巧用方法產生現(xiàn)金流

甄愛軍

文前提要：在當前的市場環(huán)境下，仍然有辦法通過房產產生現(xiàn)金流，比如貸款買房用未來的現(xiàn)金流滿足現(xiàn)在的住房需求，或者選擇收益率高且穩(wěn)定的REITs產品。

利用未來現(xiàn)金流

貸款買房是一種比較好的購房方式，其主要目的在于用未來的現(xiàn)金流滿足現(xiàn)在的住房需求。

今年一季度，房地產市場熱度較高，央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。實際上，今年1～5月，居民部門新增信貸規(guī)模達到3.7萬億元，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億元，較2019年增長29%左右?？梢?，選擇以貸款的形式買房，仍然還是目前的主流模式。

貸款方式不同，所需支付的利息也會有所區(qū)別。以申請一筆總額為200萬元、還款期20年的純商業(yè)貸款為例，假定貸款利率為4.90%，采用等額本息還款法時，每個月需要償還房貸為13088.9元。此外，還款總額為314.13萬元，在利率保持不變的前提下，利息開支為114.13萬元。

在其他條件不變的情況下，如果采用等額本金還款法，每個月的還款金額則不太一樣。第一個月最高，為16500.0元，隨后逐月遞減，直至第101個月時，還款金額才降至13097.2元，與等額本息還款法的月均還款金額相似。隨后還款金額依然在減少，最后一個月只需還8367.4元。在整個還款期內，還款總額為298.41萬元，支付貸款利息98.41萬元，較等額本息還款法少還了15.72萬元。

從表面上看，等額本息要比等額本金還款法付出更高的利息成本，這是否意味著選擇等額本金還款法更加合適呢？其實，答案恰恰相反。專家建議貸款方式最好采用等額本息還款法，原因有以下兩個方面：首先，是現(xiàn)金流支出比較穩(wěn)定，購房者可以根據(jù)家庭的收入情況，來靈活合理地安排資金使用計劃。其次，可貸款金額比等額本息還款法高，因為等額本金還款法是按首月還款額計算貸款額的，通過上述計算結果得知，等額本金還款法首月的月供要明顯高于等額本息還款法，所以會導致貸款額度降低。

REITs也是選擇

房價雖然仍可能出現(xiàn)上漲，但在人口增長放緩以及政策調控的共同作用下，漲幅會得到有效控制。其實從租金收益率角度看，房產投資也并不合算。所以，如果在這一領域有投資的考慮，最好是選擇REITs產品，收益率高且穩(wěn)定。

REITs全稱房地產投資信托基金，顧名思義是投資房地產的信托基金。它不僅限于民用住宅、寫字樓、商鋪，還可以是倉庫、廠房、工業(yè)園區(qū)、酒店等等。大多數(shù)REITs專注于一種特定的房地產類型，但有些REITs也會選擇多種房地產類型構成投資組合。

今年6月，首批9只公募REITs正式推出，按經(jīng)營類型可分為特許經(jīng)營權項目和產權類項目。針對不同類型底層資產的REITs，其估值方式有所不同。收費公路和垃圾污水處理屬于特許經(jīng)營權類項目，項目屆滿后，在可供分配的現(xiàn)金流分配完畢之后，基金估值為0，無最終資產處置收入。這類項目估值的重點在于對基礎資產未來現(xiàn)金流的預估，分派收益率預估較高。此次上市的公募REITs中，浙商滬杭甬REIT和富國首創(chuàng)水務REIT等屬于這種類型。

倉儲物流和產業(yè)園區(qū)屬于產權類項目，基礎資產到期后仍有市場價值，現(xiàn)金流不歸0，這類項目估值的重點在于持有不動產公允價值的變動，分派收益率預估較低。蛇口產園REIT和中金普洛斯REIT屬于這種類型。

通常情況下，投資房地產REITs基金的收益主要歸為兩部分，分別是資本利得和現(xiàn)金分派。一般情況下，產權類項目兩種收益都可賺到，而特許經(jīng)營類主要是靠現(xiàn)金分派獲取收益。舉個例子，投資產業(yè)園區(qū)REITs，除了能賺每年相對固定的租金和管理費外，還能賺園區(qū)物業(yè)升值的錢（當然也有跌價的風險）。

當然，投資者也要了解投資風險。公募REITs基金發(fā)行上市后，在基金投資策略調整、收益分派、擴募并購、資產評估報告更新、到期退出以及基金持有人會議事項的影響下，可能會帶來基金市場價格的波動。

租金收益也要重視

另外，部分買入時間較早，持有成本相對較低，但又能帶來不錯租金收益的物業(yè)，可以考慮繼續(xù)持有。

目前，租金收益較高的純住宅類物業(yè)主要集中在學區(qū)房以及CBD周邊。這是因為，分布在名校周邊及CBD周邊的出租型住宅，因為旺盛的需求，而使其在住宅租賃市場上的表現(xiàn)要優(yōu)于同類型但不在同一地段的物業(yè)。

以位于上海市徐匯區(qū)的康健社區(qū)為例，因為這個社區(qū)緊鄰上海市世界外國語小學，不少外區(qū)學生也在這所學校就讀，所以由陪讀家長產生的需求，推高了周邊房租水平。通常情況下，內部裝修條件不錯的次新房，要比離學校較遠的住宅租金高出15%左右。比如海上名?。ǘ冢?10平方米的兩房租金最高可達12000元/月，160平方米左右的三房能夠租到18000元/月。此外，距離該小區(qū)不到500米距離的中海馨園和漕河景苑，因為對口徐匯區(qū)名氣較響的百年老校求知小學，陪讀家長也不少，因此租金水平也不低，與海上名?。ǘ冢┐笾孪喈?。

當然，由于現(xiàn)階段房價較高，租金回報率很低，再采取買入房產收取租金以產生現(xiàn)金流的做法已不妥當。還是以海上名邸（二期）為例，一套面積為107平方米的兩房售價為1350萬元，即使按照12000元/月的租金水平計算，其租金回報率僅1%左右，比現(xiàn)行各大銀行執(zhí)行的3個月定期存款年利率還低。同時，國家堅持“房住不炒”調控基本思路，投資房產與國家政策背道而馳，已經(jīng)不再是一種上佳選擇。