔn)自己的定位以及發(fā)力點(diǎn)，撬動(dòng)未來(lái)的大型消費(fèi)市場(chǎng)。