歷史酒店：簡介與開發(fā)指引

杰夫里·索爾，張碩辰/Jefferey Soule,ZHANG Shuochen

美國歷史酒店（Historic Hotels of America）是一個涵蓋44 個州、具有240 名會員的國家歷史保護(hù)信托基金的項(xiàng)目。其會員入選標(biāo)準(zhǔn)包含：酒店必須至少有50 年歷史，且必須保持其歷史建筑的完整性，且被廣泛認(rèn)為具有重要?dú)v史意義，或已經(jīng)被列入或有資格被列入《國家史跡名錄》。入選會員的酒店可以宣傳與美國歷史酒店組織的從屬關(guān)系，在享受會員資格的同時獲得市場利益。1935 年的《歷史遺址法》授權(quán)美國內(nèi)政部長正式記錄和整理歷史地產(chǎn)，標(biāo)定這些歷史地產(chǎn)所具有的國家歷史意義，并授權(quán)美國國家公園管理局管理該計(jì)劃。

本文以美國的經(jīng)驗(yàn)為重點(diǎn)，首先簡要介紹了一般性的歷史保護(hù)問題，在此框架內(nèi)探討歷史酒店這一主題。盡管有費(fèi)城獨(dú)立廳這樣的歷史地標(biāo)，以及喬治·華盛頓（George Washington）故居弗吉尼亞州弗農(nóng)山莊這樣的國家歷史遺址，但美國對歷史保護(hù)的廣泛重視，包括對當(dāng)?shù)馗鞣N建筑樣式和具體建筑物的保護(hù)，真正開始于1960 年代。1962年，紐約市賓夕法尼亞火車站被拆除，震驚了公眾，一場鑒別和保護(hù)建筑物以及整個社區(qū)的運(yùn)動就此展開。1966 美國年通過的 《國家歷史保護(hù)法》（National Historic Preservation Act），從指南和程序的角度列出了建筑物、街道、社區(qū)、景觀等歷史資源。正是這種對歷史保護(hù)的努力，使許多歷史酒店被拯救下來，進(jìn)而煥發(fā)新的活力。

1 歷史酒店成功開發(fā)要素

分析是規(guī)劃和開發(fā)過程的起點(diǎn)。首先從建筑本身入手，看看它是否已經(jīng)被列入美國《國家歷史古跡名錄》（National Register of Historical Places）。想要在美國為項(xiàng)目融資，是否列入名錄是非常關(guān)鍵的一個因素。同時要評估翻新的費(fèi)用是多少？開放后的收入會是多少？

從本質(zhì)上講，分析相當(dāng)于制訂一個非常詳盡的計(jì)劃，既包括建筑，也涵蓋商業(yè)。如果商業(yè)模式不健全，那么就需要重新評估。相比于建造新的酒店，歷史建筑本身就有一個優(yōu)勢。新建酒店非常昂貴，而得益于美國的歷史保護(hù)稅收抵免政策，開發(fā)商既可以利用現(xiàn)有的建筑，又可以通過稅收抵免來減少建筑的成本。中國的土地開發(fā)模式很高效，針對類似的歷史翻新項(xiàng)目給予激勵是非常便利的。舉例來說，一旦被確立為歷史區(qū)域，這個地方就可以對現(xiàn)有的開發(fā)情況進(jìn)行評估，激勵開發(fā)商將歷史建筑開發(fā)成為酒店，為社區(qū)服務(wù)的同時還能在未來獲得收益，進(jìn)而使其他地產(chǎn)受益。但在波士頓，為了換取對其他社區(qū)保護(hù)項(xiàng)目的資助，開發(fā)商不得不加大建筑密度。

1 美國《國家歷史保護(hù)法》封面（圖片來源：參考文獻(xiàn)[2]）

1.1 場所感營造

在美國，大多數(shù)城市甚至小城鎮(zhèn)都有總體規(guī)劃框架，依托此框架鑒別歷史資源，制定規(guī)則和條例保護(hù)這些社區(qū)的歸屬感。“場所感”用來界定一個地方與其他地方的不同之處。從建筑、街道、景觀等角度看，場所感是有形的；而從習(xí)俗、傳統(tǒng)音樂、美食等角度看，場所感又是無形的。如果要把本文的理念運(yùn)用到實(shí)踐中去，必須有自己的體驗(yàn)過程，而不是試圖復(fù)制文章里的案例研究。只有與當(dāng)?shù)厝撕献鳎屑?xì)了解當(dāng)?shù)靥厣?、場所、?xí)俗、建筑和景觀的價(jià)值和重要性，才能依托豐富的文脈成功實(shí)現(xiàn)歷史酒店開發(fā)。能夠認(rèn)識到保留地方文脈的價(jià)值和社會關(guān)系，不僅是非常重要的，也是人們愿意去造訪歷史酒店的理由。如果社區(qū)或城市本身就沒有場所感，比如可供步行的歷史街區(qū)、街邊的各家店鋪或者有意思的小巷，那么沒有人會關(guān)心歷史酒店。因此，如果我們想要成功地開發(fā)歷史酒店，規(guī)劃協(xié)調(diào)好一個地方的整體文脈是至關(guān)重要的。

1.2 新舊平衡

市場研究表明，只要有現(xiàn)代的設(shè)施和服務(wù)，人們反而會更喜歡歷史酒店。真實(shí)的古建筑、精心維護(hù)的內(nèi)部細(xì)節(jié)和體現(xiàn)時代風(fēng)貌的家具固然能營造氛圍，但也要與最新的供暖和制冷系統(tǒng)以及舒適的床墊相結(jié)合。歷史酒店的另一大賣點(diǎn)是過去在這里住過的人。例如，某酒店布置了1930 年代電影明星的照片，因?yàn)樗麄兌荚麻皆摼频?。這種設(shè)計(jì)會增加歷史感，有助于吸引游客。我們許多大學(xué)的歷史保護(hù)方向，其實(shí)都包含如何營銷歷史的課程。如果歷史地產(chǎn)希望在經(jīng)濟(jì)上獲得長期的成功，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的。這種歷史感涉及每一處的小細(xì)節(jié)，如酒店的文具、床上用品、照明、藝術(shù)品甚至廣告手冊和在線信息。

2 美國地區(qū)遺產(chǎn)保護(hù)指導(dǎo)方針1（圖片來源：參考文獻(xiàn)[8]）

3 美國地區(qū)遺產(chǎn)保護(hù)指導(dǎo)方針2（圖片來源：參考文獻(xiàn)[9]）

4 拍攝于1902年的菲茨帕特里克酒店

5 拍攝于1910年的菲茨帕特里克酒店的騾車

2 歷史酒店成功開發(fā)指引

歷史酒店開發(fā)指引包含以社區(qū)分析為核心的歷史酒店開發(fā)指引以及考察和管理歷史酒店場址所需的政策和工具檢查清單。在社區(qū)分析這一層面，首先應(yīng)通過造訪其他項(xiàng)目，判斷可以從中學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)融合發(fā)展的歷史酒店，對地區(qū)及其周圍環(huán)境進(jìn)行充足分析和研究，可持續(xù)挖掘社區(qū)發(fā)展的獨(dú)特性和亮點(diǎn)。利用實(shí)體圖像，直觀地指導(dǎo)戰(zhàn)略性增長目標(biāo)，界定社區(qū)的邊緣，控制人口增長與縮減的變化率以穩(wěn)定社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)力。社區(qū)有效開展政策宣傳和教育工作，并不斷完善吸引年輕骨干的機(jī)制，加強(qiáng)吸引專業(yè)人員的能力建設(shè)，在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)全過程中聘請專家把控質(zhì)量，要求專業(yè)人員以保護(hù)倡導(dǎo)者的身份約束開發(fā)商，避免出現(xiàn)過度開發(fā)的行為，并及時妥善調(diào)和矛盾。在社區(qū)吸引力提升、招商引資能力提升的同時管理自身的增長平衡，并協(xié)調(diào)資源保持一定比率地保留建筑被列入《國家史跡名錄》。與此同時，盡可能向地方政府爭取交通基礎(chǔ)設(shè)施的保障，以提升酒店的經(jīng)營活力。

在考察和管理歷史酒店場址所需的政策和工具檢查層面，羅列相應(yīng)清單：列舉關(guān)于保護(hù)重要地標(biāo)、可視域的具體規(guī)定；有開放空間計(jì)劃或者留白空間，用來支持其他計(jì)劃，協(xié)助界定重要節(jié)點(diǎn)等系統(tǒng)性城市設(shè)計(jì)工作；針對空地和停車區(qū)域的填充政策；社區(qū)制定出有效的設(shè)計(jì)審查政策，包含導(dǎo)則和標(biāo)準(zhǔn)兩方面內(nèi)容；社區(qū)具有資助和整合公共建筑和空間里的公共藝術(shù)計(jì)劃，以及超過一定面積的私人構(gòu)筑物；社區(qū)通過歷史標(biāo)志物、展板等形式，委托當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行故事講述；社區(qū)有手工藝鼓勵政策，激勵雇用工匠制作社區(qū)的標(biāo)志、廁所瓷磚、柵欄、護(hù)樹欄和大門；針對中心區(qū)的商業(yè)情況進(jìn)行變通或適當(dāng)允許，進(jìn)而保持建筑密度，避免人車混流以及無序停車現(xiàn)象；具有鼓勵使用高層建筑的機(jī)制；結(jié)合建筑風(fēng)貌或城市設(shè)計(jì)的規(guī)定，對傳統(tǒng)保護(hù)區(qū)的控規(guī)加以改進(jìn)，通過適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和開發(fā)指南保護(hù)該地的傳統(tǒng)文化；對建筑進(jìn)行徹底的審查，包括成本估算（含20%的應(yīng)急費(fèi)用）；計(jì)劃應(yīng)有足夠的時間（3 年）來營銷酒店并與客戶建立聯(lián)系。

3 代表性案例

3.1 菲茨帕特里克酒店

菲茨帕特里克酒店（Fizpatrick Hotel）于1898 年建設(shè)于喬治亞州華盛頓，它作為城鎮(zhèn)上第一家現(xiàn)代酒店，憑借精美豪華的建造工藝贏得了公眾青睞。繁盛時期的菲茨帕特里克酒店舉辦過很多重要的政治、節(jié)日活動等社交集會，例如，定期接待在新建的威爾克斯縣法院做生意的城里游客、舉辦擁有華盛頓與奧古斯塔最杰出的商人和官員參與的海岸線鐵路（the Seaboard Air-line Railroad）宴會、為觀測日全食的天文學(xué)家提供下榻地點(diǎn)等經(jīng)營活動，充分展示了其經(jīng)濟(jì)與社會地位，成為威爾克斯縣和周邊地區(qū)最著名的社交場所，體現(xiàn)著重要的社區(qū)文化意義。隨著經(jīng)濟(jì)大蕭條時期的到來，商務(wù)活動和旅行隨之減少、經(jīng)濟(jì)與社交活動向主要道路和連鎖企業(yè)轉(zhuǎn)移、對于歷史建筑保護(hù)工作的持續(xù)忽視等諸多原因共同造成了菲茨帕特里克酒店在1950年代被社會逐漸遺棄，陷入經(jīng)營危機(jī)。

6-8 史丹利酒店（圖片來源：The Stanley Hotel，https://www.stanleyhotel.com，2021）

直至1980 年前后，針對該酒店保護(hù)與修復(fù)的一系列探索正式提上了日程。當(dāng)?shù)啬贻p保護(hù)主義者團(tuán)體首先對酒店的部分垃圾進(jìn)行了清理，但仍然難以扭轉(zhuǎn)酒店的頹勢。1990 年代，皮埃蒙特基金會（Piedmont Foundation）計(jì)劃將酒店改造成為供低收入人群及老年人使用的住宅，但該修復(fù)計(jì)劃因始終未獲得資金撥款而夭折。1997 年華盛頓市中心發(fā)展管理局（DDA）通過強(qiáng)化房屋結(jié)構(gòu)、修復(fù)窗戶與屋頂?shù)仁侄螌υ摼频赀M(jìn)行了更新，通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對此處房產(chǎn)進(jìn)行營銷，效果仍不顯著，于是繼續(xù)尋求可行的修復(fù)辦法。2002 年3 月，旨在收購、修復(fù)和管理菲茨帕特里克酒店的公司成立，該公司由分屬于商科、歷史建筑修復(fù)等專業(yè)的合伙人共同管理，基于對于建筑原始材料、原有建筑結(jié)構(gòu)與場地環(huán)境的尊重，恢復(fù)建筑酒店用途，保留其歷史特征；與此同時，通過對金融資產(chǎn)和資源的現(xiàn)實(shí)評估，制定合理的融資與營銷方案，還原其歷史功能和美學(xué)榮耀，傳承菲茨帕特里克酒店在社區(qū)與社會生活中的地位與意義。

由此可見，盡管酒店在經(jīng)營過程中歷經(jīng)繁盛至衰落的波折，但注重歷史酒店本身之于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的重要意義，通過保護(hù)與修復(fù)傳承建筑本身的文化意義，能夠?yàn)闅v史酒店重?zé)ㄉ鷻C(jī)贏得一定的可能性。

3.2 史丹利酒店

斯坦利·庫布里克（Stanley Kubrick）在影片《閃靈》中呈現(xiàn)的“全景”酒店，讓它的原型史丹利歷史酒店聲名大噪。史丹利酒店（Stanley Hotel）坐落于科羅拉多州一個與世隔絕的山區(qū)，是最知名的歷史酒店之一。酒店由史丹利蒸汽車公司的所有者、發(fā)明家弗雷蘭·史丹利（Fleelan Stanley）于1909年興建。酒店的設(shè)計(jì)意圖為吐納落基山脈的山間空氣，是面向美國東部人的健康療養(yǎng)寓所。主樓有142間客房。酒店素有鬧鬼的名聲，反而豐富了它本就多彩的歷史和吸引力。直到1980 年代中期，史丹利酒店仍然要在冬季關(guān)閉，但今天已經(jīng)全年向客人開放。

它的設(shè)計(jì)采用美國內(nèi)戰(zhàn)前的風(fēng)格，主樓和附屬建筑的周圍都配有花園和空地。內(nèi)部裝潢已經(jīng)翻新了好幾次，每次都使用與歷史建筑相一致的設(shè)計(jì)元素和材料，比如酒吧一直用新的銅/錫制天花板來替代舊的。

3.3 伊利諾伊州芝加哥黑石酒店

作為萬豪文藝復(fù)興（Marriott Renaissance）品牌的一部分，黑石酒店（Blackstone Hotel）是一家擁有332 間客房的豪華歷史酒店，還配有會議和活動空間、一家星巴克咖啡店和一間提供全方位服務(wù)的餐廳。自建成以來，這座23 層的建筑就一直作為豪華酒店被載入歷史，更因接待過12 位美國總統(tǒng)而聞名于世。然而世事難料，黑石酒店在20 世紀(jì)末陷入失修狀態(tài)，后于1999 年關(guān)閉。塞奇酒店管理公司（Sage Hospitality）在2005 年買下酒店的構(gòu)筑物，對其進(jìn)行了大規(guī)模的翻新，并于2008 年3月重新開放。

與史坦利酒店不同的是，這座酒店需要進(jìn)行大規(guī)模的改造：一方面要能吸引現(xiàn)代游客，另一方面又必須滿足歷史保護(hù)稅收抵免的要求，這對融資的成功至關(guān)重要。內(nèi)部的改變主要集中在改造公共空間以及重新配置客房，在保持建筑整體歷史魅力的同時，也保證現(xiàn)代設(shè)施和公用工程能夠布置到位。投資者意識到，這種翻新需要更多的時間和成本。但他們也預(yù)計(jì)，完工后的歷史酒店所能上探的整體價(jià)格，足以彌補(bǔ)滿足歷史保護(hù)稅收抵免要求所需的時間和成本。

在這次翻新中，開發(fā)商還著重強(qiáng)調(diào)掌握優(yōu)良圖紙的重要性。特別是對于歷史建筑而言，一整套原始圖紙是很有用的。但在某些情況下，原始圖紙可能并不準(zhǔn)確，所以，比較新的、突出顯示變動情況的圖紙有助于使項(xiàng)目更順利地推進(jìn)。就這種程度的翻新而言，徹底了解建筑本身，對于管理成本以及按預(yù)期完成項(xiàng)目都是至關(guān)重要的。

4 總結(jié)

歷史酒店是歷史保護(hù)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，特別是對于較小規(guī)模的城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)而言。在美國，許多建筑在過去的70 年里經(jīng)過了翻新和重新利用，發(fā)展成為以歷史為中心的現(xiàn)代住宿設(shè)施，為歷史悠久的城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦，感興趣的游客既能在這里感受歷史，又能享受酒店提供的現(xiàn)代化設(shè)施。