風(fēng)險導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控現(xiàn)狀及強(qiáng)化措施

姚瑤

房產(chǎn)企業(yè)一般會采取多個項目并行的經(jīng)營模式。近年來出現(xiàn)了銷售乏力的情況，但房價還在大幅度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的局勢下更是采用開發(fā)更多項目來壓榨這樣的市場環(huán)境。這就導(dǎo)致如今的房地產(chǎn)環(huán)境變得極其惡劣。面對這樣的問題只能對原有的開發(fā)項目加大投資力度，而想要投資就需要向銀行與民間融資，其中銀行因為融資難度較大導(dǎo)致很多企業(yè)無法承受，民間融資的利息更是銀行融資的數(shù)倍。實際情況中，大部分城市的商品房都處于一個飽和的狀態(tài)。房產(chǎn)企業(yè)在售賣不出房產(chǎn)的情況下，開發(fā)了更多的項目，導(dǎo)致積壓的房產(chǎn)項目不斷增加，銷售的時間也一再延長。這就導(dǎo)致這些企業(yè)面對民間融資與銀行融資沒有相應(yīng)的還款能力。這樣的情況下，如果再發(fā)生房產(chǎn)方面的政策調(diào)控，只會導(dǎo)致這些房產(chǎn)企業(yè)面臨更大的壓力，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)的還款更加困難。

風(fēng)險導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

內(nèi)部風(fēng)險評估效果較差

如今，我國的大部分房產(chǎn)企業(yè)都將企業(yè)的運(yùn)營重點放在了如何開發(fā)新樓盤，如何吸引更多購房者上，但卻忽視了風(fēng)險導(dǎo)向工作的重要性。這就會導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)缺少對可能面臨風(fēng)險的預(yù)防與處理能力，在這種情況下，房產(chǎn)企業(yè)的每一筆投資都會面臨較大的虧損風(fēng)險，這樣的風(fēng)險往往都是難以預(yù)料并且難以應(yīng)對的。而風(fēng)險導(dǎo)向分析工作就能夠幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)指導(dǎo)項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險，能夠提前對這些風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避與應(yīng)對。并根據(jù)項目的重要性與風(fēng)險的影響性制定對應(yīng)的風(fēng)險預(yù)防指標(biāo)。同時，也要進(jìn)一步完善內(nèi)部的風(fēng)險評估部門，設(shè)立專屬的風(fēng)險評估管理部門，來對整個企業(yè)的風(fēng)險導(dǎo)向進(jìn)行評估，并招聘更多的風(fēng)險評估專業(yè)人員，來完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險評估體系，讓企業(yè)能夠在一個較為穩(wěn)定的情況下發(fā)展，避免因為盲目的投資導(dǎo)致虧損甚至破產(chǎn)的情況發(fā)生。在建設(shè)風(fēng)險評估部門后，要重視這一部門在企業(yè)內(nèi)部的重要性，定期由該部門對企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營情況與投資情況進(jìn)行風(fēng)險的評估，在完成評估后，嚴(yán)格按照評估的結(jié)果對企業(yè)的發(fā)展方向與投資目標(biāo)進(jìn)行變更，更好的適應(yīng)市場環(huán)境的變化。

缺少內(nèi)部風(fēng)險管理組織

內(nèi)部風(fēng)險管理組織能夠迅速的發(fā)現(xiàn)市場上可能存在的風(fēng)險要素，在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險后能夠及時報告給企業(yè)，對風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避與應(yīng)對。但大量的房產(chǎn)企業(yè)缺少一支專業(yè)的風(fēng)險管理隊伍，沒有風(fēng)險管理隊伍對企業(yè)的風(fēng)險問題進(jìn)行把控就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面對復(fù)雜的市場環(huán)境沒有足夠的應(yīng)對能力，也沒有對市場大局的把控能力。這就導(dǎo)致一旦發(fā)生重大的市場變動或嚴(yán)重的市場風(fēng)險時，企業(yè)對這些問題是沒有相應(yīng)的對應(yīng)方案的，很容易導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)重的運(yùn)營危機(jī)。

缺乏內(nèi)部控制監(jiān)管工作

企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督就是內(nèi)部控制工作的進(jìn)一步延伸。當(dāng)企業(yè)重視了內(nèi)部控制工作后，企業(yè)就會在內(nèi)部設(shè)立內(nèi)部控制監(jiān)管部門，這一部門內(nèi)部會由專業(yè)的風(fēng)險控制人員與財務(wù)部門人員組成，這些人員會對企業(yè)的風(fēng)險問題加以把控與管理。但這樣的部門在設(shè)立后很容易處于一個架空的狀態(tài)，企業(yè)內(nèi)部其他部門也很難對這一部門提出的意見進(jìn)行采納，很多時候只是讓這一部門發(fā)揮普通的審核工作，這就導(dǎo)致這一部門缺少了原有的職能，無法發(fā)揮出本身應(yīng)有的作用。導(dǎo)致部門只能對員工監(jiān)管，而無法管控公司整體的運(yùn)營方向與運(yùn)營目標(biāo)。

首先，企業(yè)內(nèi)部對于財產(chǎn)安全與經(jīng)營效率的監(jiān)管工作處于嚴(yán)重缺失的狀態(tài)。其中，最常出現(xiàn)的問題就是在施工現(xiàn)場的材料、工具等無人管理，常常出現(xiàn)損壞與丟失的情況。與顧客間也會頻繁的因為合同問題而產(chǎn)生糾紛，影響到企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)作。企業(yè)的運(yùn)營成本過高，其根本問題就是內(nèi)部采購人員在采購中吃回扣，內(nèi)部管理人員與財務(wù)部門發(fā)生腐敗等，這些問題都與企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)管相掛鉤。

同時，企業(yè)對于高層干部沒有對應(yīng)的管理辦法。所以要加強(qiáng)對高層干部的管理工作，嚴(yán)格管控企業(yè)內(nèi)部的財產(chǎn)。對采購方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，避免企業(yè)內(nèi)部發(fā)生腐敗現(xiàn)象。

風(fēng)險導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施

風(fēng)險評估與信息溝通機(jī)制

1.建立風(fēng)險評估值機(jī)制就在于企業(yè)根據(jù)原有的風(fēng)險導(dǎo)向分析方案進(jìn)行建立。首先，要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定出相應(yīng)的評估目標(biāo)與評估方法，對這個評估方案進(jìn)行規(guī)范。同時，要適當(dāng)?shù)恼衅敢徊糠謱I(yè)的風(fēng)險評估人員，幫助企業(yè)完善自身的風(fēng)險評估工作。最后，要重視風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)對企業(yè)的重要作用，不能讓風(fēng)險評估工作停留于表面。

2.隨著如今網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步，企業(yè)在信息的管理方面也應(yīng)當(dāng)緊跟時代加快發(fā)展的速度。企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)來建立企業(yè)內(nèi)部的信息管理與信息管理系統(tǒng)，對企業(yè)內(nèi)部的信息進(jìn)行整理，并建立專用的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，讓工作人員能夠?qū)崟r對這些信息進(jìn)行訪問與傳遞，讓信息做到全面共享。同時也要加快信息的上傳速度，應(yīng)當(dāng)在第一時間將企業(yè)內(nèi)部的變動上傳到云端，例如施工進(jìn)度、財務(wù)變動等情況都應(yīng)當(dāng)在整理后第一時間上傳，這對于企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步是非常有必要的。企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)部的信息量與企業(yè)工作人員數(shù)量來建設(shè)對應(yīng)體量的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，工作人員可以憑借不同權(quán)限等級的賬號進(jìn)行登錄后，來對網(wǎng)絡(luò)中的企業(yè)信息進(jìn)行訪問。這樣就能夠便于企業(yè)工作人員了解企業(yè)信息，也能讓企業(yè)管理人員更好的掌握企業(yè)的運(yùn)營狀況，便于管理企業(yè)。

建立風(fēng)險管理組織

房產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部管理的同時也更加重視規(guī)避外部可能存在的風(fēng)險與問題。首先要在企業(yè)內(nèi)部建立專屬的管理機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)需要由不同部門的工作人員共同組成，并且制定對應(yīng)的風(fēng)險管理制度，這一制度能夠幫助企業(yè)員工對風(fēng)險問題加以管控。同時，企業(yè)還需要建立風(fēng)險預(yù)警隊伍。這一隊伍能夠幫助企業(yè)更好的預(yù)測風(fēng)險所在，并幫助企業(yè)判斷風(fēng)險可能帶來的影響，以及如何規(guī)避這些可能出現(xiàn)的風(fēng)險。這一隊伍需要更加專業(yè)的風(fēng)險控制人才加入，必須是財務(wù)、銷售等與風(fēng)險常常接觸的工作人員，必要時可以聘請專業(yè)的風(fēng)險管控人員來完善風(fēng)險管理工作。