“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”下養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的SWOT分析

李晨 翟傳明 王娟娟

摘要：隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的不斷加劇，十四五期間即將進(jìn)入中度老齡化社會(huì)，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。隨著“銀發(fā)人群”的消費(fèi)水平大幅提升，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的契機(jī)，同時(shí)也給提供適老性環(huán)境與優(yōu)質(zhì)高端老年服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?；凇般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”快速發(fā)展的背景，采用SWOT分析方法對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分析。

關(guān)鍵詞：銀發(fā)經(jīng)濟(jì);養(yǎng)老地產(chǎn);SWOT

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0052-56 收稿日期：2021-07-21

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)目前60歲以上人口達(dá)到2.64億，占比18.7%;65歲以上人口達(dá)到1.91億，占比13.5%。受60后高峰期人口進(jìn)入老年階段的影響，“十四五”期間，我國(guó)老年人口將快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)60歲以上老年人口年均增長(zhǎng)將達(dá)到1000萬(wàn)，遠(yuǎn)高于“十三五”期間年均700萬(wàn)的增幅。預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期我國(guó)60歲以上人口比重將超過(guò)20%，65歲以上人口也將超過(guò)14%，即進(jìn)入中度老齡化社會(huì)。這將給我國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各方面都帶來(lái)很大的影響，養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療保障、養(yǎng)老保障等更是面臨著巨大的壓力。因此，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出將積極應(yīng)對(duì)人口老齡化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，并將大力發(fā)展普惠性養(yǎng)老服務(wù)。

2019年全國(guó)老齡工作委員會(huì)發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》中指出，2014-2050年間，我國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比重將達(dá)到33%。由此可見(jiàn)，除了“單身經(jīng)濟(jì)”“女性經(jīng)濟(jì)”之外，隨著“銀發(fā)人群”的消費(fèi)水平大幅提升，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的契機(jī)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行適老化創(chuàng)新，形成養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務(wù)的綜合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)將品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健康管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提供更為優(yōu)質(zhì)高端的老年服務(wù)。

1 優(yōu)勢(shì)分析

1.1 智慧化推動(dòng)行業(yè)升級(jí)

我國(guó)的建筑智能化發(fā)展起源于上世紀(jì)90年代，全國(guó)信息化建設(shè)的飛速發(fā)展和以“三金”工程為代表的國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)全面啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)信息工程建設(shè)開(kāi)啟新的浪潮，目前已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模及較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈;同時(shí)，由一線城市正向二、三線城市不斷推廣應(yīng)用，未來(lái)將向養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)村、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域發(fā)展;技術(shù)上，由最初的機(jī)電管理逐步向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

伴隨我國(guó)人口老齡化加速發(fā)展，設(shè)計(jì)和建造更加注重從生活照料、健康看護(hù)、精神愉悅等層面滿足老年人養(yǎng)老需要的新型養(yǎng)老地產(chǎn)，是解決日趨嚴(yán)重的老年人居住環(huán)境與養(yǎng)老服務(wù)需求之間矛盾的有效途徑之一。智能養(yǎng)老建筑由傳感器收集建筑內(nèi)部環(huán)境信息，并借助數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，建立數(shù)字化與信息化相融合的支持體系，建立網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)的看護(hù)救助機(jī)制，以及一體化運(yùn)營(yíng)和監(jiān)控管理體系等模塊組成的智能化整體解決方案。

1.2 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合助力行業(yè)發(fā)展

老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)，是每個(gè)人的基本需求。隨著對(duì)身體健康關(guān)注程度的提升以及科學(xué)養(yǎng)生觀念的不斷普及，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”必然成為養(yǎng)老地產(chǎn)的新思路。在“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”發(fā)展模式中，“醫(yī)”是指醫(yī)療藥物、康復(fù)保健、健康顧問(wèn)、身體檢測(cè)、疾病診治、護(hù)理服務(wù)以及臨終關(guān)懷等醫(yī)療服務(wù);“養(yǎng)”包括養(yǎng)老、居住、生活照料、精神心理和文娛活動(dòng)等。養(yǎng)老地產(chǎn)通過(guò)整合養(yǎng)生與醫(yī)療資源，為老年群體提供日常的保健、被動(dòng)運(yùn)動(dòng)、中醫(yī)康復(fù)、養(yǎng)老護(hù)理及其他醫(yī)療服務(wù)，提升老年群體的入住體驗(yàn)，在安居的基礎(chǔ)上，保持健康、延年益壽。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合正在探索以下路徑：

（1）跨行業(yè)合作

在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置康復(fù)科、老年醫(yī)科、護(hù)理科;

在醫(yī)院設(shè)置養(yǎng)老床位，盤(pán)活現(xiàn)有資源;

新建養(yǎng)老和醫(yī)療共有機(jī)構(gòu)。

（2）居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老整合醫(yī)療資源

整合社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心和衛(wèi)生服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)社區(qū)嵌入式養(yǎng)老單元;

上門(mén)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供醫(yī)療護(hù)理專(zhuān)業(yè)人才;

發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)作用，實(shí)現(xiàn)集居家、社區(qū)、醫(yī)療三位一體的養(yǎng)老模式。

1.3 串聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈上下游

養(yǎng)老地產(chǎn)是為老年人提供居住和服務(wù)的發(fā)生場(chǎng)所，是流量的入口，擁有天然的平臺(tái)屬性。養(yǎng)老地產(chǎn)在聚焦老年人生活場(chǎng)景的同時(shí)，還可以衍生衣食住行、休閑、護(hù)理、娛樂(lè)等多種消費(fèi)場(chǎng)景，串聯(lián)起以養(yǎng)老地產(chǎn)為平臺(tái)的，包含養(yǎng)老住宅及服務(wù)提供者、老年消費(fèi)者和養(yǎng)老資金來(lái)源三個(gè)層面的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的載體，老年消費(fèi)者依據(jù)個(gè)人能力和需求自行選擇。

2 劣勢(shì)分析

2.1 嚴(yán)重兩極分化

目前，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)以及養(yǎng)老服務(wù)供給明顯缺乏，尤其是公辦養(yǎng)老院床位多為“一床難求”，但同時(shí)民辦養(yǎng)老院又存在入住率不足，難以維持運(yùn)營(yíng)的困境。部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是由老舊建筑改造建成的，養(yǎng)老服務(wù)的適老性、符合性、安全性、智能性水平均不達(dá)標(biāo);而高端養(yǎng)老院，雖然服務(wù)、設(shè)施條件非常好，能夠滿足老年人的生理和心理需求，但由于收費(fèi)超過(guò)很多老年人的支付能力，運(yùn)營(yíng)情況也不容樂(lè)觀。

2.2 區(qū)域發(fā)展不平衡

我國(guó)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在政府引導(dǎo)下正在走向市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化道路，積極探索經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新模式。然而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的中部地區(qū)，由于人口密集，老齡化進(jìn)程明顯快，養(yǎng)老需求旺盛，但單純依賴政府投入無(wú)法解決養(yǎng)老需求，政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策配套不夠完善。而西部地區(qū)，由于老年人口數(shù)量比重相對(duì)較輕，個(gè)別省份老年人口數(shù)量很少，基本屬于無(wú)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。

2.3 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)評(píng)定機(jī)制存在空白

現(xiàn)有養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)體系不夠完善，存在大量標(biāo)準(zhǔn)缺失、滯后以及交叉重復(fù)等問(wèn)題，已有標(biāo)準(zhǔn)多以養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為主，而針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化標(biāo)準(zhǔn)，以及智能系統(tǒng)與終端標(biāo)準(zhǔn)等存在一定的空白。

目前，針對(duì)健康養(yǎng)老的醫(yī)療、康復(fù)等核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)、健康監(jiān)測(cè)信息化系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)健康咨詢系統(tǒng)、基于互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)生活照料系統(tǒng)等方面還沒(méi)有形成相應(yīng)的檢測(cè)、評(píng)價(jià)、評(píng)定、咨詢機(jī)制，政府監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)督制度均不完善，面對(duì)逐步放開(kāi)的廣闊市場(chǎng)，亟待建立相應(yīng)的檢測(cè)評(píng)定機(jī)制去規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展。

2.4 專(zhuān)業(yè)人才缺口大

目前，我國(guó)專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理人員嚴(yán)重缺乏。據(jù)民政部、衛(wèi)健委等部門(mén)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有失能半失能老年人口數(shù)量已達(dá)到4000萬(wàn)，而僅有30萬(wàn)名養(yǎng)老護(hù)理專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)亟需專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)團(tuán)隊(duì)，面對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的諸多問(wèn)題，特別是專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，都需要團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)化水平作保障。此外，對(duì)于如何科學(xué)有效接近老人、了解他們的適老性需求等問(wèn)題，也需要專(zhuān)業(yè)人員的幫助，才能制定出更加具體、可靠的方案。

3 機(jī)會(huì)分析

3.1 “富人變老”

未來(lái)5～10年，我國(guó)人口將出現(xiàn)“富人變老”的轉(zhuǎn)變：伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程，老年人口將從目前的農(nóng)村為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)為主;老年人的受教育程度將提升為專(zhuān)科、本科為主，對(duì)生活品質(zhì)的要求也隨之提升;同時(shí)，70后的第二大高凈值人群加入老年人隊(duì)伍，將給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)最大紅利?！案蝗俗兝稀卑殡S“四高”特征——高凈值人群占比高、高端養(yǎng)老需求高、城鎮(zhèn)化率高、高等教育率高;與目前的“三低一高”——財(cái)富低、教育水平低、城鎮(zhèn)化率低、家庭負(fù)擔(dān)重的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀形成明顯對(duì)比，這種預(yù)期差將給養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)巨大的驅(qū)動(dòng)力。

3.2 政策推動(dòng)

隨著老齡化的不斷加劇，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。各級(jí)各部門(mén)政府陸續(xù)出臺(tái)一系列政策，從資金、土地、質(zhì)量等方面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類(lèi)要素資源加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

2015年11月，衛(wèi)計(jì)委、民政部、國(guó)土資源部等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕84號(hào)）中，明確要求各級(jí)政府在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)發(fā)展需要，做好用地規(guī)劃布局。國(guó)土資源部門(mén)要切實(shí)保障醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)的土地供應(yīng)。

2017年3月，衛(wèi)計(jì)委、民政部、國(guó)土資源部等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)“十三五”健康老齡化規(guī)劃的通知》（國(guó)衛(wèi)家庭發(fā)〔2017〕12號(hào)）中，明確提出要在土地供應(yīng)、政策保障等方面對(duì)老年健康服務(wù)工作予以支持和傾斜。

2018年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018-2020年）》提出，要進(jìn)一步放寬健康和養(yǎng)老領(lǐng)域的服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本、民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)社會(huì)力量增加養(yǎng)老的服務(wù)供給，吸引更多民營(yíng)資本的投入，推動(dòng)“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展。

2019年9月，發(fā)改委、民政部、衛(wèi)健委聯(lián)合發(fā)部《普惠養(yǎng)老城企聯(lián)動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，重點(diǎn)指出要加強(qiáng)城市養(yǎng)老院建設(shè)，持續(xù)擴(kuò)大普惠養(yǎng)老服務(wù)有效供給，充分發(fā)揮中央預(yù)算內(nèi)投資示范帶動(dòng)作用和地方政府引導(dǎo)作用，進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)積極性，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2020年12月，住建部、發(fā)改委、民政部等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》，要求補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板;推行“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式;豐富居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容;積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

相信通過(guò)優(yōu)化資源配置保障養(yǎng)老的“頂層設(shè)計(jì)”和完善基層養(yǎng)老服務(wù)做好“兜底保障”，我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)一定可以得到健康有序高質(zhì)量的發(fā)展。

3.3 資本涌入

面對(duì)養(yǎng)老巨大的未來(lái)市場(chǎng)以及政府政策的不斷加碼，近年來(lái)，房企、保險(xiǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等各路資本已紛紛入場(chǎng)，當(dāng)前已有百余家房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)著手對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行布局;同時(shí)，相關(guān)配套企業(yè)也紛紛入場(chǎng)，也準(zhǔn)備分一杯羹，整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資主體呈現(xiàn)多樣化。在運(yùn)營(yíng)模式上，各類(lèi)資本也呈現(xiàn)差異化，其中：房地產(chǎn)開(kāi)放商多采用有產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、使用權(quán)銷(xiāo)售等模式;而保險(xiǎn)公司多以“押金+租金”“會(huì)員卡+管理費(fèi)”和“保險(xiǎn)捆綁”等模式進(jìn)行銷(xiāo)售。

4 行業(yè)發(fā)展建議

綜合養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)智慧化發(fā)展趨勢(shì)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展方向以及串聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的行業(yè)優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，包括嚴(yán)重兩極分化、區(qū)域發(fā)展不平衡、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)評(píng)定機(jī)制存在空白、專(zhuān)業(yè)人才缺口大的行業(yè)劣勢(shì)，面對(duì)“富人變老”、政策大力推動(dòng)與資本大批涌入的行業(yè)機(jī)會(huì)，以及傳統(tǒng)孝道思想、社會(huì)保障體系待完善、投資回報(bào)期長(zhǎng)等行業(yè)威脅，個(gè)人建議養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)從以下方面著手改善：

（1）標(biāo)準(zhǔn)體系與質(zhì)量監(jiān)督體系建設(shè)：為了推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)更快更好發(fā)展，亟需加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)體系質(zhì)量監(jiān)督體系建設(shè)，增強(qiáng)行業(yè)自律，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)與重復(fù)建設(shè)，以高標(biāo)準(zhǔn)降低無(wú)效或低端供給、增加有效和高端供給，提高供給體系適應(yīng)需求的能力，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

（2）智慧化發(fā)展：解決老年人在運(yùn)用智能技術(shù)方面的瓶頸，幫助老年人跨過(guò)“數(shù)字鴻溝”;搭建以物聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的互聯(lián)互通養(yǎng)老生活，為老年人提供智慧、安全、適老的晚年生活。

（3）醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：完善多層次的養(yǎng)老保障體系，填補(bǔ)養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)服務(wù)人員缺口，才能更好地探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作的新模式。

（4）政府協(xié)同推動(dòng)：養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)是多專(zhuān)業(yè)多領(lǐng)域交叉融合的行業(yè)，涉及民政、住建、工信、衛(wèi)健等多政府部門(mén)管理，行業(yè)的持續(xù)性推廣與具體落實(shí)需政府多部門(mén)協(xié)同參與。

（5）資本市場(chǎng)運(yùn)作：養(yǎng)老地產(chǎn)作為重資產(chǎn)行業(yè)，亟需金融市場(chǎng)的資本運(yùn)作做保障，通過(guò)降低資本市場(chǎng)門(mén)檻和成本，放寬上市發(fā)行條件，以及政府金融市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)板塊扶持等手段均能極大助力養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

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