房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用分析

邱琳

【摘要】目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展也有了創(chuàng)新。房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)是我國(guó)建筑業(yè)的重要組成部分，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的影響作用。由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展時(shí)間短，實(shí)際工作過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展緩慢。為此，本文分析了房地產(chǎn)估價(jià)中的常見(jiàn)問(wèn)題，并提出了基于這些問(wèn)題的解決方案，以確保房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;工程造價(jià);運(yùn)用分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.202

在經(jīng)濟(jì)全球化和信息化發(fā)展浪潮下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平和各行業(yè)實(shí)力都得到了非常顯著的提升，尤其是與人們生活聯(lián)系較為密切的房地產(chǎn)行業(yè)，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、創(chuàng)造美好生活環(huán)境中起到了非常大的作用。房地產(chǎn)在各個(gè)工程和項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中需要花費(fèi)很多的資源和時(shí)間，同時(shí)會(huì)遇到多方面因素的影響，并且面臨多種風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)現(xiàn)代化的科技手段，在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)能夠有效促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。特別是在房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域中，運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)可以強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。

1、房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

1.1相關(guān)法律制度不健全

盡管我國(guó)已經(jīng)制定并頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，其中以評(píng)估和登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的兩個(gè)行政許可為核心，建立了房地產(chǎn)評(píng)估法律體系以及鑒定機(jī)構(gòu)和管理人員的鑒定，但并沒(méi)有說(shuō)明和解釋操作規(guī)則。盡管該法律闡明了財(cái)產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的法律地位，但沒(méi)有專門(mén)針對(duì)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的法律。這種法律分散在各種規(guī)章制度和規(guī)范性文件中，不能成為行業(yè)規(guī)范和道德標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)，這樣會(huì)缺乏法律保護(hù)。在這種情況下，評(píng)估師通常不愿采取妨礙主觀公司行事的行動(dòng)，社會(huì)很難認(rèn)可評(píng)估的效果。

1.2評(píng)估方法單一落后

當(dāng)前的估值方法忽略了外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的不利影響。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不合格，導(dǎo)致缺乏財(cái)力和能源來(lái)投資于創(chuàng)新的房地產(chǎn)評(píng)估方法。當(dāng)前，最常用的估值方法包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等。

1.3評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是我國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中最常用的方式，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是目前來(lái)看，大多數(shù)人仍然以舊觀念為主，認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估是國(guó)家行為，不能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)際作用。在實(shí)際工作過(guò)程中，常常出現(xiàn)因業(yè)務(wù)素質(zhì)不適應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)等現(xiàn)實(shí)因素而導(dǎo)致的市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估違規(guī)現(xiàn)象頻發(fā)。

2、大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域中的應(yīng)用策略

2.1 進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性

相比較建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格而言，房地產(chǎn)評(píng)估工程之中的預(yù)算價(jià)格往往更容易受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，所以房地產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)算價(jià)格都會(huì)比建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的掌握與應(yīng)用都比較容易，施工技術(shù)也不會(huì)有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個(gè)建筑工程的施工過(guò)程中，施工的強(qiáng)度也會(huì)控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對(duì)民用建筑進(jìn)行施工的過(guò)程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因?yàn)楣こ添?xiàng)目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)，即使是出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，其價(jià)格也都會(huì)在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。就目前來(lái)看，我國(guó)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這樣的情況就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算價(jià)格比市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)價(jià)格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，也應(yīng)該充分考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在評(píng)估結(jié)果中的影響作用，在對(duì)企業(yè)的管理費(fèi)用以及造價(jià)利潤(rùn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都應(yīng)該將具體的市場(chǎng)情況加以充分考慮，但是在評(píng)估過(guò)程中又不能完全將市場(chǎng)價(jià)格作為依據(jù)。

2.2 促進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)中的廣泛應(yīng)用

房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域存在許多專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要想實(shí)現(xiàn)行業(yè)和機(jī)構(gòu)個(gè)體的進(jìn)一步發(fā)展，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要借助各項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)和手段提高房地產(chǎn)土地評(píng)估的質(zhì)量和效率。與此同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用和研究，使得機(jī)構(gòu)提高自身對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)的認(rèn)知程度，投入更多的資金和資源進(jìn)行大數(shù)據(jù)技術(shù)的創(chuàng)新與開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)土地評(píng)估工作的不斷完善，提高結(jié)果的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建相應(yīng)的研發(fā)部門(mén)，主要針對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)在土地評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行大力研究，進(jìn)而為以后的各項(xiàng)工作提供便利條件，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)土地評(píng)估工作的有效應(yīng)用和發(fā)展。

2.3 完善和改進(jìn)房地產(chǎn)土地評(píng)估基礎(chǔ)條件

在房地產(chǎn)土地評(píng)估中應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，要想獲得滿意的作用和效果，需要在各項(xiàng)基礎(chǔ)工作上花費(fèi)一定的時(shí)間和精力，進(jìn)而確保評(píng)估工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域可以引進(jìn)高端人才和設(shè)備，同時(shí)組建專門(mén)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理和研究。與此同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)上開(kāi)發(fā)相應(yīng)的管理平臺(tái)，制定科學(xué)合理的信息管理制度，提高大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用效率。通過(guò)實(shí)施此項(xiàng)制度，能夠?yàn)榇髷?shù)據(jù)的深入應(yīng)用提供更加豐富的數(shù)據(jù)信息，使得評(píng)估工作具有較高的科學(xué)性，并確保結(jié)果的準(zhǔn)確、有效。此外，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的交流與共同發(fā)展，應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)信息采取開(kāi)放和共享措施，通過(guò)各方面的努力和積累增加數(shù)據(jù)信息的類型，進(jìn)而提供更加全面、科學(xué)的服務(wù)。企業(yè)還可以建立統(tǒng)一的客戶數(shù)據(jù)信息管理平臺(tái)，通過(guò)分析和研究客戶的實(shí)際需求，推動(dòng)房地產(chǎn)土地評(píng)估在大數(shù)據(jù)背景下的全面發(fā)展。

2.4開(kāi)拓新業(yè)務(wù)

為了使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展水平和發(fā)展效率能夠得到有效的提高，房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)需要在日常工作的過(guò)程中開(kāi)辟一些新的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)是銀行的重要抵押品，銀行為了防范抵押品的估值風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行房地產(chǎn)的估價(jià)來(lái)加強(qiáng)對(duì)整個(gè)工作過(guò)程的有效監(jiān)督。在實(shí)際工作的過(guò)程中，企業(yè)需要利用大數(shù)據(jù)技術(shù)為銀行提供動(dòng)態(tài)化的批量評(píng)估服務(wù)，還可以給客戶提供咨詢服務(wù)。這樣一來(lái)，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在原有的工作模式和工作業(yè)務(wù)上進(jìn)行有效的鞏固，還可以開(kāi)辟一些新的業(yè)務(wù)。

結(jié)語(yǔ)：

在大數(shù)據(jù)背景下，物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算技術(shù)的應(yīng)用給各行各業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，需要緊跟當(dāng)前大數(shù)據(jù)時(shí)代發(fā)展的方向，順應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，拓寬一些新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，提升自身的服務(wù)水平，從而使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到有效的提高，在大數(shù)據(jù)時(shí)代下轉(zhuǎn)型成功。項(xiàng)目成本造價(jià)更接近市場(chǎng)實(shí)際情況、更完善，實(shí)際應(yīng)用更容易被社會(huì)所接受。然而，項(xiàng)目成本身只是對(duì)建筑造價(jià)的一種模擬，會(huì)有一定的誤差。房地產(chǎn)評(píng)估需要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估計(jì)，但即使采用了項(xiàng)目成本法，最終的結(jié)果也可能只接近項(xiàng)目的實(shí)體成本，但最終的結(jié)果仍然比其他方法更接近實(shí)際，比其他評(píng)估方法更有價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉維軍.大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響分析[J].黑河學(xué)刊，2020（6）：14-16.

[2]劉冬梅.大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的影響分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（36）：40.