如何看待學(xué)區(qū)房問(wèn)題

周清杰　王思璇

因各地財(cái)政投資力度不同所導(dǎo)致的教育資源不平衡，一直是一個(gè)困擾社會(huì)的民生難題。在此背景下，我國(guó)在基礎(chǔ)教育階段實(shí)行“就近入學(xué)”政策，同時(shí)也直接導(dǎo)致城市中出現(xiàn)了所謂的“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題。當(dāng)前，學(xué)區(qū)房所引發(fā)的高房?jī)r(jià)成為了樓市調(diào)控甚至生育政策調(diào)整的關(guān)注點(diǎn)。我們注意到，作為中小學(xué)教育資源高地的北京市西城區(qū)，近期對(duì)學(xué)區(qū)房政策進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整。如新政規(guī)定，2020年7月31日后的購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政猶如一聲驚雷，讓無(wú)數(shù)家長(zhǎng)心驚肉跳。如何看待學(xué)區(qū)房問(wèn)題呢？本文將嘗試做一分析。

學(xué)區(qū)房緣何熱？

優(yōu)質(zhì)教育資源有限且分布不均是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的最重要原因。從我國(guó)基礎(chǔ)教育現(xiàn)狀來(lái)看，名校與名師資源非常緊缺，無(wú)論是城鄉(xiāng)之間，還是一個(gè)城市內(nèi)部，都存在苦樂(lè)不均的問(wèn)題。北京的學(xué)區(qū)房就是在“就近入學(xué)”政策下“擇?！弊兂闪恕皳穹俊彼呱鰜?lái)的。在旺盛的購(gòu)房需求下，與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)對(duì)口的居民小區(qū)自然就成了家長(zhǎng)眼中的“香餑餑”，即使是老破小，也不影響被標(biāo)上動(dòng)輒每平十幾萬(wàn)元甚至更高的房?jī)r(jià)。越是優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格越高。于是，“就近入學(xué)”政策在樓市便成了家長(zhǎng)間財(cái)富與膽量的博弈。

為什么會(huì)有家長(zhǎng)不惜高額借貸、犧牲自己的生活質(zhì)量來(lái)?yè)屬?gòu)學(xué)區(qū)房呢？我國(guó)以往的傳統(tǒng)是“學(xué)而優(yōu)則仕”，而教育是普通人打破階級(jí)固化，實(shí)現(xiàn)人生逆襲的最有效手段。1999年高考擴(kuò)招后，越來(lái)越多的小城鎮(zhèn)青年和農(nóng)民子弟進(jìn)入大中城市工作、生活。這些考一代經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，對(duì)子女的教育極為重視，他們對(duì)學(xué)區(qū)質(zhì)量的高度關(guān)注，直接推高了學(xué)區(qū)房的價(jià)格。相比居住質(zhì)量，家長(zhǎng)更關(guān)注學(xué)區(qū)質(zhì)量。另外，考二代相對(duì)更具備應(yīng)試教育的優(yōu)勢(shì)基因，考二代比例高的學(xué)校，其整體成績(jī)大概率會(huì)更優(yōu)異，這會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。高價(jià)學(xué)區(qū)房和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的正相關(guān)關(guān)系被固化，教育成本也隨之提升。在此要特別指出的是，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)無(wú)孔不入的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)放大了家長(zhǎng)的焦慮，讓學(xué)區(qū)房的需求變得越來(lái)越旺盛。除此之外，學(xué)生家長(zhǎng)對(duì)子女社交圈的構(gòu)造、家庭社會(huì)地位的提升等復(fù)雜動(dòng)機(jī)也刺激著學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲。

當(dāng)然，在二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，還有一部分投資者和投機(jī)者參與其中。在優(yōu)質(zhì)教育資源仍未全面覆蓋、學(xué)區(qū)房政策未徹底改變之前，學(xué)區(qū)房就相當(dāng)于一種低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品。這些深諳樓市規(guī)律的交易者善于選擇交易的時(shí)機(jī)、區(qū)位，成為助推學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企的一支重要力量。

高企的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有何負(fù)面影響？

損害教育公平。“就近入學(xué)”政策的本意是為了保障義務(wù)教育的全覆蓋，促進(jìn)教育公平。然而，在教育資源不斷分化，優(yōu)質(zhì)學(xué)校與普通學(xué)校教育質(zhì)量差距愈發(fā)擴(kuò)大的背景下，“擇?！弊罱K成了一場(chǎng)金錢(qián)角逐，勝利者當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)的家庭。義務(wù)教育的本質(zhì)是為了讓每一位學(xué)生都能平等地接受教育，但是資本實(shí)力卻將優(yōu)質(zhì)生源和優(yōu)秀師資結(jié)合起來(lái)，導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重扭曲。長(zhǎng)此以往，在“馬太效應(yīng)”的作用下，教育差距將繼續(xù)擴(kuò)大，寒門(mén)再難出貴子。

影響房市健康發(fā)展。在以往的樓市調(diào)控中，政府主要是控制新房?jī)r(jià)格。學(xué)區(qū)房屬于二手房，政府很難直接插手其價(jià)格的形成，基本上是通過(guò)限定購(gòu)房者資格、首付比例、按揭利率等對(duì)交易進(jìn)行間接影響。這樣一來(lái)，作為“擇?！北匦杵返膶W(xué)區(qū)房就因市場(chǎng)需求旺盛而主導(dǎo)了樓市的上漲行情。近年來(lái)，不少城市二手房?jī)r(jià)格與新房?jī)r(jià)格倒掛，其原因就與這一因素有關(guān)。學(xué)區(qū)房一度成為樓市晴雨表，某些城市的樓市泡沫多少與之有關(guān)。以北京優(yōu)質(zhì)教育資源聚集地——西城區(qū)為例，西城區(qū)學(xué)區(qū)房曾出現(xiàn)三四十萬(wàn)元一平的天價(jià)。學(xué)區(qū)房新政實(shí)施后，價(jià)格在整體上有所回調(diào)，金融街和德勝學(xué)區(qū)均有房主將二手房掛牌價(jià)格調(diào)低二十至三十萬(wàn)元。

削弱生育新政效果。最近，我國(guó)放開(kāi)了“三孩”政策，以應(yīng)對(duì)已經(jīng)到來(lái)的老齡化人口。然而，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，我國(guó)育齡婦女的生育意愿子女?dāng)?shù)為1.8，低于2.1的更替水平。而高昂的生育成本、養(yǎng)育成本、教育成本等因素，則進(jìn)一步弱化了生育意愿，將實(shí)際總和生育率直接拉低至1.3?？陀^而言，高價(jià)學(xué)區(qū)房就是高昂教育成本的主要構(gòu)成部分。從宏觀意義上講，高價(jià)學(xué)區(qū)房不利于“三孩”政策的落實(shí)，不利于人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展。

學(xué)區(qū)房新政只是解決教育公平的開(kāi)始？

學(xué)區(qū)房新政的最終目標(biāo)是促進(jìn)教育公平，讓所有階層的孩子都能獲得良好的素質(zhì)教育。就基礎(chǔ)教育而言，增加教育投入，優(yōu)化資源配置，盡可能促進(jìn)基礎(chǔ)教育的均衡化是重中之重，否則，依然會(huì)出現(xiàn)非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)家長(zhǎng)不停地“搬家”到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的現(xiàn)象。加大教育投入，對(duì)義務(wù)教育的重要性是不言而喻的。作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)占GDP比重為4.04%，在全球190個(gè)國(guó)家和地區(qū)中排第110位。顯然，我國(guó)在增加教育投入方面還有很大的政策空間。

從整個(gè)教育體系來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為對(duì)高等教育進(jìn)行制度性、系統(tǒng)性變革，將是從根本上改變基礎(chǔ)教育的競(jìng)爭(zhēng)性、徹底緩解中小學(xué)家長(zhǎng)焦慮心理和社會(huì)內(nèi)卷化的必然選擇。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房和教育內(nèi)卷的根本問(wèn)題在于全社會(huì)缺乏足夠多的教育上升通道，好大學(xué)太少。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)擁有14億人口，本科院校大約1300所，而美國(guó)3億多人口，高校卻差不多有3000所。在2021QS世界大學(xué)排行榜中，內(nèi)地只有6所大學(xué)躋身前100強(qiáng)，該數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于美國(guó)。如果分析高校的辦學(xué)主體我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的高校絕大多數(shù)為公立大學(xué)，美國(guó)的私立大學(xué)則占70%以上，包括哈佛大學(xué)、麻省理工、斯坦福等名校。因此，高等教育體制也要推進(jìn)“放管服”，大幅降低制度性交易成本，吸引有條件、有意愿的主體興辦新高校，為涌現(xiàn)更多優(yōu)秀大學(xué)提供更優(yōu)的辦學(xué)環(huán)境。唯有此，傳導(dǎo)至基礎(chǔ)教育的大眾焦慮和內(nèi)卷化才有根治的可能。

學(xué)區(qū)房現(xiàn)象絕非中國(guó)僅有，美國(guó)也存在。美國(guó)基礎(chǔ)教育階段的公立學(xué)校投入主要來(lái)自于地方政府，而房產(chǎn)稅是地方政府收入的一個(gè)主要來(lái)源。一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)越好，房產(chǎn)就會(huì)越貴，地方政府就會(huì)有更多的房產(chǎn)稅收入，這樣當(dāng)?shù)貙W(xué)校就能有更多的教育經(jīng)費(fèi)。學(xué)校經(jīng)費(fèi)越多，就越可能有更多機(jī)會(huì)聘請(qǐng)到優(yōu)秀老師，建造更好的校舍，購(gòu)買(mǎi)更先進(jìn)的教學(xué)設(shè)備，為學(xué)生提供更貼心的教育服務(wù)。一旦好住房、高稅收、好學(xué)區(qū)形成良性循環(huán)，就會(huì)吸引更高素質(zhì)的居民進(jìn)入該社區(qū)，吸引更優(yōu)秀的學(xué)生進(jìn)入該學(xué)校。換言之，業(yè)主在享受好住房以及優(yōu)質(zhì)教育資源的同時(shí)，每年也為此支付了高稅收。相比之下，我國(guó)優(yōu)質(zhì)學(xué)校與周邊居民支付的房產(chǎn)方面的稅收多少關(guān)系不大。優(yōu)質(zhì)教育資源所帶來(lái)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)并沒(méi)有能反哺學(xué)校，學(xué)校無(wú)法從中獲得直接的經(jīng)濟(jì)利益。更為怪異的是，我國(guó)的高價(jià)學(xué)區(qū)房未必是高品質(zhì)的好房子，反而老破小比比皆是。我們認(rèn)為，這種畸形的房、校關(guān)系是我國(guó)城市樓市泡沫的一個(gè)主要特征，如何理順?lè)啃ｊP(guān)系應(yīng)該是樓市治理和學(xué)區(qū)房政策調(diào)整時(shí)必須考慮的一個(gè)問(wèn)題。