運(yùn)營(yíng)模式視角下長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)存在的問題及對(duì)策

龍 晶 段 練 尹 芝

（四川大學(xué)錦城學(xué)院，四川 成都 611731）

一、導(dǎo)論

1.研究背景

目前，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來了風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。由于我國(guó)大城市帶有強(qiáng)烈的資源聚集效應(yīng)，資源和勞動(dòng)力人口過度集中于大城市群落，導(dǎo)致房?jī)r(jià)失衡，青年人短期內(nèi)難以依靠自身積累買房，為此給長(zhǎng)租公寓模式帶來充足的市場(chǎng)份額。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，此后長(zhǎng)租公寓迎來爆發(fā)性增長(zhǎng)。并產(chǎn)生了主要四種經(jīng)營(yíng)模式：中介（二手房東）、開發(fā)商、酒店、公寓運(yùn)營(yíng)。但是，在長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展的同時(shí)大量問題也隨之顯現(xiàn)。

2.研究意義

由于土地資源的不可再生性，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量運(yùn)營(yíng)，并且正因?yàn)樘幱谵D(zhuǎn)型階段，長(zhǎng)租公寓模式存在諸如房租、電水費(fèi)收繳問題，改造裝修成本過高，運(yùn)營(yíng)方暴雷跑路等問題亟待解決。

在我國(guó)，長(zhǎng)租公寓還屬于新興事物，相對(duì)于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家仍然十分落后，但又由于我國(guó)特殊的國(guó)情和處于特定歷史時(shí)期，不可能完全借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，故本文將從分析長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題兩方面出發(fā)展開研究，提出相關(guān)的對(duì)策建議，為我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、現(xiàn)狀

1.市場(chǎng)規(guī)模

（1）長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)租房對(duì)比

隨著新生一代年輕人思想觀念的轉(zhuǎn)變以及我國(guó)人口流動(dòng)性增強(qiáng)等原因，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)及時(shí)而有效的解決了傳統(tǒng)住房租賃的痛點(diǎn)問題。在2015年國(guó)家開始大力支持住房長(zhǎng)租公寓開始，2017年，各省份也密集的出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，九部委發(fā)文在廣州等12個(gè)城市展開了“租售同權(quán)”的試點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓由此而逐步出現(xiàn)在人們的視野。

在傳統(tǒng)租房問題頻出，需求痛點(diǎn)有待解決的情況下，長(zhǎng)租公寓在發(fā)展初期盡管各方面都不算成熟，但也有其優(yōu)勢(shì)之處。以下是針對(duì)傳統(tǒng)租房與長(zhǎng)租公寓之間做出的簡(jiǎn)單對(duì)比（見表1）。

表1 傳統(tǒng)租房與長(zhǎng)租公寓對(duì)比分析

（2）長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)角度來看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓目前主要分為集中式公寓和分散式公寓兩種模式。分散式公寓是我國(guó)現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，其房間總量占我國(guó)目前整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間總量的八成左右，但相比于集中式長(zhǎng)租公寓來說其品牌知名度偏弱。我國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占比較低，集中度仍有待提高，如魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓占比只有14%；分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度較高，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市中分散式長(zhǎng)租公寓約有150萬間，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的占比超過50%。

從房間數(shù)量上來講，我國(guó)租房人群的數(shù)量多需求大，但目前長(zhǎng)租公寓上的房間數(shù)量與之相差甚遠(yuǎn)，仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。截至2020年，我國(guó)通過長(zhǎng)租公寓解決住房的總?cè)藬?shù)達(dá)到1億人以上，年租金突破至1萬億元?？紤]到長(zhǎng)租公寓相對(duì)于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價(jià)率，通過需求測(cè)算的租金將更高。

從分布情況及目標(biāo)群體來看，長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一線二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25歲～30歲之間，上述人群工作年限短、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23歲～30歲，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為兩年以下，32%的租客的月收入為6001元～8000元。

從整體環(huán)境來看，在經(jīng)歷了2020年新冠疫情的影響后，我國(guó)人口的流動(dòng)性也發(fā)生了一定的變動(dòng)。在58同城最新公布的《2020年就業(yè)趨勢(shì)報(bào)告》中顯示，在疫情結(jié)束之后，有超過1/3的職場(chǎng)人計(jì)劃改變工作狀態(tài)，而有超過20%的人將會(huì)選擇更換城市工作。

在這樣大流動(dòng)性的背景下，租房就突顯了其優(yōu)勢(shì)性。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年因新冠疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行，租賃行業(yè)進(jìn)入洗牌期，從市場(chǎng)租金反饋來看，由于今年就業(yè)季租賃需求的釋放不達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致租金水平仍較疫情前下跌3.6%。雖然隨著疫情逐步得到控制，各企業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但部分企業(yè)為了控制成本，減少人員編制，導(dǎo)致失業(yè)率提升。在就業(yè)環(huán)境處于弱勢(shì)境況下，我國(guó)就2020年5月～6月兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)55個(gè)城市新增房源供應(yīng)便大幅減少，市場(chǎng)供需都相對(duì)萎靡。

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻且瘋狂的發(fā)展后，企業(yè)擴(kuò)張放慢，競(jìng)爭(zhēng)加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范。

2.盈利模式

（1）租金差+裝修投資溢價(jià)

長(zhǎng)租公寓中間商通過從業(yè)主端租入的批發(fā)價(jià)與單間“零售價(jià)”之間的差價(jià)來賺取利潤(rùn)，這也是目前絕大多數(shù)中低端長(zhǎng)租公寓主要的利潤(rùn)來源。主要包括兩種：一是整套租入，按間租出實(shí)現(xiàn)溢價(jià)；二是通過分拆隔間，增加房間數(shù)增加收益。

（2）生態(tài)社區(qū)+增值服務(wù)

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過打造“公寓+服務(wù)”的生態(tài)圈，如“公寓+旅游”“公寓+健康”“公寓+培訓(xùn)”等形式擴(kuò)大服務(wù)半徑，整合第三方優(yōu)質(zhì)資源，提升用戶體驗(yàn)度，進(jìn)而從增值服務(wù)上實(shí)現(xiàn)盈利。

（3）先租后售

這類盈利模式的代表是萬科，萬科曾在重慶推出“租金抵房款，房款抵租金”的活動(dòng)，該類模式的核心是先租后售，旨在客戶獲取，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同，公司的本質(zhì)并不是指望依靠公寓租金實(shí)現(xiàn)盈利。

（4）資產(chǎn)收購(gòu)+持有經(jīng)營(yíng)

這種盈利模式的代表是賽富不動(dòng)產(chǎn)基金和新派公寓的深度合作，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金購(gòu)買房屋的租賃權(quán)，委托新派公寓開展房屋租賃、管理等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)二者的資源互補(bǔ)。

除去這幾種關(guān)鍵的盈利模式外，部分長(zhǎng)租公寓也會(huì)利用杠桿獲取利益。先通過在房東與租客之間“高買低賣”的方式，高價(jià)從房東手中收到房子，再通過壓一付三、壓一付十二的方式在租客手中獲得大量的現(xiàn)金流，利用現(xiàn)金流進(jìn)行期限錯(cuò)配，投入租賃類ABS資本市場(chǎng)獲取收益。

三、問題分析

1.案例介紹——以蛋殼公寓為例

蛋殼公寓作為2010年在國(guó)內(nèi)萌芽的長(zhǎng)租公寓之一，在2015年便進(jìn)入爆發(fā)期，但在隨后的五年里卻迅速降溫，如此大起大落的原因也值得整個(gè)行業(yè)深思和借鑒。

2015年蛋殼公寓作為紫梧桐資產(chǎn)管理有限公司旗下的品牌在北京成立，正式進(jìn)入O2O租房市場(chǎng)，旨在打造一個(gè)提供高品質(zhì)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺(tái)。2017年蛋殼公寓完成了上億元的A輪融資，隨后逐步增加運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)， 2018年蛋殼公寓在完成1億美元B輪融資后，公司更加注重產(chǎn)品等多方面的升級(jí)和對(duì)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的完善。2019年蛋殼公寓以2億美元的價(jià)格收購(gòu)知名長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“愛上租”，同時(shí)對(duì)外宣布完成C輪融資5億元。2020年1月蛋殼公寓成功登陸美國(guó)紐交所上市，上市當(dāng)天市值便達(dá)27.4億美元。相比于其他長(zhǎng)租公寓頻頻被曝出負(fù)面新聞不同，蛋殼公寓從整體來看是出于向上發(fā)展的時(shí)期。

但突如其來的新冠疫情徹底壓垮了蛋殼公寓的發(fā)展。在疫情影響下，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的租金普遍降低，蛋殼公寓的客單價(jià)下滑的尤為嚴(yán)重。蛋殼公寓由于對(duì)未來房租上漲持樂觀態(tài)度以及對(duì)形態(tài)的錯(cuò)誤判斷，導(dǎo)致其租金差為負(fù)，資金鏈斷裂。與此同時(shí)，蛋殼公寓還與十幾家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了租金貸合作，租戶使用租金貸的比例超過60%。2020年2月初，蛋殼公寓基于疫情“強(qiáng)制”房東免租，卻不給租戶免租消息引發(fā)關(guān)注，隨后發(fā)生了租戶維權(quán)事件。同月，公眾質(zhì)疑蛋殼公寓出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題，2020年11月連續(xù)出現(xiàn)大量的房東和租戶到蛋殼公寓管理公司聚集維權(quán)，房東稱蛋殼公寓拖欠租金，租戶稱被強(qiáng)制退租且租金無法退還。2020年12月蛋殼公寓引發(fā)命案，引出蛋殼公寓的平臺(tái)、租戶、房東之間的“三角債”。

蛋殼公寓的盈利以差價(jià)、服務(wù)費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)為主，在租金貸被整治的情況下，蛋殼公寓又面臨成本上升租金下降，因此資金壓力、房源成本、盈利問題是蛋殼公寓暴雷的主要原因。此外，在資金回報(bào)周期上，蛋殼、青客等分散式長(zhǎng)租公寓，毛利率在10%～30%之間，回本周期在1年～2年不等，為了提高毛利率縮短回本周期，長(zhǎng)租公寓就要提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率降低閑置率，而受疫情影響則無法完成。此外還有資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}，近年來蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲30倍，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額瘋狂補(bǔ)貼客戶、做廣告營(yíng)銷等。正是綜合以上多個(gè)因素，最終造成了蛋殼公寓的衰敗。

2.存在的問題

（1）公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、管理機(jī)制不成熟，存在諸多問題

2.3.1.1 術(shù)后6周內(nèi)Harris髖關(guān)節(jié)功能評(píng)分 納入了6個(gè)研究，共305例(SuperPATH組131例，傳統(tǒng)入路組174例)，經(jīng)χ2檢驗(yàn)，研究間異質(zhì)性較小 (I2<50%)，采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行統(tǒng)一Meta分析。結(jié)果顯示：SuperPATH組術(shù)后6周內(nèi)Harris評(píng)分優(yōu)于傳統(tǒng)入路組，且差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(WMD=8.20，95%CI=6.25～10.15，P<0.00001)。見圖2。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展正處于初期，內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理能力較弱。首先，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)工作基本上都是由運(yùn)營(yíng)商來負(fù)責(zé)，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)能力和精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的欠缺，部分運(yùn)營(yíng)商為追求利潤(rùn)便會(huì)出現(xiàn)有損職業(yè)道德的行為。以自如為例，其因甲醛超標(biāo)、空氣質(zhì)量不合格等問題早在2018年便引起大家的廣泛關(guān)注，因健康安全問題在全國(guó)九個(gè)城市下架了20603間出租房源，并承諾會(huì)嚴(yán)格管理安全問題。而實(shí)際情況是，由于其內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制存在漏洞，很多自如內(nèi)部的銷售人員為了提高自己的銷售業(yè)績(jī)，仍會(huì)將需要空置30天的房間出租給租客們。

（2）重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，成本高，盈利壓力大

長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利模式還是主要通過收取租客房租賺取現(xiàn)金差，而這部分營(yíng)收相對(duì)于其投資成本來說并不樂觀。首先在前期的裝修階段，企業(yè)需要支付房屋的裝修、材料、運(yùn)維、租賃、品牌宣傳、人工等各項(xiàng)費(fèi)用，一間分散式公寓的裝修成本便高達(dá)8000元以上，在此基礎(chǔ)上企業(yè)還需承擔(dān)相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)成本和稅收。蛋殼公寓招股書的數(shù)據(jù)顯示，其在2017年的凈虧損為2.72億元，2018年的凈虧損為13.63億元，2019年前三個(gè)季度的凈虧損便高達(dá)25.16億元，同比增加了209%，整體情況不容樂觀。

此外，受2020年新冠疫情影響，長(zhǎng)租公寓的租金也是猛漲。2020年我國(guó)長(zhǎng)租公寓的房租漲幅最高達(dá)到了95%，住房租金高漲對(duì)今年本就有著巨大經(jīng)濟(jì)壓力的租客們來說無疑是雪上加霜。所以，在長(zhǎng)租公寓租金的回報(bào)水平每年僅占2%的情況下，加上其前期的投入成本及后期高昂的運(yùn)營(yíng)管理成本，長(zhǎng)租公寓企業(yè)僅靠收取的租金差價(jià)存活極其困難。雖然很多企業(yè)都選擇了通過資產(chǎn)證券化融資，即在資本市場(chǎng)上發(fā)行住房租賃類的ABS產(chǎn)品、重資產(chǎn)產(chǎn)品來盈利。但資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)的要求也逐漸變高，并非所有企業(yè)都能借此而維持資金運(yùn)營(yíng)，企業(yè)盈利壓力大。

（3）捆綁借貸平臺(tái)，缺乏行業(yè)監(jiān)管

租金貸又名租房分期，是一種消費(fèi)信貸服務(wù)，以租客作為借款人，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)借款，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房，其借款金額往往是租客的租金總和。

此外，長(zhǎng)租公寓在近幾年貫用“短進(jìn)長(zhǎng)出”的模式在租客和房東之間賺取租金。一邊對(duì)租客實(shí)行月租相對(duì)較低但卻需要押一付三、押一付十二的方式獲得大量的租金，另一邊又對(duì)房東實(shí)行一月一租金，然后利用這些資金進(jìn)行期限錯(cuò)配，投資到風(fēng)險(xiǎn)較高的金融市場(chǎng)獲取收益，這一行為稍有不慎便會(huì)對(duì)租客、房東乃至整個(gè)社會(huì)造成極大的影響和損失。

四、解決措施及建議

1.長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)制度的建設(shè)

發(fā)展長(zhǎng)租公寓的進(jìn)程之所以如此艱難，追根溯源還是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓企業(yè)存在運(yùn)營(yíng)問題。運(yùn)營(yíng)制度的不合理是顯而易見的。蛋殼公寓暴雷的根本原因在于其舉債經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，高收低租的競(jìng)爭(zhēng)模式使其一直處于虧損狀態(tài)。所以應(yīng)當(dāng)建立有效的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)制度，讓運(yùn)營(yíng)變得順暢，形成合理合規(guī)的租房流程，幫助企業(yè)獲得正常的租金差額收入。

2.加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律法規(guī)

要想更好地運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓，還需要加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管力度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)背景。

首先要對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)和各借貸平臺(tái)的監(jiān)督管理加以優(yōu)化，同時(shí)要制定一套特定的、嚴(yán)格的、有針對(duì)性的市場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，用來對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)以及借貸平臺(tái)進(jìn)行管控，防止租客們?cè)诮栀J平臺(tái)的營(yíng)銷手段下被蒙騙進(jìn)而產(chǎn)生不合理的貸款消費(fèi)?，F(xiàn)如今，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)并沒有跟上長(zhǎng)租公寓發(fā)展的步伐，這讓借貸平臺(tái)有了攪亂了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。由此可見，相關(guān)法規(guī)的不健全也是造成市場(chǎng)混亂的重要原因之一，因此完善與長(zhǎng)租公寓有關(guān)的法律法規(guī)就顯得尤為必要了，只有彌補(bǔ)了市場(chǎng)監(jiān)管的空缺，才能促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.重點(diǎn)發(fā)展集中式長(zhǎng)租公寓

現(xiàn)如今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還在初步發(fā)展的階段，規(guī)模并不大，但未來在政策支持以及巨大的市場(chǎng)需求下，整個(gè)行業(yè)都會(huì)有較大的發(fā)展前景和空間。集中式的長(zhǎng)租公寓實(shí)際上比分散式的長(zhǎng)租公寓更便于管理，在管轄范圍內(nèi)的住房都能獲取統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)還可以通過構(gòu)建社群來達(dá)到增加顧客粘性的目的，例如在租房區(qū)域內(nèi)修建超市、健身房、茶水室等硬件設(shè)施。

五、結(jié)語

綜上所述，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的構(gòu)建是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，內(nèi)部因素和外部因素都會(huì)對(duì)它產(chǎn)生不可避免的影響，長(zhǎng)租公寓企業(yè)要對(duì)目前已經(jīng)暴露出的決策性問題及時(shí)進(jìn)行整頓和改善，為未來的發(fā)展建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。