淺析保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理模式

張科

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高人們生活水平和生活質(zhì)量成為了當(dāng)前需要認(rèn)真分析和考慮的一項(xiàng)重要問(wèn)題。居住環(huán)境對(duì)于每一個(gè)居民來(lái)說(shuō)都非常重要，由于我國(guó)人口眾多，居住條件的發(fā)展對(duì)我國(guó)居民的生活質(zhì)量以及生活條件提升具有非常重要的意義。保障性住房就是一項(xiàng)非常重要的措施，因此做好保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的管理工作具有重要的意義?；诖?，本文主要對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的管理模式和方法進(jìn)行了分析和研究，重點(diǎn)分析保障性住房項(xiàng)目管理過(guò)程當(dāng)中存在的各種問(wèn)題，并且提出了應(yīng)對(duì)策略，對(duì)于提升我國(guó)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目管理的水平具有重要意義。

【關(guān)鍵詞】保障性住房;項(xiàng)目管理;模式管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

保障性住房指的是政府為中低等收入人群以及困難家庭提供的具有限定標(biāo)準(zhǔn)和限定價(jià)格或者是租金的住房。保障性住房包括很多不同的類型，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、定價(jià)安置房、政策性租賃房等，都是屬于保障性住房當(dāng)中非常重要的類別。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的有效管理和運(yùn)行，對(duì)于改善人民群眾的居住生活條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，保障住房建設(shè)管理工程質(zhì)量，降低工程成本具有重要意義。因此，對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行分析，完善保障性住房保障措施，做好資金的高效應(yīng)用，提升保障性住房建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度和安全性。對(duì)于整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定以及保障性住房更好的發(fā)揮作用具有重要意義。同時(shí)，隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，共同富裕成為一項(xiàng)非常重要的問(wèn)題，在解決民生問(wèn)題過(guò)程當(dāng)中，保障性住房發(fā)揮著非常重要的作用，是我國(guó)面對(duì)住房貴、住房難，解決住房問(wèn)題的一項(xiàng)關(guān)鍵措施和重要辦法。我國(guó)在保障性住房建設(shè)方面有著非常豐富和良好的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有效的建設(shè)項(xiàng)目管理模式，在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行不斷的經(jīng)驗(yàn)積累，保證其更好的發(fā)揮其作用。

1、保障性住房的必要性、重要性

從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展。但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)過(guò)程當(dāng)中，東西部發(fā)展不平衡，不同階層以及不同人群之間發(fā)展不平等的問(wèn)題越來(lái)越普遍，各地的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較大的差距，其中北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了非常高的一個(gè)地步，讓人望而卻步。使得在城市當(dāng)中生存的很多人群，最主要的是年輕人出現(xiàn)了住房困難，隨著房?jī)r(jià)的上漲，物價(jià)也不斷上漲，人口的流動(dòng)變得越來(lái)越頻繁，住房問(wèn)題成為人們當(dāng)前面臨的一項(xiàng)重要問(wèn)題。尤其是對(duì)于低收入人群來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的除了生活開(kāi)銷之外，用在住房或租房方面的費(fèi)用占比非常大。在這樣一種情況之下，我國(guó)政府提出了保障性住房建設(shè)的重要手段。建設(shè)具有公益性的住房，通過(guò)降低房租或者是限定房屋價(jià)格等方式來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，最大限度滿足低收入人群的住房需求，緩解存在的民生問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。有利于更加凸顯社會(huì)主義政府的職能。

2、保障性住房項(xiàng)目管理模式

2.1政府自建模式

保障性住房的模式主要有兩種，一種是政府自建模式，政府自建模式通常都是有政府設(shè)置相關(guān)的保障性住房建設(shè)管理辦公室或者是管理委員會(huì)，通過(guò)其來(lái)對(duì)整個(gè)建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行管理和運(yùn)行維護(hù)。投資的建設(shè)主體和建設(shè)模式都是按照政府的相關(guān)模式進(jìn)行，并且由政府無(wú)償提供土地，資金以及相關(guān)的資源。管理機(jī)構(gòu)需要根據(jù)政府的財(cái)政資金和土地劃撥要求，專門成立開(kāi)發(fā)公司來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后由公司來(lái)負(fù)責(zé)具體的保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)以及整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程。在鎮(zhèn)縣市的過(guò)程當(dāng)中。保障性住房的專業(yè)委托政府的專業(yè)委托機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，同時(shí)，在建成之后，需要保障性住房移交到保障性住房管理機(jī)構(gòu)，保障性住房。管理辦公室可以將專業(yè)的機(jī)構(gòu)作為整個(gè)保障性住房的運(yùn)行，管理，維護(hù)的。委托方，然后公司繼續(xù)負(fù)責(zé)對(duì)后期的配套商業(yè)碩士以及債務(wù)管理進(jìn)行。分析。在政府之間的模式之下，保障性住房的土地資金都是由政府無(wú)償提供，或者依托于政府的信用保障項(xiàng)目建設(shè)資金。保障性住房建設(shè)完成之后，然后通過(guò)租賃或者是銷售的等方式來(lái)進(jìn)行資本資金成本的回收，以維持政府的財(cái)政收入的平衡。政府委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)際上是政府委托的業(yè)主代表，以業(yè)主的身份對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)管理。

2.2政府委托企業(yè)建設(shè)模式

政府委托企業(yè)代建建設(shè)模式有很多不同的類型。下面對(duì)每一種類型進(jìn)行具體的分析。

首先第一種類型就是BT模式，也就是建設(shè)-移交模式，指的就是政府向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂固定成本加酬金的合同，通過(guò)BT模式讓企業(yè)參與到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，政府將整個(gè)保障性住房項(xiàng)目總包給中標(biāo)企業(yè)，然后政府負(fù)責(zé)土地的劃撥、低息貸款等相關(guān)工作，企業(yè)則負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的具體建設(shè)和管理。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行融資以及項(xiàng)目建設(shè)都是由企業(yè)負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，需要移交給政府，政府按照簽訂的合同進(jìn)行固定成本加酬金的分期償付，在BT模式之下，保障性住房項(xiàng)目當(dāng)中政府會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的質(zhì)量把控并且回收房屋，企業(yè)從中間可以獲得一定的收益。

第二種模式就是代建模式，也就是企業(yè)受政府委托，由企業(yè)作為保障性住房的代建方，替政府進(jìn)行建設(shè)的模式，政府主要負(fù)責(zé)土地劃撥和資金的提供。并且監(jiān)督整個(gè)項(xiàng)目的管理和控制，或者代建方的企業(yè)在政府給予一定的支持和獎(jiǎng)金，作為政府的企業(yè)作為代建的回報(bào)，在代建模式之下，企業(yè)可以利用自身的專業(yè)實(shí)力從政府當(dāng)中獲得代建項(xiàng)目，這樣可以最大限度節(jié)省保障性住房的建設(shè)成本，保證整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

還有一種就是配套建設(shè)模式主要就是政府將開(kāi)發(fā)地劃撥給或者是低價(jià)提供給開(kāi)發(fā)商，然后開(kāi)發(fā)商在限定的條件之下建設(shè)一定比例的保障性住房移交給政府，政府再將其分配給住戶。配套模式使得很多住宅項(xiàng)目可以形成良好的群體化模式，很大程度上的促進(jìn)了社會(huì)的和諧和融合，但是數(shù)量有限，很多投資企業(yè)的積極性也不是很高。

最后一種就是限價(jià)模式，指的就是在進(jìn)行土地出讓的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)整個(gè)土地的總價(jià)進(jìn)行限制，這樣政府對(duì)保障性住房建設(shè)的成本就會(huì)有一定的控制，然后再進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)管理部門對(duì)整個(gè)房屋的價(jià)格進(jìn)行限制，解決了很多購(gòu)房者在中間存在的問(wèn)題。

3、保障性住房項(xiàng)目管理難點(diǎn)

3.1成本控制嚴(yán)，利潤(rùn)低

保障性住房首先作為一位重要民生工程，整個(gè)成本的控制比較嚴(yán)格，而且利潤(rùn)相對(duì)較低，保障性住房作為低收入人群提供居住條件的一項(xiàng)政府工程。拋棄了很多市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的模式，并且其帶有一定的社會(huì)公共職能。因此，不管是采用政府自建、政府委托或者是代建模式，資金主要來(lái)源都是來(lái)源于政府。由于政府的行政干預(yù)較多，在降低成本或者是解決整個(gè)低收入人群的生活需求方面，就決定了整個(gè)保障性住房項(xiàng)目的成本控制會(huì)非常嚴(yán)格，并且在后期租賃和出售的過(guò)程當(dāng)中，其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)運(yùn)作畫(huà)的商品房。模式的水平，因此保障性住房建設(shè)項(xiàng)目在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行有效的控制，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)讓出部分利潤(rùn)，很容易影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與積極性。

3.2參建單位多，難度大

從我國(guó)目前的情況來(lái)說(shuō)，由于保障性住房項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，但是工程體量較大。參與建設(shè)的單位也比較多，整個(gè)施工的協(xié)調(diào)難度相對(duì)較大，從總體規(guī)劃來(lái)說(shuō)，一般整個(gè)項(xiàng)目可以細(xì)化為若干個(gè)分部分項(xiàng)工程，由于施工企業(yè)自身的原因，業(yè)主單位很容易把保障性住房項(xiàng)目劃分為幾個(gè)不同的板塊，平行發(fā)包給施工單位，使得整個(gè)參建單位相對(duì)較多，加上專業(yè)化的分工，包括土建、裝修、地基基礎(chǔ)等不同的專業(yè)進(jìn)行施工過(guò)程當(dāng)中可容易還涉及到一些協(xié)調(diào)問(wèn)題。進(jìn)行協(xié)調(diào)過(guò)程當(dāng)中需要調(diào)配力量對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目管理進(jìn)行細(xì)化，分配到每一個(gè)施工人員和施工隊(duì)伍，這保證整個(gè)項(xiàng)目的有效運(yùn)行。

3.3建設(shè)進(jìn)度快，要求高

由于保障性住房是一項(xiàng)民生工程，政府為了盡快的完成項(xiàng)目，滿足人們的居住需求，就對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度提了非常高的要求。首先，為了盡快交付給困難群眾入住，通常對(duì)于保障性住房的工期要求都比較緊。這樣就增加了整個(gè)工程項(xiàng)目管理的難度。而且保障性住房政府在介入的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)整個(gè)住宅的形象節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格，也就是保障性住房在完工驗(yàn)收完成之后才可以移交，這就影響到整個(gè)工程的驗(yàn)收。而且整個(gè)保障性住房管理過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于管理的規(guī)范性、合理性以及管理的要求，都需要按照規(guī)范要求來(lái)，和政府的要求和規(guī)范的要求就可以得到有效的對(duì)接，這就造成在工程管理過(guò)程當(dāng)中有很多問(wèn)題沒(méi)有辦法及時(shí)解決，需要對(duì)工期提出一定的制約，很容易導(dǎo)致工期延誤。

4、保障性住房項(xiàng)目管理對(duì)策

4.1控制好保障性住房項(xiàng)目的成本

在進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程當(dāng)中，首先應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從保障性住房的設(shè)計(jì)，施工以及政府層面做好整個(gè)項(xiàng)目的成本控制工作。從設(shè)計(jì)階段來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)保障性住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行有效的控制，包括容積率，建筑密度，建筑高度，節(jié)能要求等都應(yīng)該進(jìn)行明確。確定項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不斷的方案優(yōu)化，保障整個(gè)項(xiàng)目的施工材料，設(shè)備等成本控制措施都達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的管理要求。在進(jìn)行工程計(jì)量的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該對(duì)工程計(jì)量的流程進(jìn)行有效確定，確定工程結(jié)算價(jià)款，控制工程支付進(jìn)度。

4.2做好保障性住房項(xiàng)目參建各方的協(xié)調(diào)

項(xiàng)目管理人員應(yīng)該做好組織協(xié)調(diào)工作，不管是采取何種建設(shè)模式，都應(yīng)該做好項(xiàng)目的組織管理和協(xié)調(diào)，尤其是保障性住房當(dāng)中涉及到交通組織、場(chǎng)地協(xié)調(diào)、臨時(shí)用水用電、技術(shù)較低、平面布置等各個(gè)方面的問(wèn)題，都應(yīng)該由工程指揮部進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理。并且在建設(shè)保障性住房的過(guò)程當(dāng)中，不能忽略質(zhì)量、進(jìn)度以及文明施工的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，只有這樣才能制定相關(guān)的管理制度，推進(jìn)整個(gè)保障性住房項(xiàng)目高效的運(yùn)行。

4.3做好保障性住房項(xiàng)目的資金計(jì)劃

另外還要做好相關(guān)的激勵(lì)措施，建立項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)基金，通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程當(dāng)中重要的大節(jié)點(diǎn)的考核，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以調(diào)動(dòng)參建項(xiàng)目和餐店方的積極性和主動(dòng)性。同時(shí)，在進(jìn)行項(xiàng)目核算和結(jié)算的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該加大審計(jì)力度，借助經(jīng)濟(jì)、司法以及行政手段，對(duì)于違反相關(guān)規(guī)定的進(jìn)行嚴(yán)格處置，做好項(xiàng)目審計(jì)工作通過(guò)激勵(lì)，約束或者是獎(jiǎng)勵(lì)等方式做好項(xiàng)目保障性住房項(xiàng)目的資金管理，避免出現(xiàn)各種成本控制不利和不良的影響。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著當(dāng)今社會(huì)的快速發(fā)展，人們對(duì)物質(zhì)生活的需求和要求也越來(lái)越高，在現(xiàn)如今的社會(huì)當(dāng)中，如何做好社會(huì)保障體系建設(shè)是每一個(gè)地區(qū)和國(guó)家的政府都需要慎重考慮和解決的問(wèn)題，保障性住房的有效推出和管理對(duì)于整個(gè)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的意義。有效保證保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理，是促進(jìn)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理水平不斷提升，滿足人們物質(zhì)以及人們居住需求，提升保障性住房質(zhì)量的關(guān)鍵，同時(shí)也是控制成本的關(guān)鍵，只有這樣才能做好保障性住房建設(shè)以及項(xiàng)目管理工作，保證人們的居住環(huán)境和居住條件。

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