房企“強”之基礎(chǔ)：高質(zhì)量發(fā)展

馮俊

摘要：房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)告別了極度短缺的歲月，逐漸走向供求平衡。但是離我們滿足人民群眾美好生活的需要還有很漫長的路要走。房地產(chǎn)企業(yè)的強，最根本的是建立在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要做好以下5個方面：1.供需平衡;2.杠桿合理，風險可控;3.供應(yīng)體系完善;4.需求管理到位;5.提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞：供需平衡;風險可控;優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0032-35 收稿日期：2021-07-25

大家都在關(guān)心房地產(chǎn)怎么發(fā)展，房企如何走強。好多企業(yè)都是非常強大的企業(yè)，但是什么是強？大了就是強嗎？中國房地產(chǎn)不斷地靠規(guī)模的擴張能走向強嗎？

強，最根本的是建立在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要達到五個條件：

1 供需平衡

房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)告別了極度短缺的歲月，逐漸走向供求平衡。但是離我們滿足人民群眾美好生活的需要還有很漫長的路要走。講市場平衡的時候有三個問題是一定要強調(diào)的：市場供求的短期平衡不等于長期平衡，局部平衡并不代表市場的全局平衡;市場的平衡并不代表人民群眾的生活需要被滿足。人的生活的追求在不斷發(fā)展，市場平衡只是瞬間、局部的表現(xiàn)，所以在整個房地產(chǎn)發(fā)展過程中必須看到市場未來需要的是什么，房地產(chǎn)發(fā)展不僅僅承擔著為經(jīng)濟發(fā)展奠定基礎(chǔ)這一個角色，還承擔著社會發(fā)展解決老百姓住房問題的重要角色。

我們現(xiàn)在普遍輿論是套戶比超過1，實際上還不是，套戶比是發(fā)達國家用的，是成套住房的數(shù)量分子，家庭數(shù)量為分母的關(guān)系，上世紀末發(fā)達國家的套戶比。而在中國住宅不成套住房里的家庭占到將近20%。我們的住房嚴格意義上的套戶比現(xiàn)在也就零點幾，不成套的住房國際上被稱為非正規(guī)住房，我們這個比重大了，農(nóng)村這個比重更大了。一個指標來衡量老百姓居住狀況，自來水都沒有是不可能有住房的。城鎮(zhèn)住房有基本條件，不僅僅有臥室和起居，還要有獨立的廁所和廚房。2016年管道入戶家庭占到87.8%，居民家庭衛(wèi)生廁所比71.7%。我們中國不成套的住房占比很大。中國城鎮(zhèn)住房的套戶比達到1以上這個理論，我個人認為是絕對不太靠譜的。

我國為了讓老百姓住得更體面、舒適分三步走：

第一步，實現(xiàn)讓每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房，有獨立的衛(wèi)生和廚房。

第二步，實現(xiàn)每人一間臥室的水平。發(fā)達國家現(xiàn)在已經(jīng)到了3個人5個臥室的水平，我們離這個水平的差距還很遠。

第三步，每個家庭除了廳以外的居住空間達到N+1，3口之家可能有4間房，現(xiàn)在養(yǎng)孩子都需要保姆，老人需要贍養(yǎng)，家庭結(jié)構(gòu)真正達到住得體面、舒適的狀況，至少還需要25-30年的時間。

房地產(chǎn)雖然不可能再像以前兩位數(shù)的增長了，但是居民對住房的需要還是要走很漫長的路。同時城鎮(zhèn)人口發(fā)展當中，在未來的二三十年里，大體上還有2億多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市人，為2億多人口提供住房也是艱巨的任務(wù)。舉家遷徙的占比比較低，只占10%～20%，大多數(shù)是只身前往城市，農(nóng)村人口也是這個特征。城鎮(zhèn)人口遷徙在數(shù)量上不反映城鎮(zhèn)人口的增加，但是住房需求上產(chǎn)生了需求，每年4000萬左右的城鎮(zhèn)人口在城市之間的遷徙，上海到北京工作，上海的房子不能退出來，在北京也需要租房，這占1億多，原住地和新的地方都需要房子，逐步使遷徙人口也能過上美好生活，也能讓他們住得更加舒適，住房建設(shè)還有很長路要走。

2 杠桿合理，風險可控

2018年個人住房貸款余額和城鎮(zhèn)居民家庭總收入的比很高了，雖然2018年采取了去杠桿的措施，但是2018年總體杠桿率還在上升。

居民住房個人貸款數(shù)量跟家庭總收入比還是高位運行，個人貸款增量促進了房地產(chǎn)市場的需求的擴張，但是它占居民家庭總收入的比重也是越來越高。

這些年來商品住宅的銷售額跟城鎮(zhèn)居民家庭總收入比，從本世紀以來一直在攀升。當然有些同志說中國家庭住房杠桿比美國低，但是要注意第一中國城市化水平，戶籍人口城市化只有42.3%，承擔住房貸款的基本上都是城鎮(zhèn)戶籍家庭，農(nóng)村居民家庭即使進城來，由于收入不穩(wěn)定，沒有財產(chǎn)抵押，很難取得貸款。42.3%的人承擔100%的貸款是事實。第二現(xiàn)在杠桿比美國高了，美國現(xiàn)在住房杠桿30%多。我們現(xiàn)在人均GDP是9000美金，美國人在人均10000美金的時候，杠桿不到20%，這樣來比較我們就比較大了。我們還需要注意到一個事實，美國人恩格爾8%，我們?nèi)ツ?8.4%，居民住房銷售額跟家庭收入比38.7%，加上28.4%，是67.1%。在居民總收入當中超過三分之二用于吃跟住，只剩下不到三分之一用于其它消費。講房地產(chǎn)風險的時候，有些講庫存增加了，有些講說供應(yīng)不足了，它是風險。但是真正房地產(chǎn)風險不是房子賣不賣得出去，講的是對經(jīng)濟社會的系統(tǒng)性風險。如果居民只能拿不到三分之一的收入來用于吃住以外的其它消費，那經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的條件，通過消費來拉動經(jīng)濟怎么實現(xiàn)呢？如果這個情況繼續(xù)下去，希望我們的資本讓世界經(jīng)濟發(fā)展改變脫虛向?qū)嵉木置嬖趺磳崿F(xiàn)呢？真正房地產(chǎn)的風險第一是對實體經(jīng)濟的挫傷程度，第二是杠桿過高導致的金融系統(tǒng)性風險。我們講風險指的是經(jīng)濟社會發(fā)展當中的風險，一個公司房子賣不賣得出去對企業(yè)是風險，對經(jīng)濟發(fā)展來說微不足道。

3 供應(yīng)體系完善

高質(zhì)量發(fā)展是供應(yīng)體系完善，在市場發(fā)展當中一定不能忘了總有一部分人群是不能通過自己的能力，或者不能通過勞動收入來在市場上獲得合適住房。但是我們供應(yīng)體系發(fā)展到現(xiàn)在，市場化程度確實很高了，但是一個隨著房價不斷上漲，群眾的支付能力在不斷削弱。能夠在市場上獲得家庭的比重是越來越小，需要政府提供保障的人群越來越多。我們整個供應(yīng)體系當中，租售的比例不合理，1998年房改以后，基本沒有租賃住房供應(yīng)了，現(xiàn)在整個租賃住房供應(yīng)里私人部分占98%，在發(fā)達國家里私人市場租賃住房供應(yīng)是50%～60%，其它是政府、房產(chǎn)商、社會組織供應(yīng)的，我們這三個部分只占2%。城鎮(zhèn)化過程中，新就業(yè)的人群，新移民沒有事實積累，收入比較低，就業(yè)不穩(wěn)定，要完全通過購置方式解決住房問題是十分困難的。在整個房地產(chǎn)市場供應(yīng)當中有兩個很重要的任務(wù)：第一為支付能力不足的家庭提供住房保障。第二為通過租賃方式獲得住房的家庭供應(yīng)足夠的住房。

房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟影響當然很大了，特別在現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展當中是非常重要的部分。房地產(chǎn)發(fā)展有重要的社會功能就是滿足人民群眾居住和生活需要。

4 需求管理到位

這是經(jīng)常被忽視的方面了，講房地產(chǎn)供求關(guān)系的時候一定講的是市場的及時供應(yīng)跟需求間的平衡。但是要注意到?jīng)Q定支付能力的，因為需求不足的時候決定支付能力的時候是兩個因素：收入、價格。收入提高是整個經(jīng)濟決定的，價格的穩(wěn)定那就是房地產(chǎn)市場本身的問題了。在這么一個局面下，我們不僅僅要改善供給，還有很重要的任務(wù)就是需求管理到位。房地產(chǎn)需求一個是投資性需求，一個是消費性需求。有位領(lǐng)導問我房地產(chǎn)到底實體經(jīng)濟還是虛擬經(jīng)濟？我就跟他解釋，當房子用來住的時候就是實體經(jīng)濟，當房子用來炒的時候就是虛擬經(jīng)濟，我們一定支持實體經(jīng)濟發(fā)展，而不能支持虛擬經(jīng)濟的發(fā)展。當然了，有些同志提出來，房地產(chǎn)投資需求不能扼殺，這話也對，如果沒有投資需求就沒有租賃市場的發(fā)展。在需求管理當中有幾個問題要明確的：優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利;適度限制投資性需求?，F(xiàn)在投資性需求主要一部分是囤積居奇，待價而沽。這樣是導致有效供給被吞噬了。

人的權(quán)利分為人權(quán)、政治權(quán)利、社會權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利。住房全是人權(quán)重要組成部分，人權(quán)是最基本的，這四個權(quán)利對每個公民都是平等享有的。但是作為政府決策或者法律制度上，人權(quán)跟財產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生矛盾的時候，法律制度應(yīng)該優(yōu)先保障誰。或者政府決策的視野放在哪。資本主義國家憲法上說私有財產(chǎn)神圣不能侵犯，但是不管哪個政黨不敢公開說財產(chǎn)權(quán)優(yōu)于人權(quán)。我們保護人權(quán)應(yīng)該是放在首要的位置了，當然不是侵犯財產(chǎn)權(quán)了，利益平衡的時候還是應(yīng)該把人權(quán)保護放在第一位。

5 提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

有幾個方面需要滿足，滿足綠色、健康的要求。房地產(chǎn)發(fā)展從原來滿足基本休息的功能，逐步要走向滿足綠色健康的要求;房地產(chǎn)發(fā)展誤差從厘米級走向毫米級，許多開發(fā)商和供應(yīng)商你們不妨回到自己家里，回到你們工程上量一下，一個房間的8個角誤差要是在厘米以下或者毫米級的，你們都可以給施工隊發(fā)獎金了。這么一個精度跟手工操作有關(guān)系，逐步通過工業(yè)化的建設(shè)，使得我們精度提高;住房生產(chǎn)應(yīng)用新技術(shù)、新材料。

當前的發(fā)展過程當中國家提出來數(shù)字制造、數(shù)字建造，房地產(chǎn)怎么發(fā)展？在房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在在營銷過程的數(shù)字化運用比較好，但在建造過程中的數(shù)字化還是比較落后的。我們工業(yè)化體系的發(fā)展有很重要的就是賦予數(shù)字化的內(nèi)核，使得整個設(shè)計、建造、運營全過程中數(shù)字化能夠覆蓋，這才能完成我們從粗放型發(fā)展走向高質(zhì)量發(fā)展的階段。

我們要重視住房的全生命周期的經(jīng)濟需要，住房結(jié)構(gòu)是定數(shù)，使用期限少則五六十年，長則一百年，但是人的結(jié)構(gòu)變化會幾年發(fā)生，設(shè)施設(shè)備更新的幾年內(nèi)都會發(fā)生變化。最重要的在整個全壽命當中是經(jīng)濟適用的，而不是建造這一個環(huán)節(jié)是經(jīng)濟適用的。可能建造環(huán)節(jié)里增加成本，但是放到全生命周期當中成本節(jié)約了，包括節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，從毛坯房走向精裝修，就使得發(fā)展質(zhì)量提高。在居住、生活全過程的服務(wù)，這也是很重要的一個。

房企要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，很重要的就是在這五個方面不斷努力，真正從大走向強。