房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍不要走老路（下）

作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)

阿里巴巴商學(xué)院。

在上一期專欄中，筆者提出試點(diǎn)擴(kuò)圍不要再走老路，但不走老路，新路又在哪里呢？

我們先來(lái)分析下上海、重慶方案為何收效甚微，否則新的藥方難以服眾。上海和重慶兩地的方案，看上去有顯著差異，比如上海針對(duì)增量（人均超過(guò)60平方米的部分）;重慶針對(duì)獨(dú)棟存量和高檔房增量（針對(duì)獨(dú)棟設(shè)置了180平方米免稅面積，高檔房設(shè)置了100平方米的免稅面積，2020年成交價(jià)格超過(guò)19587元/平方米的住房為高檔房），但共同的毛病是計(jì)價(jià)依據(jù)是歷史交易價(jià)格而非評(píng)估價(jià)格，由于交易價(jià)格固定，這實(shí)際上鎖死了未來(lái)的房地產(chǎn)稅隨著房?jī)r(jià)上漲而上漲的可能（與美國(guó)加州1978年的13號(hào)法案類似）;更嚴(yán)重的是，按照這種減免標(biāo)準(zhǔn)，兩地的房產(chǎn)稅基極為狹窄，可征稅住房少得可憐。一般情況下，稅基窄，稅率就要高一點(diǎn)，但兩地的稅率都只有0.4%～0.6%。這樣一來(lái)，兩地所能征到的住房房地產(chǎn)稅自然不值一提，能否彌補(bǔ)征收成本都未可知。有房產(chǎn)稅的國(guó)家，一般都要交房產(chǎn)稅，而免稅是例外情形，上海和重慶的方案剛好相反，這如何能通過(guò)增加持有成本實(shí)現(xiàn)“房住不炒”呢？?jī)傻氐姆績(jī)r(jià)長(zhǎng)期漲幅不輸其他城市，其來(lái)有自。

上海、重慶兩地這種普度眾生的房地產(chǎn)稅方案也就在這種特大城市有條件實(shí)行。這些特大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，本身稅源充足，即使房產(chǎn)稅收入低也無(wú)傷大雅，但其他城市可沒(méi)有這么好的條件，推廣到全國(guó)，更是如此。讓我們?cè)O(shè)想一下，如果全國(guó)也是實(shí)施這種人均60平方米免稅的方案，至少?gòu)钠骄饬x上講，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為39平方米（2018年），那個(gè)人房產(chǎn)稅收入將為0。即使按照某些人所說(shuō)的以人均40平方米免稅，情形也是如此。那是否按照另外一些人建議的只針對(duì)第二套住房征收呢？數(shù)據(jù)模擬表明也不如人意。我們現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是戶均1.1套左右，如果對(duì)二套住房征收，那就意味著只對(duì)城鎮(zhèn)10%的住房征收房產(chǎn)稅，而90%的住房免稅，相對(duì)于人均40-60平方米的免稅，也就多收了三五斗。

問(wèn)題的麻煩之處還在于這種普遍免征的觀念已經(jīng)深入人心，盡管它事實(shí)上完全不考慮稅收必須做到橫向公平的問(wèn)題（市中心的一套房?jī)r(jià)值千萬(wàn)能免稅，而郊區(qū)的兩套低價(jià)房卻要交稅）。如果政府采用國(guó)際慣例普遍征收，很容易招致民意反彈平生事端。另外一個(gè)客觀事實(shí)是，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入事實(shí)上也難以支撐房地產(chǎn)稅這種直接稅。盡管稅制改革的方向是降低間接稅比重提高直接稅比重，但我們?cè)?018年才將個(gè)人所得稅的免征額從3500元提到5000元，如果普遍征收房地產(chǎn)稅，對(duì)個(gè)人和家庭收入的壓力是很大的。

可見當(dāng)前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的矛盾在于，如果要實(shí)現(xiàn)設(shè)定的地方政府增收和穩(wěn)定房?jī)r(jià)目標(biāo)必須普遍征收，但要普遍征收又面臨著收入和民意的制約。要解決上述矛盾，筆者多年來(lái)一直推崇的房地產(chǎn)稅新老劃斷方案可作為參考（參見《中國(guó)房地產(chǎn)》2018年3月上旬刊和2019年5月上旬刊相關(guān)文章）。

按照房地產(chǎn)稅新老劃斷設(shè)想，凡是對(duì)已出讓土地上的住房包括將上市的住房，一律在70年土地使用期滿后征收房地產(chǎn)稅;而對(duì)新出讓土地上的住房，一律按照評(píng)估價(jià)值普遍征收房地產(chǎn)稅（免稅和優(yōu)惠是例外），同時(shí)政府在土地出讓時(shí)繼續(xù)收取70年的土地出讓金。該方案的優(yōu)勢(shì)在于如下幾點(diǎn)：

第一，遵循法律不溯及既往原則并解決重復(fù)征稅質(zhì)疑。已出讓土地上的住房即老房子居民在購(gòu)買時(shí)并沒(méi)有說(shuō)要繳納房地產(chǎn)稅，如果強(qiáng)制收取，確實(shí)有違背法律不溯及既往原則的嫌疑，有損政府威信。但對(duì)新房子，政府在土地拍賣階段聲明對(duì)開發(fā)商的土地出讓金和對(duì)購(gòu)買者的房地產(chǎn)稅一并征收，這是有言在先并非重復(fù)征稅，現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅條例》中對(duì)營(yíng)業(yè)用房的規(guī)定實(shí)際上就是二者同時(shí)征收，可以并行。

第二，以增量換存量時(shí)間換空間，能解決居民的流動(dòng)性和收入壓力，在長(zhǎng)期最終實(shí)現(xiàn)所有存量房的普遍征收。城鎮(zhèn)居民目前收入無(wú)法支撐的問(wèn)題在長(zhǎng)期隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整是能改善的，新老劃斷將老房子的繳稅時(shí)間至少拖后了40年以上，時(shí)間是足夠充裕的。對(duì)新房的普遍征收也并不會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者事先會(huì)有籌劃。在正常的情境下，新房普征房地產(chǎn)稅會(huì)降低土地出讓價(jià)格和新房售價(jià)，購(gòu)房者每年的按揭還款會(huì)減少，但加上房地產(chǎn)稅后可能保持不變。

第三，對(duì)開發(fā)商和政府沖擊也小，同時(shí)減輕政府調(diào)控壓力。該方案會(huì)降低土地拍賣價(jià)格，但對(duì)開發(fā)商的已購(gòu)?fù)恋夭皇苡绊懀淙詫儆诶戏孔?。政府每年的房地產(chǎn)稅初期較少但會(huì)逐漸增加，收入最終會(huì)非常可觀。同時(shí)，當(dāng)前的各種土拍和新房限價(jià)措施也有了取消的空間，政府房?jī)r(jià)調(diào)控壓力顯著減輕。

最后，將房地產(chǎn)稅制改革與中國(guó)住宅用地70年期限結(jié)合起來(lái)考慮，徹底解決所謂的70年大限問(wèn)題。即使是《物權(quán)法》和《民法典》說(shuō)自動(dòng)續(xù)期，但還是沒(méi)有明確到期之日是否該繼續(xù)繳費(fèi)以及如何繳費(fèi)。