無錫商品住宅合同網(wǎng)上備案注銷搖號情況簡析

摘要：自2016年無錫市實(shí)行商品住宅合同網(wǎng)上備案注銷搖號政策以來，注銷搖號已成為規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售行為、多樣化民眾購房途徑的重要舉措?？偨Y(jié)注銷搖號的運(yùn)行情況，分析注銷搖號房源的特征，有利于深入了解注銷搖號市場的發(fā)展趨勢;通過對注銷搖號的思考與展望，有助于認(rèn)清該政策實(shí)際運(yùn)行中的問題與不足，不斷完善相關(guān)規(guī)定，使之更好地服務(wù)于無錫房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：注銷搖號;特征分析;思考與展望

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0027-31 收稿日期：2021-07-05

1 前言

自1998年實(shí)施住房分配貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了快速發(fā)展。2020年，全國房地產(chǎn)業(yè)增加值為74552.5億元，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比為7.34%，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍顯重要。同年，無錫市商品房成交量為64554套，成交面積為698.21萬平方米，成交金額為1298億元;其中，住宅48724套，成交面積為595.77萬平方米，成交金額為1182億元。同樣可以看出，房地產(chǎn)業(yè)是無錫經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)不斷走高，也產(chǎn)生了一系列的經(jīng)濟(jì)社會問題。如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是當(dāng)前擺在各級政府面前的重要課題。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，遏制投機(jī)炒房行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康理性平穩(wěn)發(fā)展，2016年10月，無錫綜合考慮自身實(shí)際情況，發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案管理的通知》。其中規(guī)定，凡注銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案的商品住宅房源，均須通過公正搖號的方式再行銷售，且其銷售價(jià)格不得高于原合同成交價(jià)（以下簡稱“注銷搖號”）。

2 注銷搖號流程及概況

正常情況下，注銷搖號每月進(jìn)行一次。在商品住宅合同網(wǎng)上備案注銷后，該房源若要參與當(dāng)月的注銷搖號，開發(fā)企業(yè)需向房屋交易管理中心提交搖號房源的申請，該中心會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將房源信息通過無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)進(jìn)行公示。房源公示后，擬定認(rèn)購人便可通過房地產(chǎn)市場網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)名并取得認(rèn)購號碼;在取得認(rèn)購號碼后，擬定認(rèn)購人需與開發(fā)企業(yè)完成相應(yīng)的線下報(bào)名手續(xù)。此后，開發(fā)企業(yè)還須在報(bào)名截止當(dāng)天將擬定認(rèn)購人的相關(guān)報(bào)名資料分別提交至房屋交易管理中心和公證機(jī)構(gòu)，注銷搖號將會于月底在公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

2016年11月，無錫開始正式實(shí)行注銷搖號政策。截至2020年12月，注銷搖號共進(jìn)行了46期。2016至2020年分別進(jìn)行了2期、12期、11期、12期、9期，其中2018年受春節(jié)假期影響停搖1期，2020年因新冠疫情停搖3期。累計(jì)共有991套房源報(bào)名參加注銷搖號（指進(jìn)行了網(wǎng)上公示的房源，以下簡稱“報(bào)名搖號房源”，也反映了合同網(wǎng)上備案注銷房源的數(shù)量;因未完成相關(guān)流程而重復(fù)報(bào)名參加搖號的房源，僅以一次記）。實(shí)際參與注銷搖號的房源有270套（指完成注銷搖號流程并成交的房源，以下簡稱“參與搖號房源”），其中包含僅有唯一實(shí)際認(rèn)購人的房源，注銷搖號的實(shí)際搖號率為27.25% （實(shí)際搖號率指參與搖號房源數(shù)量占報(bào)名搖號房源數(shù)量的比例）。

3 注銷搖號房源特征分析

與正常銷售相比，注銷搖號具有流程規(guī)范性高、參與時(shí)間較為固定、房源數(shù)量有限，選擇范圍相對較窄等特點(diǎn)。隨著注銷搖號的推進(jìn)，有利于規(guī)范商品住宅市場銷售行為，并且在一定程度上滿足了民眾多樣性的購房需求，社會關(guān)注度日益提升，注銷搖號房源的特征也越來越受人矚目。

3.1 注銷搖號房源數(shù)量

2016至2020年（2016年僅含11、12月，下同），注銷搖號處于發(fā)展階段。分年度來看，如表1、圖1所示，在報(bào)名搖號房源方面，2016至2019年報(bào)名搖號房源數(shù)量逐年上升，2019年達(dá)到300套，2020年因只進(jìn)行了9期注銷搖號，故該數(shù)據(jù)有所下降。在參與搖號房源方面，除2016年外，其余年份房源數(shù)量都在60-70套左右，趨勢較為平穩(wěn)，2018年參與搖號的房源最多，為71套。從年度月均數(shù)據(jù)的角度來看，2016至2017年，月均報(bào)名搖號房源的數(shù)量存在一定的波動，分別為17套、14.67套;2018至2020年，該數(shù)量增長至24-25套，較為穩(wěn)定。至于月均參與搖號房源數(shù)量，除2016年外，其余年份的數(shù)量分布在5-6套之間，集中趨勢較為明顯。

關(guān)于實(shí)際搖號率，2017年該比率居于首位，達(dá)到34.63%;2016年實(shí)際搖號率最低，僅為11.76%。除去2016年，則是2019年實(shí)際搖號率最低，為21.68%，這與該年的月均報(bào)名搖號房源數(shù)量居于首位相比，反差較大。總體上來說，歷年月均實(shí)際搖號率并不是很高，這也反映出市場對注銷搖號保持了較高的理性。

3.2 注銷搖號房源戶型比重

按房源戶型（建筑面積在90平方米以下為小戶型，90-144平方米為中戶型，144平方米以上為大戶型）來看，如圖2所示，在正常銷售、報(bào)名搖號以及參與搖號的房源中，均是中戶型房源占比最大，這表明中戶型房源是近年房地產(chǎn)市場中的“主力軍”。從正常銷售和報(bào)名搖號房源的對比中可發(fā)現(xiàn)，報(bào)名搖號房源中大戶型占比要高于正常銷售大戶型的占比，小戶型與中戶型占比均要低于正常銷售中同類戶型的占比，這從側(cè)面反映出大戶型房源合同網(wǎng)上備案注銷的概率最大。而通過報(bào)名搖號與參與搖號房源的對比可發(fā)現(xiàn)，參與搖號房源中戶型與大戶型的占比都要低于報(bào)名搖號中同類戶型的占比，僅小戶型的占比要高于報(bào)名搖號中小戶型的占比，這說明注銷搖號市場對小戶型房源給予了較多的關(guān)注。

3.3 注銷搖號房源價(jià)格傾向

從房源價(jià)格分段的角度來看，如表2所示，在正常銷售、報(bào)名搖號以及參與搖號的房源中，1-1.5萬元價(jià)格段均占比最大，2.5萬元以上價(jià)格段均占比最小。并且1萬元以下、1-1.5萬元兩個(gè)低價(jià)格段占比呈現(xiàn)橫向、縱向雙增長的趨勢;而1.5-2萬元、2-2.5萬元、2.5萬元以上3個(gè)高價(jià)格段占比呈現(xiàn)橫向、縱向雙遞減的趨勢。從中可以得出，報(bào)名搖號房源的低價(jià)格段房源比重高于正常銷售房源的低價(jià)格段房源比重，高價(jià)格段房源比重則低于正常銷售房源的高價(jià)格段房源比重，且在參與搖號房源中低價(jià)格段房源比重進(jìn)一步上升，高價(jià)格段房源比重進(jìn)一步下降?？梢酝茢喑觯蛢r(jià)格段房源比高價(jià)格段房源合同網(wǎng)上備案注銷的概率要大，且低價(jià)格段房源比高價(jià)格段房源在注銷搖號中更受青睞。

通過對參與搖號房源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，在270套參與搖號的房源中，有156套的價(jià)格低于該樓盤近半年同面積段成交均價(jià)（指參與搖號當(dāng)月的前6個(gè)月90平方米以下或90-144平方米或144平方米以上的均價(jià)），占比為57.78%;在線上報(bào)名人數(shù)與線下報(bào)名人數(shù)最多的20套房源中，分別有15套、14套的價(jià)格低于成交均價(jià)，比重分別為75%、70%。不難發(fā)現(xiàn)，“價(jià)差”是通過注銷搖號購房的重要因素。關(guān)于“價(jià)差”的形成，一方面是由于部分優(yōu)惠銷售的房源合同網(wǎng)上備案的注銷;另一方面是合同網(wǎng)上備案注銷后，有些房源并未立即申請搖號，合同網(wǎng)上備案注銷和房源搖號之間存在時(shí)間差，在房價(jià)逐步上升的情況下，時(shí)間差也就意味著“價(jià)差”。

綜上所述，可整理得到注銷搖號特征分析圖，如圖3所示。一般而言，房源合同網(wǎng)上備案注銷的主要影響因素是房源總價(jià)款與購房者的經(jīng)濟(jì)能力，而房源總價(jià)款也受兩個(gè)因素的影響，即戶型與房價(jià)。通常來說，高價(jià)格段房源與大戶型房源的總價(jià)款較高，合同網(wǎng)上備案注銷的概率也就更大。在報(bào)名搖號房源中，與正常銷售房源相比，中小戶型比重下降，大戶型比重上升，這與通常情況保持一致;但低價(jià)房源比重上升，而高價(jià)房源比重下降，這與通常情況恰恰相反。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與房價(jià)的內(nèi)在屬性緊密相關(guān)。與戶型相比，房價(jià)不僅能反映出購房者經(jīng)濟(jì)能力，而且還具有社會圈層屬性。對于部分購房者而言，高房價(jià)意味著“高房價(jià)社區(qū)的圈層”，進(jìn)入該圈層能夠獲得更有利的“社會標(biāo)簽”。在經(jīng)濟(jì)能力允許的范圍內(nèi)，他們寧愿選擇小戶型高房價(jià)的房源，而不會選擇大戶型低房價(jià)的房源。因而，房價(jià)更能體現(xiàn)出購房者的經(jīng)濟(jì)能力。而購買低價(jià)房的購房者，他們的經(jīng)濟(jì)能力較差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，稍遇變故，就可能導(dǎo)致無法支付房款或貸款，因而只能選擇注銷合同網(wǎng)上備案。

在參與搖號階段，房源總價(jià)款與付款方式成為主要影響因素。由于付款方式是由買賣雙方事先自行約定，而開發(fā)企業(yè)往往都是要求在約定期限內(nèi)一次性付清房款，擬定認(rèn)購人為了參加注銷搖號只好接受。因而與報(bào)名搖號階段相比，在參與搖號階段，低價(jià)房源比重上升，高價(jià)房源比重下降，且小戶型比重上升，中大戶型比重下降。除此之外，部分注銷房源與同時(shí)期正常銷售房源相比存在“價(jià)差”，“價(jià)差”越大參與搖號的人數(shù)也就越多。雖然存在扎堆參與的“非理性”行為，但這也恰好反映了市場對于注銷搖號的“理性”，也正因?yàn)檫@種“理性”，故注銷搖號房源的成交量處于低位，實(shí)際搖號率較低，有“價(jià)差”的小面積低價(jià)房源備受追捧。

4 注銷搖號的思考與展望

注銷搖號已走過了4年光景，該政策的實(shí)施不僅在一定程度上規(guī)范了商品住宅市場銷售行為，也為部分購房者帶來了優(yōu)惠與多樣性的選擇。然而，作為新生事物，注銷搖號在運(yùn)行過程中仍存在一些問題，為了更好地發(fā)揮其作用，需要從以下幾個(gè)方面加以改進(jìn)與優(yōu)化：

一是加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范企業(yè)行為。為確保注銷搖號的合規(guī)性，主管部門應(yīng)加強(qiáng)對各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，重點(diǎn)關(guān)注阻礙報(bào)名、私下操作、拖延簽約等違規(guī)行為，設(shè)定相應(yīng)的處罰機(jī)制，對于開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，主管部門可根據(jù)該行為的影響程度，予以取消當(dāng)期開發(fā)企業(yè)搖號的資格或一定期限禁止參加搖號的懲處，切實(shí)維護(hù)好擬定認(rèn)購人的合法權(quán)益;同時(shí)，應(yīng)優(yōu)化認(rèn)購保證金的退還方案，可考慮引入認(rèn)購保證金的監(jiān)管，認(rèn)購保證金的收取與退還均需通過資金監(jiān)管賬戶，杜絕開發(fā)企業(yè)延遲退還認(rèn)購保證金的現(xiàn)象。

二是調(diào)整付款方式，擴(kuò)大受益群體。注銷搖號房源的付款方式是由買賣雙方自行協(xié)商決定的。但在實(shí)際情況中，絕大部分開發(fā)企業(yè)都會要求中簽者一次性支付全額房款。在參與注銷搖號的群體中，有些是沒有能力購買正常銷售房源的剛需購房者，他們無法達(dá)到一次性支付全額房款的要求，只好放棄參與搖號的機(jī)會。注銷搖號房源多屬于剩余房源，開發(fā)企業(yè)往往面臨著回款的壓力，要求一次性付款有其合理性，但應(yīng)鼓勵開發(fā)企業(yè)或出臺相關(guān)細(xì)則，規(guī)定在提高一定首付比例的前提下，盡量避免一次性支付全額房款的要求，從而擴(kuò)大注銷搖號的受益群體。

三是細(xì)化報(bào)名規(guī)則，加強(qiáng)資格審核。目前，注銷搖號并沒有對同一套房源同一家庭報(bào)名參與的形式做出規(guī)定。為了提高中簽率，部分家庭夫妻雙方、未成年子女選擇分開報(bào)名，每人獲取一個(gè)簽號。從某種程度上來說，這對于離異家庭與單身人士存在一定的不公平性。為了改善這一現(xiàn)狀，可參考現(xiàn)行的限購政策，以家庭為單位參與搖號，進(jìn)一步確保注銷搖號的公平性。此外，也存在開發(fā)企業(yè)員工報(bào)名參與本企房源業(yè)注銷搖號的現(xiàn)象，因擬定認(rèn)購人參與搖號的資格是由開發(fā)企業(yè)審核，故暴露出開發(fā)企業(yè)既當(dāng)“裁判員”，又當(dāng)“運(yùn)動員”的問題。因此，開發(fā)企業(yè)員工及其家屬參與本企業(yè)房源注銷搖號應(yīng)由主管部門工作人員審核其報(bào)名資質(zhì)，避免內(nèi)部操作的可能性，保證注銷搖號的公正性。

四是推行網(wǎng)上審核，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。開發(fā)企業(yè)與擬定認(rèn)購人參與注銷搖號需完成線上線下多個(gè)流程，并且各流程均要提供紙質(zhì)材料，尤其是開發(fā)企業(yè)需多次提交?，F(xiàn)階段，不僅“跑一次”完成不了所有流程，業(yè)務(wù)辦理效率較低，還消耗了一定的資源。隨著辦公信息化的普及，網(wǎng)上審核成為可能，且受新冠疫情影響，非接觸辦公在一定程度上得以推廣，為網(wǎng)上審核積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。主管部門應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)，推行網(wǎng)上審核，既能有效節(jié)約資源，優(yōu)化工作流程，提升工作效率;也有利于落實(shí)“最多跑一次”的服務(wù)目標(biāo)，從而不斷優(yōu)化營商環(huán)境。

作者簡介：張鼎，無錫市房屋交易管理中心。