探析房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制問(wèn)題

張殿琦 冀曉偉

摘要：做好房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高認(rèn)識(shí)并重視構(gòu)建內(nèi)部控制制度，科學(xué)設(shè)崗，合理人員配置，堅(jiān)持難容職位分離原則，依靠?jī)?nèi)部控制制度強(qiáng)化應(yīng)收賬款催收管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);銷售與收款環(huán)節(jié);內(nèi)部控制問(wèn)題

內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)資產(chǎn)安全，體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)信息的完整性與真實(shí)性，提高企業(yè)生產(chǎn)或運(yùn)營(yíng)效果與效率，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展，構(gòu)建規(guī)范化企業(yè)治理規(guī)程，明確企業(yè)決策、執(zhí)行與監(jiān)督等職責(zé)權(quán)限，構(gòu)成相應(yīng)制衡機(jī)制而制定的具有嚴(yán)密性、系統(tǒng)化和規(guī)范化的制度控制體系。盡管有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)構(gòu)建了內(nèi)部控制制度，但仍存在一些問(wèn)題，特別是在銷售與收款環(huán)節(jié)當(dāng)中，愈加需要完善內(nèi)部控制制度。

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)實(shí)施內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)管理層認(rèn)識(shí)不高和重視程度不足

盡管有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定并推行了內(nèi)部控制制度，但在一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層當(dāng)中，因?yàn)楣芾碚邔?duì)施行內(nèi)部控制制度重要性認(rèn)識(shí)不足，重視程度不高，存在一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)，致使企業(yè)執(zhí)行或落實(shí)企業(yè)內(nèi)部控制制度質(zhì)量不高。比如，有些管理者片面認(rèn)為，內(nèi)部控制無(wú)非就是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，制定管理制度，強(qiáng)化管理種種，不能對(duì)執(zhí)行或落實(shí)內(nèi)部控制制度加強(qiáng)管理，難以發(fā)揮內(nèi)部控制優(yōu)越性;有的管理者認(rèn)為，實(shí)施內(nèi)部控制制度，會(huì)使企業(yè)生產(chǎn)或運(yùn)營(yíng)活動(dòng)變得相對(duì)復(fù)雜，從而影響生產(chǎn)或運(yùn)營(yíng)效率，多于推行內(nèi)部控制制度落實(shí);有的管理者還認(rèn)為，企業(yè)推行的內(nèi)部控制制度，無(wú)法是要做做表面文章，僅是流于一種形式，形成諸多管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)較多漏洞。在銷售與收款環(huán)節(jié)上內(nèi)部控制管理，同樣存在疏忽現(xiàn)象，不能提高相應(yīng)工作質(zhì)量，難以提高客戶滿意度，進(jìn)而影響到了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，干擾了企業(yè)銷售與收款工作的正常運(yùn)作。

（二）工作崗位人員配置不能體現(xiàn)相容職位分離原則

相應(yīng)良好的組織環(huán)境，是實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的一個(gè)重要組成部分，因內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置欠相對(duì)缺合理，造成崗位分工職責(zé)不明或崗位人員不相匹配問(wèn)題，從而影響了企業(yè)內(nèi)部組織的運(yùn)行效率。因?yàn)榻M織結(jié)構(gòu)設(shè)置出現(xiàn)了問(wèn)題，各個(gè)部門或各個(gè)崗位之間中的責(zé)權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)有效制衡，在加上監(jiān)管機(jī)制體系的不健全，相對(duì)缺少不相容職位分離意識(shí)，造成房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門和財(cái)務(wù)部門職責(zé)不清問(wèn)題。即使有的房地產(chǎn)企業(yè)將銷售部門和財(cái)務(wù)部門進(jìn)行了分離，但又沒(méi)能細(xì)分兩個(gè)部門內(nèi)部工作內(nèi)容或工作責(zé)任，依然導(dǎo)致出現(xiàn)企業(yè)銷售與收款監(jiān)管不利問(wèn)題，并由此出現(xiàn)了互相推諉責(zé)任現(xiàn)象。說(shuō)到底，還是內(nèi)部控制制度沒(méi)能得到真正的貫徹落實(shí)。

（三）應(yīng)收賬款催收缺少相對(duì)有效的內(nèi)部控制制度

有些房地產(chǎn)企業(yè)未能構(gòu)建相對(duì)健全的信用管理制度，尤其未對(duì)客戶建立信用管理制度。在銷售房屋以前，評(píng)估客戶資信工作相對(duì)薄弱，并缺少信用評(píng)估規(guī)范規(guī)程。為提升銷售業(yè)績(jī)和爭(zhēng)奪市場(chǎng)，盲目進(jìn)行采信營(yíng)銷，形成事后很多應(yīng)收賬款，根本不能按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行收回，有時(shí)還會(huì)變成壞賬。同時(shí)，也未構(gòu)建合理的績(jī)效考核機(jī)制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的銷售政策，是激勵(lì)性銷售政策，既將銷售業(yè)績(jī)與工資實(shí)施緊密掛鉤。這樣，便出現(xiàn)了諸多信用銷售，進(jìn)而形成了諸多應(yīng)收賬款，由此，銷售部門算是達(dá)到了相應(yīng)銷售業(yè)績(jī)，有了報(bào)喜的理由，而財(cái)務(wù)部門則是沒(méi)有見(jiàn)到多少錢，形成了報(bào)憂窘態(tài)。盡管銷售部門也有催收應(yīng)收賬款的責(zé)任，但它并未與其績(jī)效形成掛鉤，所以效果不佳。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的措施

（一）提高認(rèn)識(shí)并重視構(gòu)建內(nèi)部控制制度

高層管理者既是企業(yè)決策者，也是企業(yè)生產(chǎn)或運(yùn)營(yíng)方向的確定者，他們的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)或理念，會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。因此，只有提高企業(yè)高層管理者對(duì)構(gòu)建內(nèi)部控制制度重要性認(rèn)識(shí)，并支持構(gòu)建內(nèi)部控制制度，才能做好企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)工作，才能增強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門或全員對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。在企業(yè)提高認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，需要借鑒其他企業(yè)相對(duì)成功或先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)行企業(yè)管理觀念更新，認(rèn)知新時(shí)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展形勢(shì)，聯(lián)系企業(yè)生產(chǎn)或運(yùn)營(yíng)實(shí)際，積極構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度，用以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全，提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)信息真實(shí)性，提速企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，將銷售與收款環(huán)節(jié)依靠?jī)?nèi)部控制制度，劃清職責(zé)，分清權(quán)限，并鼓勵(lì)協(xié)調(diào)合作，做好內(nèi)部控制管理。

（二）科學(xué)設(shè)崗，合理人員配置，堅(jiān)持難容職位分離原則

房地產(chǎn)企業(yè)有其自身特點(diǎn)，需要根據(jù)內(nèi)部控制制度構(gòu)建基本要求，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，并完善企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)把握好房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)過(guò)程中的相對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)，貫徹內(nèi)部控制制度。相對(duì)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)，需要進(jìn)行科學(xué)設(shè)崗，并要求兩個(gè)部門既要有明確分工，又要實(shí)施緊密溝通與合作。同時(shí)，在崗位人員配置當(dāng)中，一定要堅(jiān)持難容職位分離原則，將銷售與收款實(shí)施嚴(yán)格分離，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)兩者混搭現(xiàn)象，以免出現(xiàn)問(wèn)題，造成企業(yè)損失。

（三）依靠?jī)?nèi)部控制制度強(qiáng)化應(yīng)收賬款催收管理

銷售與收款部門必須要做好對(duì)賬工作，財(cái)務(wù)部門主要做好收款與結(jié)算工作，為銷售部門提供已收款信息，而銷售部門則要統(tǒng)計(jì)清楚應(yīng)收款項(xiàng)，并與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行核對(duì)，形成兩者統(tǒng)一。遇到逾期欠款時(shí)，銷售部門幫助財(cái)務(wù)部門分析原因，再與財(cái)務(wù)部門實(shí)施聯(lián)合，共同制定催款措施，并將相關(guān)催款計(jì)劃或措施，上報(bào)企業(yè)高層。在銷售與收款環(huán)節(jié)過(guò)程中，需要銷售部門根據(jù)對(duì)客戶信用或信息了解情況，按照還款約定，對(duì)客戶實(shí)施催款分類預(yù)警，及時(shí)告知客戶已到付款期限，并說(shuō)明逾期付款需要承擔(dān)的責(zé)任，幫助財(cái)務(wù)部門回收應(yīng)收賬款，規(guī)避企業(yè)減少損失，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

僅就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行現(xiàn)代化管理過(guò)程中，需要構(gòu)建相對(duì)完善的內(nèi)部控制制度，并重點(diǎn)強(qiáng)化銷售與收款環(huán)節(jié)中的內(nèi)部控制，提升企業(yè)應(yīng)收賬款的可靠性，用以保證企業(yè)的資產(chǎn)安全，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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沈陽(yáng)理工大學(xué) 110159