吳忌冉 谷良忠 尹建軍 刁良超
摘要:2020年爆發(fā)的疫情對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn),本文基于這一背景,將疫情分為三個(gè)階段,結(jié)合實(shí)際調(diào)研結(jié)果,聚焦蚌埠房?jī)r(jià)變化。通過線上線下相結(jié)合的方式,結(jié)合對(duì)于獲取的數(shù)據(jù)分析結(jié)果,探究疫情對(duì)蚌埠房?jī)r(jià)的影響,并最終得出,蚌埠市房?jī)r(jià)在疫情相關(guān)期間穩(wěn)重略有升,疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)并沒有過大的影響。
關(guān)鍵詞:疫情;房地產(chǎn)價(jià)格;影響;分析
一、前言
本項(xiàng)目主要考察全球疫情形勢(shì)下,以蚌埠市為例,就房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況進(jìn)行考察并分析??疾靸?nèi)容是2020年一月疫情開始至2020年末的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況,并和往年價(jià)格進(jìn)行對(duì)比,通過數(shù)據(jù)調(diào)查分析價(jià)格波動(dòng)的影響因素及原因,探究作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)在疫情沖擊下的局勢(shì)。受此次疫情影響,一些行業(yè)面臨著前所未有的困難,其中旅游、餐飲、貿(mào)易、娛樂行業(yè)影響最大。由于疫情,一些售樓中心暫停對(duì)外營業(yè),房產(chǎn)中介也大多通過線上進(jìn)行銷售,建筑工地被迫停工,這些都將房地產(chǎn)銷售推向低落階段,成交量大幅度下跌,各地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策以維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)行業(yè)反映出的疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響具有鮮明的代表性,因此對(duì)該項(xiàng)目的研究可以有效折射出疫情對(duì)國內(nèi)大環(huán)境的影響。利用大數(shù)據(jù)模型,將蚌埠市劃分為四個(gè)區(qū)域,通過科學(xué)程序進(jìn)行環(huán)比分析,進(jìn)而得到蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格面臨新冠疫情時(shí)波動(dòng)的模型與數(shù)據(jù)。對(duì)獲得的結(jié)果進(jìn)行研究,則能夠了解疫情期間蚌埠市房地產(chǎn)的波動(dòng)情況,由點(diǎn)及面,進(jìn)一步對(duì)國內(nèi)情況基本相同的大中型城市受疫情沖擊情況做進(jìn)一步的了解,同時(shí)也可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn),完善市場(chǎng)信息并增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,在面臨下次沖擊時(shí)使市場(chǎng)具有更充足準(zhǔn)備。
二、數(shù)據(jù)獲取
(一)第一階段
確定分工并將任務(wù)分配至小組成員,首先依據(jù)蚌埠市行政分區(qū),建立四項(xiàng)對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)庫,通過隨機(jī)抽樣方式,在每個(gè)區(qū)內(nèi)選取三個(gè)小區(qū)作為調(diào)查樣本,由小組成員認(rèn)領(lǐng)進(jìn)行一對(duì)一信息收集。
(二)第二階段
落實(shí)調(diào)研計(jì)劃,選取蚌埠淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)及禹會(huì)區(qū)中隨機(jī)的樣本小區(qū)展開調(diào)查,考慮到疫情因素影響,調(diào)查采取線上線下相結(jié)合的方式進(jìn)行。線下調(diào)查階段,小組成員前往蚌埠市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,通過咨詢工作人員,掌握了2020年1月至2020年12月期間蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格的總體變動(dòng)情況,同時(shí)對(duì)于蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期情況有了初步了解。線上調(diào)查階段,小組成員充分利用互聯(lián)網(wǎng)工具,通過58同城、安居客等軟件以月為單位集中收集了2019年至2020年蚌埠市四個(gè)行政區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的具體數(shù)據(jù)。
(三)第三階段
對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選、整理和分析,利用office軟件工具,建立簡(jiǎn)明易懂的數(shù)據(jù)對(duì)比圖,同時(shí)利用excel自帶的表格工具計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。
三、數(shù)據(jù)概括
此項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)為2019.1-2021.3期間蚌埠市以及四個(gè)區(qū)總體各月平均房?jī)r(jià)和各個(gè)區(qū)選擇的三個(gè)樓盤各月平均房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)全部來源于58同城、安居客APP和線下實(shí)地調(diào)查。
四、數(shù)據(jù)展示
首先,我們采取線上線下方式收集了蚌埠市12個(gè)小區(qū)從2019年1月到2021年3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。為探究疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)是否有影響,我們將整個(gè)調(diào)查區(qū)間分為三個(gè)階段,分別為疫情開始之前階段(2019.1-2019.12)、疫情爆發(fā)至穩(wěn)定階段(2020.1-2020.7)和疫情基本穩(wěn)定后的恢復(fù)階段(2020.8-2021.3)(如圖1、圖2所示)。
(一) 圖一、圖二為通過線上線下方式獲得并整理后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),如圖所示,我們分別獲取了淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)每個(gè)區(qū)中三個(gè)小區(qū)共12個(gè)小區(qū)從2019年1月到2021年3月的數(shù)據(jù)。通過Excel表格對(duì)其進(jìn)行整體列式。
(二)圖二為對(duì)蚌埠市整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析后的折線圖,以2019年1月到2021年3月為橫坐標(biāo),房?jī)r(jià)每平米價(jià)格為縱坐標(biāo)。由圖可明顯發(fā)現(xiàn)整個(gè)調(diào)查區(qū)間,蚌埠市整體房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定且穩(wěn)中有增。
(三)圖四、圖五、圖六、圖七趨勢(shì)大體相同,蚌埠市淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)在整個(gè)調(diào)查區(qū)基本都是穩(wěn)中有增,且房?jī)r(jià)在三個(gè)調(diào)查階段的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致。由此可初步得出疫情對(duì)淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)沒有明顯影響。
(四) 圖八為三階段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比,為了更加準(zhǔn)確的展現(xiàn)疫情與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,通過相關(guān)公式分別計(jì)算了,蚌埠市及蚌埠市四個(gè)區(qū)在三個(gè)階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。如圖所示,更加直觀的體現(xiàn)了蚌埠市房?jī)r(jià)在三個(gè)階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本沒有大幅度變化。由此可得,疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)無明顯影響。
五、原因分析
(一) 房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部穩(wěn)定性因素
由于防控新冠病毒的一項(xiàng)重要措施就是人民不扎堆、不聚集,房產(chǎn)作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn),必須要人到場(chǎng)觀察、訪問才能決定是否購買。疫情下人民盡量減少外出這一行為可能導(dǎo)致去購房中心看房人數(shù)驟減。因此,疫情勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響,不論是成交價(jià)還是成交量。
而房?jī)r(jià)穩(wěn)定的兩個(gè)方面,房?jī)r(jià)既不會(huì)明顯下降也不會(huì)顯著上升。由于相比于房?jī)r(jià),開發(fā)商更關(guān)注的是成交量,只有成交量達(dá)標(biāo),開發(fā)商的資金才能運(yùn)轉(zhuǎn)起來。開發(fā)商在巨大的還貸壓力下,成交量下降對(duì)于開發(fā)商的影響是災(zāi)難性的,因此對(duì)于開發(fā)商來說,一方面,為了提高房產(chǎn)成交量,即便是降低利潤(rùn)額,也不會(huì)通過提高房?jī)r(jià)來銷售房產(chǎn),從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不會(huì)顯著上升。
另一方面2020年疫情爆發(fā),國民經(jīng)濟(jì)重創(chuàng),第一季度中國經(jīng)濟(jì)同比下降6.8%,個(gè)人收入水平下降,疫情影響著人們的消費(fèi)觀,進(jìn)而導(dǎo)致購房能力降低。 開發(fā)商為避免集體退房事件的發(fā)生,可能會(huì)為了回款而給予購房者一定的優(yōu)惠,但是不到萬不得已不會(huì)大幅度降價(jià),從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下降。
(二) 經(jīng)濟(jì)政策
疫情爆發(fā)以來,對(duì)于經(jīng)濟(jì)方面的影響尤為顯著,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步核算,一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比下降6.8%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值10186億元,下降3.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值73638億元,下降9.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值122680億元,下降5.2%。面對(duì)疫情的嚴(yán)峻考驗(yàn),黨中央積極加大宏觀調(diào)控力度,力求緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)做帶來的暫時(shí)性影響。在房地產(chǎn)方面,強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的理念,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,積極穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。財(cái)政部、稅務(wù)總局也放寬債務(wù)限額和虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限、完善稅收減免政策等。安徽省也積極響應(yīng)號(hào)召,發(fā)布應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力實(shí)施方案。通過各項(xiàng)政策的出臺(tái)實(shí)施以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和拉動(dòng)。
(三)供求關(guān)系
房地產(chǎn)的很多問題,實(shí)際上從最簡(jiǎn)單道理就可以看明白。比如,一個(gè)城市房?jī)r(jià)決定因素。從政策,經(jīng)濟(jì)、文化,收入都可以解釋,然而這些都是一些間接因素,或者不可量化。最容易量化的因素——供應(yīng)和需求,我們反而容易忽視。城市如果房?jī)r(jià)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定或者房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,最終無非由兩個(gè)因素決定。第一、需求量漲了。第二、供應(yīng)量跌了。兩個(gè)因素必有一個(gè)發(fā)生作用,或者聯(lián)手形成。反之亦然。1月25日蚌埠市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù),2020年1-12月份,全市商品房銷售繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng),保持良好上升勢(shì)頭,銷售面積880.6萬平方米,同比增長(zhǎng)7.6%。2020蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示,2020年,蚌埠全市新建商品房住宅備案27080套,面積303.57萬㎡,較2019年的備案量增加6095套,備案均價(jià)上漲了2.25%,漲幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)金剛石數(shù)據(jù),截止2020年12月31日,蚌埠市剩余總庫存約25732套,按照2020年月均去化速度,蚌埠市現(xiàn)有庫存去化周期約為15-17個(gè)月,但整體市場(chǎng)后續(xù)供貨量較大。從需求角度看:2020年蚌埠市銷售面積同比增漲7.6%,由此可見我市場(chǎng)商品住宅的剛性需求未見減弱跡象。其中疫情對(duì)于人們的購房想法必然存在一定影響,長(zhǎng)期隔離狀態(tài)下,部分務(wù)工人員無法回家,對(duì)于擁有一處自己的住房必然會(huì)產(chǎn)生更大的需求。從供應(yīng)角度來看:多方數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)行業(yè)供給呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),穩(wěn)中有進(jìn),廣大投資商對(duì)市場(chǎng)仍有較大信心,今年的總供應(yīng)量增速雖稍低于去年同期速度,但總供應(yīng)量與去年相比仍處于增長(zhǎng)狀態(tài)。從住房庫存和去化周期來看,蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍非??捎^,供應(yīng)較足。需求與供給總體上實(shí)現(xiàn)了同方向增長(zhǎng),在面臨疫情沖擊時(shí),具有較堅(jiān)固的結(jié)構(gòu),能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)保持穩(wěn)定狀態(tài)。
六、小結(jié)
總的來說,疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響還是肉眼可見的,但是細(xì)分到房地產(chǎn)行業(yè)的影響確很小。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)受疫情的影響是暫時(shí)性的,主要是在疫情爆發(fā)各地防控措施實(shí)施和經(jīng)濟(jì)政策有效實(shí)施的間隔期內(nèi)。這得益于黨中央的領(lǐng)導(dǎo)以及各個(gè)部門的政策落實(shí),經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)得到拉動(dòng)并逐步復(fù)蘇,所以其影響并沒有反映在房地產(chǎn)行業(yè)上。民眾的購房需求還是存在的,只是被疫情延緩了,當(dāng)疫情趨于穩(wěn)定之后,民眾的購房需求得到釋放,加上房地產(chǎn)經(jīng)銷商應(yīng)對(duì)疫情所推出的福利政策,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在疫情影響下所顯現(xiàn)的波動(dòng)便微乎其微。
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作者簡(jiǎn)介:吳忌冉(2001.09—),男,安徽蚌埠人,蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 審計(jì)專業(yè) 本科生
谷良忠(2001.08—),男,安徽蕪湖人,蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè) 本科生
尹建軍(2002.07—),男,安徽阜陽人,蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè) 本科生
刁良超(2003.05—),女,安徽六安人,蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)務(wù)管理專業(yè) 本科生
本文為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)論文。項(xiàng)目名稱:疫情影響下國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與分析(以蚌埠市為例)項(xiàng)目編號(hào):S202010378460